Der österreichische Immobilienkonzern Soravia bekommt offensichtlich die Folgen der Verunsicherung zu spüren, die seit der Schieflage der Signa-Gruppe den Markt für großvolumige Immobilienfinanzierungen beherrscht. Ende vergangenen Jahres, als René Benkos Imperium ins Wanken geriet, musste die Soravia-Tochter One Group bekanntlich die quartalsweise Auszahlung von Zinsen für vier Schuldverschreibungen verschieben. Zu dieser Zeit platzte Informationen von FONDS professionell ONLINE zufolge auch ein 100-Millionen-Deal der Soravia.

Die beiden Ereignisse stehen in keinem unmittelbaren Zusammenhang miteinander, sie haben auch nicht direkt etwas mit den Benko-Pleiten zu tun – indirekt womöglich aber schon. Denn die Schieflage der Signa-Gruppe hat dafür gesorgt, dass die Banken, die große Immobilienprojekte finanzieren, bei der Vergabe entsprechender Darlehen auf der Bremse stehen. Diese Zurückhaltung bekommen nun zahlreiche Immobilienkonzerne zu spüren, darunter offensichtlich auch Soravia.

Vom Rechenzentrum zum Bürocampus
Um den jüngst geplatzten Deal zu verstehen, muss man rund zwei Jahre in die Vergangenheit blicken: Im Januar 2022 vermeldete die Soravia, eine Immobilie in Unterföhring bei München erworben zu haben. Sie ist Teil der Allianz-Hauptverwaltung und Bestandteil des geschlossenen Immobilienfonds "IVG Euroselect 21", der vom Stuttgarter Emissionshaus DFH administriert wird. Die Allianz betrieb in der Immobilie ein Rechenzentrum, das Soravia bis 2028 zu einem Bürocampus umbauen wollte.

Vorausgegangen war ein Anfang November 2021 geschlossener Kaufvertrag zwischen der DFH-Fondsgesellschaft und der Projektgesellschaft "Soravia VRG 1" über einen Kaufpreis in Höhe von 115,5 Millionen Euro. Zehn Prozent davon wurden als Anzahlung fällig, die auch fristgerecht einging.

Der erste Zahlungstermin wurde nicht eingehalten
Im Dezember 2022 informierte die Soravia den Verkäufer, dass sie für die Finanzierung des Kaufpreises mehr Zeit benötige – und ließ das Zahlungsziel Anfang Februar 2023 verstreichen. Weil sich Finanzierungskonditionen für Immobilien zwischenzeitlich stark verändert hatten, verständigten sich die beiden Parteien auf erneute Kaufpreisverhandlungen.

So kam es Anfang März 2023 zu einem Nachtrag zum Kaufvertrag vom November 2021. Es wurde einerseits der Kaufpreis auf 93,3 Millionen Euro reduziert und mit dem 30. September 2023 ein neues Zahlungsziel bestimmt, andererseits wurde eine weitere Anzahlung über drei Millionen Euro und die Stellung einer Bürgschaft über zusätzliche 3,78 Millionen Euro vereinbart. Beides bediente Soravia. Zusammen mit der Anzahlung aus dem ersten Vertrag verfügte der Fonds nun über Sicherheiten in Höhe von fast 20 Prozent des nachverhandelten Kaufpreises.

Auch der zweite Zahlungstermin verstreicht
Während es sich in einem Rundschreiben der DFH an die Fondsgesellschafter Mitte September 2023 noch so anhörte, als würde diesmal alles planmäßig über die Bühne gehen, schrieb die Geschäftsführung den Gesellschaftern des Verkäufer-Fonds vier Wochen später, dass Soravia auch den Zahlungstermin Ende September nicht eingehalten hat.

Zwar wären laut Soravia alle Auflagen der finanzierenden Banken erfüllt gewesen und die Finanzierung würde stehen. Aber weil sich der "formelle Prozess" verzögere, werde es noch einige Wochen mit der Finanzierung dauern. Die DFH zeigte sich zuversichtlich, dass bis Ende November der Kaufpreis gezahlt würde.

Schließlich platzt der Deal
Kurz vor Weihnachten erfuhren die Anleger dann: Der Deal ist geplatzt, die Finanzierung sei nicht zustande gekommen. Auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE erklärt Soravia: "Angesichts der dynamischen und anspruchsvollen Marktentwicklungen, die zuletzt zu verstärkten Herausforderungen in der Immobilienbranche geführt haben, wurden zwischendurch die ursprünglichen Bedingungen der Transaktion angepasst."

Die DFH hat inzwischen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Beide Seiten betonen aber gegenüber der Redaktion, dass sie sich im konstruktiven Dialog um eine zielführende Lösung befänden.

Die Gründe bleiben im Dunkeln
Näher zu den Umständen des geplatzten Deals äußern sich die Parteien nicht. Dass die seit der Benko-Pleite deutlich schwierigeren Refinanzierungsbedingungen eine wesentliche Rolle spielen, bleibt daher eine Vermutung – wenn auch eine plausible. (tw)