Angebot. Fondsgegenstand ist eine neue Büroimmobilie in der niederländischen Stadt Delft. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 29,1 Millionen Euro. Über mindestens 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio muss eine Beteiligung lauten. Zehn Prozent des Zeichnungsbetrags sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen in den Niederlanden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Frühestens zum 31. Dezember 2020 kann eine Beteiligung gekündigt werden, es sei denn die persönlich haftende Gesellschafterin verlängert die Frist um maximal zwei Jahre.

Zielmarkt. Der Delfter Büroimmobilienmarkt war laut Jones Lang Lasalle im ersten Quartal 2010 von einem wachsenden Angebot an Büroflächen gekennzeichnet. Die Leerstandsrate stieg auf 12,3 Prozent. Die Spitzenmieten sind leicht, auf 145 Euro je Quadratmeter gesunken. Die Informationen im Prospekt zum Delfter Büroimmobilienmarkt sind unzureichend.

Immobilie. Das im Januar 2010 fertiggestellte, sechsgeschossige, moderne Bürogebäude liegt im Südwesten der Niederlande, in Delft, im Technopolis Innovation Park. Dessen 120 Hektar große Fläche ist zu rund 42 Prozent bebaut. Auf ihr sollen bis Ende 2015 insgesamt 612.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen. Der mit über 81.000 Quadratmeter Nutzfläche angrenzende Delfttechpark verfügt über eine vergleichbare Nutzungsstruktur und ist bereits vollständig entwickelt. Das 5.736 Quadratmeter messende Grundstück befindet sich direkt an der Autobahn A 13. In zehn Gehminuten ist eine Bushaltestelle erreichbar. Bis zum Jahr 2012 soll der Standort über eine U-Bahn-Station mit dem U-Bahn-Netz Den Haag verbunden werden. Die Immobilie verfügt über 9.430 Quadratmeter Nutzfläche, 115 Tiefgaragen- und 44 Außenstellplätze. Das Gebäude wurde vom niederländischen Staat mit dem Energielabel A klassifiziert.
Die Immobilie wurde am 29. März 2010 für rund 26 Millionen Euro – das entspricht dem 14,31-fachen der hochgerechneten Jahresmiete 2010 – von der Bauträger-Projektgesellschaft LSI Molenaarsgraff B.V. erworben. Laut Wertgutachten vom 28. Februar 2010 betrug der Marktwert 26,4 Millionen Euro. Ein Bodengutachten bestätigt, dass geringfügige, aber keine wertbeeinträchtigenden Bodenverunreinigungen vorliegen.

Vermietung. Das Objekt wurde am 19. Januar 2010 für 15 Jahre zuzüglich fortlaufender fünfjähriger Verlängerungsoption an die Mieterin Exact Group B.V. als deren Hauptfirmensitz übergeben. Die Exact-Gruppe ist ein im Jahr 1984 gegründeter Anbieter kaufmännischer Software. Die Muttergesellschaft Exact Holding N.V. steht für die Mietzahlungen der Exact Group B.V. über ein im Handelsregister eingetragenes „403-Statement“ ein. Dun & Bradstreet bewertete das Ausfallrisiko der Exact-Group B.V. im April 2010 mit 82 Punkten als „unterdurchschnittlich“ (1 Punkt = Schlechtester, 100 Punkte = Bester) und das Ausfallrisiko der Muttergesellschaft mit 97 Punkten als „minimal“. Die Anfangsmiete beträgt 178 Euro je Quadratmeter Bürofläche, das entspricht in etwa der im Wertgutachten angegebenen Marktmiete von 170 Euro, liegt jedoch deutlich über den für das erste Quartal 2010 für Delft angegebenen Spitzenmieten von nur 145 Euro. Für einen Tiefgaragenplatz werden 1.009 Euro und je Außenstellplatz 378 Euro jährlich gezahlt. Die Miete wird vollständig an den niederländischen Verbraucherpreisindex angepasst.

Finanzierung. 47 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 53 Prozent aus Fremdkapital. Der Darlehensvertrag läuft bis zum 30. Juni 2020. Darüber hinaus hat der Fonds Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von maximal acht Millionen Euro aufgenommen. MPC nimmt die vollständige Platzierung des Eigenkapitals mit der damit verbundenen Übernahme des Fondsobjekts zum 1. Juli 2010 an. Fehlendes Eigenkapital müsste mit zusätzlichen Zwischenfinanzierungsmitteln gedeckt werden. Den aktuellen Platzierungsstand konnte MPC leider nicht mitteilen.
89,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 1,1 Prozent sind Maklerkosten, 0,6 Prozent Finanzierungskosten, 0,5 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 8,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 17,6 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Für die Mietanpassung rechnet MPC mit einer niederländischen Inflationsrate von 2,25 Prozent, dies liegt im Bereich langfristiger Durchschnittswerte. Der Gutachter geht von einem jährlichen Mietwachstum von 1,75 Prozent aus. Ein Prozent der Mieteinnahmen werden für etwaige Neuvermietungen zurückgelegt. Für nicht umlagefähige Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Wasserabgaben und Sonstiges wurden im ersten vollen Jahr 4,9 Prozent der Mieten angesetzt und mit durchschnittlich jährlich 2,25 Prozent gesteigert. Die Objektverwaltung übernimmt MPC für zwei Prozent der Mieteinnahmen. Instandhaltungsaufwendungen für Dach und Fach wurden lediglich durchschnittlich mit jährlich 3,55 Euro je Quadratmeter prognostiziert, darin sind die Stellplätze bereits enthalten. Bei Verkauf wurden jedoch Revitalisierungskosten in Höhe von rund 2,27 Millionen Euro berücksichtigt, das entspricht der Miete des Jahres 2020 und sind umgerechnet über die gesamte Laufzeit 21,9 Euro je Quadratmeter im Jahr. Die Zinsen betragen 4,99 Prozent jährlich und sind fast bis zum geplanten Laufzeitende des Fonds fixiert, für die restlichen sechs Monate wurden gleiche Bedingungen angenommen. Nach zwei tilgungsfreien Jahren wird mit einem Prozent pro Jahr getilgt. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,41 Prozent des Eigenkapitals. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich rund 329.000 Euro pro Jahr.
Zum Ende des Jahres 2020 ist der Verkauf der Immobilie für das 14,31-fache vorgesehen, das entspricht dem Einkaufsfaktor. Das Verkaufsszenario wurde leider nicht ausführlich im Prospekt dargestellt. Bei Verkauf des Fondsobjekts gehen insgesamt zwei Prozent des an die Gesellschafter ausgezahlten Betrags an MPC. Erreichen die Auszahlungen an die Gesellschafter aus dem Verkauf der Immobilie 110 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, erhält MPC 20 Prozent des Mehrertrags.

Rückfluss. Während der rund elf Jahre Fondslaufzeit sollen die Anleger insgesamt 51 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 119 Prozent beim Verkauf – das sind in der Summe 170 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,09 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Die Übertragung von Beteiligungen ist, wie bei niederländischen Immobilienfonds üblich, nur mit Zustimmung aller Mitgesellschafter und Treugeber möglich. Allerdings gilt die Zustimmung auch dann als erteilt, wenn sich die Gesellschafter nicht binnen vier Wochen melden. Eine Verweigerung wäre nur aus wichtigem Grund möglich.

fondstelegramm-Meinung. Der Immobilienmarkt in Delft ist wenig verheißungsvoll. Der Objektstandort befindet sich darüber hinaus immer noch in der Entwicklungsphase. Der Fonds hat jedoch ein neues, modernes und vor allem langfristig vermietetes Bürogebäude erworben. Das mietende Software-Unternehmen verfügt derzeit über eine gute Bonität. Es ist anzunehmen, dass sich der Standort zum Verkaufszeitpunkt etabliert hat.

Einem planmäßigen Fondsverlauf steht nur dann nichts im Wege, wenn der Mieter über die gesamte Mietvertragslaufzeit seinen mietvertraglichen Pflichten vollständig nachkommt.