ZBI Professional 6
Eine Immobilienbeteiligung mit Haken und Ösen
Angebot. Die Zentral Boden Immobilien Gruppe (ZBI) ist mir ihrem sechsten Immobilienfonds in den Frühsommer gestartet. Die Gesellschaft soll überwiegend Bestandsobjekte und darüber hinaus Handelsimmobilien erwerben. Das geplante Fondsvolumen beträgt 112 Millionen Euro inklusive Agio. Die Beteiligung als Anleger ist ab einem Zeichnungsbetrag von 25.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich.
Anbieter. ZBI ist seit 2002 im Markt für geschlossene Fonds aktiv. Die Unternehmensgruppe hat bislang fünf Immobilienfonds aufgelegt, die laut Prospekt rund eine Milliarde Euro investiert haben. Nach eigenen Angaben verwaltet ZBI mehr als 10.000 Wohnungen in Deutschland. Ein guter Teil davon befindet sich in den östlichen Bundesländern. Eine Leistungsbilanz hat der Initiator bislang noch nicht veröffentlicht. Auf Anfrage hat ZBI jedoch entsprechende Informationen zur Verfügung gestellt.
Vorgängerfonds. Die Fonds 1 und 2 aus den Jahren 2002 und 2004 haben ihre Immobilien Ende 2007 komplett veräußert. Die Schlussauszahlung der Fonds an die Anleger war für das Frühjahr 2010 vorgesehen. Unter Berücksichtigung dieser Leistungen haben die Investoren dieser Fonds laut Initiator einen Kapitalzuwachs von 33,3 beziehungsweise 56,9 Prozent bezogen auf das Kommanditkapital inklusive Agio erzielt. Der Fonds 3 hat Ende 2007 Teile seines Portfolios veräußert. Danach haben die Anleger 50 Prozent ihrer Einlagen inklusive Agio als Kapitalrückzahlung erhalten. Bis dahin leistete die Gesellschaft zunächst jährlich Ausschüttungen von 7,5 Prozent, die im Sommer 2009 auf 3,3 Prozent reduziert wurden. Zwischenzeitlich haben die Kommanditisten zusätzliche Auszahlungen aus den Verkaufserlösen erhalten. Der 2006 lancierte ZBI 4 hat zunächst plangemäß sieben Prozent p.a. an die Anleger ausgeschüttet, aber die Auszahlungen zum 30.11.2008 wegen Verlängerung der Investitionsphase auf vier Prozent reduziert.
ZBI 3 hat noch 47 Objekte in Bestand, die sich etwa zur Hälfte in Berlin befinden. Die Leerstandsquote beträgt laut Initiator 14,7 Prozent. Im Jahr 2008 lagen die kumulierten Mieteinnahmen etwa 643.000 Euro beziehungsweise elf Prozent unter den Soll-Mieten bei Kaufvertragsschluss. Der Zinsdienst fällt um mehr als eine halbe Million Euro höher als ursprünglich kalkuliert aus. Teilweise können zu gering kalkulierte durch geringere laufende Kosten oder höhere Mieteinnahmen ausgeglichen werden. Dem ZBI 4 gehören 193 Objekte, deren Wohn- und Gewerbeeinheiten zu 9,4 Prozent leer stehen. In diesem Fonds liegen die Mieterlöse um knapp 15 Prozent unter dem Soll. Auch hier schlagen die Zinsen um etwa eine halbe Million Euro stärker zu Buche als geplant. Die Instandhaltungskosten liegen in weit weniger Objekten als im ZBI 3 unter den kalkulierten Werten. Der ZBI 5 hat bislang erst vier Immobilien erworben und soll noch Objekte um rund 40 Millionen Euro erwerben.
Konzept. Mehrere Objektgesellschaften erwerben Immobilien für die Haltedauer von mindestens zehn Jahren. Dafür sind in der Mittelverwendungsrechnung 90 Millionen Euro Investitionskapital vorgesehen. Zudem soll eine Handelsgesellschaft mit 6,75 Millionen Euro ausgestattet werden. Sie soll 2012, 2015, 2018 und 2020 das jeweils vorhandene Immobilienportfolio komplett durchhandeln. Alle Investitions- und Verkaufsentscheidungen sind laut Gesellschaftsvertrag von den Anlegern zu treffen. Beteiligungsgegenstände sind deutsche Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeimmobilien, für die im Gesellschaftsvertrag Investitionskriterien verankert sind. Auf Basis marktüblicher Renditen dürfen Immobilien maximal die 11,5-fache Jahresnettomiete kosten. Für Objekte mit Instandhaltungsrückstand gilt der Faktor 12,5. Gewerbeflächen müssen zu mindestens 70 Prozent nachhaltig vermietet sein. Damit sind die Investitionskriterien relativ weit gefasst; Einschränkungen beziehungsweise Vorgaben hinsichtlich Objektgröße, maximalen Gewerbeanteil in Wohnhäusern, Objektspezifika (Beispiel Denkmalschutz) und Standort fehlen leider.
Risiken. Anleger müssen die Prospektverantwortung selbst tragen. Diese Regelung ist definitiv nicht zeitgemäß. Außerdem steht den Investoren in der unbegrenzt laufenden Fondsgesellschaft kein ordentliches Kündigungsrecht zu. Der Gesellschaftsvertrag sieht grundsätzlich die Auflösung des Fonds vor und regelt, dass das nicht vor Ende des Jahres 2021 sein darf. Theoretisch sind Anleger also unbefristet gebunden. Da der Vorgängerfonds noch nicht vollständig investiert ist, besteht grundsätzlich das Risiko eines Interessenkonflikts bei der Aufteilung der Investitionen. Es handelt sich um einen Blindpool, das heißt, die Anleger können kein Startportfolio in Betracht ziehen.
Investition und Finanzierung. Das geplante Fondsvolumen von 112 Millionen Euro setzt sich aus 40 Millionen Euro Eigenkapital, 70 Millionen Euro Fremdkapital und zwei Millionen Euro Agio zusammen. Die Fremdkapitalquote beträgt somit 62,5 Prozent des Gesamtvolumens. Konzeptgemäß darf der Fonds sogar bis zu 78 Prozent Fremdkapital aufnehmen. Finanzierungszusagen liegen nicht vor; hier verlässt sich der Initiator auf das bestehende Netzwerk. Die Fondsanlauf- und Fondsnebenkosten belaufen sich auf etwas mehr als 14 Millionen Euro. Bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio ergeben sie eine Kostenquote von sehr hohen 33,4 Prozent. Die Bestandsimmobilien kosten inklusive Neben- und Maklerkosten die 12,12-fache Jahresmiete bezogen auf das erste Jahr nach vollständiger Investition (2012). In der Handelsgesellschaft liegt der Kaufpreisfaktor näherungsweise bei 12,08. Nach eigenen Angaben erwirbt ZBI nur zehn bis 20 Prozent der Immobilien ohne Fremdmakler.
Prognose. ZBI nimmt für das Darlehen in der Wirtschaftlichkeitsrechnung durchgehend einen Zinssatz von 4,5 Prozent an. Das ist aus heutiger Sicht vertretbar, könnte jedoch schon im Jahr 2011 eher sportlich sein. Für den Mietausfall und die Instandhaltung wurden sechs beziehungsweise acht Prozent der Jahresmieten in die Prognose eingestellt. Das ist zunächst in Ordnung, allerdings angesichts des Blindpools mit Vorsicht zu genießen. In den ersten beiden Jahren soll der angenommene Leerstand in den Bestandsimmobilien von fünf Prozent auf danach durchschnittlich 2,5 Prozent reduziert werden. Außerdem rechnet der Initiator mit jährlichen Mietsteigerungen von zwei Prozent.
Exit. Ende 2020 werden die Bestandsimmobilien in der Prognose für die dann 14,7-fache Jahresmiete verkauft. Hierbei beruft sich der Initiator auf eigene Erfahrungswerte. Dennoch wären nur zwei statt 2,6 Jahresmieten Aufschlag konservativer gewesen. Gleiches gilt für die Handelsobjekte, wobei die Immobilien in der Prognose nach zwei bis drei Jahren Haltedauer veräußert werden sollen. Revitalisierungskosten sind dabei unvorsichtigerweise nicht eingeplant. Zudem sind keine Verkaufskosten genannt.
Vergütungen. Die fondsspezifischen laufenden Kosten belaufen sich im ersten vollen Jahr nach Vollinvestition auf rund 1,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Hinzu kommen Kosten für die Immobilienverwaltung, die mit rund sechs Prozent der Jahresmieteinnahmen veranschlagt wurden. Am An- und Verkauf partizipiert ZBI mit jeweils drei Prozent des Kaufpreises. Außerdem genehmigt sich der Initiator eine satte Gewinnbeteiligung von 50 Prozent, sobald die Anleger einen rechnerischen Vorausgewinn von 7,5 Prozent pro Jahr erzielt haben.
Rückfluss. Anleger sollen von 2011 bis 2018 etwa die Hälfte ihrer Einlagen rückerstattet bekommen. Die prognostizierten Auszahlungen starten mit drei Prozent und steigen auf sieben Prozent pro Jahr. Die restliche Einlage und Gewinnausschüttungen sind in den Jahren 2019 und 2020 zur Auszahlung vorgesehen. In Summe plant der Fonds 168,6 Prozent des Kommanditkapitals inklusive an die Investoren auszuschütten.
fondstelegramm-Meinung. Die rechtliche Konzeption und die Vergütungsstruktur lassen kein positives Urteil zu. Obendrein hat der Initiator bislang keine Leistungsbilanz vorgelegt. Die vorgelegten Daten sind zwar durchaus positiv, allerdings sind die Zeiträume zwischen Immobilienverkauf und Fondsliquidation relativ lang. Die Prognose im neuen Fonds ist an einigen Stellen vage und sportlich. Ein Gewinner steht jedenfalls schon fest: Der Initiator.
Anbieter. ZBI ist seit 2002 im Markt für geschlossene Fonds aktiv. Die Unternehmensgruppe hat bislang fünf Immobilienfonds aufgelegt, die laut Prospekt rund eine Milliarde Euro investiert haben. Nach eigenen Angaben verwaltet ZBI mehr als 10.000 Wohnungen in Deutschland. Ein guter Teil davon befindet sich in den östlichen Bundesländern. Eine Leistungsbilanz hat der Initiator bislang noch nicht veröffentlicht. Auf Anfrage hat ZBI jedoch entsprechende Informationen zur Verfügung gestellt.
Vorgängerfonds. Die Fonds 1 und 2 aus den Jahren 2002 und 2004 haben ihre Immobilien Ende 2007 komplett veräußert. Die Schlussauszahlung der Fonds an die Anleger war für das Frühjahr 2010 vorgesehen. Unter Berücksichtigung dieser Leistungen haben die Investoren dieser Fonds laut Initiator einen Kapitalzuwachs von 33,3 beziehungsweise 56,9 Prozent bezogen auf das Kommanditkapital inklusive Agio erzielt. Der Fonds 3 hat Ende 2007 Teile seines Portfolios veräußert. Danach haben die Anleger 50 Prozent ihrer Einlagen inklusive Agio als Kapitalrückzahlung erhalten. Bis dahin leistete die Gesellschaft zunächst jährlich Ausschüttungen von 7,5 Prozent, die im Sommer 2009 auf 3,3 Prozent reduziert wurden. Zwischenzeitlich haben die Kommanditisten zusätzliche Auszahlungen aus den Verkaufserlösen erhalten. Der 2006 lancierte ZBI 4 hat zunächst plangemäß sieben Prozent p.a. an die Anleger ausgeschüttet, aber die Auszahlungen zum 30.11.2008 wegen Verlängerung der Investitionsphase auf vier Prozent reduziert.
ZBI 3 hat noch 47 Objekte in Bestand, die sich etwa zur Hälfte in Berlin befinden. Die Leerstandsquote beträgt laut Initiator 14,7 Prozent. Im Jahr 2008 lagen die kumulierten Mieteinnahmen etwa 643.000 Euro beziehungsweise elf Prozent unter den Soll-Mieten bei Kaufvertragsschluss. Der Zinsdienst fällt um mehr als eine halbe Million Euro höher als ursprünglich kalkuliert aus. Teilweise können zu gering kalkulierte durch geringere laufende Kosten oder höhere Mieteinnahmen ausgeglichen werden. Dem ZBI 4 gehören 193 Objekte, deren Wohn- und Gewerbeeinheiten zu 9,4 Prozent leer stehen. In diesem Fonds liegen die Mieterlöse um knapp 15 Prozent unter dem Soll. Auch hier schlagen die Zinsen um etwa eine halbe Million Euro stärker zu Buche als geplant. Die Instandhaltungskosten liegen in weit weniger Objekten als im ZBI 3 unter den kalkulierten Werten. Der ZBI 5 hat bislang erst vier Immobilien erworben und soll noch Objekte um rund 40 Millionen Euro erwerben.
Konzept. Mehrere Objektgesellschaften erwerben Immobilien für die Haltedauer von mindestens zehn Jahren. Dafür sind in der Mittelverwendungsrechnung 90 Millionen Euro Investitionskapital vorgesehen. Zudem soll eine Handelsgesellschaft mit 6,75 Millionen Euro ausgestattet werden. Sie soll 2012, 2015, 2018 und 2020 das jeweils vorhandene Immobilienportfolio komplett durchhandeln. Alle Investitions- und Verkaufsentscheidungen sind laut Gesellschaftsvertrag von den Anlegern zu treffen. Beteiligungsgegenstände sind deutsche Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeimmobilien, für die im Gesellschaftsvertrag Investitionskriterien verankert sind. Auf Basis marktüblicher Renditen dürfen Immobilien maximal die 11,5-fache Jahresnettomiete kosten. Für Objekte mit Instandhaltungsrückstand gilt der Faktor 12,5. Gewerbeflächen müssen zu mindestens 70 Prozent nachhaltig vermietet sein. Damit sind die Investitionskriterien relativ weit gefasst; Einschränkungen beziehungsweise Vorgaben hinsichtlich Objektgröße, maximalen Gewerbeanteil in Wohnhäusern, Objektspezifika (Beispiel Denkmalschutz) und Standort fehlen leider.
Risiken. Anleger müssen die Prospektverantwortung selbst tragen. Diese Regelung ist definitiv nicht zeitgemäß. Außerdem steht den Investoren in der unbegrenzt laufenden Fondsgesellschaft kein ordentliches Kündigungsrecht zu. Der Gesellschaftsvertrag sieht grundsätzlich die Auflösung des Fonds vor und regelt, dass das nicht vor Ende des Jahres 2021 sein darf. Theoretisch sind Anleger also unbefristet gebunden. Da der Vorgängerfonds noch nicht vollständig investiert ist, besteht grundsätzlich das Risiko eines Interessenkonflikts bei der Aufteilung der Investitionen. Es handelt sich um einen Blindpool, das heißt, die Anleger können kein Startportfolio in Betracht ziehen.
Investition und Finanzierung. Das geplante Fondsvolumen von 112 Millionen Euro setzt sich aus 40 Millionen Euro Eigenkapital, 70 Millionen Euro Fremdkapital und zwei Millionen Euro Agio zusammen. Die Fremdkapitalquote beträgt somit 62,5 Prozent des Gesamtvolumens. Konzeptgemäß darf der Fonds sogar bis zu 78 Prozent Fremdkapital aufnehmen. Finanzierungszusagen liegen nicht vor; hier verlässt sich der Initiator auf das bestehende Netzwerk. Die Fondsanlauf- und Fondsnebenkosten belaufen sich auf etwas mehr als 14 Millionen Euro. Bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio ergeben sie eine Kostenquote von sehr hohen 33,4 Prozent. Die Bestandsimmobilien kosten inklusive Neben- und Maklerkosten die 12,12-fache Jahresmiete bezogen auf das erste Jahr nach vollständiger Investition (2012). In der Handelsgesellschaft liegt der Kaufpreisfaktor näherungsweise bei 12,08. Nach eigenen Angaben erwirbt ZBI nur zehn bis 20 Prozent der Immobilien ohne Fremdmakler.
Prognose. ZBI nimmt für das Darlehen in der Wirtschaftlichkeitsrechnung durchgehend einen Zinssatz von 4,5 Prozent an. Das ist aus heutiger Sicht vertretbar, könnte jedoch schon im Jahr 2011 eher sportlich sein. Für den Mietausfall und die Instandhaltung wurden sechs beziehungsweise acht Prozent der Jahresmieten in die Prognose eingestellt. Das ist zunächst in Ordnung, allerdings angesichts des Blindpools mit Vorsicht zu genießen. In den ersten beiden Jahren soll der angenommene Leerstand in den Bestandsimmobilien von fünf Prozent auf danach durchschnittlich 2,5 Prozent reduziert werden. Außerdem rechnet der Initiator mit jährlichen Mietsteigerungen von zwei Prozent.
Exit. Ende 2020 werden die Bestandsimmobilien in der Prognose für die dann 14,7-fache Jahresmiete verkauft. Hierbei beruft sich der Initiator auf eigene Erfahrungswerte. Dennoch wären nur zwei statt 2,6 Jahresmieten Aufschlag konservativer gewesen. Gleiches gilt für die Handelsobjekte, wobei die Immobilien in der Prognose nach zwei bis drei Jahren Haltedauer veräußert werden sollen. Revitalisierungskosten sind dabei unvorsichtigerweise nicht eingeplant. Zudem sind keine Verkaufskosten genannt.
Vergütungen. Die fondsspezifischen laufenden Kosten belaufen sich im ersten vollen Jahr nach Vollinvestition auf rund 1,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Hinzu kommen Kosten für die Immobilienverwaltung, die mit rund sechs Prozent der Jahresmieteinnahmen veranschlagt wurden. Am An- und Verkauf partizipiert ZBI mit jeweils drei Prozent des Kaufpreises. Außerdem genehmigt sich der Initiator eine satte Gewinnbeteiligung von 50 Prozent, sobald die Anleger einen rechnerischen Vorausgewinn von 7,5 Prozent pro Jahr erzielt haben.
Rückfluss. Anleger sollen von 2011 bis 2018 etwa die Hälfte ihrer Einlagen rückerstattet bekommen. Die prognostizierten Auszahlungen starten mit drei Prozent und steigen auf sieben Prozent pro Jahr. Die restliche Einlage und Gewinnausschüttungen sind in den Jahren 2019 und 2020 zur Auszahlung vorgesehen. In Summe plant der Fonds 168,6 Prozent des Kommanditkapitals inklusive an die Investoren auszuschütten.
fondstelegramm-Meinung. Die rechtliche Konzeption und die Vergütungsstruktur lassen kein positives Urteil zu. Obendrein hat der Initiator bislang keine Leistungsbilanz vorgelegt. Die vorgelegten Daten sind zwar durchaus positiv, allerdings sind die Zeiträume zwischen Immobilienverkauf und Fondsliquidation relativ lang. Die Prognose im neuen Fonds ist an einigen Stellen vage und sportlich. Ein Gewinner steht jedenfalls schon fest: Der Initiator.
Auf Basis des Prospekts und der zugrunde liegenden Konstruktion ist von einer Beteiligung abzuraten.
