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www.fondsprofessionell.de| 1/2017
Patrizia München Leopoldstraße
Alle Eckdaten im Überblick
Fondssegment:
Immobilienfonds Deutschland
Rechtsform:
GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
Währung:
Euro
Fondsvolumen:
51.839.000 Euro (zzgl. Agio)
Eigenkapital:
31.089.000 Euro (zzgl. Agio)
Mindestbeteiligung:
20.000 Euro zzgl. 5 % Agio
Substanzquote*:
79,98 %
Laufzeit:
31.12.2032
Gesamtausschüttung (vor Steuern):
140,0 %
KVG:
Patrizia Grundinvest Kapitalverwaltungsges.
Verwahrstelle:
Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA
Bafin-Gestattung:
20.1.2017
Beteiligungsgegenstand:
Investition in eine Immobilie in der Leopoldstraße in München
Die Anleger investieren in eine zentral gelegene Immobilie
in München, die über rund 8.004 Quadratmeter Büro-,
Schul- und Nebenfläche sowie 1.950 Quadratmeter Tank-
stellenfläche und 45 Tiefgaragenstellplätze verfügt. Das
Anlageobjekt soll mit zirka 31,1 Millionen Euro Eigen- und
20,8 Millionen Euro Fremdkapital finanziert werden. Es
wurde ein langfristiger Darlehensvertrag abgeschlossen.
Die vertraglich fixierten Zinsen sind als günstig einzustu-
fen. Positiv hervorzuheben ist, dass in den Darlehensver-
trägen keine Darlehenskennziffern und Financial Cove-
nants vereinbart wurden. Durch die vorhandene Eigenka-
pitalzwischenfinanzierung und eine Platzierungsgarantie
ist die Finanzierung der Eigenkapitalseite sichergestellt.
Der Hauptmieter betreibt an dem Standort eine interna-
tionale Ganztagsschule, die sich gerade im Aufbau befin-
det. Der Bavarian International School e.V. verfügt über
eine sehr gute Bonität.
Es befindet sich aktuell noch eine Tankstelle im Gebäude,
deren Mieteinnahmen mit knapp vier Prozent nur einen
kleinen Teil zu den Gesamtmieteinnahmen beisteuern. Ge-
mäß Fondskonzept wird angenommen, dass der Miet-
vertrag über die Tankstellenflächen nicht verlängert wird
und der Hauptmieter des Objekts ab dem Jahr 2022 von
seinem Anmietungsrecht Gebrauch macht. Entsprechen-
de Kosten für den notwendigen Umbau der bisherigen
Tankstelle bzw. für Vermietungsmaßnahmen sind im Inves-
titions- und Finanzierungsplan berücksichtigt. Das gilt auch
für die Instandhaltungskosten sowie Mietausfallrisiken.
Mögliche Modernisierungs- und Revitalisierungskosten
werden auch indirekt über die Annahme eines – im Ver-
gleich zum Einkaufsfaktor – um rund 2,21 Jahresmieten
geringeren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt.
Durch den langfristigen Mietvertrag mit dem Hauptmieter
sollten die prognostizierten Einnahmen aus der Vermie-
tung des Objekts weitestgehend eintreten. Es besteht aber
gleichzeitig auch eine größere Abhängigkeit von diesem
Mieter. Sollte dieser ausfallen und sich keine adäquate
Nachvermietung an ein Schul- oder Bildungsinstitut rea-
lisieren lassen, wäre grundsätzlich eine Umwidmung in
Büroflächen möglich. Allerdings würden die Kosten der
Umwidmung die Ertragssituation erheblich belasten und
vermutlich zu einem Ausfall der geplanten Ausschüttung
für mehrere Jahre führen.
Der Anbieter hat dazu eigens ein Umwidmungsszenario
inklusive einer Kostenkalkulation erstellen lassen. Dieses
wird von Efonds als nachvollziehbar eingestuft.
Fazit: Der Fonds ist plausibel.
Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck
Hannover Leasing Büro- und Hotelimmobilie in Freiburg
Alle Eckdaten im Überblick
Fondssegment:
Immobilienfonds Deutschland
Rechtsform:
GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
Währung:
Euro
Fondsvolumen:
46.110.500 Euro
Eigenkapital:
25.410.550 Euro
Mindestbeteiligung:
10.000 Euro zzgl. 5 % Agio
Substanzquote*:
87,66 %
Laufzeit:
31.10.2027
Gesamtausschüttung (vor Steuern):
146,0 %
KVG:
Hannover Leasing Investment GmbH
Verwahrstelle:
State Street Bank International GmbH
Bafin-Gestattung:
5.12.2016
Beteiligungsgegenstand:
Beteiligung an einer Büroimmobilie und einer Hotelimmobilie in Freiburg im Breisgau
Die Anleger beteiligen sich an einer Fondsgesellschaft,
die Eigentümerin einer Büroimmobilie und eines Hotels in
Freiburg sein wird. Die HL Investment Beteiligungs GmbH
hat sich als Co-Investor mit 5,53 Prozent am Kommandit-
kapital der Investmentgesellschaft beteiligt.
Die Büroimmobilie wurde im Jahr 2016 errichtet, die Fer-
tigstellung des Hotels soll im Mai 2017 erfolgen. Es liegt
ein Energieeinsparnachweis für Nicht-Wohngebäude vor.
Zudem wird eine Gold-Zertifizierung nach DGNB (Green
Building) angestrebt.
Die Gesamtinvestition in Höhe von 46,1 Millionen Euro
soll mit zirka 5 Prozent Eigenkapital sowie rund 45 Pro-
zent Fremdkapital finanziert werden. Die Fremdfinanzie-
rung wurde zu sehr attraktiven Konditionen abgeschlos-
sen. Die im Darlehensvertrag vereinbarten Darlehenskenn-
ziffern und Financial Covenants sind marktüblich.
Die Mieter der Büroimmobilie sind aus verschiedenen
Branchen, sodass Vermietungsrisiken breit gestreut sind
(Multi-Tenant-Struktur). Die Hotelimmobilie ist langfristig
an die Foremost Hospitality Hiex GmbH vermietet. Die
gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge für die Büro-
immobilie beträgt per 1.9.2016 rund 9,3 Jahre und für
die Hotelimmobilie per 1.4.2017 rund 20 Jahre. Die pro-
gnostizierten Einnahmen aus der Vermietung der Objekte
sollten daher weitestgehend eintreten. Neben laufenden
Instandhaltungskosten wurden aufgrund des Auslaufens
von Mietverträgen im Jahr 2021 ein Betrag von 175.900
Euro und für 2026 ein Betrag von 1.181.000 Euro für Ver-
mietungskosten kalkuliert. Grundlage der Kalkulation ist
die Annahme, dass die Auszugswahrscheinlichkeit der
gewerblichen Mieter nach Ablauf der Grundmietzeit
grundsätzlich bei 50 Prozent liegt.
Im Veräußerungsszenario werden mögliche Modernisie-
rungs- und Revitalisierungskosten sowie Neuvermietungs-
kosten neben einem direkten Ansatz in der Prognoserech-
nung auch indirekt über die Annahme eines – im Vergleich
zum Einkaufsfaktor – um knapp 1,5 Jahresmieten gerin-
geren Verkaufsfaktors beim Verkauf berücksichtigt.
Der geplante Gesellschafterwechsel bei Hannover Leasing
mit neuen Eigentümern außerhalb des öffentlich-rechtli-
chen Bankensektors sollte die künftige Leistungsfähigkeit
der Hannover-Leasing-Gruppe als Fondsverwalter und
Asset Manager nicht wesentlich beeinflussen.
Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt neben
einer nachhaltigen Vermietung ganz wesentlich von einem
erfolgreichen Verkauf der Fondsimmobilien ab.
Fazit: Der Fonds ist plausibel.
Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck
* Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds
Die Bavarian International School will in München ihren
zweiten Standort etablieren.
Die Büros wurden im Sommer 2016 bezogen (rechts).
Das Hotel (links) soll im Mai 2017 fertig sein.