Studie. Nach Erhebungen von CBRE wurden auf dem deutschen Markt für Pflegeimmobilien im vergangenem Jahr Transaktionen im Wert von drei Milliarden Euro durchgeführt. Schon am Ende des dritten Quartals hat sich das Volumen gegenüber dem Vorjahr verdoppelt. Kennzeichnend für das Jahr und das hohe Volumen seien Portfoliokäufe gewesen, die daran fast 90 Prozent Anteil hatten, resümiert CBRE. Bei der größten der Portfoliotransaktionen erwarb die französische Primonial ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen von Even Capital mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro. Weitere Großdeals waren das Pegasus-Portfolio mit 28 Pflegeeinrichtungen, das die Deutsche Wohnen für 420 Millionen Euro von der Berlinovo Immobilien GmbH erworben hat und die Übernahme des 16 Pflegeheime umfassenden Lisa-Portfolios durch AXA Investment Managers von Blackstone.

Anteile. Am Gesamtkuchen der Gewerbeimmobilien haben Pflegeheime und Seniorenresidenzen nach diesem Boomjahr einen Anteil von sechs Prozent. Davor waren es unter zwei. Kennzeichnend für den deutschen Markt der Pflegeeinrichtungen sie, so CBRE, dass der Markt im Vergleich etwa zu wie Frankreich, Großbritannien oder den Vereinigten Staaten sehr stark fragmentiert ist: Es gibt eine Vielzahl an Betreibergesellschaften, die im Schnitt aber eine sehr geringe Anzahl an Heimen haben. Entsprechend gelten viele Betreiber als Übernahmekandidaten, die vor allem für ausländische Betreiber Wachstumspotenzial bergen. 61 Prozent des Transaktionsvolumens war vergangenes Jahr Kapital aus dem Ausland. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe, gefolgt von Immobilienunternehmen und REITs mit 21 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit rund 12 Prozent.

Rendite. Auch wenn die Rendite, die mit Pflegeimmobilien zu erzielen ist, sinkt: Mit durchschnittlich 5,5 Prozent liegen Pflegeheime weiterhin vor anderen Immobilien-Assetklassen. Ihre Spitzenrendite liegt, CBRE zufolge, 190 Basispunkte vor der vergleichbaren Spitzenrendite für Büro- und 210 Basispunkte vor der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien. Auch Hotels gegenüber sei die Pflegeimmobilie um 100 Basispunkte rentierlicher. „Die hohe Nachfrage nach klassischen Gewerbeimmobilien sorgt aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots an adäquaten Objekten dafür, dass Nischenprodukte wie Pflegeimmobilien, die die Realisierung von höheren risiko-adjustierten Renditen ermöglichen, verstärkt in den Fokus von Investoren geraten. Die zunehmende Marktkonsolidierung wirkt sich darüber hinaus positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lässt auch das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE Deutschland.

Demografischer Wandel. Im Jahr 2030 wird es in Deutschland eine Million mehr Pflegebedürftige geben als heute. In Verbindung mit einer Gesetzgebung, die die Anforderungen der Pflege sukzessive steigert, wird es also auch weiterhin einen großen Investitionsbedarf geben.

Ausblick. Das herausragende Transaktionsvolumen des Jahres 2016 wird sich nicht wiederholen schätzt CBRE. Es sei aber davon auszugehen, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, "dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln wird. Insgesamt liegt ein Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro im Bereich des Möglichen.“