Secur Dritter Secur Immobilien Rendite Fonds
Projektentwicklung unter Interessenkonflikten
Angebot. Der Fonds erwirbt 94,9 Prozent einer Objektgesellschaft, die in Hannover ein Selbstlagerzentrum errichten möchte. Die Gesamtinvestitionskosten betragen rund 10,4 Millionen Euro. Eine Platzierungsgarantie gibt es nicht. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 15.000 Euro. Anleger können ihre Beteiligung frühestens zum 31. Dezember 2014 kündigen. Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Steuerliches Gutachten und Prospektprüfungsbericht liegen nicht vor.
Zielmarkt. In Deutschland gab es im Jahr 2007 laut Secur 28 Selbstlagerzentren. Das Geschäft mit den Boxen, die für rund 20 bis rund 300 Euro im Monat angemietet werden können, um Hab und Gut zu lagern, steckt hierzulande noch in den Kinderschuhen.
Initiator und Partner. Die Secur Emissionshaus GmbH wurde am 1. Dezember 2006 gegründet. Sie gehört zur Tonn Gruppe Holding GmbH. Bisher hat Secur zwei ähnliche Fonds aufgelegt (einen Publikumsfonds und ein Private Placement). Auffällig ist, dass der Geschäftsführer des Initiators auch die Geschäftsführung aller am Fonds maßgeblich Beteiligten innehat. André Tonn, bekannt als Geschäftsführer der Oltmann Gruppe, ist hier Geschäftsführer, des Projektentwicklers, des Objektverwalters, Vermieters und Generalmieters, des Anteils-Verkäufers, der Fondsgeschäftsführung, der Objektgesellschaft und des Exklusivvertriebspartners. Abgesehen vom äußerst hohen Schlüsselpersonenrisiko, ergeben sich aus dieser Konstellation enorme Interessenkonflikte, zum Beispiel zwischen Käufer und Verkäufer, zwischen Mieter und Vermieter und zwischen Generalunternehmer und Objekteigentümer. Die Secur-Gruppe wurde im Jahr 2001 gegründet und betreibt momentan drei Selbstlager-Zentren, das erste wurde im März 2003 eröffnet.
Immobilie. Das Selbstlagerzentrum mit Stahlbeton-Stützen-Riegel-Konstruktion soll in Hannover auf einem 4.000 Quadratmeter großen Grundstück in der Vahrenwalder Straße errichtet werden. Geplant sind 5.750 Quadratmeter Mietfläche, Lagerboxen zwischen ein und 20 Quadratmetern, Heizung und Überwachungsanlage. Ein Bauvorbescheid liegt vor. Der Bauantrag wurde noch nicht gestellt, folglich gibt es noch keine Baugenehmigung. Im August 2009 soll das Gebäude vom Generalmieter übernommen werden. Die Bauherrenrisiken trägt laut Secur der Projektentwickler, der die Immobilie zu einem Festpreis erstellen und der bei verspäteter Ablieferung Ausgleichzahlungen entrichten soll. Ein Rating gibt es nicht für dieses Unternehmen.
Der Fonds beabsichtigt, für 930.000 Euro 94,9 Prozent der Objektgesellschaft zu erwerben. Kaufverträge liegen noch nicht vor. Der Erwerb ist für Dezember 2008 vorgesehen. Für die Immobilie selbst sollen rund 8,8 Millionen Euro ausgegeben werden. Verkehrswert- oder Marktgutachten gibt es nicht.
Mieter. Die Objektgesellschaft beabsichtigt, über die gesamte Fläche mit der Secur Lagerhaus Varenwalder GmbH einen Generalmietvertrag abzuschließen. Es werden keine konkreten Mieten vereinbart. Diese orientieren sich ausschließlich an den Mieteinnahmen, die aus der Untervermietung erzielt werden.
Finanzierung. Die Angaben beziehen sich auf 94,9 Prozent der Gesamtaufwendungen für Objekt- und Fondsgesellschaft: 49,2 Prozent der Gesamtinvestitionskosten werden durch Darlehen finanziert, 50,8 Prozent durch Eigenkapital, wobei rund 69 Prozent des Eigenkapitals Gesellschafterdarlehen sind. Das Eigenkapital von rund 5,3 Millionen Euro kann um maximal 500.000 Euro erhöht werden. 84,8 Prozent der Gesamtinvestitionskosten werden für die Immobilie ausgegeben, 6,8 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, Finanzierungskosten wurden nicht extra ausgewiesen, 8,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 16,5 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Im Laufe der Fondslaufzeit wird mit wachsenden Vermietungsquoten gerechnet, die am Ende laut Secur 85 Prozent betragen sollen. Die Mieten sind vollständig von der Untervermietung abhängig. Beim Fonds landen prinzipiell 70 Prozent der Mieterträge. Für die restlichen 30 Prozent hat der Generalmieter Objektverwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung zu zahlen. Diese Verfahrensweise ist intransparent. Fallen weniger Kosten an, so erhält die Objektgesellschaft trotzdem nur 70 Prozent der Mieten.
Die laufenden Fondsnebenkosten betragen durchgängig 0,47 Prozent des Eigenkapitals. Die Tilgung der Darlehen erfolgt über 17 Jahre, die ersten drei Jahre sind tilgungsfrei. Die Zinsen sind variabel und wurden mit 6,4 Prozent kalkuliert. In den ersten drei Jahren erfolgt keinerlei Rückzahlung, von 2012 bis 2014 wurden insgesamt nur rund 20 Prozent prognostiziert.
Im Jahr 2014 sollen die Anteile des Fonds an der Objektgesellschaft veräußert werden. Ein Verkauf der Immobilie seitens der Objektgesellschaft ist nicht vorgesehen, da die zehnjährige Haltefrist für eine steuerfreie Veräußerung von Immobilien noch nicht vorüber ist. Secur geht davon aus, dass die Immobilie im Jahr 2014 einen Wert in Höhe des 12,5-fachen der Nettomieterträge besitzen wird – bei 85 Prozent Auslastung.
Rückfluss. Ziel des Fonds ist nicht die Erzielung laufender Einnahmen, sondern primär Einnahmen aus Verkaufserlösen der Objektgesellschaftsanteile. In den ersten drei Jahren erfolgen keine Auszahlungen. Bis Ende 2014 sollen insgesamt 14 Prozent des Eigenkapitals an die Anleger zurückgezahlt werden. Aus dem Verkauf der Anteile wurden Auszahlungen in Höhe von rund 153 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert, das ergibt eine Gesamtauszahlung von 167 Prozent.
Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent. Eine Platzierungsgarantie gibt es nicht. Bei einer etwaigen Rückabwicklung gibt es keine Regelung, nach der die Anleger ihre Einlage zurückerhalten. Der Fonds kann ohne Beschluss Kommanditanteile weiterer Unternehmen der Secur-Gruppe erwerben, ein durchaus nicht risikoloses Unterfangen für die Kommanditisten. In eiligen Angelegenheiten darf die Fondsgeschäftsführung quasi jegliche Verträge schließen, ohne die vorherige Zustimmung der Gesellschafterversammlung einzuholen. Die Ladefrist für Gesellschafterversammlungen kann in dringenden Fällen auf bis zu drei Tage herabgesetzt werden.
fondstelegramm-Meinung. Kernpunkt: Geschäftsführer aller am Fonds Beteiligter ist ein und dieselbe Person, was zu einem brisanten Schlüsselpersonenrisiko und zu unüberwindbaren Interessenkonflikten führt. Grundlegende Verträge liegen nicht vor: Generalmietvertrag, Anteilskaufverträge (aus steuerlichen Gründen), Baugenehmigung, Darlehensverträge (es gibt Darlehenszusagen). Die Zinsen sind variabel. Es gibt keinerlei bewertende Gutachten unabhängiger Dritter wie Prospektprüfungsbericht, steuerliches Gutachten, Markt-, Standort- oder Wertgutachten.
Zielmarkt. In Deutschland gab es im Jahr 2007 laut Secur 28 Selbstlagerzentren. Das Geschäft mit den Boxen, die für rund 20 bis rund 300 Euro im Monat angemietet werden können, um Hab und Gut zu lagern, steckt hierzulande noch in den Kinderschuhen.
Initiator und Partner. Die Secur Emissionshaus GmbH wurde am 1. Dezember 2006 gegründet. Sie gehört zur Tonn Gruppe Holding GmbH. Bisher hat Secur zwei ähnliche Fonds aufgelegt (einen Publikumsfonds und ein Private Placement). Auffällig ist, dass der Geschäftsführer des Initiators auch die Geschäftsführung aller am Fonds maßgeblich Beteiligten innehat. André Tonn, bekannt als Geschäftsführer der Oltmann Gruppe, ist hier Geschäftsführer, des Projektentwicklers, des Objektverwalters, Vermieters und Generalmieters, des Anteils-Verkäufers, der Fondsgeschäftsführung, der Objektgesellschaft und des Exklusivvertriebspartners. Abgesehen vom äußerst hohen Schlüsselpersonenrisiko, ergeben sich aus dieser Konstellation enorme Interessenkonflikte, zum Beispiel zwischen Käufer und Verkäufer, zwischen Mieter und Vermieter und zwischen Generalunternehmer und Objekteigentümer. Die Secur-Gruppe wurde im Jahr 2001 gegründet und betreibt momentan drei Selbstlager-Zentren, das erste wurde im März 2003 eröffnet.
Immobilie. Das Selbstlagerzentrum mit Stahlbeton-Stützen-Riegel-Konstruktion soll in Hannover auf einem 4.000 Quadratmeter großen Grundstück in der Vahrenwalder Straße errichtet werden. Geplant sind 5.750 Quadratmeter Mietfläche, Lagerboxen zwischen ein und 20 Quadratmetern, Heizung und Überwachungsanlage. Ein Bauvorbescheid liegt vor. Der Bauantrag wurde noch nicht gestellt, folglich gibt es noch keine Baugenehmigung. Im August 2009 soll das Gebäude vom Generalmieter übernommen werden. Die Bauherrenrisiken trägt laut Secur der Projektentwickler, der die Immobilie zu einem Festpreis erstellen und der bei verspäteter Ablieferung Ausgleichzahlungen entrichten soll. Ein Rating gibt es nicht für dieses Unternehmen.
Der Fonds beabsichtigt, für 930.000 Euro 94,9 Prozent der Objektgesellschaft zu erwerben. Kaufverträge liegen noch nicht vor. Der Erwerb ist für Dezember 2008 vorgesehen. Für die Immobilie selbst sollen rund 8,8 Millionen Euro ausgegeben werden. Verkehrswert- oder Marktgutachten gibt es nicht.
Mieter. Die Objektgesellschaft beabsichtigt, über die gesamte Fläche mit der Secur Lagerhaus Varenwalder GmbH einen Generalmietvertrag abzuschließen. Es werden keine konkreten Mieten vereinbart. Diese orientieren sich ausschließlich an den Mieteinnahmen, die aus der Untervermietung erzielt werden.
Finanzierung. Die Angaben beziehen sich auf 94,9 Prozent der Gesamtaufwendungen für Objekt- und Fondsgesellschaft: 49,2 Prozent der Gesamtinvestitionskosten werden durch Darlehen finanziert, 50,8 Prozent durch Eigenkapital, wobei rund 69 Prozent des Eigenkapitals Gesellschafterdarlehen sind. Das Eigenkapital von rund 5,3 Millionen Euro kann um maximal 500.000 Euro erhöht werden. 84,8 Prozent der Gesamtinvestitionskosten werden für die Immobilie ausgegeben, 6,8 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, Finanzierungskosten wurden nicht extra ausgewiesen, 8,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 16,5 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Im Laufe der Fondslaufzeit wird mit wachsenden Vermietungsquoten gerechnet, die am Ende laut Secur 85 Prozent betragen sollen. Die Mieten sind vollständig von der Untervermietung abhängig. Beim Fonds landen prinzipiell 70 Prozent der Mieterträge. Für die restlichen 30 Prozent hat der Generalmieter Objektverwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung zu zahlen. Diese Verfahrensweise ist intransparent. Fallen weniger Kosten an, so erhält die Objektgesellschaft trotzdem nur 70 Prozent der Mieten.
Die laufenden Fondsnebenkosten betragen durchgängig 0,47 Prozent des Eigenkapitals. Die Tilgung der Darlehen erfolgt über 17 Jahre, die ersten drei Jahre sind tilgungsfrei. Die Zinsen sind variabel und wurden mit 6,4 Prozent kalkuliert. In den ersten drei Jahren erfolgt keinerlei Rückzahlung, von 2012 bis 2014 wurden insgesamt nur rund 20 Prozent prognostiziert.
Im Jahr 2014 sollen die Anteile des Fonds an der Objektgesellschaft veräußert werden. Ein Verkauf der Immobilie seitens der Objektgesellschaft ist nicht vorgesehen, da die zehnjährige Haltefrist für eine steuerfreie Veräußerung von Immobilien noch nicht vorüber ist. Secur geht davon aus, dass die Immobilie im Jahr 2014 einen Wert in Höhe des 12,5-fachen der Nettomieterträge besitzen wird – bei 85 Prozent Auslastung.
Rückfluss. Ziel des Fonds ist nicht die Erzielung laufender Einnahmen, sondern primär Einnahmen aus Verkaufserlösen der Objektgesellschaftsanteile. In den ersten drei Jahren erfolgen keine Auszahlungen. Bis Ende 2014 sollen insgesamt 14 Prozent des Eigenkapitals an die Anleger zurückgezahlt werden. Aus dem Verkauf der Anteile wurden Auszahlungen in Höhe von rund 153 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert, das ergibt eine Gesamtauszahlung von 167 Prozent.
Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent. Eine Platzierungsgarantie gibt es nicht. Bei einer etwaigen Rückabwicklung gibt es keine Regelung, nach der die Anleger ihre Einlage zurückerhalten. Der Fonds kann ohne Beschluss Kommanditanteile weiterer Unternehmen der Secur-Gruppe erwerben, ein durchaus nicht risikoloses Unterfangen für die Kommanditisten. In eiligen Angelegenheiten darf die Fondsgeschäftsführung quasi jegliche Verträge schließen, ohne die vorherige Zustimmung der Gesellschafterversammlung einzuholen. Die Ladefrist für Gesellschafterversammlungen kann in dringenden Fällen auf bis zu drei Tage herabgesetzt werden.
fondstelegramm-Meinung. Kernpunkt: Geschäftsführer aller am Fonds Beteiligter ist ein und dieselbe Person, was zu einem brisanten Schlüsselpersonenrisiko und zu unüberwindbaren Interessenkonflikten führt. Grundlegende Verträge liegen nicht vor: Generalmietvertrag, Anteilskaufverträge (aus steuerlichen Gründen), Baugenehmigung, Darlehensverträge (es gibt Darlehenszusagen). Die Zinsen sind variabel. Es gibt keinerlei bewertende Gutachten unabhängiger Dritter wie Prospektprüfungsbericht, steuerliches Gutachten, Markt-, Standort- oder Wertgutachten.
Interessenskonflikte, fehlende Vertragsreife und mangelnde Transparenz sprechen gegen den Fonds.
