SCM Renditefonds VIII
30 Prozent Nebenkosten sprechen gegen eine Beteiligung
Angebot. Die SCM Capital Management GmbH geht mit Ihrem Renditefonds VIII auf Sylt. Investitionsgegenstand ist das mittelgroße Vier-Sterne-Hotel „Windrose“. Die Hamburger Gesellschaft emittiert seit 2003 geschlossene Immobilienfonds. Dazu gehören zwei Private Placements und öffentliche Beteiligungen an je einer Büro- und Mischimmobilie sowie einem Wohnkomplex. Am aktuellen Fonds können sich Anleger ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen.
Immobilie. Der Hotelkomplex liegt in exponierter Lage an der Westküste auf Sylt in der Gemeinde Wenningstedt. Der Strand befindet sich in unmittelbarer Nähe. Ein Hauptgebäude, ein Nebengebäude, zwei Apartmenthäuser und 75 Parkplätze zählen zu den Investitionsobjekten des Fonds. Auf der Nettogrundfläche von rund 4.500 Quadratmetern haben 91 Zimmer und Suiten sowie drei Konferenz- und Veranstaltungsräume und diverse Freizeiteinrichtungen Platz. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 6.825 Quadratmetern. Der Fonds hat den Gebäudekomplex und das Grundstück Ende 2006 erworben. Pächterin ist die Lindner Hotels AG, Düsseldorf, die etwa zwei Dutzend Vier- und Fünf-Sterne-Hotels betreibt. Der Pachtvertrag läuft bis Ende Dezember 2021 und kann durch Lindner zweimal um jeweils fünf Jahre verlängert werden. Die Pacht setzt sich aus einer variablen und einer fixen Komponente zusammen. Grundsätzlich soll sie zwölf Prozent des Jahresumsatzes plus 20 Prozent des Betriebsergebnisses I gemäß dem Bilanzierungssystem Uniform System of Account (USA) betragen. Abgefedert wird dies durch eine jährliche Fixpacht in Höhe von 520.000 Euro. Referenzumsätze sind im Prospekt allerdings nicht angeführt. Zum Nachteil der Anleger gereicht die Anpassung der Pacht, die nur erfolgt, wenn sich die Preisentwicklung für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland um mehr als zehn Prozent nach oben oder unten bewegt. Und selbst dann wird die Pacht nur um 80 Prozent dieser Veränderung angepasst.
Markt. Die Insel Sylt ist fast vollständig vom Tourismus abhängig. Daher besteht aufgrund der zunehmenden Zahl markanter Wetterkapriolen ein Auslastungsrisiko, zumal für das exponiert gelegene Hotel „Windrose“. Der Inlandstourismus steht aktuell in einem harten Wettbewerb. Wie die Reiseveranstalter zuletzt mitteilten, zieht es die Deutschen derzeit besonders an sonnige Orte. In Wenningstedt logieren rund 15 Prozent der jährlich etwa 650.000 Inselbesucher. Das Hotelverzeichnis der Sylt Marketing GmbH führt in Wenningstedt neben dem Hotel „Windrose“ noch drei weitere Vier-Sterne-Hotels. Hinzu kommen noch sieben Vier-Sterne-Ferienhäuser und fünf Drei-Sterne-Hotels. Auf der gesamten Insel bieten aktuell sieben Vier-Sterne-Hotels und 30 Vier-Sterne-Ferienhäuser Unterkunft. SCM Capital erhofft sich für das Fondsobjekt einen zusätzlichen Schub durch ein neues Kurzentrum, das auf der gegenüberliegenden Straßenseite der „Windrose“ entstehen soll.
Investitionsplan. Grundstück, Gebäude und Investor hat die Fondsgesellschaft für 8,4 Millionen Euro erworben. Es liegt ein Gutachten von Robert Ralf Grams vor, das der Fondsimmobilie einen Verkehrswert von 12 Mio. Euro bescheinigt. Bezogen auf die Festpacht beträgt der Kaufpreisfaktor 16,15. Mit der prognostizierten Jahresnettopacht für 2008 in Höhe von 788.701 Euro sinkt der Kaufpreisfaktor auf 10,65, was einem marktgerechten Preisniveau entspricht. Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 11,7 Millionen Euro, davon sollen 4,49 Millionen Euro durch Anlegerkapital abgedeckt werden. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt 59,1 Prozent. Der Zinssatz für das langfristige Darlehen ist bis 31. März 2017 mit 5,37 Prozent pro Jahr (effektiv) festgeschrieben.
Kosten. Die Fondskosten sind exorbitant hoch und sollten bei interessierten Anlegern die Alarmglocken schrillen lassen. Bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt die Investitionsquote für Grundstück und Immobilien beziehungsweise Projektentwicklungskosten und geplante Baumaßnahmen nur schwache 76,3 Prozent. Zu berücksichtigen sind dabei neben den Projektentwicklungs- auch die Investitionsnebenkosten und eine kleine Liquiditätsreserve, die in Summe 2,07 Millionen Euro ausmachen. Die investitionsunabhängigen Fondskosten summieren sich auf 1,23 Millionen Euro plus 224.500 Euro Agio. Das entspricht einem Weichkostenanteil von 30,8 Prozent des Platzierungskapitals inklusive Agio. Die laufenden Fondskosten gibt SCM mit 1,38 Prozent des einzuwerbenden Eigenkapitals an.
Prognoserechnung. Der Fonds hat eine geplante Laufzeit bis mindestens Ende 2017, zu diesem Zeitpunkt können Anleger aus der auf unbestimmte Zeit gegründeten Gesellschaft erstmals austreten. SCM plant, anfänglich sechs Prozent ab 2008, steigend auf 7,5 Prozent jährlich auszuschütten. Dafür müssen zum Ende hin die variablen Pachteinnahmen mehr als 40 Prozent der gesamten Nettopachteinnahmen einspielen. Bereits im Jahr 2008 liegt dieser Anteil bei 34 Prozent. Die Eigenkapitalrendite nach Steuern in den Jahren 2008 bis 2017 hat SCM zwischen 4,65 und 6,22 Prozent pro Jahr prognostiziert. Darüber hinaus ist im Prospekt ein Veräußerungsszenario mit unterschiedlichen Verkaufsfaktoren dargestellt. Auch hier hält die Initiatorin noch einmal die Hand auf. Die geschäftsführende Kommanditistin ist mit 20 Prozent am Verkaufsgewinn beteiligt, wenn der Veräußerungserlös nach Tilgung des Fremdkapitals und Rückführung des Kommanditkapitals 500.000 Euro überschreitet. Bei einem Verkaufsfaktor von 13 erhalten die Anleger laut Prognose Nettorückflüsse vor Steuern in Höhe von 213,17 Prozent. In diesem Szenario verkauft SCM das Hotel zu seinem aktuellen Verkehrswert.
Steuern. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da die Immobilien länger als zehn Jahre gehalten werden, ist nach geltender Rechtslage keine Spekulationssteuer zu entrichten.
fondstelegramm-Meinung. Selbst Anleger, die reif für die Insel sind, sollten von diesem Fondsangebot Abstand nehmen. Der für die Lindner Hotels AG großzügige Pachtvertrag und die niedrige Investitionsquote sprechen nicht für das Beteiligungsangebot. Abgesehen von den hohen Fondskosten sahnt die Initiatorin auch noch einmal beim Verkauf der Fondsimmobilie kräftig ab.
Immobilie. Der Hotelkomplex liegt in exponierter Lage an der Westküste auf Sylt in der Gemeinde Wenningstedt. Der Strand befindet sich in unmittelbarer Nähe. Ein Hauptgebäude, ein Nebengebäude, zwei Apartmenthäuser und 75 Parkplätze zählen zu den Investitionsobjekten des Fonds. Auf der Nettogrundfläche von rund 4.500 Quadratmetern haben 91 Zimmer und Suiten sowie drei Konferenz- und Veranstaltungsräume und diverse Freizeiteinrichtungen Platz. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 6.825 Quadratmetern. Der Fonds hat den Gebäudekomplex und das Grundstück Ende 2006 erworben. Pächterin ist die Lindner Hotels AG, Düsseldorf, die etwa zwei Dutzend Vier- und Fünf-Sterne-Hotels betreibt. Der Pachtvertrag läuft bis Ende Dezember 2021 und kann durch Lindner zweimal um jeweils fünf Jahre verlängert werden. Die Pacht setzt sich aus einer variablen und einer fixen Komponente zusammen. Grundsätzlich soll sie zwölf Prozent des Jahresumsatzes plus 20 Prozent des Betriebsergebnisses I gemäß dem Bilanzierungssystem Uniform System of Account (USA) betragen. Abgefedert wird dies durch eine jährliche Fixpacht in Höhe von 520.000 Euro. Referenzumsätze sind im Prospekt allerdings nicht angeführt. Zum Nachteil der Anleger gereicht die Anpassung der Pacht, die nur erfolgt, wenn sich die Preisentwicklung für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland um mehr als zehn Prozent nach oben oder unten bewegt. Und selbst dann wird die Pacht nur um 80 Prozent dieser Veränderung angepasst.
Markt. Die Insel Sylt ist fast vollständig vom Tourismus abhängig. Daher besteht aufgrund der zunehmenden Zahl markanter Wetterkapriolen ein Auslastungsrisiko, zumal für das exponiert gelegene Hotel „Windrose“. Der Inlandstourismus steht aktuell in einem harten Wettbewerb. Wie die Reiseveranstalter zuletzt mitteilten, zieht es die Deutschen derzeit besonders an sonnige Orte. In Wenningstedt logieren rund 15 Prozent der jährlich etwa 650.000 Inselbesucher. Das Hotelverzeichnis der Sylt Marketing GmbH führt in Wenningstedt neben dem Hotel „Windrose“ noch drei weitere Vier-Sterne-Hotels. Hinzu kommen noch sieben Vier-Sterne-Ferienhäuser und fünf Drei-Sterne-Hotels. Auf der gesamten Insel bieten aktuell sieben Vier-Sterne-Hotels und 30 Vier-Sterne-Ferienhäuser Unterkunft. SCM Capital erhofft sich für das Fondsobjekt einen zusätzlichen Schub durch ein neues Kurzentrum, das auf der gegenüberliegenden Straßenseite der „Windrose“ entstehen soll.
Investitionsplan. Grundstück, Gebäude und Investor hat die Fondsgesellschaft für 8,4 Millionen Euro erworben. Es liegt ein Gutachten von Robert Ralf Grams vor, das der Fondsimmobilie einen Verkehrswert von 12 Mio. Euro bescheinigt. Bezogen auf die Festpacht beträgt der Kaufpreisfaktor 16,15. Mit der prognostizierten Jahresnettopacht für 2008 in Höhe von 788.701 Euro sinkt der Kaufpreisfaktor auf 10,65, was einem marktgerechten Preisniveau entspricht. Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 11,7 Millionen Euro, davon sollen 4,49 Millionen Euro durch Anlegerkapital abgedeckt werden. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt 59,1 Prozent. Der Zinssatz für das langfristige Darlehen ist bis 31. März 2017 mit 5,37 Prozent pro Jahr (effektiv) festgeschrieben.
Kosten. Die Fondskosten sind exorbitant hoch und sollten bei interessierten Anlegern die Alarmglocken schrillen lassen. Bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt die Investitionsquote für Grundstück und Immobilien beziehungsweise Projektentwicklungskosten und geplante Baumaßnahmen nur schwache 76,3 Prozent. Zu berücksichtigen sind dabei neben den Projektentwicklungs- auch die Investitionsnebenkosten und eine kleine Liquiditätsreserve, die in Summe 2,07 Millionen Euro ausmachen. Die investitionsunabhängigen Fondskosten summieren sich auf 1,23 Millionen Euro plus 224.500 Euro Agio. Das entspricht einem Weichkostenanteil von 30,8 Prozent des Platzierungskapitals inklusive Agio. Die laufenden Fondskosten gibt SCM mit 1,38 Prozent des einzuwerbenden Eigenkapitals an.
Prognoserechnung. Der Fonds hat eine geplante Laufzeit bis mindestens Ende 2017, zu diesem Zeitpunkt können Anleger aus der auf unbestimmte Zeit gegründeten Gesellschaft erstmals austreten. SCM plant, anfänglich sechs Prozent ab 2008, steigend auf 7,5 Prozent jährlich auszuschütten. Dafür müssen zum Ende hin die variablen Pachteinnahmen mehr als 40 Prozent der gesamten Nettopachteinnahmen einspielen. Bereits im Jahr 2008 liegt dieser Anteil bei 34 Prozent. Die Eigenkapitalrendite nach Steuern in den Jahren 2008 bis 2017 hat SCM zwischen 4,65 und 6,22 Prozent pro Jahr prognostiziert. Darüber hinaus ist im Prospekt ein Veräußerungsszenario mit unterschiedlichen Verkaufsfaktoren dargestellt. Auch hier hält die Initiatorin noch einmal die Hand auf. Die geschäftsführende Kommanditistin ist mit 20 Prozent am Verkaufsgewinn beteiligt, wenn der Veräußerungserlös nach Tilgung des Fremdkapitals und Rückführung des Kommanditkapitals 500.000 Euro überschreitet. Bei einem Verkaufsfaktor von 13 erhalten die Anleger laut Prognose Nettorückflüsse vor Steuern in Höhe von 213,17 Prozent. In diesem Szenario verkauft SCM das Hotel zu seinem aktuellen Verkehrswert.
Steuern. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da die Immobilien länger als zehn Jahre gehalten werden, ist nach geltender Rechtslage keine Spekulationssteuer zu entrichten.
fondstelegramm-Meinung. Selbst Anleger, die reif für die Insel sind, sollten von diesem Fondsangebot Abstand nehmen. Der für die Lindner Hotels AG großzügige Pachtvertrag und die niedrige Investitionsquote sprechen nicht für das Beteiligungsangebot. Abgesehen von den hohen Fondskosten sahnt die Initiatorin auch noch einmal beim Verkauf der Fondsimmobilie kräftig ab.
Angesichts der viel zu hohen Kosten ist der Fonds keine Empfehlung wert.
