Der Wiener Zinshausmarkt steht nach einem herausfordernden Jahr 2023 vor einer Stabilisierung. "Trotz der jüngsten Marktvolatilität nimmt die Nachfrage nach hochwertigen Lagen und die Aktivität kapitalstarker Investoren deutlich zu. Daher sehen wir Anzeichen für eine bevorstehende Stabilisierung", sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien. Mit der Erwartung erster Zinssenkungen und einer verbesserten Marktstimmung zeigen sich bereits erste Anzeichen einer Belebung. Der Ausblick auf das Jahr 2024 ist daher von vorsichtigem Optimismus geprägt. "Mehr Besichtigungen, mehr Kaufangebote und ein aktiverer Markt werden spürbar. Die wachsende Bevölkerung Wiens lässt die Nachfrage nach Wohnraum steigen. Die begrenzte Neubauleistung und die erwarteten wirtschaftlichen Impulse bilden eine solide Basis für den Zinshausmarkt", kommentiert Zinshaus-Experte Philipp Maisel. 

Transaktionen deutlich rückläufig
Die Frühjahrs-Ausgabe 2024 des "Ersten Wiener Zinshaus-Marktberichts" von Otto Immobilien zeigt aber auch den deutlichen Markteinbruch im vergangenen Jahr: Neben der allgemeinen Marktabschwächung ist das Transaktionsvolumen um mehr als die Hälfte gesunken. Insgesamt wurden 269 Transaktionen durchgeführt (2022: 483 Transaktionen), das Transaktionsvolumen ging noch deutlicher um 57 Prozent auf 832 Millionen Euro (2022: 1,94 Mrd. Euro) zurück. Dieser markante Rückgang ist laut den Experten vor allem auf die Kombination aus anhaltend hohem Zinsniveau und zunehmender Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Immobiliengeschäften zurückzuführen.

Auffällig war laut dem Bericht die Verschiebung hin zu einem kapitalmarktgetriebenen Transaktionsansatz: Viele Eigentümer reagierten auf den anhaltenden Druck des hohen Zinsniveaus mit dem parifizierten Verkauf von Einheiten, anstatt auf den Verkauf des gesamten Objekts zu setzen. Diese Strategie, die insbesondere von großen Zinshauseigentümern verfolgt wurde, erfordert ein hohes Maß an leerstehenden Wohneinheiten und hat sich in manchen Fällen als effektives Mittel zur Liquiditätssicherung erwiesen.

Kapitalstarke Investoren bewegen den Markt
Auf der Käuferseite zeigt die Analyse eine Verschiebung hin zu eigenkapitalstarken Investoren, die die aktuelle Marktsituation nutzen, um sich in bevorzugten Lagen zu positionieren. Die Nachfrage konzentriert sich insbesondere auf attraktive Lagen innerhalb des Gürtels und spiegelt eine deutliche Veränderung hin zu einem engeren Suchprofil wider. Vor allem jene Investoren, die in den Jahren der Nullzinsphase mangels Alternativen ihr Interesse auf die Außenbezirke und den Speckgürtel Wiens ausgedehnt haben, wenden sich nun wieder verstärkt dem Zentrum zu. Ein wachsendes Angebot an komplett entwickelten und kernsanierten Objekten erleichtert den Kauf ohne weiteren Sanierungsaufwand und erhöht zusätzlich die Attraktivität dieser Kernlagen. Sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite zeigten sich 2023 Unternehmen als dominierende Akteure: 82 Prozent des Käufervolumens (-12%-Punkte gegenüber 2022) und 56 Prozent des Verkaufsvolumens (+1%-Punkte) entfielen auf Unternehmen. 

Preisentwicklungen und Renditeaussichten
Die Preisentwicklungen und Renditeaussichten im Wiener Zinshausmarkt zeigen ein differenziertes Bild: Die Preise verzeichneten in allen Bezirken einen deutlichen Rückgang von durchschnittlich zwölf Prozent. Diese Entwicklung führt insbesondere in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu attraktiveren Einstiegspreisen für Investorinnen und Investoren. Gründerzeit-Zinshäuser in Wien werden zu Einstiegspreisen ab 1.540 Euro pro Quadratmeter gehandelt, die Durchschnittspreise kehren somit wieder auf das Niveau von 2020 zurück. (gp)