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www.fondsprofessionell.de| 1/2017
sachwerte I
immobilien
Foto: © Fotolia | asrawolf
I
rgendwann ist auch die schönste Party zu
Ende. „Wir befinden uns gefühlt schon
in der dritten oder vierten Nachspiel-
zeit“, meint Claus Thomas, Deutsch-
landchef von Lasalle Investment.
Der Höhenflug der Immobilien-
branche dauert schon recht
lange – und es ist nur eine
Frage der Zeit, wann er zu
Ende geht. Die Beratungs-
und Maklergesellschaft
JLL geht noch von einer
„Fortsetzung der Hoch-
phase auf den Immobi-
lienmärkten“ aus. Alle
fundamentalen Marktindi-
katoren würden darauf hin-
deuten, und die Nachfrage
der professionellen und pri-
vaten Investoren bleibe hoch.
Immobilien seien aus keinem
Portfolio mehr wegzudenken. Un-
terdessen warnen kritische Stimmen
zunehmend vor einer Blase.
Investoren drücken die Rendite
Seit Jahren fließt enorm viel Geld in den
Markt, der mit drastischen Preissteigerungen
reagiert. 2016 war zwar etwas ruhiger ange-
laufen als die Jahre davor, aber ein außer-
gewöhnlich starker Schlussspurt im vierten
Quartal, in dem allein 20 Milliarden Euro in
Gewerbeimmobilien investiert wurden, be-
scherte dem Investmentmarkt wieder einen
extrem hohen Umsatz von 52,9 Milliarden
Euro. Nach 2007 und 2015 reihte sich 2016
laut JLL auf Platz drei in der Langzeitstatistik
ein. Die Investitionen konzentrierten sich
erneut auf die Ballungsgebiete, obwohl das
Angebot knapp ist. In den „Big 7“-Städten
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
München und Stuttgart haben die Investoren
mehr als die Hälfte des gesamten Transak-
tionsvolumens ausgegeben. Bei den Büroim-
mobilien betrug die Quote sogar 80 Prozent.
Den Gesetzen des freien Marktes fol-
gend ließ die anhaltend starke Nach-
frage die Preise weiter steigen, wo-
durch die Renditen sinken, weil
die Mieterträge viel langsamer
wachsen. „Die Anfangsren-
diten sind im Jahresverlauf
2016 weiter gesunken“,
berichtet JLL. „Im Mittel
über alle ‚Big 7‘ gaben
die Spitzenrenditen für
Büroimmobilien 2016 um
59 Basispunkte auf 3,56
Prozent nach. Das ist die
stärkste Renditekompres-
sion innerhalb eines Jahres
während der letzten zehn
Jahre.“ Der Renditerückgang
treffe auch auf die anderen
Assetklassen zu, bei Fachmarkt-
zentren gab sie beispielsweise um
35 Basispunkte auf 4,90 Prozent nach.
Die skizzierte Entwicklung erklärt, warum
sich die Fondsinitiatoren im Einkauf schwer-
tun – und neue Produkte deutlich niedrigere
Erträge versprechen als früher.
Während bei Wohnungen über Preisüber-
treibungen und Überhitzungsanzeichen disku-
tiert wird, herrscht im Gewerbesektor Ruhe.
Sebastiano Ferrante, Deutschland-Chef des
Investmentmanagers PGIM Real Estate, warnt
vor Nachlässigkeit im Glauben, dass alles wie
bisher weiterläuft: „Ich glaube schon, dass
Blasen
angst
Investitionen in deutsche Wohnimmobilien
Der Rückgang im Jahr 2016 beschreibt keine schwächere Nachfrage, sondern das
Ausbleiben großer Deals, die es 2015 gegeben hat.
Quelle: JLL Germany | Januar 2017
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2016
2015
2014
2013
2012
2011
Mrd. Euro
gehandelte
Einheiten
Transaktionsmarkt
Wohnobjekte und -portfolios
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
6,8
Mrd. Euro
160.000
gehandelte
Einheiten
365.000
gehandelte
Einheiten
137.000
gehandelte
Einheiten
25,35
Mrd. Euro
14
Mrd. Euro
Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien
Die „anderen“ Immobilien umfassen unter anderem Pflege-, Senioren- und Studen-
tenheime, die bei Investoren inzwischen begehrt sind.
Quelle: JLL Germany | Januar 2017
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Andere
Mischnutzung
Logistik-
Industrie
Einzelhandel
Büro
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
2016 | 52,9 Mrd. Euro
2015 | 55,1 Mrd. Euro
45
%
41
%
9
%
7
%
16
%
11
%
6
%
10
%
24
%
31
%
Die niedrigen Zinsen treiben Anleger in sämtliche Immobilienmärkte. Die Preise
steigen scheinbar unaufhörlich. Die Warnungen vor einer Blase werden lauter.
Eine Blase ist eigentlich hübsch anzusehen.
Doch wenn sie platzt, ist der Traum
auf einen Schlag vorbei.