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www.fondsprofessionell.de| 1/2017
steuer & recht I
gewerbeordnung
Foto: © GPC Law Rechtsanwaltsgesellschaft
I
mmobilienfinanzierer und angeschlos-
sene Vermittler müssen seit rund einem
Jahr mit einer strengeren Regulierung
leben. Die Europäische Union verabschie-
dete 2014 ihre Wohnimmobilienkredit-
richtlinie, die verschärfte Anforderungen
an die Vergabe entsprechender Darlehen
stellt. Die nationale Umsetzung erfolgte
bis März 2016 – einschließlich der Einfüh-
rung der Erlaubnis gemäß Paragraf 34i
Gewerbeordnung (GewO) für Vermittler
von grundbuchbesicherten Wohnkrediten.
Von vielen Marktteilnehmern fast unbe-
merkt arbeitet Berlin nun daran, die Hür-
den für die Berufszulassung von Immo-
bilienmaklern und Verwaltern von Woh-
nungseigentum (WEG) zu erhöhen. Als
Grund gibt die Politik an, dass Verbraucher
keine ungeeigneten Objekte erhalten be-
ziehungsweise keine finanziellen Schäden
durch die unsachgemäße Verwaltung von
Immobilien erleiden sollen. Privatleute
würden Wohngebäude vermehrt auch für
die Altersvorsorge einsetzen. Die von der
Regierung gezählten 27.000 Makler, von
denen viele auch als 34i-Berater tätig sind,
sowie 18.000 WEG-Verwalter müssen sich
also auf Neuerungen einstellen.
Gewerbeerlaubnis für Verwalter
Rechtlich erfolgt das mit Erweiterungen
von Paragraf 34c GewO, der damit einmal
mehr geändert wird. Die Erlaubnis für 34i-
Vermittler wurde erst kürzlich aus dem für
Kreditvermittler einschlägigen Paragrafen 34c
Absatz 1 Nr. 2 herausgelöst. Für WEG-Ver-
walter wird mit dem neuen Paragrafen 34c
Absatz 4 erstmals eine Gewerbeerlaubnis vor-
geschrieben. Künftig müssen sie ihre Zuver-
lässigkeit und geordnete Vermögensverhält-
nisse belegen. Hinzu kommen der verpflich-
tende Abschluss einer Vermögensschadenhaft-
pflichtversicherung (VSH) und ein Sachkun-
denachweis. Immobilienmakler benötigen be-
reits eine Gewerbeerlaubnis. Im Gegensatz zu
den Verwaltern müssen sie in Zukunft keine
VSH haben. Ein Sachkundenachweis ist künf-
tig aber auch für sie verpflichtend.
Keine Änderungen wird es hingegen für
Personen geben, die gemäß Paragraf 34c
Absatz 2 Privatkundenkredite mit Ausnahme
von grundbuchbesicherten Immobiliendarle-
hen vermitteln. Dazu kann beispielsweise
auch ein Kredit für die neue Fassadendäm-
mung zählen. Darum hat Frank Rottenbacher,
Vorstandsmitglied des Branchenverbandes
AfW, 34i-Vermittlern auch stets dazu geraten,
ihre „alte“ 34c-Zulassung zu behalten, weil
diese für viele Privatkundenkredite weiterhin
benötigt wird.
Sachkunde für Makler
Immobilienmakler können ihre Sachkunde
mit einer Prüfung vor der Industrie- und Han-
delskammer nachweisen. Rechtsanwalt Oliver
Korn von der Berliner Kanzlei GPC Law geht
davon aus, dass es analog zu den Vorschriften
für Vermittler gemäß Paragraf 34d, 34f und
34i GewO eine inhaltliche und eine mündli-
che Prüfung geben wird. „Berater, die bereits
im Zusammenhang mit dem 34i oder anderen
Zulassungen eine mündliche Prüfung erfolg-
reich abgelegt haben, können vermutlich da-
von befreit werden, ähnlich den vorangegan-
genen Regulierungen“, so der Jurist weiter.
Anerkannt werden vermutlich auch bestimmte
Berufsabschlüsse – wie bei den übrigen Er-
laubnissen auch: „Konkret wird das durch
eine Rechtsverordnung geregelt, die aber
noch nicht vorliegt“, sagt Korn. Der Bun-
destag beriet im vergangenen November
in erster Lesung über das Gesetz. Nun
liegt der Entwurf beim Ausschuss für
Wirtschaft und Energie. Wie und wann es
weitergeht, ist noch unklar.
Fest steht, dass es eine „Alte Hasen“-
Regel geben wird: Immobilienmakler, die
vor Inkrafttreten des Gesetzes ununterbro-
chen mindestens sechs Jahre tätig waren,
sind von einem Sachkundenachweis be-
freit. Als Beweis für die ununterbrochene
Tätigkeit werden unter anderem Provi-
sionsabrechnungen und Vertragskopien
akzeptiert. Analog zur Einführung von 34f
und 34i GewO soll es zudem eine Über-
gangsfrist von einem Jahr geben, in der
Makler ihre Sachkunde nachweisen kön-
nen. Liegt diese nach einem Jahr nicht vor,
erlischt ihre 34c-Erlaubnis. Das bedeutet
faktisch ein Berufsverbot.
Gleiche Regeln für Banken
Die Regeln für die Sachkunde der WEG-
Verwalter sind weitgehend analog. Nur müs-
sen sie in dem Übergangsjahr nach Inkraft-
treten des Gesetzes auch ihre Gewerbeerlaub-
nis beantragen. „Alte Hasen“ müssen für den
Nachweis der sechsjährigen Tätigkeit entspre-
chende Geschäftsunterlagen einreichen.
Mitarbeiter von Immobilienmaklern und
Verwaltern sind nicht zum Nachweis ihrer
Sachkunde verpflichtet. Allerdings muss der
Gewerbetreibende dafür sorgen, dass Ange-
stellte über die erforderliche Qualifikation
verfügen. Dazu zählen etwa Abschlüsse, Zer-
tifikate oder Schulungen privater Bildungs-
träger und Akademien. All diese Sachkunde-
regeln gelten auch für Mitarbeiter von Ban-
ken, wenn sie Immobilien vermitteln oder als
WEG-Verwalter tätig sind.
In einer Hinsicht können Gewerbetreiben-
de und Banker immerhin aufatmen: Der
Gesetzentwurf sieht – anders als bei Wohn-
immobilienfinanzierungen – keine Pflicht zur
Dokumentation beziehungsweise Protokol-
lierung der Immobilienvermittlung oder -ver-
waltung vor.
JENS BREDENBALS |
FP
Paragraf 34c der Gewerbeordnung wird einmal mehr überarbeitet: Für Immobilien-
makler und Hausverwalter gibt es bald deutlich höhere Zulassungshürden.
Neue
Pflichten
Oliver Korn, GPC Law Rechtsanwaltsgesellschaft: „Die Rechts-
verordnung liegt noch nicht vor.“