Angebot. Der Realkontor Sachwertfonds erwirbt, vermietet und veräußert bestehende deutsche Wohn- und Geschäftshäuser in den alten Bundesländern. Es handelt sich um einen Blindpool. Anleger können mit mindestens 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beitreten. Das Fondsvolumen soll 17,7 Millionen Euro (inklusive Agio) betragen. Bis Ende 2018 sollen alle Immobilien verkauft und die Fondsgesellschaft aufgelöst werden. Die Fondsgeschäftsführung kann die Laufzeit um zwei mal ein Jahr verlängern. Eine vorherige ordentliche Kündigung der Beteiligung ist nicht möglich. Eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor. Die Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Veräußerungsgewinne sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei.

Historie. Bei der 2002 gegründeten Realkontor Innovative Fondskonzepte GmbH handelt es sich um eine Gesellschaft ohne institutionellen Hintergrund. Das inhabergeführte Unternehmen beschäftigt 50 Mitarbeiter. Bis Ende 2006 hat Realkontor fünf Fonds mit einem platzierten Eigenkapital von insgesamt rund 32,5 Millionen Euro herausgegeben, davon vier deutsche Immobilienhandelsfonds und einen Immobilien-Private-Equity-Fonds. Das platzierte Eigenkapital lag bei den ersten zwei Fonds unter und bei den folgenden zwei Fonds über den geplanten Beträgen. Die erst in den Jahren 2005 und 2006 emittierten beiden Fonds schütteten planmäßig aus, die kumulierten Ausschüttungen der andern beiden Fonds lagen unter den Prognosewerten. Ob die Ausschüttungen auch tatsächlich erwirtschaftet wurden oder aus der Fondssubstanz – mit erhöhten Nachschussrisiken – erfolgten, geht aus der Leistungsbilanz nicht hervor. Der Immobilien-Private-Equity-Fonds befindet sich noch in der Platzierungsphase. Da dieser primär in Wohnimmobilien mit kurzer Haltedauer investiert, bestehen keine Interessenskonflikte beim Objekterwerb beider Fonds.

Investmentstrategie. Investitionsgegenstand sind bereits bestehende Immobilien in Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern der wachstumsorientierten Regionen alter Bundesländer. Mindestens 50 Prozent des Fondsvolumens sollen in gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser investiert werden. Die gewerbliche Nutzung konzentriert sich auf Büros, Praxen, Bankfilialen, kleine Einzelhandelseinheiten, Gaststätten und Handwerksbetriebe. In ein Einzelprojekt dürfen maximal vier Millionen Euro fließen. Die anfängliche Mietrendite (Einkaufspreis/Jahresmiete für das erste volle Jahr) bei Immobilienankauf soll mindestens sechs Prozent per anno betragen. Die Mietrenditen der einzelnen Objekte sollen dabei auf unterschiedlichem Niveau liegen. Neubau und Projektentwicklungen sind ausgeschlossen. Durch Maßnahmen wie Modernisierung, Umstrukturierung und Neuvermietung soll der Wert der Immobilie gesteigert werden. Die Erträge für die Fondsgesellschaft sollen einerseits aus der laufenden Vermietung, aber primär aus dem Verkauf der Objekte nach abgelaufener Spekulationsfrist von zehn Jahren stammen.

Finanzierung. Nur 30 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden mit Eigenkapital finanziert. Dabei kann das derzeit mit fünf Millionen Euro kalkulierte Eigenkapital (ohne Agio) durch Weisung der Geschäftsführung auf maximal zehn Millionen erhöht werden. 70 Prozent werden fremdfinanziert. Die Darlehen sind noch nicht gesichert. Laut Gesellschaftsvertrag darf die Fondsgesellschaft objektbezogenes Fremdkapital in Höhe von 250 Prozent des Eigenkapitals aufnehmen. Dies entspricht dem etwa 70 Prozent betragenden Anteil an den Gesamtinvestitionskosten. Bei finanziellen Engpässen darf diese Grenze sogar überschritten werden.
Überzeugende 90,24 Prozent des Fondsvolumens fließen in den zukünftigen Immobilienbestand (einschließlich Anschaffungsnebenkosten), drei Prozent in die Liquiditätsreserve. Für die Due Diligence werden 1,13 Prozent, für die weiteren Nebenkosten nur 5,63 Prozent des Fondsvolumens verwendet.

Verlaufsprognose. Da es sich um einen Blindpool handelt, liegen noch keine Angaben zu Mietverträgen vor. Bei der Kalkulation der Mieteinnahmen wurden folgende Annahmen getroffen: Die Bruttojahresmiete ab 2009 wurde mit 7,9 Prozent der Immobilieninvestitionssumme (16 Millionen Euro) geschätzt. Von der Bruttojahresmiete wurden nur 3,2 Prozent Bewirtschaftungskosten, 5,5 Prozent Instandhaltungskosten und vier Prozent Mietausfallwagnis abgezogen. Daraus resultieren anfängliche Jahresmieteinnahmen von etwa 1,1 Millionen Euro. Es wurde mit jährlich zwei Prozent steigenden Einnahmen nach objektbezogenen Kosten gerechnet.
Die Haftungsvergütung für die persönlich haftende Gesellschafterin beträgt 2.500 Euro netto per anno. Die geschäftsführende Kommanditistin erhält jährlich 90.000 Euro netto, das sind 0,51 Prozent des Fondsvolumens (inklusive Agio). Für Treuhandvergütung und Mittelverwendungskontrolle werden insgesamt einmalig 15.000 Euro und ab 2008 jährlich 15.000 Euro ausgegeben. Daneben fallen sonstige Kosten in Höhe von etwa 15.000 Euro jährlich an. Sollzinsen wurden mit jährlich 5,5 Prozent berücksichtigt. Die Tilgung wurde nicht separat ausgewiesen, aber in den liquiden Mitteln berücksichtigt. Die anfängliche Tilgung beträgt ein Prozent per anno.

Rückfluss. Frühzeichner erhalten vier Prozent per anno Vorzugsausschüttung. In diesem Jahr sollen 3,4 Prozent des Eigenkapitals an die Anleger zurückgezahlt werden, von 2009 bis 2013 jährlich 6,75 Prozent. Die Ausschüttung soll im Jahr 2014 auf sieben und ab 2015 bis 2018 auf jährlich 7,25 Prozent steigen. Bis Ende 2017 hätten die Anleger folglich 65,9 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten. Die Veräußerung der Immobilien ist für Ende 2018 vorgesehen. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Höhe von Verkaufsfaktor und Einkaufsfaktor identisch sind. Die im Jahr 2018 vorgesehene Schlussausschüttung einschließlich der Erträge für das laufende Jahr wurde auf rund 150 Prozent geschätzt.
Sollten die kumulierten prognostizierten Ausschüttungen am Ende der Fondslaufzeit übertroffen werden, erhält die Fondsgeschäftsführung die Hälfte des überschreitenden Betrags.

Vertragsgestaltung. Die im Handelsregister eingetragene Hafteinlage beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Über den Verkauf von Immobilien kann die Gesellschafterversammlung nicht beschließen, was aber bei derartigen Blindpools üblich ist.
Eine Platzierungsgarantie besteht nicht. Sollte das platzierte Eigenkapital unter fünf Millionen Euro liegen, ist es möglich, dass der Erwerb geeigneter Immobilien nur schwer beziehungsweise gar nicht möglich ist. Bei einer etwaigen Rückabwicklung müssten dann trotzdem die bis dahin entstandenen Kosten gezahlt werden, und die Anleger würden ihre Einlage unter Umständen nicht vollständig zurückerhalten.


fondstelegramm-Meinung. Der Sachwertfonds von Realkontor ist ein deutscher Immobilien-Blindpool mit hinreichend festgelegten Investitionskriterien. Im Unterschied zu den vorangegangenen Fonds des Initiators sollen hier die Immobilien mindestens bis zum Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist gehalten werden. Dabei wurden die Bewirtschaftungskosten nicht gerade konservativ kalkuliert. Risikosteigernd wirkt der hohe Fremdkapitalanteil von mehr als 70 Prozent. Gut, dass 90,24 Prozent des Fondsvolumens in den zukünftigen Immobilienbestand fließen. Das noch junge Unternehmen Realkontor muss jetzt beweisen, dass ihre Fonds langfristig die prognostizierten Versprechungen auch halten.

Anleger dieses Fonds binden langfristig ihr Kapital und gehen nicht unerhebliche Risiken ein.