update des Textes vom 26.11.2010
Angebot. Der Fonds hat ein Grundstück in Weiterstadt mit der Verpflichtung des Verkäufers zur schlüsselfertigen Errichtung eines Bürogebäudes erworben. Das Fondsvolumen inklusive Agio erreicht rund 28,4 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum 31. Dezember 2021 kann eine Beteiligung erstmals ordentlich gekündigt werden.

Zielmarkt. Weiterstadt mit seinen rund 24.000 Einwohnern liegt im Ballungszentrum Rhein/Main, im hessischen Landkreis Darmstadt/Dieburg, fünf Kilometer nordwestlich von Darmstadt. Das Objekt gehört zum 26 Hektar umfassenden Gewerbegebiet West Weiterstadts. Laut Feri stellt die Objektlage keinen etablierten Bürostandort dar. Die Büromieten lagen im Jahr 2009 zwischen fünf und 15 Euro je Quadratmeter im Monat. Im Jahr 2009 betrug die Leerstandsrate von Büroimmobilien im benachbarten Darmstadt 4,5 Prozent.

Immobilie. Das zweckmäßige, sechsgeschossige Bürogebäude in H-Form wird im Südosten Weiterstadts an der Autobahn A5 auf einem 13.247 Quadratmeter messenden Grundstück errichtet. Bis zur nächsten Bushaltestellte sind es 250 Meter, bis zum Bahnhof Weiterstadt 2,5 Kilometer, der Frankfurter Flughafen ist 22 Kilometer entfernt. Beheizung und Klimatisierung des Gebäudes sollen über Erdwärme erfolgen. Das Objekt verfügt über 11.036 Quadratmeter Mietfläche. 300 Parkhaus- und 224 Außenstellplätze sollen hinzukommen. Der Fonds hat am 8. September 2010 einen Grundstückskaufvertrag inklusive Bauverpflichtung mit Projektentwickler Lang & Cie. geschlossen. Lang & Cie. betreut derzeit Projekte im Wert von 370 Millionen Euro. Der Kaufpreis beträgt insgesamt rund 23,18 Millionen Euro und entspricht dem 13,75-Fachen der ersten Jahresmiete. Feri hat den Marktwert der Immobilie am 6. August 2010 zum 1. April 2011 auf 23,67 Millionen Euro geschätzt und die Immobilie im Oktober 2010 mit B+ „gut“ bewertet. Der Boden wurde vor Beginn der Bauarbeiten saniert. Der Baufortschritt liegt im Plan, so FHH. Die Baufertigstellung ist für den 1. April 2011 vorgesehen. Der Generalübernehmer hat eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von zehn Prozent der Bausumme abgegeben. Lasten und Nutzen gehen frühestens am 4. April 2011 an den Fonds über. Sofern die Immobilie nicht bis zum 1. Dezember 2011 an den Mieter übergeben wird, kann der Fonds vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Verkäufer müsste in diesem Fall Schadenersatz bis zu vier Millionen Euro leisten. Für Gewährleistungsansprüche liegt eine bankunterlegte Gewährleistungsbürgschaft des Generalübernehmers über 684.500 Euro vor, so FHH.

Vermietung. Das Fondsobjekt ist vollständig vermietet. Der Verkäufer hat am 3. September 2009 je einen zehnjährigen Mietvertrag ab Übergabe zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption mit den 100-prozentigen Volkswagen-Töchtern Skoda Auto Deutschland GmbH (Skoda- für 70 Prozent der Fläche) und Seat Deutschland GmbH (Seat- für 30 Prozent der Fläche) geschlossen. Beide richten hier ihre neue Deutschlandzentrale ein. Der Fonds tritt mit Übergabe an die Mieter in die Mietverträge ein. Skoda erzielte im Jahr 2009 Umsatzerlöse in Höhe von 2,2 Milliarden Euro bei 22,7 Millionen Euro Jahresüberschuss. Im ersten Halbjahr 2010 stiegen die Umsatzerlöse um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. SEAT konnte im Jahr 2009 einen Umsatz von 818 Millionen Euro und einen Jahresüberschuss von 8,4 Millionen Euro erzielen. Seat hat derzeit einen Marktanteil an der deutschen Automobilindustrie von rund zwei Prozent, Skoda von rund 4,5 Prozent. Die anfängliche Miete beträgt 10,05 Euro je Quadratmeter Bürofläche, 65 Euro je Parkdeck-Stellplatz und 45 Euro je Außenstellplatz. Die ersten drei Monate sind mietfrei. Ab dem 1. Januar 2013 wird die Miete jährlich vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst. Bei einer Fertigstellung nach dem 3. Januar 2012 hätten die Mieter das Recht zu kündigen. Fiele einer der Mieter aus, wäre eine Wiedervermietung an einen Konkurrenten ausgeschlossen. Das Objekt könnte ohne größeren Aufwand für eine kleinteilige Vermietung hergerichtet werden, so FHH.

Finanzierung. 60 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 40 Prozent aus Fremdkapital. Der Darlehensvertrag endet am 31. März 2021. Die Valutierung erfolgt nach Vorliegen der Eigenmittel, geplant ist der 4. April 2011, an dem auch der Kaufpreis fällig wird. Eine Zwischenfinanzierung ist nicht vorgesehen. 85,1 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Immobilienerwerb einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 0,1 Prozent für die Finanzierung, 0,7 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 2,1 Prozent in ein Gesellschafterdarlehen an den Gründungsgesellschafter. Dieses läuft über etwa elf Jahre und wird mit 6,5 Prozent jährlich verzinst. Zwölf Prozent des Fondsvolumens sind Fondsnebenkosten, bezogen auf das Eigenkapital entsprechen sie 20,1 Prozent.

Verlaufsprognose. FHH geht von zwei Prozent Inflationsrate aus. Auf ein Mietausfallwagnis wird verzichtet. Guthaben werden mit zwei Prozent Verzinsung angenommen. Der Fonds trägt sämtliche Instandhaltungskosten, ausgenommen Schönheitsreparaturen. Für die Dichtigkeit von Dach und Fassade und im Falle von Bodenfeuchtigkeitsschäden bestehen zehn Jahre Gewährleistungszeit. Die Instandhaltungsleistungen wurden lediglich mit durchschnittlich jährlich 3,52 Euro je Quadratmeter Nutzfläche kalkuliert, obwohl sich die Instandhaltungen nicht nur auf Dach und Fach beziehen. Allerdings wurden bei Verkauf zusätzlich Revitalisierungskosten in Höhe von rund 1,58 Millionen Euro veranschlagt, das entspricht 12,98 Euro je Quadratmeter beziehungsweise rund 77 Prozent einer Jahresmiete. Die Kosten für die Objektverwaltung von zwei Prozent tragen die Mieter. 0,58 Prozent des Eigenkapitals fallen für laufende Fondsnebenkosten im ersten vollen Jahr an, die durchschnittlich jährlich um 1,8 Prozent gesteigert werden. Bis zum 31. März 2021 wurde ein Zinssatz von 3,55 Prozent jährlich gesichert, der Anschlusszinssatz mit sechs Prozent jährlich kalkuliert. Die Tilgung setzt Ende Januar 2012 mit 1,5 Prozent pro Jahr ein. Der Anschlusstilgungssatz für die letzten neun Monate wurde mit 0,5 Prozent kalkuliert. Etwa 1,16 Millionen Euro soll die durchschnittliche Liquiditätsreserve betragen. FHH geht davon aus, dass beide Mieter ihr Optionsrecht wahrnehmen. Ende 2021 soll die Immobilie zum 13,75-Fachen (gleich Einkaufsfaktor) der Miete des Jahres 2022 veräußert werden. Unter Zugrundelegung der Miete des Jahres 2021 liegt der Verkaufsfaktor bei 14,03. 1,5 Prozent der Veräußerungskosten wurden für Verkaufskosten eingerechnet. FHH erhält 0,53 Prozent vom Verkaufserlös, mindestens 150.000 Euro.

Rückfluss. Sollte aus dem Verkaufserlös nach Abzug von Restdarlehen, Revitalisierungs- und Verkaufskosten ein Betrag in Höhe des Eigenkapitals inklusive Agio verbleiben, erhält FHH zehn Prozent der diesen Wert übersteigenden Beträge. Im Planszenario würde FHH keine über die oben genannten 150.000 Euro hinausgehende Erfolgsbeteiligung zustehen. Während der über elf Jahre andauernden Fondslaufzeit sollen Anleger mit 45 Prozent Steuersatz Auszahlungen in Höhe von insgesamt 42 Prozent erhalten, weitere 112 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 154 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt rund 4,9 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Fondsgeschäftsführung und Treuhänder sind personell identisch, daraus können Interessenkollisionen resultieren. Für die Beschlussfähigkeit von Gesellschafterversammlungen genügt die Anwesenheit von geschäftsführendem Kommanditist, Komplementär und Treuhänder. Hinzu kommt, dass der Treuhänder in Eilfällen ohne die Einholung von Weisungen der Treugeber nach pflichtgemäßem Ermessen abstimmen darf. Der Treuhänder verfügt damit über vergleichsweise große Entscheidungsfreiheiten. Das ist im Prinzip gut, durch die Nähe zum Initiator im Zweifel aber zum Nachteil des Anlegers.

fondstelegramm-Meinung. Das derzeit im Rohbau befindliche Fondsobjekt ist modern und energietechnisch vorbildlich. Es steht allerdings nicht an einem etablierten Bürostandort. Die Entwicklung des Gewerbegebiets ist noch nicht abgeschlossen. Das kann sich positiv oder negativ auf den Objektstandort auswirken. Deshalb ist es gut aber auch notwendig, dass das Objekt über die gesamte Fondslaufzeit vollständig vermietet ist. Zwei Volkswagentöchter richten hier ihre Deutschlandzentralen ein. Sollte eine der Automobilzentralen schließen müssen, wäre eine Wiedervermietung an einen anderen Autohersteller vertraglich nicht gestattet. Beide Mietverträge enden mit der Fondslaufzeit. Das Anschlussvermietungsrisiko ist nicht unerheblich. Die für den Exit kalkulierte Pauschale von zwei Millionen Euro für Revitalisierung und Verkaufs- und Vermietungskosten sowie mietfreie Zeit könnte sich als zu knapp bemessen erweisen, wenn beispielsweise die Mietverträge nicht zu denselben Konditionen verlängert werden oder unvorhergesehene Ereignisse die Liquiditätsreserve während der Fondslaufzeit schmälern. Würde die Liquiditätsreserve aufgebraucht, rutschte das Ergebnis noch unter das Bad-Case-Szenario im Prospekt.

Der relativ hohen Sicherheit während der Laufzeit steht ein relativ hohes Anschlussvermietungsrisiko bei Verkauf gegenüber.