Angebot. Mit Immobilienfonds wähnt sich MPC Capital vertriebsmäßig auf der sicheren Seite. „Anleger suchen derzeit solide konzipierte, greifbare und zudem inflationssichere Sachwertanlagen – und das am liebsten vor der Haustür“, lässt Vorstand Alexander Betz mit Verweis auf den neuen Fonds mit einer Immobilie in Nürnberg verlauten. An dem Schul- und Verwaltungsgebäude kann sich beteiligen, wer mindestens 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio einzahlt. Die geplante Fondslaufzeit beträgt 10,5 Jahre.

Immobilie. Das Schul- und Verwaltungsgebäude besteht aus vier Gebäudeteilen, die nacheinander zwischen 1922 und 1963 errichtet wurden. 1975 erfolgten ein Umbau und eine teilweise Aufstockung. 2009 wurde das Objekt mit Ausnahme des Dachs und der Fassade kernsaniert und modernisiert. Die Mietflächen erstrecken sich über 13.120 Quadratmeter verteilt auf sechs Geschosse und das Souterrain. Die Übernahme der Immobilie soll gemäß unterzeichnetem Kaufvertrag am 1. Oktober 2010 stattfinden.

Standort. Die Immobilie steht im Stadtteil Schoppershof nordöstlich des Stadtzentrums von Nürnberg. Nach Angaben des Initiators sind die deutschen Immobilienregionalmärkte im Krisenjahr 2009 stabil geblieben. Der Leerstand in Nürnberg von 6,3 Prozent liege deutlich unter dem Durchschnitt von 8,8 Prozent bezogen auf 67 untersuchte Regionalmärkte. Perspektivisch betrachtet sollen Anleger darauf bauen, dass die Region Nürnberg zu den zehn größten Wirtschaftsräumen Deutschlands zählt.

Mieter und Vermietung. 10.909 Quadratmeter sind an die staatliche Berufsoberschule Nürnberg vermietet. Der Mietvertrag wurde 2009 direkt mit der Stadt Nürnberg und mit einer Laufzeit von 15 Jahren geschlossen. Eine Kindertagesstätte der Arbeiterwohlfahrt nimmt 1.188 Quadratmeter in Anspruch. Das Mietverhältnis ist über 25 Jahre bis August 2034 geschlossen. Die restlichen Flächen sind an die CS Beteiligungs GmbH, eine Beratungs- und Projektentwicklungsgesellschaft für Immobilien, bis März 2020 vermietet. Deren Flächen könnten folglich noch vor Fondslaufzeitende zur Neuvermietung anstehen, wenn die CS Beteiligungs GmbH die Verlängerungsoptionen nicht zieht. Die Gesellschaft arbeitet laut Prospekt eng mit der niederländischen Ten Brinke Gruppe zusammen, die den Gebäudeumbau „maßgeblich begleitet“ hat und über eine Tochter das Facility-Management übernimmt. Sämtliche Mieten werden ab 2013 aufholend ab Mietvertragsbeginn jährlich indexiert; vereinbart sind laut Prospekt Anpassung zu rund 98 Prozent des Verbraucherpreisindex.

Investition. Die Immobilie kostet 19,1 Millionen Euro zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 13,6 beziehungsweise eine Einstandsrendite von 7,35 Prozent. Unter Berücksichtigung der immobilienspezifischen Nebenkosten klettert der Einkaufsfaktor auf 14,2, inklusive Fondsanlaufkosten beträgt er 15,9. Gute Projekte kommen mit Kosten von weniger als zwei Jahresmieten aus.

Finanzierung. Das 22,4 Millionen Euro große Fondsvolumen setzt sich aus knapp 11,4 Millionen Euro Eigenkapital zuzüglich Agio und einem langfristigen Darlehen über 10,5 Millionen Euro zusammen. Die Fondsanlaufkosten belaufen sich auf 19,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Die Fremdfinanzierung hat der Initiator Anfang Mai mit einer in Berlin ansässigen deutschen Geschäftsbank geschlossen. Die vertragliche Laufzeit beträgt 10,5 Jahre. Über ein Zins-Swap-Geschäft ist der Zinssatz durchgängig auf 3,23 Prozent pro Jahr festgeschrieben. Hinzu kommt eine Bankmarge von 1,41 Prozent p.a. Die Tilgung beginnt erst ab dem Jahr 2012 und muss dann ein Prozent pro Jahr betragen. Die Restschuld ist spätestens Ende März 2021 fällig.

Prognose. Für die Kalkulation hat der Initiator eine durchschnittliche Inflationsrate von jährlich zwei Prozent angenommen. Bis inklusive 2014 sind 3,7 Prozent der Mieteinnahmen für laufende Instandhaltungskosten berücksichtigt; ab 2015 sind 7,5 Prozent angesetzt. Die Mieter müssen Kleinreparaturen bis zusammen maximal 24.000 Euro netto pro Jahr selbst übernehmen. Die Objektverwaltung und laufenden Fondskosten schlagen jährlich mit 0,75 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio zu Buche. Das ist vergleichsweise günstig.

Exit. In seiner Prognose geht der Initiator vom Verkauf der Immobilie im vierten Quartal 2020 aus. Der Verkaufserlös soll die 13,4-fache Jahresmiete des Jahres 2020 erreichen. Der Abschlag gegenüber dem Einkauf von nur 0,2 Jahresmieten ist eher gering, zumal eine Immobilienwertsteigerung von rund 23 Prozent unterstellt wurde. Außerdem sollen vor dem Verkauf vorzeitig Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen und Zug um Zug der Mietvertrag mit der Stadt Nürnberg bis zum Jahr 2030 verlängert werden. Für die Revitalisierungskosten plant MPC insgesamt 2,6 Millionen – respektive 11,6 Prozent des Verkaufspreises – ein. Das scheint angesichts des geringen Abschlags beim Verkaufspreis und dessen, dass das Objekt beim Verkauf ab dem Umbau (1975) gerechnet 45 Jahre alt ist und bei der Kernsanierung (2009) Dach und Fassade außen vor gelassen wurden, zu knapp angesetzt zu sein.

Rückfluss. Anleger sollen ab sofort eine jährliche Auszahlung von sechs Prozent vor Steuern erhalten; in diesem aliquod 1,5 Prozent. Mithilfe des Veräußerungserlöses beträgt der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss vor Steuern 163,2 Prozent der Einlage inklusive Agio. Nach Steuern sind 143,3 Prozent kalkuliert. Der Zeitpunkt der Schlussauszahlung entscheidet, ob arithmetisch betrachtet beim jährlichen Vermögenszuwachs nach Steuern eine Vier oder Drei vor dem Komma steht.

fondstelegramm-Meinung. Auf den ersten Blick hat MPC einen soliden Inlandsimmobilienfonds auf den Markt gebracht. Auf Anlegerebene ist die Immobilie allerdings kein Schnäppchen. Außerdem scheint die Exitprognose etwas zu optimistisch zu sein. Sollte der Hauptmieter seinen Mietvertrag tatsächlich vorzeitig verlängern, könnte das die Verkaufschancen entscheidend heben.

Es macht nicht den Eindruck, dass Anleger etwas versäumen, wenn sie diesen Fonds nicht zeichnen.