Wealth Cap Immobilienfonds Deutschland 31
Sieben Barmer GEK-Filialen
Angebot. Der Fonds beteiligt sich an sieben Büroimmobilien in Deutschland. 5,49 Prozent der Fondsgesellschaft gehören der H.F.S. Zweitmartktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt 113,84 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Mindestens 70 Prozent des Zeichnungsbetrags nebst Agio sind sofort einzuzahlen. Ein Prozent der Pflichteinlage wird im Handelsregister als Haftsumme eingetragen. Anleger können zwischen zwei ähnlichen Immobilienportfolios wählen. Die Einkunftsart ist Vermietung und Verpachtung. Zum 31. Dezember 2021 kann eine Beteiligung erstmals ordentlich gekündigt werden.
Immobilienportfolios. Beide Portfolios umfassen insgesamt je eine Immobilie in Köln, Nürnberg, Augsburg, Düsseldorf, Hannover, Mannheim, Darmstadt. Fünf Objekte liegen in gemischt genutzten Gebieten, jeweils eines in Büro-/Geschäftslage und in einem Wohngebiet. Sie verfügen über eine gute Verkehrsanbindung. Die Nutzfläche misst 48.175 Quadratmeter, 501 Tiefgaragen- und 81 Außenstellplätze gehören dazu. Die Immobilien wurden zwischen 1998 und 2001 errichtet beziehungsweise eine kernsaniert. Der Fonds hat die Objekte im September 2009 von der Alstria Office Reit AG für insgesamt rund 93,4 Millionen Euro zum durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 14,61 erworben. Laut der Verkehrswertgutachten von Bulwien Anfang des Jahres 2010 wurden vier Objekte über dem Verkehrswert gekauft, in der Summe lagen die Verkehrswerte rund 775.000 Euro über der Kaufpreissumme. Gemäß der Wertgutachten von Jones Lang Lasalle Mitte des Jahres 2009 lagen vier Immobilienkaufpreise über den gutachterlich ermittelten Werten, die Summe aller Marktwerte lag um rund 435.000 Euro höher als die Kaufpreissumme. Der Verkäufer haftet nicht für etwaige Baumängel.
Vermietung. Die Vermietungsquote liegt bei durchschnittlich 98,6 Prozent, wobei 89,4 Prozent der Mieten ohne Stellplatzeinnahmen momentan von der Barmer GEK gezahlt werden. Die Krankenversicherung betreut bundesweit rund 8,5 Millionen Versicherte. Die Restlaufzeit der Barmer GEK-Mietverträge beträgt ab dem 1. Mai 2010 rund 10,4 Jahre für sechs Objekte und 7,9 Jahre für eine Immobilie. Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge liegt ab Mai 2010 nach Angaben von Wealth Cap bei 9,4 Jahren. Die Barmer GEK besitzt für 25,4 Prozent der Gesamtflächen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zum 31. Dezember 2013. Der Alstria Office-REIT hat eine Mietgarantie bis Ende Januar 2020 für den Fall abgegeben, dass die Barmer GEK ihre Sonderkündigungsrechte in Anspruch nimmt. Er übernimmt dabei die betroffenen Differenzbeträge bis zur Miete des Jahres 2009. Die Mieten der Barmer GEK werden frühestens: für drei Immobilien alle drei Jahre, in einem Gebäude alle zwei Jahre und in drei Häusern auf Verlangen vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert. Zum Ende des Jahres 2009 waren für vier Objekte die Mieten marktkonform, drei Immobilien waren overrented.
Finanzierung. Rund 53 Prozent des Fondsvolumens werden aus Eigenkapital finanziert, 47 Prozent aus Fremdkapital. Zehn Prozent des Darlehensbetrages von insgesamt 54 Millionen Euro werden, zwecks Ausgleich laufender Liquiditätsschwankungen, variabel verzinst, der Rest fest. Darüber hinaus hat der Fonds Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von maximal 20 Millionen Euro bei Banken aufgenommen, davon wurden bis jetzt rund 13,5 Millionen Euro beansprucht. Weitere rund 28,6 Millionen Euro wurden bislang über das Cash Management der Wealth Cap in Anspruch genommen. 85,7 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten ausgegeben, relativ hohe sechs Prozent sind Finanzierungskosten, 0,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 7,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 14,61 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Bei der Mietkalkulation wurde davon ausgegangen, dass der Vermietungsstand unverändert bleibt, die Barmer ihre Sonderkündigungsrechte nicht ausübt, alle Verlängerungsoptionen gezogen und nach Beendigung von Verträgen diese zu gleichen Kondition fortgeführt werden. Für die Mieteinnahmen wurde ab 2011 eine zweiprozentige Inflation pro Jahr angenommen. Das Mietausfallwagnis wurde mit durchschnittlich jährlich 4,84 Prozent der Mieten vernünftig kalkuliert. Der Ansatz für die Guthabenverzinsung erfolgte bis Ende 2015 mit zwei, danach mit drei Prozent jährlich, insgesamt leicht optimistisch. Instandhaltungs- und laufende Revitalisierung wurden insgesamt mit durchschnittlich jährlich 11,56 Euro je Quadratmeter Nutzfläche ordentlich kalkuliert. Für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden laut Initiator im ersten vollen Jahr 1,56 Prozent der Mieten eingeplant. 0,35 Prozent des Eigenkapitals fallen für die an den Verbraucherpreisindex gekoppelten laufenden Fondsnebenkosten an, 2,38 Prozent der Mieten für die Objektverwaltung. Die Zinsen der 90-Prozent-Tranche wurden bei relativ hohen Fremdkapitaleinbehalten von fünf Prozent Damnum plus acht Prozent Zinsvorauszahlung bis Ende Januar 2016 mit jährlich 1,58 Prozent verzinst, bis Ende 2024 mit immer noch 5,97 Prozent, wobei sich Marge und bonitätsabhängige Finanzierungskosten der Bank ab 2020 verändern können. Als Anschlusszins wurden 6,5 Prozent jährlich angenommen. Der variabel verzinste Darlehensteil wurde mit jeweils jährlich vier Prozent bis Ende Januar 2016, fünf Prozent bis Ende 2024 und sechs Prozent bis Ende 2030 gerechnet. Die 90 Prozent-Tranche wird mit zwei Prozent jährlich getilgt, die 10-Prozent-Tranche laufend gar nicht, die geplante kumulierte Liquiditätsreserve liegt im Durchschnitt bei rund 5,4 Millionen Euro pro Jahr. Es wurde eine theoretische Veräußerung der zumeist um die 30 Jahre alten Büroimmobilien im Jahr 2030 zum 14fachen der Jahresmiete, das sind 0,6 unter dem Einkaufsfaktor, dargestellt. Dabei wurden laut Wealth Cap über die laufenden Revitalisierungskosten hinaus weitere rund 9,16 Millionen Euro berücksichtigt, das entspricht in etwa einer Jahresmiete. Wealth Cap erhält vier Prozent der Nettoverkaufserlöse, nach Abzug von Restschulden, Eigenkapital der Gesellschafter, Revitalisierungsaufwendungen und Restliquidität.
Rückfluss. Der H.F.S. Zweitmarktfonds erhält im Jahr 2010 Vorzugsausschüttungen von insgesamt zehn Prozent seiner Pflichteinlage. Anleger haben die Möglichkeit, ihre Auszahlungen zu thesaurieren. Diese Beträge fließen in das Cash-Management-System der Wealth-Cap-Gesellschaften. Die derzeit finanzierenden Banken haben mit dem Fonds schriftlich vereinbart, dass sie unter keinen Umständen auf die zurückgelegten Auszahlungen zurückgreifen, für künftige Banken oder etwaige Dritte gilt dies nicht. Gesellschafter können auf steuerliche Verlustzuweisungen der Jahre 2010/2011 verzichten und im Gegenzug dafür höhere Auszahlungen verlangen. So sollen Anleger mit 30 Prozent Steuersatz und dem Verzicht auf steuerliche Anfangsverluste während der rund 20,5 Jahre währenden Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von 84 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 145 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 229 Prozent. Für sie soll die IRR-Rendite nach Steuern 5,5 Prozent betragen. Anleger mit 45 Prozent Steuersatz, welche an den steuerlichen Anfangsverlusten teilhaben, sollen bei gleicher Nachsteuerrendite, laufende Auszahlungen von 80 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 145 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 225 Prozent.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig. Ein Beirat ist vertraglich nicht vorgesehen.
Die Kreditgewährung an Unicredit-Gesellschaften und platzierte Wealth-Cap-Fonds bedürfen nicht der Gesellschafterzustimmung, sofern von den Gesellschaften Sicherheiten gestellt werden, ein entsprechender Kreditrahmen einer Bank zur Verfügung steht oder die Kapitalaufnahme im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erfolgt.
fondstelegramm-Meinung. Wie bei einem „Paketankauf“ üblich, unterscheiden sich die einzelnen Immobilien hinsichtlich ihrer Rentabilität. Nur in ihrer Summe wurden die Objekte letztendlich leicht unter ihrem Verkehrswert angekauft. Wealth Cap hat beim Einkauf auf eine örtliche Streuung geachtet. Mit 98,6 Prozent ist der durchschnittliche Vermietungsstand in Ordnung. Auch die Restlaufzeit der Mietverträge ist mit über neun Jahren nicht schlecht. Allerdings hofft der Fonds auf den Sonderkündigungsrechts-Verzicht seines bonitätsstarken Hauptmieters Barmer GEK zum Ende 2013 für ein Viertel seiner Mietflächen, denn die Mietgarantie bezieht sich nur auf die vom Sonderkündigungsrecht betroffene Barmer-Miete des Jahres 2009 und drei Objekte waren zumindest Ende 2009 overrented. Instandhaltung und Mietausfallwagnis wurden ordentlich konzipiert. Die Finanzierungskosten sind nicht ganz ohne.
Immobilienportfolios. Beide Portfolios umfassen insgesamt je eine Immobilie in Köln, Nürnberg, Augsburg, Düsseldorf, Hannover, Mannheim, Darmstadt. Fünf Objekte liegen in gemischt genutzten Gebieten, jeweils eines in Büro-/Geschäftslage und in einem Wohngebiet. Sie verfügen über eine gute Verkehrsanbindung. Die Nutzfläche misst 48.175 Quadratmeter, 501 Tiefgaragen- und 81 Außenstellplätze gehören dazu. Die Immobilien wurden zwischen 1998 und 2001 errichtet beziehungsweise eine kernsaniert. Der Fonds hat die Objekte im September 2009 von der Alstria Office Reit AG für insgesamt rund 93,4 Millionen Euro zum durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 14,61 erworben. Laut der Verkehrswertgutachten von Bulwien Anfang des Jahres 2010 wurden vier Objekte über dem Verkehrswert gekauft, in der Summe lagen die Verkehrswerte rund 775.000 Euro über der Kaufpreissumme. Gemäß der Wertgutachten von Jones Lang Lasalle Mitte des Jahres 2009 lagen vier Immobilienkaufpreise über den gutachterlich ermittelten Werten, die Summe aller Marktwerte lag um rund 435.000 Euro höher als die Kaufpreissumme. Der Verkäufer haftet nicht für etwaige Baumängel.
Vermietung. Die Vermietungsquote liegt bei durchschnittlich 98,6 Prozent, wobei 89,4 Prozent der Mieten ohne Stellplatzeinnahmen momentan von der Barmer GEK gezahlt werden. Die Krankenversicherung betreut bundesweit rund 8,5 Millionen Versicherte. Die Restlaufzeit der Barmer GEK-Mietverträge beträgt ab dem 1. Mai 2010 rund 10,4 Jahre für sechs Objekte und 7,9 Jahre für eine Immobilie. Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge liegt ab Mai 2010 nach Angaben von Wealth Cap bei 9,4 Jahren. Die Barmer GEK besitzt für 25,4 Prozent der Gesamtflächen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zum 31. Dezember 2013. Der Alstria Office-REIT hat eine Mietgarantie bis Ende Januar 2020 für den Fall abgegeben, dass die Barmer GEK ihre Sonderkündigungsrechte in Anspruch nimmt. Er übernimmt dabei die betroffenen Differenzbeträge bis zur Miete des Jahres 2009. Die Mieten der Barmer GEK werden frühestens: für drei Immobilien alle drei Jahre, in einem Gebäude alle zwei Jahre und in drei Häusern auf Verlangen vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert. Zum Ende des Jahres 2009 waren für vier Objekte die Mieten marktkonform, drei Immobilien waren overrented.
Finanzierung. Rund 53 Prozent des Fondsvolumens werden aus Eigenkapital finanziert, 47 Prozent aus Fremdkapital. Zehn Prozent des Darlehensbetrages von insgesamt 54 Millionen Euro werden, zwecks Ausgleich laufender Liquiditätsschwankungen, variabel verzinst, der Rest fest. Darüber hinaus hat der Fonds Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von maximal 20 Millionen Euro bei Banken aufgenommen, davon wurden bis jetzt rund 13,5 Millionen Euro beansprucht. Weitere rund 28,6 Millionen Euro wurden bislang über das Cash Management der Wealth Cap in Anspruch genommen. 85,7 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten ausgegeben, relativ hohe sechs Prozent sind Finanzierungskosten, 0,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 7,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 14,61 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Bei der Mietkalkulation wurde davon ausgegangen, dass der Vermietungsstand unverändert bleibt, die Barmer ihre Sonderkündigungsrechte nicht ausübt, alle Verlängerungsoptionen gezogen und nach Beendigung von Verträgen diese zu gleichen Kondition fortgeführt werden. Für die Mieteinnahmen wurde ab 2011 eine zweiprozentige Inflation pro Jahr angenommen. Das Mietausfallwagnis wurde mit durchschnittlich jährlich 4,84 Prozent der Mieten vernünftig kalkuliert. Der Ansatz für die Guthabenverzinsung erfolgte bis Ende 2015 mit zwei, danach mit drei Prozent jährlich, insgesamt leicht optimistisch. Instandhaltungs- und laufende Revitalisierung wurden insgesamt mit durchschnittlich jährlich 11,56 Euro je Quadratmeter Nutzfläche ordentlich kalkuliert. Für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden laut Initiator im ersten vollen Jahr 1,56 Prozent der Mieten eingeplant. 0,35 Prozent des Eigenkapitals fallen für die an den Verbraucherpreisindex gekoppelten laufenden Fondsnebenkosten an, 2,38 Prozent der Mieten für die Objektverwaltung. Die Zinsen der 90-Prozent-Tranche wurden bei relativ hohen Fremdkapitaleinbehalten von fünf Prozent Damnum plus acht Prozent Zinsvorauszahlung bis Ende Januar 2016 mit jährlich 1,58 Prozent verzinst, bis Ende 2024 mit immer noch 5,97 Prozent, wobei sich Marge und bonitätsabhängige Finanzierungskosten der Bank ab 2020 verändern können. Als Anschlusszins wurden 6,5 Prozent jährlich angenommen. Der variabel verzinste Darlehensteil wurde mit jeweils jährlich vier Prozent bis Ende Januar 2016, fünf Prozent bis Ende 2024 und sechs Prozent bis Ende 2030 gerechnet. Die 90 Prozent-Tranche wird mit zwei Prozent jährlich getilgt, die 10-Prozent-Tranche laufend gar nicht, die geplante kumulierte Liquiditätsreserve liegt im Durchschnitt bei rund 5,4 Millionen Euro pro Jahr. Es wurde eine theoretische Veräußerung der zumeist um die 30 Jahre alten Büroimmobilien im Jahr 2030 zum 14fachen der Jahresmiete, das sind 0,6 unter dem Einkaufsfaktor, dargestellt. Dabei wurden laut Wealth Cap über die laufenden Revitalisierungskosten hinaus weitere rund 9,16 Millionen Euro berücksichtigt, das entspricht in etwa einer Jahresmiete. Wealth Cap erhält vier Prozent der Nettoverkaufserlöse, nach Abzug von Restschulden, Eigenkapital der Gesellschafter, Revitalisierungsaufwendungen und Restliquidität.
Rückfluss. Der H.F.S. Zweitmarktfonds erhält im Jahr 2010 Vorzugsausschüttungen von insgesamt zehn Prozent seiner Pflichteinlage. Anleger haben die Möglichkeit, ihre Auszahlungen zu thesaurieren. Diese Beträge fließen in das Cash-Management-System der Wealth-Cap-Gesellschaften. Die derzeit finanzierenden Banken haben mit dem Fonds schriftlich vereinbart, dass sie unter keinen Umständen auf die zurückgelegten Auszahlungen zurückgreifen, für künftige Banken oder etwaige Dritte gilt dies nicht. Gesellschafter können auf steuerliche Verlustzuweisungen der Jahre 2010/2011 verzichten und im Gegenzug dafür höhere Auszahlungen verlangen. So sollen Anleger mit 30 Prozent Steuersatz und dem Verzicht auf steuerliche Anfangsverluste während der rund 20,5 Jahre währenden Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von 84 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 145 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 229 Prozent. Für sie soll die IRR-Rendite nach Steuern 5,5 Prozent betragen. Anleger mit 45 Prozent Steuersatz, welche an den steuerlichen Anfangsverlusten teilhaben, sollen bei gleicher Nachsteuerrendite, laufende Auszahlungen von 80 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 145 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 225 Prozent.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig. Ein Beirat ist vertraglich nicht vorgesehen.
Die Kreditgewährung an Unicredit-Gesellschaften und platzierte Wealth-Cap-Fonds bedürfen nicht der Gesellschafterzustimmung, sofern von den Gesellschaften Sicherheiten gestellt werden, ein entsprechender Kreditrahmen einer Bank zur Verfügung steht oder die Kapitalaufnahme im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erfolgt.
fondstelegramm-Meinung. Wie bei einem „Paketankauf“ üblich, unterscheiden sich die einzelnen Immobilien hinsichtlich ihrer Rentabilität. Nur in ihrer Summe wurden die Objekte letztendlich leicht unter ihrem Verkehrswert angekauft. Wealth Cap hat beim Einkauf auf eine örtliche Streuung geachtet. Mit 98,6 Prozent ist der durchschnittliche Vermietungsstand in Ordnung. Auch die Restlaufzeit der Mietverträge ist mit über neun Jahren nicht schlecht. Allerdings hofft der Fonds auf den Sonderkündigungsrechts-Verzicht seines bonitätsstarken Hauptmieters Barmer GEK zum Ende 2013 für ein Viertel seiner Mietflächen, denn die Mietgarantie bezieht sich nur auf die vom Sonderkündigungsrecht betroffene Barmer-Miete des Jahres 2009 und drei Objekte waren zumindest Ende 2009 overrented. Instandhaltung und Mietausfallwagnis wurden ordentlich konzipiert. Die Finanzierungskosten sind nicht ganz ohne.
Im Wesentlichen ordentlich konzipierter Fonds mit durchschnittlichem Chancen-Risiko-Profil.
