NGF Einzelhandelsimmobilienfonds Deutschland 1
Ansparfonds, Blindpool mit Startportfolio
Angebot. Der Fonds beteiligt sich zu 94,6 Prozent an einer Objektgesellschaft, die zehn, überwiegend Einzelhandelsimmobilien, in vier Bundesländern erworben hat. Darüber hinaus soll sich der Fonds zu 100 Prozent an einer noch nicht gegründeten, zweiten Objektgesellschaft beteiligen, die in einen Immobilien-Blindpool investieren soll. Letzterer umfasst rund 36 Prozent der geplanten Anschaffungskosten. 65,9 Millionen Euro beträgt das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio. Der Anleger kann wählen zwischen einer Ansparvariante mit drei verschiedenen Anzahl- und Sparplänen, nur 5.000 Euro Mindestzahlung zuzüglich fünf Prozent Agio und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung; oder einer stillen Beteiligung mit drei Varianten unterschiedlicher Mindestverzinsung und Laufzeit, lediglich 2.000 Euro Mindestzeichnungssumme ohne Agio, mit Einkünften aus Kapitalvermögen. In das Handelsregister sind zehn Prozent des Zeichnungsbetrags als Haftsumme einzutragen. Erstmals zum 31. Dezember 2026 kann eine Beteiligung im Ansparmodell ordentlich gekündigt werden, es sei denn, die Fondsgeschäftsführung verlängert die Laufzeit um maximal zweimal ein Jahr. Still Beteiligte können, je Beitrittsvariante, zwischen einer geplanten Laufzeit bis Ende 2015, 2018 oder 2021 wählen. Ein Prospektprüfungsbericht soll erst noch erstellt werden.
Historie. Next Generation Funds München GmbH (NGF) ist eine 100-prozentige Tochter der FIHM Fonds- und Immobilien Holding München AG (FIHM). Zwischen NGF und FIHM gibt es weder einen Ergebnis-Abführungsvertrag noch eine Patronatserklärung. FIHM ging durch Umbenennung im März 2010 aus der im Jahr 2005 gegründeten SHB AG hervor. Zu FIHM gehören nunmehr gleich zwei Emissionshäuser für geschlossene Fonds: die NGF und die im Jahr 2001 gegründete SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB). Beide Fondshäuser haben denselben Geschäftsführer, Thomas Vogel. SHB hat bis Ende 2009 sechs Immobilienfonds aufgelegt. Von den fünf Fonds mit Prognoseangaben konnte keiner seine kumulierten Betriebsergebnisse vor Tilgung erreichen. Bis auf einen Fonds, tilgten alle die Bankdarlehen unter Plan. Drei zahlten weniger als vorgesehen aus, zwei planmäßig. Laut NGF ist es nicht vorgesehen, dass SHB weitere Fonds auflegt. NGF bringt mit diesem Produkt ihren zweiten geschlossenen Fonds auf den Markt. Der erste Fonds, dessen Gegenstand ein Erweiterungsneubau der Hochschule München ist, wurde Ende April emittiert und ist bislang zu 26 Prozent des Eigenkapitals platziert.
Startportfolio. Das Startportfolio setzt sich aus acht Lebensmitteldiscountern, einem Fachmarktzentrum und einem Entertainmentcenter mit Tankstelle zusammen. Jeweils vier Objekte liegen in den Bundesländern Bayern und Rheinland-Pfalz, jeweils eins im Saarland und in Nordrhein-Westfalen, in meist kleinen Orten. Gutachter Wüst & Partner hat zum Oktober/November 2011 die Mikrolage und die Objektqualität aller Immobilien als „gut“, die Makrolage als „peripher“, die Renditeerwartungen bei einem Objekt als „durchschnittlich“ und bei den restlichen Immobilien als „gut“ beurteilt. Die Immobilien umfassen eine Mietfläche von insgesamt 25.079 Quadratmetern. Zu ihnen gehören insgesamt 1.103 Stellplätze. Fünf Objekte befinden sich noch im Bau. Bauherr ist der Verkäufer, der laut Creditreform über eine gute Bonität verfügt. Zwei Objekte wurden im Jahr 2008, drei im Jahr 2011 fertig gestellt. Die Objektgesellschaft 1 hat am 19. Juli 2010 vier und die restlichen sechs Immobilien des Startportfolios im März und April 2011 von der Prebag Gewerbebau AG gekauft, unter den aufschiebenden Bedingungen, für die derzeit noch nicht fertig gestellten Gebäude, der im Wesentlichen mängelfreien Abnahme und des Entrichtens der ersten Monatsmiete. Für zwei Objekte steht für den Verkäufer erst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Laut Verkehrswertgutachten zum Oktober/November 2011 erfolgte der Erwerb im Durchschnitt zu 98,4 Prozent des Verkehrswerts. Eingekauft wurde zum 12,4-Fachen der ersten Jahresnettokaltmiete. Die Immobilie in Haßloch steht auf einer ehemaligen Mülldeponie. Es wurden keine Kosten für die Beseitigung von Altlasten einkalkuliert. Der Verkäufer garantiert jedoch, dass keine Altlasten bestehen, die die geplante bauliche Nutzung ausschließen würden. Das Objekt wurde bereits bezogen.
Vermietung Startportfolio. Die Immobilien sind vollständig vermietet mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit, ab Fertigstellung beziehungsweise ab dem 1. September 2011, von rund elf Jahren. Mieter sind meist bekannte Einzelhandelsketten. Die monatliche Anfangsmiete der Einzelhandelsobjekte (ohne Tankstelle und Entertainmentcenter) erreicht im Durchschnitt 10,30 Euro je Quadratmeter. Die Mietverträge der Hauptmieter werden, meist nach drei Freijahren alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert – die Anpassung erfolgt in der Regel zu 60 oder 65 Prozent. Für knapp fünf Prozent der Mietfläche verfügen die Mieter über diverse Sonderkündigungsrechte.
Investitionskriterien des Blindpoolanteils. Das Investitionsvolumen des Blindpools ist auf 17,16 Millionen Euro beschränkt. Erworben werden können Immobilien in Deutschland ohne Fertigstellungsrisiko, gegebenenfalls auch über Beteiligungen an Personengesellschaften, maximal zum 13-Fachen einer Jahresnettokaltmiete. Die Nutzungsart Einzelhandel ist nicht vorgeschrieben. NGF genügt eine Mindestlaufzeit für Mietverträge von fünf Jahren. Die Zustimmung des Beirats der Fondsgesellschaft zu einer Investition ist erforderlich. Auf Angaben zur Lage und zum Alter der Gebäude wurde verzichtet.
Finanzierung. 45,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 0,6 Prozent aus Einnahmeüberschüssen bis Ende 2012 und 53,6 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag für die Finanzierung von rund der Hälfte des Startportfolios liegt vor, allerdings läuft dieser nur bis zum 2. Januar 2018. Das Darlehen wurde bereits valutiert. Für den Rest des Startportfolios liegt bislang nur eine Darlehenszusage vor, die laut NGF bis zum 30. November 2011 verlängert wurde. Für den Blindpoolanteil existieren noch keine Finanzierungszusagen. Der Fonds nimmt Zwischenfinanzierungsmittel in Höhe von 2,5 Millionen Euro von einer Privatperson zu hohen 14 Prozent Zinsen jährlich auf, weitere 1,4 Millionen von der FIHM für sieben Prozent Zinsen pro Jahr. Sollten mangels Eigenkapitals einige Fondsnebenkosten der Investitionsphase durch den Fonds nicht gezahlt werden können, so werden diese Fehlbeträge gestundet und mit sieben Prozent Stundungszinsen jährlich versehen. Die Objektgesellschaft zwischenfinanziert 2,1 Millionen Euro über eine NGF-Gesellschaft zu sieben Prozent jährlich. Niedrige 76,3 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Diese Investitionsquote liegt deutlich unter den marktüblichen Ansätzen. 0,3 Prozent sind Maklerkosten, 1,3 Prozent Finanzierungskosten. 0,2 Prozent bilden eine kleine Liquiditätsreserve. Völlig überhöhte 21,9 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht unglaublichen 47,9 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Bezogen auf den gesamten Fonds wurde mit einer Anfangsmiete von vorsichtigen 8,12 Euro je Quadratmeter Mietfläche gerechnet. NGF nimmt 1,5 Prozent Inflationsrate im Jahr 2011 an, zwei Prozent im Jahr 2012 und ab 2013 leicht optimistische 2,25 Prozent. Das Mietausfallwagnis wurde mit nur einem Prozent der Mieten zu knapp bemessen. Guthaben wurden mit 2,5 Prozent Zinsen angenommen. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wurden mit 4,3 Prozent der Mieteinnahmen für die Objektgesellschaft 1 und 2,75 Prozent der Mieten für die Objektgesellschaft 2 angesetzt. Für das Startportfolio wurden Revitalisierungs- und Instandhaltungskosten in Höhe von umgerechnet lediglich 2,32 Euro je Quadratmeter berücksichtigt, für den Blindpool sind nur 3,66 Euro je Quadratmeter vorgesehen. Vertraglich vereinbarte 4,3 Prozent der Mieten fallen für Objektverwaltungskosten an. Im Verhältnis zu den Mieteinnahmen wurden die laufenden objektbezogenen Ausgaben insgesamt ordentlich kalkuliert. An laufenden Fondsnebenkosten fallen durchschnittlich jährlich relativ umfängliche 1,22 Prozent des Eigenkapitals an, wobei Ansparfonds höhere Kosten aufweisen als herkömmliche. Zins und Tilgung wurden insgesamt ordentlich bemessen. Die kalkulierten Zinsen werden derzeit deutlich unterschritten. Die kumulierte Liquiditätsreserve schwankt zwischen 120.000 Euro und 6,4 Millionen Euro. Ende 2026 sollen die Immobilien zum 11,59-Fachen der Miete des letzten Prognosejahres veräußert werden, das entspricht einer Jahresnettomiete unter dem Einkaufsfaktor, der für beide Objektgesellschaften zusammen 12,59 betragen soll. Der Verkaufsfaktor wurde vernünftig kalkuliert. Allerdings wurde auf den Ansatz von Revitalisierungskosten bei Verkauf leider verzichtet. Verkaufskosten wurden nicht angesetzt.
Rückfluss. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die 65 Prozent des Zeichnungsbetrags plus das anteilige Agio sofort entrichten, sollen zum Beispiel im Rahmen der Ansparvariante Immo Wachstum während der 14 Jahre Fondslaufzeit 168 Prozent ihres eingezahlten Betrags inklusive Agio nach Steuern erhalten. Das entspräche 109 Prozent ihrer Pflichteinlage inklusive Agio. Die IRR-Rendite nach Steuern ist in dieser Variante mit 3,94 Prozent jährlich vorgesehen. Auffällig ist, dass die geplanten Auszahlungen nicht oder kaum über den Pflichteinlagen inklusive Agio liegen. Sollte der Fonds nicht planmäßig laufen und die Thesaurierungen nicht prognosegemäß erfolgen, müssten die Anleger mehr in den Fonds einzahlen als sie wiedererlangen. Stille Gesellschafter mit einer Laufzeit bis Ende 2015 sollen eine IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 3,75 Prozent jährlich bekommen, bei einer Laufzeit bis Ende 2018 sind 4,32 Prozent pro Jahr vorgesehen, und bei einem gewünschten Laufzeitende im Jahr 2021 sollen es 4,67 Prozent jährlich sein.
Vertragsgestaltung. Bei einer etwaigen Rückabwicklung mangels Platzierungserfolg würden die Anleger ihre Einlagen (ausgenommen ist das Agio) zurückerhalten, aber nur insofern dies finanziell möglich ist. Bei anderen Rückabwicklungsgründen hätten die Anleger kein Recht auf die Rückerstattung ihrer Einlage. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, so stimmt der Treuhänder mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns ab. Die als stille Gesellschafter beitretenden Anleger sollten sich bewusst sein, dass sie über keine Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung verfügen.
fondstelegramm-Meinung. Neue Fonds der FIHM sollen nunmehr nicht mehr unter dem Namen der SHB, sondern unter dem der NGF auf den Markt kommen. Die bereits aufgelegten und leider wenig erfolgreichen SHB-Fonds laufen weiter. Die Mindestzeichnungsbeträge sind völlig indiskutabel. In einer Beitrittsvariante genügen gar 2.000 Euro für eine Zeichnung! Der Vertrieb an Kunden der falschen Risikoklasse ist quasi vorprogrammiert. Der Einkauf des Startportfolios erfolgte marktgerecht. Die Investitionskriterien für den Blindpoolanteil sind so weit gefasst, dass hier auf Immobilien allgemein abgestellt wird, die Konzentration auf den Einzelhandel entfällt. Auch Lage und Baujahr wurden nicht beschränkt. Sofern es auch im Blindpoolanteil bei Einzelhandelsimmobilien bleibt, wären der Mietansatz vorsichtig und die Steigerung ab 2013 leicht optimistisch kalkuliert. Im Verkaufsszenario vermissen wir nach 14 Jahren Fondslaufzeit die Berücksichtigung von Revitalisierungskosten – allerdings wurden die objektbezogenen Kosten und auch der laufende Kapitaldienst, insgesamt gesehen, ordentlich kalkuliert. Die Fondsnebenkosten der Investitionsphase sind völlig überhöht. Dieser hohe Ansatz wird auch nicht durch niedrigere laufende Kosten kompensiert. Dazu kommt, dass die geplanten Auszahlungen nur geringfügig die Pflichteinlagen übersteigen und die Gefahr besonders hoch ist, dass bei ungünstigem Fondsverlauf die Pflichteinlage der Anleger höher ist als die Rückzahlungen.
Historie. Next Generation Funds München GmbH (NGF) ist eine 100-prozentige Tochter der FIHM Fonds- und Immobilien Holding München AG (FIHM). Zwischen NGF und FIHM gibt es weder einen Ergebnis-Abführungsvertrag noch eine Patronatserklärung. FIHM ging durch Umbenennung im März 2010 aus der im Jahr 2005 gegründeten SHB AG hervor. Zu FIHM gehören nunmehr gleich zwei Emissionshäuser für geschlossene Fonds: die NGF und die im Jahr 2001 gegründete SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB). Beide Fondshäuser haben denselben Geschäftsführer, Thomas Vogel. SHB hat bis Ende 2009 sechs Immobilienfonds aufgelegt. Von den fünf Fonds mit Prognoseangaben konnte keiner seine kumulierten Betriebsergebnisse vor Tilgung erreichen. Bis auf einen Fonds, tilgten alle die Bankdarlehen unter Plan. Drei zahlten weniger als vorgesehen aus, zwei planmäßig. Laut NGF ist es nicht vorgesehen, dass SHB weitere Fonds auflegt. NGF bringt mit diesem Produkt ihren zweiten geschlossenen Fonds auf den Markt. Der erste Fonds, dessen Gegenstand ein Erweiterungsneubau der Hochschule München ist, wurde Ende April emittiert und ist bislang zu 26 Prozent des Eigenkapitals platziert.
Startportfolio. Das Startportfolio setzt sich aus acht Lebensmitteldiscountern, einem Fachmarktzentrum und einem Entertainmentcenter mit Tankstelle zusammen. Jeweils vier Objekte liegen in den Bundesländern Bayern und Rheinland-Pfalz, jeweils eins im Saarland und in Nordrhein-Westfalen, in meist kleinen Orten. Gutachter Wüst & Partner hat zum Oktober/November 2011 die Mikrolage und die Objektqualität aller Immobilien als „gut“, die Makrolage als „peripher“, die Renditeerwartungen bei einem Objekt als „durchschnittlich“ und bei den restlichen Immobilien als „gut“ beurteilt. Die Immobilien umfassen eine Mietfläche von insgesamt 25.079 Quadratmetern. Zu ihnen gehören insgesamt 1.103 Stellplätze. Fünf Objekte befinden sich noch im Bau. Bauherr ist der Verkäufer, der laut Creditreform über eine gute Bonität verfügt. Zwei Objekte wurden im Jahr 2008, drei im Jahr 2011 fertig gestellt. Die Objektgesellschaft 1 hat am 19. Juli 2010 vier und die restlichen sechs Immobilien des Startportfolios im März und April 2011 von der Prebag Gewerbebau AG gekauft, unter den aufschiebenden Bedingungen, für die derzeit noch nicht fertig gestellten Gebäude, der im Wesentlichen mängelfreien Abnahme und des Entrichtens der ersten Monatsmiete. Für zwei Objekte steht für den Verkäufer erst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Laut Verkehrswertgutachten zum Oktober/November 2011 erfolgte der Erwerb im Durchschnitt zu 98,4 Prozent des Verkehrswerts. Eingekauft wurde zum 12,4-Fachen der ersten Jahresnettokaltmiete. Die Immobilie in Haßloch steht auf einer ehemaligen Mülldeponie. Es wurden keine Kosten für die Beseitigung von Altlasten einkalkuliert. Der Verkäufer garantiert jedoch, dass keine Altlasten bestehen, die die geplante bauliche Nutzung ausschließen würden. Das Objekt wurde bereits bezogen.
Vermietung Startportfolio. Die Immobilien sind vollständig vermietet mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit, ab Fertigstellung beziehungsweise ab dem 1. September 2011, von rund elf Jahren. Mieter sind meist bekannte Einzelhandelsketten. Die monatliche Anfangsmiete der Einzelhandelsobjekte (ohne Tankstelle und Entertainmentcenter) erreicht im Durchschnitt 10,30 Euro je Quadratmeter. Die Mietverträge der Hauptmieter werden, meist nach drei Freijahren alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert – die Anpassung erfolgt in der Regel zu 60 oder 65 Prozent. Für knapp fünf Prozent der Mietfläche verfügen die Mieter über diverse Sonderkündigungsrechte.
Investitionskriterien des Blindpoolanteils. Das Investitionsvolumen des Blindpools ist auf 17,16 Millionen Euro beschränkt. Erworben werden können Immobilien in Deutschland ohne Fertigstellungsrisiko, gegebenenfalls auch über Beteiligungen an Personengesellschaften, maximal zum 13-Fachen einer Jahresnettokaltmiete. Die Nutzungsart Einzelhandel ist nicht vorgeschrieben. NGF genügt eine Mindestlaufzeit für Mietverträge von fünf Jahren. Die Zustimmung des Beirats der Fondsgesellschaft zu einer Investition ist erforderlich. Auf Angaben zur Lage und zum Alter der Gebäude wurde verzichtet.
Finanzierung. 45,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 0,6 Prozent aus Einnahmeüberschüssen bis Ende 2012 und 53,6 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag für die Finanzierung von rund der Hälfte des Startportfolios liegt vor, allerdings läuft dieser nur bis zum 2. Januar 2018. Das Darlehen wurde bereits valutiert. Für den Rest des Startportfolios liegt bislang nur eine Darlehenszusage vor, die laut NGF bis zum 30. November 2011 verlängert wurde. Für den Blindpoolanteil existieren noch keine Finanzierungszusagen. Der Fonds nimmt Zwischenfinanzierungsmittel in Höhe von 2,5 Millionen Euro von einer Privatperson zu hohen 14 Prozent Zinsen jährlich auf, weitere 1,4 Millionen von der FIHM für sieben Prozent Zinsen pro Jahr. Sollten mangels Eigenkapitals einige Fondsnebenkosten der Investitionsphase durch den Fonds nicht gezahlt werden können, so werden diese Fehlbeträge gestundet und mit sieben Prozent Stundungszinsen jährlich versehen. Die Objektgesellschaft zwischenfinanziert 2,1 Millionen Euro über eine NGF-Gesellschaft zu sieben Prozent jährlich. Niedrige 76,3 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. Diese Investitionsquote liegt deutlich unter den marktüblichen Ansätzen. 0,3 Prozent sind Maklerkosten, 1,3 Prozent Finanzierungskosten. 0,2 Prozent bilden eine kleine Liquiditätsreserve. Völlig überhöhte 21,9 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht unglaublichen 47,9 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Bezogen auf den gesamten Fonds wurde mit einer Anfangsmiete von vorsichtigen 8,12 Euro je Quadratmeter Mietfläche gerechnet. NGF nimmt 1,5 Prozent Inflationsrate im Jahr 2011 an, zwei Prozent im Jahr 2012 und ab 2013 leicht optimistische 2,25 Prozent. Das Mietausfallwagnis wurde mit nur einem Prozent der Mieten zu knapp bemessen. Guthaben wurden mit 2,5 Prozent Zinsen angenommen. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wurden mit 4,3 Prozent der Mieteinnahmen für die Objektgesellschaft 1 und 2,75 Prozent der Mieten für die Objektgesellschaft 2 angesetzt. Für das Startportfolio wurden Revitalisierungs- und Instandhaltungskosten in Höhe von umgerechnet lediglich 2,32 Euro je Quadratmeter berücksichtigt, für den Blindpool sind nur 3,66 Euro je Quadratmeter vorgesehen. Vertraglich vereinbarte 4,3 Prozent der Mieten fallen für Objektverwaltungskosten an. Im Verhältnis zu den Mieteinnahmen wurden die laufenden objektbezogenen Ausgaben insgesamt ordentlich kalkuliert. An laufenden Fondsnebenkosten fallen durchschnittlich jährlich relativ umfängliche 1,22 Prozent des Eigenkapitals an, wobei Ansparfonds höhere Kosten aufweisen als herkömmliche. Zins und Tilgung wurden insgesamt ordentlich bemessen. Die kalkulierten Zinsen werden derzeit deutlich unterschritten. Die kumulierte Liquiditätsreserve schwankt zwischen 120.000 Euro und 6,4 Millionen Euro. Ende 2026 sollen die Immobilien zum 11,59-Fachen der Miete des letzten Prognosejahres veräußert werden, das entspricht einer Jahresnettomiete unter dem Einkaufsfaktor, der für beide Objektgesellschaften zusammen 12,59 betragen soll. Der Verkaufsfaktor wurde vernünftig kalkuliert. Allerdings wurde auf den Ansatz von Revitalisierungskosten bei Verkauf leider verzichtet. Verkaufskosten wurden nicht angesetzt.
Rückfluss. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz, die 65 Prozent des Zeichnungsbetrags plus das anteilige Agio sofort entrichten, sollen zum Beispiel im Rahmen der Ansparvariante Immo Wachstum während der 14 Jahre Fondslaufzeit 168 Prozent ihres eingezahlten Betrags inklusive Agio nach Steuern erhalten. Das entspräche 109 Prozent ihrer Pflichteinlage inklusive Agio. Die IRR-Rendite nach Steuern ist in dieser Variante mit 3,94 Prozent jährlich vorgesehen. Auffällig ist, dass die geplanten Auszahlungen nicht oder kaum über den Pflichteinlagen inklusive Agio liegen. Sollte der Fonds nicht planmäßig laufen und die Thesaurierungen nicht prognosegemäß erfolgen, müssten die Anleger mehr in den Fonds einzahlen als sie wiedererlangen. Stille Gesellschafter mit einer Laufzeit bis Ende 2015 sollen eine IRR-Rendite nach Steuern in Höhe von 3,75 Prozent jährlich bekommen, bei einer Laufzeit bis Ende 2018 sind 4,32 Prozent pro Jahr vorgesehen, und bei einem gewünschten Laufzeitende im Jahr 2021 sollen es 4,67 Prozent jährlich sein.
Vertragsgestaltung. Bei einer etwaigen Rückabwicklung mangels Platzierungserfolg würden die Anleger ihre Einlagen (ausgenommen ist das Agio) zurückerhalten, aber nur insofern dies finanziell möglich ist. Bei anderen Rückabwicklungsgründen hätten die Anleger kein Recht auf die Rückerstattung ihrer Einlage. Nimmt ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahr, so stimmt der Treuhänder mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns ab. Die als stille Gesellschafter beitretenden Anleger sollten sich bewusst sein, dass sie über keine Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung verfügen.
fondstelegramm-Meinung. Neue Fonds der FIHM sollen nunmehr nicht mehr unter dem Namen der SHB, sondern unter dem der NGF auf den Markt kommen. Die bereits aufgelegten und leider wenig erfolgreichen SHB-Fonds laufen weiter. Die Mindestzeichnungsbeträge sind völlig indiskutabel. In einer Beitrittsvariante genügen gar 2.000 Euro für eine Zeichnung! Der Vertrieb an Kunden der falschen Risikoklasse ist quasi vorprogrammiert. Der Einkauf des Startportfolios erfolgte marktgerecht. Die Investitionskriterien für den Blindpoolanteil sind so weit gefasst, dass hier auf Immobilien allgemein abgestellt wird, die Konzentration auf den Einzelhandel entfällt. Auch Lage und Baujahr wurden nicht beschränkt. Sofern es auch im Blindpoolanteil bei Einzelhandelsimmobilien bleibt, wären der Mietansatz vorsichtig und die Steigerung ab 2013 leicht optimistisch kalkuliert. Im Verkaufsszenario vermissen wir nach 14 Jahren Fondslaufzeit die Berücksichtigung von Revitalisierungskosten – allerdings wurden die objektbezogenen Kosten und auch der laufende Kapitaldienst, insgesamt gesehen, ordentlich kalkuliert. Die Fondsnebenkosten der Investitionsphase sind völlig überhöht. Dieser hohe Ansatz wird auch nicht durch niedrigere laufende Kosten kompensiert. Dazu kommt, dass die geplanten Auszahlungen nur geringfügig die Pflichteinlagen übersteigen und die Gefahr besonders hoch ist, dass bei ungünstigem Fondsverlauf die Pflichteinlage der Anleger höher ist als die Rückzahlungen.
Zu viele Merkmale sprechen gegen den Fonds.
