Wölbern Invest Holland 64
Vorne kein Schnäppchen, hinten schon
Angebot. Wölbern Invest setzt nach einem umfangreichen Portfolioverkauf abermals auf den niederländischen Immobilienmarkt. Mit dem Fonds Holland 64 investieren Anleger in zwei Bürogebäude in Arnheim und Haarlem. Das Fondsvolumen beträgt 60,24 Millionen Euro inklusive Agio, rund die Hälfte davon Eigenkapital. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 Euro, das Agio fünf Prozent. Der Fonds läuft laut Plan bis Ende 2018.
Historie. Das Hamburger Emissionshaus hat seit 1993 insgesamt 89 Fonds auf den Markt gebracht, davon 80 im Immobiliensegment. 50 Fonds mit Hollandimmobilien hat Wölbern Invest bislang aufgelöst. Zuletzt wurden die Gebäude der Fonds 4 bis 51 und 53 veräußert. Die Ergebnisse sind gemäß Leistungsbilanz 2006-2007 insgesamt durchaus positiv.
Beteiligungsstruktur und Investmentstrategie. Nach bewährtem Konzept erwirbt die Fondsgesellschaft die beiden Büros direkt und vermietet sie. Am Ende der Laufzeit sollen die Gebäude verkauft werden. Es ist keine Objektgesellschaft dazwischen geschaltet. Der Fonds nimmt das Finanzierungsdarlehen direkt auf.
Zielmarkt. In den niederländischen Immobilienmarkt wurde 2007 mit 11,1 Milliarden Euro so viel wie noch nie investiert. Vor allem Büros standen im Fokus, was CB Richard Ellis unter anderem auf die starke internationale Nachfrage zurückführt. Jones Lang Lasalle bezeichnet das Ballungsgebiet Randstad als holländisches Premiumgebiet mit den Kernmärkten Amsterdam, Schipol, Rotterdam, Den Haag und Utrecht. Auch Harlem gehört zur Randstad. In den genannten Kerngebieten sollen bis 2010 knapp 550.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt werden. Die Spitzenmieten lagen 2007 bei etwa 170 Euro (Rotterdam-Zentrum) bis 350 Euro pro Jahr (Schipol-Flughafenzentrum).
Fondsimmobilien. Das Bürogebäude in Haarlem wurde 1990 errichtet und 2003 erweitert. 15.600 Quadratmeter und 200 Stellplätze sind vollständig an die staatliche Gebäude- und Liegenschaftsverwaltung vermietet. Der Vertrag läuft bis Mai 2018. Eine Verlängerungsoption über fünf Jahre liegt vor. Die jährliche Miete beträgt marktübliche 170 Euro pro Quadratmeter, Stellplätze inklusive. Arnheims Büromarkt ist mit einer Gesamtfläche von rund einer Million Quadratmetern verhältnismäßig klein. Das Fondsobjekt im Gewerbepark IJsseloord II wurde wie prospektiert im April 2008 fertiggestellt. Die Mietfläche beträgt 3.320 Quadratmeter und 60 Stellplätze. Alleinige Mieterin für zunächst zehn Jahre ist die Cumae B.V., ein Projektmanagements- und Ingenieursbüro. Es besteht ebenfalls eine Verlängerungsoption über fünf Jahre. Die vereinbarte Miete (142 Euro) ist marktgerecht. Für die Stellplätze muss Cumae extra zahlen.
Risiken. Das zum Zeitpunkt der Prospektierung bestehende Fertigstellungsrisiko ist mittlerweile obsolet. Nicht von der Hand zu weisen ist ein gewisses Vermietungsrisiko, da beide Gebäude an jeweils nur einen Mieter vermietet sind. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die geplanten Veräußerungserlöse am Ende der Fondslaufzeit nicht erreicht werden können.
Einkauf. Die beiden Büroobjekte haben zusammen rund 50,15 Millionen Euro zuzüglich Anschaffungsnebenkosten in Höhe von knapp drei Millionen Euro gekostet. Die Kaufpreisfaktoren liegen bei 16,7 (Arnheim) beziehungsweise 15 (Haarlem). Damit sind die Immobilien keine Schnäppchen. CB Richard Ellis hat laut Initiator die Kaufpreise und Mieten als marktgerecht eingestuft. Ergänzende Informationen aus den Immobiliengutachten sind im Prospekt nicht verfügbar. Die Investitionsquote beträgt ganz akzeptable 88,23 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio.
Finanzierung und Kosten. Der Fonds hat bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG ein Darlehen über 28 Millionen Euro aufgenommen. Der nominale Zinssatz ist über die gesamte Beteiligungslaufzeit festgeschrieben: Er beträgt bis Ende 2012 3,9 Prozent, danach steigt er auf 4,9 Prozent bis Ende März 2018. Die Tilgung ist mit jährlich 0,5 Prozent der Darlehenssumme ab 2009 auf niedrigem Niveau vorgesehen. Die Restschuld beträgt zum Veräußerungszeitpunkt laut Prognose noch 26,34 Millionen Euro. Die Fondskosten abzüglich Liquiditätsreserve belaufen sich auf 6,74 Millionen Euro. Das entspricht 11,2 Prozent des Fondsvolumens und 20,9 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Die Liquiditätsreserve beträgt 0,6 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio.
Vergütungen. Die laufenden Kosten sind vergleichsweise gering: Die geschäftsführende Kommanditistin erhält eine jährliche Vergütung von 13.215 Euro, die ab 2009 jährlich um zwei Prozent steigt. Darüber hinaus ist eine Haftungsvergütung von 1.785 Euro pro Jahr fällig. Allerdings erhält die Fondsgeschäftsführung nach der Veräußerung der Immobilien eine Provision von 0,5 Prozent des Verkaufspreises – ob inklusive oder exklusive Nebenkosten ist im Gesellschaftsvertrag nicht geregelt. Zusätzlich ist eine 30-prozentige Gewinnbeteiligung ab dem Betrag vorgesehen, der 110 Prozent des eingezahlten Kommanditkapitals übersteigt. Im Übrigen erhält auch die Treuhand neben der jährlichen Vergütung eine Provision in Höhe von 0,5 Prozent der Veräußerungserlöse der Immobilien.
Verlaufsprognose. Der Prognosezeitraum endet zunächst mit dem Verkauf der Immobilien im Jahr 2018. Positiv zu sehen ist die prospektiere Anschlussprognose bis 2023 für den Fall, dass ein Verkauf der Immobilien bei schlechten Marktbedingungen wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Der Fonds erzielt bereits im laufenden Jahr Mieterträge. Die Instandhaltungskosten sind in der Prognose vergleichsweise niedrig angesetzt. Ausgenommen ist das Jahr 2015, in dem im Haarlemer Büro ein Boilertausch vorgesehen ist.
Rückfluss. Auszahlungen an Anleger sollen ab 2009 anfänglich in Höhe von 6,25 Prozent erfolgen. Die jährlichen Ausschüttungen steigen in der Kalkulation auf sieben Prozent bis 2018. Unter Berücksichtigung des Verkaufsgewinns beträgt der Mittelrückfluss im Basisszenario 161 Prozent nach Steuern. Daraus ergibt sich eine jährliche Rendite von rund 5,5 Prozent nach Steuern. Der Initiator rechnet dabei mit einem Verkaufsfaktor von 15,32.
Szenarien. Die Rendite hängt maßgeblich vom Veräußerungserlös ab. Beträgt der Verkaufsfaktor nur 14,32, sinkt die Nachsteuerrendite auf 4,6 Prozent. Auswirkungen auf die Rendite können auch andere als prospektierte Inflationsraten, Instandhaltungskosten und Bewirtschaftungskosten haben.
Vertragsgestaltung. Anleger werden mit 20 Prozent ihrer Einlage als Haftsumme ins Handelsregister eingetragen. Auffallend ist, dass die Fondsgeschäftsführung den Fremdkapitalanteil ohne Zustimmung der Gesellschafter erhöhen kann. Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich einmal pro Jahr statt. Sie ist – mit wenigen Ausnahmen – aber bereits beschlussfähig, wenn mindestens 25 Prozent aller Gesellschafterstimmen anwesend sind.
fondstelegramm-Meinung. Mit dem Holland 64 hat Wölbern Invest nichts Spektakuläres auf den Markt gebracht. Die aktuellen Preissteigerungen kommen durch die Indexierung der Mietverträge dem Fonds zugute. Sollte die EZB die Leitzinsen erhöhen, bewährt sich die Zinsbindung. Fraglich ist, ob die geplanten Verkaufsgewinne realisierbar sind. Läuft es richtig gut, schneidet sich der Initiator ein ordentliches Stück vom Kuchen ab, ohne selbst ein Risiko getragen zu haben.
Historie. Das Hamburger Emissionshaus hat seit 1993 insgesamt 89 Fonds auf den Markt gebracht, davon 80 im Immobiliensegment. 50 Fonds mit Hollandimmobilien hat Wölbern Invest bislang aufgelöst. Zuletzt wurden die Gebäude der Fonds 4 bis 51 und 53 veräußert. Die Ergebnisse sind gemäß Leistungsbilanz 2006-2007 insgesamt durchaus positiv.
Beteiligungsstruktur und Investmentstrategie. Nach bewährtem Konzept erwirbt die Fondsgesellschaft die beiden Büros direkt und vermietet sie. Am Ende der Laufzeit sollen die Gebäude verkauft werden. Es ist keine Objektgesellschaft dazwischen geschaltet. Der Fonds nimmt das Finanzierungsdarlehen direkt auf.
Zielmarkt. In den niederländischen Immobilienmarkt wurde 2007 mit 11,1 Milliarden Euro so viel wie noch nie investiert. Vor allem Büros standen im Fokus, was CB Richard Ellis unter anderem auf die starke internationale Nachfrage zurückführt. Jones Lang Lasalle bezeichnet das Ballungsgebiet Randstad als holländisches Premiumgebiet mit den Kernmärkten Amsterdam, Schipol, Rotterdam, Den Haag und Utrecht. Auch Harlem gehört zur Randstad. In den genannten Kerngebieten sollen bis 2010 knapp 550.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt werden. Die Spitzenmieten lagen 2007 bei etwa 170 Euro (Rotterdam-Zentrum) bis 350 Euro pro Jahr (Schipol-Flughafenzentrum).
Fondsimmobilien. Das Bürogebäude in Haarlem wurde 1990 errichtet und 2003 erweitert. 15.600 Quadratmeter und 200 Stellplätze sind vollständig an die staatliche Gebäude- und Liegenschaftsverwaltung vermietet. Der Vertrag läuft bis Mai 2018. Eine Verlängerungsoption über fünf Jahre liegt vor. Die jährliche Miete beträgt marktübliche 170 Euro pro Quadratmeter, Stellplätze inklusive. Arnheims Büromarkt ist mit einer Gesamtfläche von rund einer Million Quadratmetern verhältnismäßig klein. Das Fondsobjekt im Gewerbepark IJsseloord II wurde wie prospektiert im April 2008 fertiggestellt. Die Mietfläche beträgt 3.320 Quadratmeter und 60 Stellplätze. Alleinige Mieterin für zunächst zehn Jahre ist die Cumae B.V., ein Projektmanagements- und Ingenieursbüro. Es besteht ebenfalls eine Verlängerungsoption über fünf Jahre. Die vereinbarte Miete (142 Euro) ist marktgerecht. Für die Stellplätze muss Cumae extra zahlen.
Risiken. Das zum Zeitpunkt der Prospektierung bestehende Fertigstellungsrisiko ist mittlerweile obsolet. Nicht von der Hand zu weisen ist ein gewisses Vermietungsrisiko, da beide Gebäude an jeweils nur einen Mieter vermietet sind. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die geplanten Veräußerungserlöse am Ende der Fondslaufzeit nicht erreicht werden können.
Einkauf. Die beiden Büroobjekte haben zusammen rund 50,15 Millionen Euro zuzüglich Anschaffungsnebenkosten in Höhe von knapp drei Millionen Euro gekostet. Die Kaufpreisfaktoren liegen bei 16,7 (Arnheim) beziehungsweise 15 (Haarlem). Damit sind die Immobilien keine Schnäppchen. CB Richard Ellis hat laut Initiator die Kaufpreise und Mieten als marktgerecht eingestuft. Ergänzende Informationen aus den Immobiliengutachten sind im Prospekt nicht verfügbar. Die Investitionsquote beträgt ganz akzeptable 88,23 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio.
Finanzierung und Kosten. Der Fonds hat bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG ein Darlehen über 28 Millionen Euro aufgenommen. Der nominale Zinssatz ist über die gesamte Beteiligungslaufzeit festgeschrieben: Er beträgt bis Ende 2012 3,9 Prozent, danach steigt er auf 4,9 Prozent bis Ende März 2018. Die Tilgung ist mit jährlich 0,5 Prozent der Darlehenssumme ab 2009 auf niedrigem Niveau vorgesehen. Die Restschuld beträgt zum Veräußerungszeitpunkt laut Prognose noch 26,34 Millionen Euro. Die Fondskosten abzüglich Liquiditätsreserve belaufen sich auf 6,74 Millionen Euro. Das entspricht 11,2 Prozent des Fondsvolumens und 20,9 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Die Liquiditätsreserve beträgt 0,6 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio.
Vergütungen. Die laufenden Kosten sind vergleichsweise gering: Die geschäftsführende Kommanditistin erhält eine jährliche Vergütung von 13.215 Euro, die ab 2009 jährlich um zwei Prozent steigt. Darüber hinaus ist eine Haftungsvergütung von 1.785 Euro pro Jahr fällig. Allerdings erhält die Fondsgeschäftsführung nach der Veräußerung der Immobilien eine Provision von 0,5 Prozent des Verkaufspreises – ob inklusive oder exklusive Nebenkosten ist im Gesellschaftsvertrag nicht geregelt. Zusätzlich ist eine 30-prozentige Gewinnbeteiligung ab dem Betrag vorgesehen, der 110 Prozent des eingezahlten Kommanditkapitals übersteigt. Im Übrigen erhält auch die Treuhand neben der jährlichen Vergütung eine Provision in Höhe von 0,5 Prozent der Veräußerungserlöse der Immobilien.
Verlaufsprognose. Der Prognosezeitraum endet zunächst mit dem Verkauf der Immobilien im Jahr 2018. Positiv zu sehen ist die prospektiere Anschlussprognose bis 2023 für den Fall, dass ein Verkauf der Immobilien bei schlechten Marktbedingungen wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Der Fonds erzielt bereits im laufenden Jahr Mieterträge. Die Instandhaltungskosten sind in der Prognose vergleichsweise niedrig angesetzt. Ausgenommen ist das Jahr 2015, in dem im Haarlemer Büro ein Boilertausch vorgesehen ist.
Rückfluss. Auszahlungen an Anleger sollen ab 2009 anfänglich in Höhe von 6,25 Prozent erfolgen. Die jährlichen Ausschüttungen steigen in der Kalkulation auf sieben Prozent bis 2018. Unter Berücksichtigung des Verkaufsgewinns beträgt der Mittelrückfluss im Basisszenario 161 Prozent nach Steuern. Daraus ergibt sich eine jährliche Rendite von rund 5,5 Prozent nach Steuern. Der Initiator rechnet dabei mit einem Verkaufsfaktor von 15,32.
Szenarien. Die Rendite hängt maßgeblich vom Veräußerungserlös ab. Beträgt der Verkaufsfaktor nur 14,32, sinkt die Nachsteuerrendite auf 4,6 Prozent. Auswirkungen auf die Rendite können auch andere als prospektierte Inflationsraten, Instandhaltungskosten und Bewirtschaftungskosten haben.
Vertragsgestaltung. Anleger werden mit 20 Prozent ihrer Einlage als Haftsumme ins Handelsregister eingetragen. Auffallend ist, dass die Fondsgeschäftsführung den Fremdkapitalanteil ohne Zustimmung der Gesellschafter erhöhen kann. Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich einmal pro Jahr statt. Sie ist – mit wenigen Ausnahmen – aber bereits beschlussfähig, wenn mindestens 25 Prozent aller Gesellschafterstimmen anwesend sind.
fondstelegramm-Meinung. Mit dem Holland 64 hat Wölbern Invest nichts Spektakuläres auf den Markt gebracht. Die aktuellen Preissteigerungen kommen durch die Indexierung der Mietverträge dem Fonds zugute. Sollte die EZB die Leitzinsen erhöhen, bewährt sich die Zinsbindung. Fraglich ist, ob die geplanten Verkaufsgewinne realisierbar sind. Läuft es richtig gut, schneidet sich der Initiator ein ordentliches Stück vom Kuchen ab, ohne selbst ein Risiko getragen zu haben.
Eine Hollandfonds-Renaissance ohne Spektakel.
