Angebot. Der Fonds plant den Erwerb von 94,62 Prozent einer Secur-Objektgesellschaft, die Eigentümer eines Grundstücks in der Stralauer Allee in Berlin-Friedrichshain ist und darauf ein Selbstlagerzentrum errichtet. Das Gesamtinvestitionsvolumen soll rund 10,6 Millionen Euro erreichen. Ab 15.000 Euro kann der Fonds gezeichnet werden. Ein Agio wird nicht erhoben. In das Handelsregister sind zehn Prozent des Zeichnungsbetrags als Haftsumme einzutragen. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Frühestens zum 31. Dezember 2017 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden. Ein Prospektprüfungsbericht wird nicht in Auftrag gegeben.

Zielmarkt. Nach Angaben des Verbands deutscher Selfstorage Unternehmen e.V. gab es in Deutschland im Jahr 2009/2010 59 Einlagerungshäuser. Im Vorjahr waren es 47, im Jahr 2007 noch 33. Laut Bulwien Gesa im ersten Quartal 2010 existierten in Deutschland 65 Selfstorage-Center, davon zwölf in Berlin. 3,4 Kilometer vom Fondsobjekt entfernt, in der Landsberger Allee, befindet sich bereits ein Selbstlagercenter des Marktführers My Place mit 4.800 Quadratmetern Lagerfläche. Secur sieht darin keine Beeinträchtigung des Fondsobjekts, da die Verkehrsanbindung eine andere und der Bedarf in Berlin groß sei. Letzteres wurde von Bulwien Gesa bestätigt, die den Bedarf an Selfstorage-Centern in Berlin, einschließlich der Projekte für das erste Quartal 2010, erst zu 21 Prozent gesättigt sieht. –

Initiator und Partner. Die Secur Emissionshaus GmbH hat seit Gründung im Jahr 2006 sieben Selbstlagerimmobilienfonds emittiert. Darüber hinaus betreibt Secur zwei eigene Selbstlagerzentren. Secur ist derzeit der einzige Publikumsfondsanbieter in diesem Nischensegment. Seine erste Leistungsbilanz, per Ende 2010, wird derzeit erstellt. Bei vier der sechs Vorgängerfonds lagen die Mieterlöse je Quadratmeter vermieteter Fläche per Juli 2011 über, bei zwei Fonds unter den geplanten Ansätzen. Das im Januar 2003 eröffnete Secur-Objekt in Hamburg war im Juli 2011 zu 91,73 Prozent vermietet, das erste Secur-Berlin-Lagerzentrum zu 91,48 Prozent (beides keine Fonds). Der Vermietungsstand des im März 2008 eröffneten Lagerhauses in Hamburg (Fonds Nummer 1) lag bei 71,6 Prozent. Die zwischen April 2009 und Oktober 2010 in Hannover errichteten Selbstlagerzentren (Fonds 2 bis 5) wurden zwischen 22,8 und 8,3 Prozent durch Endmieter genutzt. Secur begründet die Anfangsschwierigkeiten in Hannover damit, dass sie dort das Thema Selbstlagerzentrum zunächst werblich an den Markt bringen musste. Das im Juni 2011 in Hamburg errichtete Objekt (Fonds 6) war zu 8,81 Prozent belegt. Die Objekte in Hamburg und Berlin waren höher ausgelastet als geplant, die in Hannover niedriger. Der erste Securfonds konnte inzwischen drei statt der geplanten zwei Prozent auszahlen, die anderen Fonds befinden sich planmäßig noch nicht in der Auszahlungsphase. Betreiber aller Fondslagerhäuser ist ebenfalls Secur. Pro Haus werden zwei Secur-Mitarbeiter vor Ort eingesetzt.

Immobilie. Das sechsgeschossige Selbsteinlagerungszentrum im „Green Building“-Standard wird in Berlin-Friedrichshain, in der Stralauer Allee, auf einem 4.371 Quadratmeter großen Grundstück errichtet. Die Stralauer Allee verläuft direkt an der Spree, zwischen der Warschauer Straße und dem Markgrafendamm. Bis zur nächsten Bushaltestelle sind es eine, bis zum U-Bahnhof fünf, bis zur S-Bahn neun Gehminuten. Nach Angaben von Secur liegt das Fondsgrundstück außerhalb der Hochwassergefahrenzone. Es verfügt über 6.200 Quadratmeter Nettogrundfläche, auf denen 1.500 Lagerboxen, in der Größe zwischen einem und 30 Quadratmetern, Platz finden. Zum Lager soll eine breite, überdachte Einfahrt führen. Das Gebäude wird in Systembauweise auf Basis einer Stahl-Tragwerkskonstruktion, mit Betonfertigteildecken und einer Fassade aus Stahlsandwichelementen mit einer Mineralwoll-Isolierung, auf Straßenniveau errichtet. Die Boxen bestehen aus Stahlblechwänden. Das Objekt soll mit einer automatischen Be- und Entlüftungsanlage, zwei Lastenaufzügen und einem Sicherheitssystem ausgestattet werden. Die Objektgesellschaft ist Eigentümer des Grundstücks. Die Baugenehmigung liegt inzwischen vor. Der Generalunternehmervertrag mit dem Unternehmen Goldbeck wurde geschlossen. Mit den Bauarbeiten wurde am 1. Juni 2011 begonnen. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2011 vorgesehen. Baubetreuer ist die Secur Objektbau GmbH. Die Immobilie selbst soll für insgesamt 9,1 Millionen Euro Festpreis angeschafft werden. Sollten die 9,1 Millionen Euro überschritten werden, ginge dies zu Lasten Securs, Einsparungen kämen Secur zugute. Bezogen auf die Quadratmeter Mietfläche wird hier etwas günstiger gebaut als in den Fonds 1 bis 3, dies ist begründet durch die Umstellung auf die Systembauweise der Firma Goldbeck. Gegenüber dem Fonds 6 sind die Baukosten inzwischen leicht gestiegen. Ein Verkehrswertgutachten wurde nicht beauftragt. Der Fonds hat inzwischen 94,6 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft zum Festpreis von 880.000 Euro von der Secur Holding GmbH erworben (jeweils die Hälfte entfallen auf das Stammkapital und die Projektentwicklungskosten). Die Verflechtung von Initiator, Baubetreuer und Anteilsverkäufer birgt Konfliktpotenzial.

Vermietung. Generalmieter für 20 Jahre zuzüglich zweimal fünf Jahre Option ist die Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH, die die Lagerboxen an die Endkunden vermietet. Mieter und Initiator sind verbundene Unternehmen, was Interessenkonflikte hervorrufen kann. Die Mieten sind vollständig umsatzabhängig. Secur unterstellt jeweils 23,8 Euro je Quadratmeter Mietfläche monatlich. Im ersten Berliner Secur-Objekt werden durchschnittlich nur 20,81 Euro je Quadratmeter im Monat erzielt – dieses ältere Lager verfügt jedoch über einen ungünstigeren Boxenmix mit einem höheren Anteil größerer Boxen, die weniger Miete je Quadratmeter einbringen als kleinere Boxen. Der Preis für eine ein Quadratmeter messende Box ist in beiden Lagern gleich. Die Betriebskosten fallen relativ unabhängig vom Vermietungsstand an. Bei 85 Prozent Auslastung und Mieten zwischen 1,16 und 1,46 Millionen Euro liegen diese bei 260.000 Euro (18 bis 22 Prozent der Mieten) im Jahr. Der Generalmieter kehrt an die Objektgesellschaft 70 Prozent der Umsatzmieterlöse aus, der Rest bleibt dem Betreiber, der dafür alle mit dem Gebäude in Zusammenhang stehenden laufenden Kosten, einschließlich der Vermarktungskosten, trägt und motiviert werden soll, die Auslastung zu steigern. Diese Verfahrensweise ist intransparent, aber für den Fonds letztendlich von Vorteil, denn der Fonds wird so vom Bewirtschaftungskostenrisiko, insbesondere bei geringer Auslastung, befreit. Folgende Auslastungen am Ende des jeweiligen Jahres wurden der Prognose zugrunde gelegt: im Jahr 2011: 5,48 Prozent, in 2012: 21,94 Prozent, für das Jahr 2013: 39,39 Prozent, in 2014: 54,84 Prozent, für 2015: 71,29 Prozent, ab 2016: 85 Prozent, bei letzterer Vermietungsquote spricht Secur von einer wirtschaftlichen Vollvermietung.

Finanzierung. 55 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens werden aus Eigenkapital finanziert. Der Fonds gewährt der Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe von 3,96 Millionen Euro (rund 68 Prozent des Eigenkapitals), das ab 2013 aus steuerlichen Gründen mit nur 0,5 Prozent jährlich verzinst werden soll. Der Gesellschafter-Darlehensvertrag wurde inzwischen geschlossen. Für 45 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens wird ein Bankdarlehen aufgenommen. Darlehensnehmer ist die Objektgesellschaft. 85,7 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens werden für die Immobilie einschließlich Projektierungskosten ausgegeben. 4,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, die der Vorfinanzierung geringerer Mieterlöse in der Anfangsphase dienen soll. 9,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 17,5 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Zum 1. November 2011 wurden die ersten Mieteinnahmen kalkuliert. Die laufenden Einnahmen des Fonds resultieren aus den Zinseinnahmen des Gesellschafterdarlehens. Der Generalmieter trägt die Betriebs-, Gebäudeneben- und Instandhaltungskosten. Es fallen jährliche Fonds- und Objektgesellschaftsnebenkosten in Höhe von insgesamt 0,52 Prozent des Eigenkapitals an. Ob die Zinsen für das Bankdarlehen gesichert werden, steht momentan noch nicht fest und hängt von der Zinsmarktentwicklung ab, so Secur. Kalkuliert wurden die Zinsen mit 4,75 Prozent jährlich. Getilgt wird erst ab dem 30. September 2014. Das Darlehen ist innerhalb der darauf folgenden 17 Jahre vollständig zurückzuführen. Während der Fondslaufzeit werden insgesamt 20,6 Prozent des Bankdarlehens getilgt. Die kumulierte Liquiditätsreserve der Zielgesellschaft liegt bei durchschnittlich rund 337.000 Euro, die der Fondsgesellschaft sinkt von rund 75.000 Euro auf nur rund 12.000 Euro im Jahr 2016 ab. Die Anteile an der Zielgesellschaft sollen im Jahr 2017 zum 12,5-Fachen der Miete des Jahres 2017 wieder veräußert werden. Angenommen wurden dabei 85 Prozent Auslastung. Die Nutzungsdauer von Lagerhallen liegt zwischen 30 und 40 Jahren. Der Verkaufsfaktor bewegt sich im marktüblichen Bereich. Secur erhält drei Prozent des Verkaufspreises.

Rückfluss. Die Auszahlungen sollen nur marginal aus dem laufenden Betrieb des Einlagerungszentrums stammen, der Mammut-Anteil soll aus dessen Verkauf realisiert werden. Im Laufe der 6,5 Jahre Fondslaufzeit sollen die Anleger 19 Prozent ihres Eigenkapitals nach Steuern zurückerhalten, bei Verkauf weitere 151 Prozent, das sind in der Summe 170 Prozent. Vorgesehen ist eine IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 9,5 Prozent pro Jahr.

Vertragsgestaltung. Der Fonds kann ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung Anteile an weiteren Secur-Unternehmen erwerben, eine für den Fonds durchaus gefährliche Regelung. Die Einladungsfrist für Gesellschafterversammlungen beträgt nur 14 Tage, in Notfällen nur drei Tage. Die Aufnahme von Darlehen würde keiner Zustimmung der Gesellschafter bedürfen. Basis für die Ermittlung der Auseinandersetzungsbilanz bei Ausscheiden eines Gesellschafters ist der Zeitwert der Vermögensgegenstände.

fondstelegramm-Meinung. In den kommenden Jahren ist gemäß Selbsteinschätzung der Branche in Deutschland mit einem weiteren Wachstum des Selfstorage-Markts zu rechnen. In Berlin sei er bislang etwa nur zu einem Fünftel gesättigt. 3,4 Kilometer vom Objektstandort entfernt steht bereits ein Selbstlagerzentrum eines Wettbewerbers. Vertragliche Grundlagen wie Baugenehmigung, Generalunternehmervertrag, Anteilskaufvertrag und Generalmietvertrag liegen inzwischen vor und bilden somit eine solidere Basis als noch zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe. Es existiert noch kein Darlehensvertrag. Ob die Zinsen gesichert werden, steht derzeit noch nicht fest. Die am Projekt Beteiligten sind überwiegend Unternehmen der Secur-Gruppe. Als Spezialist im Bereich Selfstorage-Immobilien kümmert sie sich um alle Prozesse, angefangen von der Projektentwicklung, über die Errichtung, die Vermietung, bis hin zum Verkauf der Spezialimmobilie – gleichzeitig übernimmt sie aber auch die Herausgabe des Fonds und die Fondsgeschäftsführung. Daraus können Interessenkonflikte resultieren. Die Mieten sind vollständig umsatzabhängig, was ein hohes Vermietungsrisiko nach sich zieht. Die geplanten Auslastungszahlen orientieren sich jedoch an dem bestehenden Berliner Secur-Objekt. Dort werden auch die in diesem Fonds geplanten Mieten für vergleichbare Boxengrößen tatsächlich realisiert. Die Haupteinnahmequelle Verkauf ist bei diesem Fonds stärker ausgeprägt als bei anderen Fonds, wobei der Verkaufsfaktor momentan in den erzielbaren Bandbreiten am Markt liegt. Stark risikoerhöhend ist die mögliche Beteiligung des Fonds an anderen Secur-Unternehmen.

Im Wesentlichen bleibt die Zeichnung dieses Fonds eine Vertrauenssache in den Anbieter Secur. Interessenkonflikte sind aufgrund der Konstellation im Fonds unvermeidlich.