Angebot. Der Fonds beteiligt sich zu 94,89 Prozent an vier Objektgesellschaften, die Eigentümer von insgesamt fünf Studentenwohnanlagen in Deutschland werden. 5,1 Prozent verbleiben beim Verkäufer, 0,01 Prozent hält der geschäftsführende Kommanditist. Mindestens 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio sind je Anleger zu zeichnen. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in geringerem Maße aus Kapitalvermögen. Eine Beteiligung kann erstmals Ende des Jahres 2023 ordentlich gekündigt werden.

Zielmarkt. Nach Angaben von Savills im zweiten Quartal 2011 hat sich die Anzahl der Studenten in den vergangenen zehn Jahren um 18 Prozent auf 2,1 Millionen erhöht, Tendenz steigend – bedingt durch die doppelten Abiturjahrgänge und die Aussetzung von Wehrpflicht und Zivildienst. Das Chancen-Risikoverhältnis bei Studentenapartments ist standortabhängig. Hinsichtlich der Bewertung von Studentenzahl, Wohnheimplatzdichte, Wohnungsleerstand und Einkommensbelastung durch Mieten liegt Frankfurt am Main auf Platz 1, München auf Rang 3, Karlsruhe auf Rang 11 und Greifswald auf Platz 17 von 51 Städten. Bezogen auf Wohnungsmietentwicklung, Veränderung der Studentenanzahl, künftige Anzahl der 18- bis 25-Jährigen, Bevölkerungsprognose und erwarteter Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts steht Karlsruhe auf Platz 1, München auf Rang 3, Frankfurt auf Platz 16 und Greifswald auf Rang 38 der 51 untersuchten Standorte. Insgesamt betrachtet, gehören München, Frankfurt und Karlsruhe zu den Märkten mit niedrigem makrostandortseitigem Risiko, Greifswald zu den opportunistischen Märkten.

Lage. Das Studentenhaus in Karlsruhe entsteht durch einen Um- und Ausbau in der Degenfeldstraße/Gottesauerstraße, 500 Meter von der Universität Fridericiana entfernt. Mit 43 Prozent der Pachterlöse ist es das größte der Fondsobjekte. Geplant ist ein Apartmenthaus im Frankfurter Stadtteil Riedberg, in der Altenhöferallee. Auf dem Campus Riedberg wird derzeit ein Wissenschaftszentrum gebaut, an dem 6.500 Studenten praktizieren sollen. Der naturwissenschaftliche Sektor der Universität ist zu Fuß erreichbar. Das Frankfurter Objekt soll 28 Prozent der geplanten Pacht erbringen. Von den Greifswalder Studentenhäusern in der Mittelstraße und Scharnhorststraße sind die Universität und die Innenstadt fußläufig erreichbar. Die Greifswalder Immobilien vereinen zusammen 16 Prozent der Pachteinnahmen. Vom Münchner Objekt im nördlichen Stadtteil Milbertshofen in der Schleißheimer Straße sind es bis zur nächsten U-Bahn-Station 600 Meter und bis zu den bekanntesten Studieneinrichtungen fünf bis acht Kilometer. Auf das Gebäude in München entfällt mit 13 Prozent der kleinste Pachtanteil der Fondsobjekte.

Immobilien. Insgesamt verfügen die vier- bis sechsgeschossigen Studentenapartmentanlagen über 877 Apartments, 21.643 Quadratmeter Nutzfläche, drei Tiefgaragen mit insgesamt 282 Plätzen, 54 Außenstellplätze und Fahrradabstellplätze. Alle Apartments werden nach dem „Youniq-Design“ mit einer Küche mit Cerankochfeld, Kühlschrank, Mikrowelle und Spüle ausgestattet, im Wohnbereich mit einem Schreibtisch, einem Bett, Einbauschränken, Bad, Internetanschluss und Kabel-TV. Die Objektgesellschaften sind Eigentümer der Grundstücke. Die Immobilie in Frankfurt befindet sich in der Planungsphase. Für das Gebäude in München wurde inzwischen die Baugenehmigung erteilt. Die zwei Studentenwohnanlagen in Greifswald wurden im Jahr 2009 errichtet. Das Haus in Karlsruhe soll, spätestens bis zum 30. November 2011, durch den Umbau und die Aufstockung eines ehemaligen Autohauses und den Anbau von Hofgebäuden entstehen. Verkäufer der Objektgesellschaftsanteile sind mit dem Generalpächter Youniq (siehe Punkt Verpachtung) verflochten. Youniq übernimmt die Planung und Errichtung der noch nicht fertigen Fondsobjekte. Die Objektgesellschaften zahlen die Kaufpreise erst nach vollständiger Fertigstellung, mit sechs Prozent verzinste Anzahlungen sind möglich. Youniq hat bislang (ohne die Fondsobjekte) sieben Projekte entwickelt und errichtet, davon befinden sich zwei noch im Bau. Ausgenommen die Fondsobjekte, hält Youniq vier fertige Studenten-Apartmenthäuser im eigenen Bestand. Alle vier Anteilskaufverträge wurden am 30. Juni 2011 geschlossen. Der Fonds hat die Anteile für insgesamt rund 59,55 Millionen Euro (100 Prozent entsprechen 62,75 Millionen Euro), zum 16,95-Fachen (einschließlich Möblierung) erworben. Ohne Möblierung läge der Kaufpreis, umgerechnet auf 100 Prozent, bei rund 58,8 Millionen Euro (Durchschnittsfaktor 15,88). Es liegt ein Verkehrswertgutachten vor, wonach der Marktwert der Immobilien auf insgesamt 59,5 Millionen Euro (unmöbliert) geschätzt wird. Danach wurden die Immobilien leicht unter dem Marktwert erworben. Die Anteilskaufverträge unterliegen den aufschiebenden Bedingungen des Nachweises der Finanzierung, der Inkraftsetzung des Pachtvertrags und der Abnahme der Immobilien. Die Verträge bilden eine wirtschaftliche und rechtliche Einheit. Wenn einer der Verträge nicht zustande kommt, kann ein wirtschaftlich gleichwertiges Ersatzobjekt herangezogen werden. Sollte das Objekt oder Ersatzobjekt in Frankfurt oder die Immobilie in München entfallen, hätte der Fonds das Recht, von allen Anteilskaufverträgen zurückzutreten.

Verpachtung. Die Youniq Service GmbH (Youniq) hat alle Fondsimmobilien für 14,5 Jahre gepachtet, zuzüglich zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption. Das Unternehmen gehört zur Youniq AG. Im Jahr 2000 wurde die Alta Fides AG gegründet, die seit 2006 an der Börse gelistet wird. Die Umfirmierung in Youniq AG und die Ausrichtung auf Studentenwohnungen erfolgte im Jahr 2009. Sie steht für die Erfüllung der Pachtverpflichtung ihrer Tochtergesellschaft ein. Der Fonds lässt sich sicherheitshalber die Ansprüche aus den Mietverträgen mit den Studenten abtreten. Youniq verwaltet derzeit 839 Studentenapartments (ohne die Fondsobjekte). Dun & Bradstreet hat die Youniq AG am 5. August 2011 mit 83 Punkten „unterdurchschnittliches Ausfallrisiko“ bewertet (1 Punkt = Schlechtester, 100 Punkte = Bester). Die Anfangsnettopacht beträgt in Karlsruhe 14,79 (durchschnittliche, kalkulierte Studentenmiete, mit Betriebskosten, ohne Möblierung und Medienanschlüsse: 16,58), in Frankfurt 15,70 (Studentenmiete: 17,05), in Greifswald 9,51 (Studentenmiete: 11,25) und in München 19,91 (Studentenmiete: 21,83) Euro je Quadratmeter Mietfläche. Im Internet-Portal „Studenten-WG“ wurden Ende August 2011 Mietangebote für Studentenwohnungen in Karlsruhe für durchschnittlich 13,09 Euro (mit Betriebskosten) je Quadratmeter veröffentlicht, wobei 32 Prozent der Angebote über den kalkulierten Mieten lagen. In Frankfurt vermietet das Studentenwerk Einzimmerapartments in Studentenwohnhäusern für etwa 13,56 Euro (einschließlich Betriebskosten) je Quadratmeter Wohnfläche, 31 Prozent der Angebote lagen über den kalkulierten Mieten. In Greifswald werden derzeit möblierte Apartments in Studentenwohnhäusern für durchschnittlich 10,85 Euro (einschließlich Betriebskosten) je Quadratmeter Wohnfläche angeboten, 52 Prozent der Angebote lagen über dem kalkulierten Wert. Das Studentenwerk vermietet in München-Nord Einzelzimmer und Einzimmerapartments für durchschnittlich 18,38 Euro (inklusive Betriebskosten) je Quadratmeter Mietfläche, 25 Prozent der Angebote lagen über den kalkulierten Ansätzen. Insgesamt lagen die aufgeführten Mietangebote im Durchschnitt unter den vom Pächter kalkulierten Mietzahlungen. 34 Prozent der Angebote überschritten jedoch die kalkulierten Werte. Die erste volle Pacht wird für das Jahr 2014 angenommen. Sie erhöht sich vertraglich jährlich um 1,8 Prozent.

Finanzierung. Jeweils die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio wird aus Eigen- und Fremdkapital finanziert. Die drei Darlehensverträge mit einer Laufzeit von zehn Jahren liegen vor. Der Fonds leistet an den Verkäufer Darlehen mit sechs Jahren Laufzeit und sechs Prozent Verzinsung im Jahr. Zins und Tilgung werden am Ende der Laufzeit fällig, stattdessen ist auch die Übertragung der Anteile des Verkäufers an die Objektgesellschaft möglich. Dem Objektwert nebst Notarkosten entsprechen 86,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio. 4,6 Prozent entfallen auf die vom Fonds an einen der Verkäufer zu leistenden vier Gesellschafterdarlehen. 0,1 Prozent sind Finanzierungskosten, 0,5 Prozent sind Maklergebühren. 0,3 Prozent bilden Liquiditätsreserven für den Fonds und die Objektgesellschaften. 8,4 Prozent fallen für weitere Nebenkosten an, das entspricht 16,7 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Auf ein Mietausfallwagnis hat MPC verzichtet, da der Generalpächter Youniq die Pacht zahlt, die Pachtzahlungen liegen dabei unter den Mietzahlungen der Studenten. Der Pächter übernimmt alle Betriebskosten. Die Instandhaltung für Dach und Fach obliegt dem Verpächter. Laufend wurden dafür (gerechnet ab 2013) im Durchschnitt lediglich 2,96 Euro je Quadratmeter Mietfläche kalkuliert, für Revitalisierung und Verkaufskosten jedoch (über die Jahre verteilt) weitere 34,66 Euro je Quadratmeter. Von den Assetmanagementkosten trägt der Pächter 0,5 Prozent, weitere 0,5 Prozent der Fonds, jeweils bezogen auf die Pachteinnahmen. Laut MPC liegt dem Fonds ein Angebot in diesem Kostenrahmen vor. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden nicht berücksichtigt, da die Objekte über die gesamte Fondslaufzeit zu festen Einnahmen verpachtet sind. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,4 Prozent des Eigenkapitals, sie steigen bis zum letzten Prognosejahr auf 0,58 Prozent. Für zehn Jahre sind die jährlichen Zinssätze der drei Darlehen zwischen 4,0 und 4,5 Prozent gesichert. Getilgt wird mit anfänglich einem Prozent pro Jahr, mit bis zu zwölf Monaten Tilgungsaussetzung. Im Anschluss wurden diese Konditionen beibehalten. Die kumulierte Liquiditätsreserve der Objektgesellschaften beträgt insgesamt rund 80.000 Euro jährlich, die der Fondsgesellschaft anfangs 540.000 Euro. Letztere steigt von rund 336.000 Euro im Jahr 2014 auf rund zwei Millionen Euro im Verkaufsjahr. Der Verkauf der Immobilien ist für Ende 2023/Anfang 2024 vorgesehen. Der kalkulierte Verkaufspreis beträgt das 17,25-Fache der vom Pächter für das Jahr 2023 vertraglich gezahlten Pacht. Zu diesem Zeitpunkt läuft das Pachtverhältnis noch 2,5 bis vier Jahre. Der Faktor liegt 0,3 Mieten über dem Einkaufsfaktor der Objekte mit Mobiliar. Youniq ist vertraglich zur Ersatzbeschaffung der Möbel und Einrichtungen verpflichtet. 2,44 Prozent des Verkaufserlöses gehen an MPC.

Rückfluss. Sofern die Gesellschafter im Rahmen der Veräußerung 110 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten haben, gehen 25 Prozent der übersteigenden Beträge an MPC. Bei planmäßigem Fondsverlauf entstehen hieraus keine zusätzlichen Vergütungen. Während der zwölf Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 42 Prozent Auszahlungen in Höhe von insgesamt 52 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern erhalten, weitere 107 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 159 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,34 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Initiator und Treuhänder sind verbundene Gesellschaften, woraus sich Interessenkonflikte ergeben können.

fondstelegramm-Meinung. Der Markt für Studentenapartments ist im Allgemeinen aktuell recht attraktiv. MPC setzt bei drei Standorten auf Märkte mit niedrigem makrostandortseitigem Risiko, bei einem Standort auf einen opportunistischen Markt. Eines der makrostandorttechnisch weniger riskanten Objekte befindet sich noch in der Planungsphase, für ein weiteres liegt inzwischen die Baugenehmigung vor. Eine Schlüsselrolle spielt der Verkäufer, der auch die Rolle des Generalpächters übernimmt. Die Motivierung und der Spielraum für den Generalpächter sind gegeben, sofern die von ihm eingeschätzten Mieten auf Dauer realisierbar sind. Unsere Stichproben ergaben, dass die momentanen durchschnittlichen Mietangebote in den einzelnen Städten unter den kalkulierten Werten liegen. Allerdings handelt es sich bei den Stichproben um Durchschnittswerte von Objekten unterschiedlicher Qualität, und gut ein Drittel der Angebote überschreiten die prognostizierten Werte. Dem leicht erhöhten Verkaufsfaktor von 0,3 Jahresmieten stehen Ansätze für Revitalisierung und Verkauf von zwei Jahresmieten gegenüber, wobei die Erneuerung der Möblierung dem Pächter obliegt.

Interessanter, für Publikumsinvestitionen aber erst noch zu erschließender Markt.