MPC Capital Holland 70
Büros ums Eck der Oranje
Angebot. Rund anderthalb Jahre nach dem bislang letzten Hollandfonds hat MPC Capital einen neuen Immobilienfonds im deutschen Nachbarstaat auf die Beine gestellt. An der Kommanditgesellschaft mit einem Planvolumen von 50,6 Millionen Euro inklusive Agio können sich deutsche und österreichische Anleger beteiligen. Die Eintrittsschwelle liegt bei 10.000 Euro. Das Agio beträgt fünf Prozent. In der Prognoserechnung hat der Initiator eine Fondslaufzeit von knapp 10,5 Jahren vorgesehen.
Immobilien. Der Fonds hat ein Bürogebäude-Ensemble in Zeist erworben. Die Kleinstadt mit rund 60.200 Einwohnern befindet sich etwa sieben Kilometer östlich von Utrecht in der Region Randstad. In dem Provinzstädtchen ist unter anderem der niederländische Fußballverband beheimatet. Der dreiteilige Immobilienkomplex wurde zwischen 1984 und 1987 errichtet. Gebäude A und B beherbergen Büros, im Abschnitt C befindet sich ein Tagungs- und Konferenzzentrum. Nach Angaben des Initiators wurden die Gebäude 2008 nach ihrer vollständigen Renovierung neu eröffnet. Der Komplex in unmittelbarer Nähe der Autobahn A 28 besteht aus 9.209 Quadratmetern Büro- und 6.172 Quadratmetern Tagungsfläche. Hinzu kommen 415 Parkplätze. Die gesamte Grundstücksfläche beträgt 26.900 Quadratmeter. Die Beteiligungsgesellschaft ist über eine Art Sale-and-lease-back-Deal zu dem Immobilienensemble gekommen: Die Achmea Huisvesting B.V. ist Verkäufer und Pächter. Der Kaufpreis liegt beim 14,21-fachen der für 2009 vereinbarten Pacht. Ein echtes Schnäppchen ist die Investition daher nicht. Das Beratungsunternehmen Cushman & Wakefiel hat den Kaufpreis in einem Wertgutachten, das MPC Capital nicht zur Verfügung stellt, nur „insgesamt bestätigt“. Der Initiator bezeichnet den Kaufpreis als „relativ günstig“.
Vermietung. Achmea Huisvesting hat mit dem Fonds für den gesamten Komplex einen 20 Jahre laufenden Erbpachtvertrag geschlossen, wobei zwei Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre bestehen. Der Vertrag läuft seit 27. Juli 2009. Da der Fonds eine prognostizierte Laufzeit von zehn Jahren hat, besteht hier anders als beim Vorgängerfonds also kein Anschlussvermietungsrisiko. Der Pächter gehört zum niederländsischen Versicherungskonzern Achmea/Eureko, der eine Patronatserklärung für den Pachtvertrag übernommen hat. Achmea Huisvesting vermietet die Immobilien konzernintern weiter, wobei sämtliche Betriebs- und Instandhaltungskosten zulasten des Pächters gehen. Der Fonds muss für die Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Wasserabgaben aufkommen. Die anfängliche Jahrespacht beträgt knapp 3,2 Millionen Euro inklusive Umsatzsteuer. Laut MPC ist Achmea als Versicherer „normalerweise“ nicht umsatzsteuerpflichtig. Ein Büroquadratmeter kostet nach Prospektangaben rund 210 Euro pro Jahr. Die Pacht wird jährlich um die niederländische Inflation, mindestens aber um 1,5 Prozent erhöht. Achmea Huisvesting gehört der Achmea Holding BV, deren Mutterkonzern der international tätige Versicherer Eureko BV ist. Dieser hat im ersten Halbjahr 2009 einen Nettogewinn von 115 Millionen Euro erwirtschaftet und damit gegenüber den ersten sechs Monaten 2008 trotz Finanzkrise nur 7,3 Prozent eingebüßt. Das Volumen der Bruttoversicherungsprämien war relativ stabil.
Kosten. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt 50,61 Millionen Euro. Die Anschaffungskosten inklusive Notarkosten und Grunderwerbsteuer beliefen sich auf 45,64 Millionen Euro. Daraus ergibt sich eine Investitionsquote von 90,17 Prozent. Die anfänglichen Fondskosten belaufen sich auf 4,72 Millionen Euro. In Bezug auf das Eigenkapital inklusive Agio liegt die Kostenquote also bei 20,21 Prozent. Ein Geschenk für die Anleger ist der Fonds damit noch nicht, aber beim Vorgängerfonds lagen die Kosten bei 24,46 Prozent. Die wie üblich indexierten laufenden Kosten sind bei beiden sehr ähnlich: Holland 70 verrechnet seinen Anlegern im ersten vollen Wirtschaftsjahr 0,69 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, beim Holland 69 sind es 0,66 Prozent.
Finanzierung. Der Initiator will in Deutschland und Österreich 22,26 Millionen Euro Eigenkapital plus 1,11 Millionen Euro Agio einsammeln. Die Fremdkapitalquote beträgt knapp 54 Prozent. Das 27,24 Millionen Euro große Darlehen wurde am 22. Juli 2009 bei einer im Prospekt nicht näher genannten deutschen Bank aufgenommen. Für den Dreimonats-Euribor-Kredit wurde über ein Swap-Geschäft ein fester Zinssatz von 3,64 Prozent pro Jahr vereinbart, der für zehn Jahre gilt. Die Bank erhält eine Marge von zwei Prozent. Beim Vorgängerfonds wurde das Langfristdarlehen mit einem gesicherten Zinssatz von 4,95 Prozent geschlossen. Allerdings betrug die Bankmarge lediglich 0,65 Prozent, weshalb die Zinsbelastung des aktuellen Fonds trotz der drastisch reduzierten Leitzinsen kaum unter jener des Vorgängers liegt. Das Darlehen muss Ende Juli 2019 getilgt werden, wobei die laufende Tilgung von jährlich einem Prozent erst im September 2011 einsetzt.
Prognose. Die prospektierte Prognoserechnung endet im Jahr 2019. Zu diesem Zeitpunkt läuft der Pachtvertrag mit Achmea noch mindestens zehn Jahre. Allerdings kann der persönlich haftende Gesellschafter des Fonds eigenmächtig die Kündigungsmöglichkeit zum 31. Dezember 2019 um zwei Mal ein Jahr verschieben. Außerdem kann das Management den Anleger einen späteren Verkauf vorschlagen, was Sinn hat, wenn der Markt zu dieser Zeit keinen angemessenen Verkaufspreis hergibt. In der Prognose geht der Initiator von einem Verkaufserlös in Höhe der 14-fachen Jahrespacht aus. Für 2010 hat MPC Capital eine Inflationsrate von 1,125 Prozent angenommen; ab 2011 wurde eine jährliche Preissteigerung von 2,25 Prozent angenommen. Der Initiator hat eine kalkulatorische Wertsteigerung der Immobilien von knapp 22 Prozent angenommen. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss nach Steuern beträgt 180,9 Prozent der Einlage inklusive Agio. Laut Plan starten die Auszahlungen an die Anleger bereits in diesem Jahr mit sechs Prozent pro rata temporis. Ab 2010 sollen die jährlichen Auszahlungen auf bis zu acht Prozent steigen. Das Fondsmanagement und der Treuhänder erhalten nach dem Verkauf des Immobilienkomplexes eine Vergütung von zusammen 1,8 Prozent des an die Anleger auszuzahlenden Betrags. Sollten dann noch mehr als 110 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio zur Endausschüttung an die Kommanditisten zur Verfügung stehen, fällt eine Gewinnbeteiligung zugunsten von MPC in Höhe von 20 Prozent des übersteigenden Betrags an.
Risiken. Da Achmea den Immobilienkomplex seit einigen Jahren als Hauptsitz nutzt, ist ein vorzeitiges Pachtvertragsende unwahrscheinlich. Das Einnahmenausfallswagnis dürfte ebenfalls relativ gering sein, da Standard & Poor’s laut Initiator den beteiligten Unternehmen im Juli 2009 eine gute Bonität bescheinigt. Sofern der Immobilienkomplex nicht wie in der Prognose unterstellt Ende Juli 2019 verkauft wird, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, weil das vertraglich fixierte Langfristdarlehen zu diesem Zeitpunkt ausläuft. Beim Vorgängerfonds war die Wertsteigerung sportlich kalkuliert. Beim Holland 70 ist MPC etwas vorsichtiger zu Werke gegangen. Sollte der Fonds wider Erwarten rückabgewickelt werden müssen, erhalten Anleger ihre Einlage und das Agio nicht in voller Höhe zurück.
Verträge. Sämtliche den Fonds und die Investition betreffenden Verträge wurden geschlossen. Im Handelsregister werden zehn Prozent des Eigenkapitals als Haftsumme eingetragen. Gesellschafterversammlungen sollen einmal pro Jahr stattfinden und sind beschlussfähig, wenn mindestens 50 Prozent des stimmberechtigten Kapitals vertreten sind. Beim Vorgängerfonds lag die Schwelle bei nur 25 Prozent.
fondstelegramm-Meinung. Der aktuelle Holland-Fonds von MPC schneidet im Vergleich zu seinem Vorgängerfonds besser ab. Chancen und Risiken halten sich insgesamt die Waage. Die Ausplatzierung bis Ende dieses Jahres sollte dem Initiator reibungslos gelingen. Der niederländische Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Monaten nach anfänglichen Rückgängen als insgesamt stabil erwiesen. Der Standort Zeist muss sich im Wettbewerb der Büroregion Utrecht beweisen. Insofern besteht das Risiko, dass der Fonds den prospektierten Verkaufserlös nicht erzielen kann. Die Fondskonditionen hat MPC im Vergleich zum Vorgänger anlegerfreundlicher gestaltet.
Immobilien. Der Fonds hat ein Bürogebäude-Ensemble in Zeist erworben. Die Kleinstadt mit rund 60.200 Einwohnern befindet sich etwa sieben Kilometer östlich von Utrecht in der Region Randstad. In dem Provinzstädtchen ist unter anderem der niederländische Fußballverband beheimatet. Der dreiteilige Immobilienkomplex wurde zwischen 1984 und 1987 errichtet. Gebäude A und B beherbergen Büros, im Abschnitt C befindet sich ein Tagungs- und Konferenzzentrum. Nach Angaben des Initiators wurden die Gebäude 2008 nach ihrer vollständigen Renovierung neu eröffnet. Der Komplex in unmittelbarer Nähe der Autobahn A 28 besteht aus 9.209 Quadratmetern Büro- und 6.172 Quadratmetern Tagungsfläche. Hinzu kommen 415 Parkplätze. Die gesamte Grundstücksfläche beträgt 26.900 Quadratmeter. Die Beteiligungsgesellschaft ist über eine Art Sale-and-lease-back-Deal zu dem Immobilienensemble gekommen: Die Achmea Huisvesting B.V. ist Verkäufer und Pächter. Der Kaufpreis liegt beim 14,21-fachen der für 2009 vereinbarten Pacht. Ein echtes Schnäppchen ist die Investition daher nicht. Das Beratungsunternehmen Cushman & Wakefiel hat den Kaufpreis in einem Wertgutachten, das MPC Capital nicht zur Verfügung stellt, nur „insgesamt bestätigt“. Der Initiator bezeichnet den Kaufpreis als „relativ günstig“.
Vermietung. Achmea Huisvesting hat mit dem Fonds für den gesamten Komplex einen 20 Jahre laufenden Erbpachtvertrag geschlossen, wobei zwei Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre bestehen. Der Vertrag läuft seit 27. Juli 2009. Da der Fonds eine prognostizierte Laufzeit von zehn Jahren hat, besteht hier anders als beim Vorgängerfonds also kein Anschlussvermietungsrisiko. Der Pächter gehört zum niederländsischen Versicherungskonzern Achmea/Eureko, der eine Patronatserklärung für den Pachtvertrag übernommen hat. Achmea Huisvesting vermietet die Immobilien konzernintern weiter, wobei sämtliche Betriebs- und Instandhaltungskosten zulasten des Pächters gehen. Der Fonds muss für die Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Wasserabgaben aufkommen. Die anfängliche Jahrespacht beträgt knapp 3,2 Millionen Euro inklusive Umsatzsteuer. Laut MPC ist Achmea als Versicherer „normalerweise“ nicht umsatzsteuerpflichtig. Ein Büroquadratmeter kostet nach Prospektangaben rund 210 Euro pro Jahr. Die Pacht wird jährlich um die niederländische Inflation, mindestens aber um 1,5 Prozent erhöht. Achmea Huisvesting gehört der Achmea Holding BV, deren Mutterkonzern der international tätige Versicherer Eureko BV ist. Dieser hat im ersten Halbjahr 2009 einen Nettogewinn von 115 Millionen Euro erwirtschaftet und damit gegenüber den ersten sechs Monaten 2008 trotz Finanzkrise nur 7,3 Prozent eingebüßt. Das Volumen der Bruttoversicherungsprämien war relativ stabil.
Kosten. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt 50,61 Millionen Euro. Die Anschaffungskosten inklusive Notarkosten und Grunderwerbsteuer beliefen sich auf 45,64 Millionen Euro. Daraus ergibt sich eine Investitionsquote von 90,17 Prozent. Die anfänglichen Fondskosten belaufen sich auf 4,72 Millionen Euro. In Bezug auf das Eigenkapital inklusive Agio liegt die Kostenquote also bei 20,21 Prozent. Ein Geschenk für die Anleger ist der Fonds damit noch nicht, aber beim Vorgängerfonds lagen die Kosten bei 24,46 Prozent. Die wie üblich indexierten laufenden Kosten sind bei beiden sehr ähnlich: Holland 70 verrechnet seinen Anlegern im ersten vollen Wirtschaftsjahr 0,69 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, beim Holland 69 sind es 0,66 Prozent.
Finanzierung. Der Initiator will in Deutschland und Österreich 22,26 Millionen Euro Eigenkapital plus 1,11 Millionen Euro Agio einsammeln. Die Fremdkapitalquote beträgt knapp 54 Prozent. Das 27,24 Millionen Euro große Darlehen wurde am 22. Juli 2009 bei einer im Prospekt nicht näher genannten deutschen Bank aufgenommen. Für den Dreimonats-Euribor-Kredit wurde über ein Swap-Geschäft ein fester Zinssatz von 3,64 Prozent pro Jahr vereinbart, der für zehn Jahre gilt. Die Bank erhält eine Marge von zwei Prozent. Beim Vorgängerfonds wurde das Langfristdarlehen mit einem gesicherten Zinssatz von 4,95 Prozent geschlossen. Allerdings betrug die Bankmarge lediglich 0,65 Prozent, weshalb die Zinsbelastung des aktuellen Fonds trotz der drastisch reduzierten Leitzinsen kaum unter jener des Vorgängers liegt. Das Darlehen muss Ende Juli 2019 getilgt werden, wobei die laufende Tilgung von jährlich einem Prozent erst im September 2011 einsetzt.
Prognose. Die prospektierte Prognoserechnung endet im Jahr 2019. Zu diesem Zeitpunkt läuft der Pachtvertrag mit Achmea noch mindestens zehn Jahre. Allerdings kann der persönlich haftende Gesellschafter des Fonds eigenmächtig die Kündigungsmöglichkeit zum 31. Dezember 2019 um zwei Mal ein Jahr verschieben. Außerdem kann das Management den Anleger einen späteren Verkauf vorschlagen, was Sinn hat, wenn der Markt zu dieser Zeit keinen angemessenen Verkaufspreis hergibt. In der Prognose geht der Initiator von einem Verkaufserlös in Höhe der 14-fachen Jahrespacht aus. Für 2010 hat MPC Capital eine Inflationsrate von 1,125 Prozent angenommen; ab 2011 wurde eine jährliche Preissteigerung von 2,25 Prozent angenommen. Der Initiator hat eine kalkulatorische Wertsteigerung der Immobilien von knapp 22 Prozent angenommen. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss nach Steuern beträgt 180,9 Prozent der Einlage inklusive Agio. Laut Plan starten die Auszahlungen an die Anleger bereits in diesem Jahr mit sechs Prozent pro rata temporis. Ab 2010 sollen die jährlichen Auszahlungen auf bis zu acht Prozent steigen. Das Fondsmanagement und der Treuhänder erhalten nach dem Verkauf des Immobilienkomplexes eine Vergütung von zusammen 1,8 Prozent des an die Anleger auszuzahlenden Betrags. Sollten dann noch mehr als 110 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio zur Endausschüttung an die Kommanditisten zur Verfügung stehen, fällt eine Gewinnbeteiligung zugunsten von MPC in Höhe von 20 Prozent des übersteigenden Betrags an.
Risiken. Da Achmea den Immobilienkomplex seit einigen Jahren als Hauptsitz nutzt, ist ein vorzeitiges Pachtvertragsende unwahrscheinlich. Das Einnahmenausfallswagnis dürfte ebenfalls relativ gering sein, da Standard & Poor’s laut Initiator den beteiligten Unternehmen im Juli 2009 eine gute Bonität bescheinigt. Sofern der Immobilienkomplex nicht wie in der Prognose unterstellt Ende Juli 2019 verkauft wird, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, weil das vertraglich fixierte Langfristdarlehen zu diesem Zeitpunkt ausläuft. Beim Vorgängerfonds war die Wertsteigerung sportlich kalkuliert. Beim Holland 70 ist MPC etwas vorsichtiger zu Werke gegangen. Sollte der Fonds wider Erwarten rückabgewickelt werden müssen, erhalten Anleger ihre Einlage und das Agio nicht in voller Höhe zurück.
Verträge. Sämtliche den Fonds und die Investition betreffenden Verträge wurden geschlossen. Im Handelsregister werden zehn Prozent des Eigenkapitals als Haftsumme eingetragen. Gesellschafterversammlungen sollen einmal pro Jahr stattfinden und sind beschlussfähig, wenn mindestens 50 Prozent des stimmberechtigten Kapitals vertreten sind. Beim Vorgängerfonds lag die Schwelle bei nur 25 Prozent.
fondstelegramm-Meinung. Der aktuelle Holland-Fonds von MPC schneidet im Vergleich zu seinem Vorgängerfonds besser ab. Chancen und Risiken halten sich insgesamt die Waage. Die Ausplatzierung bis Ende dieses Jahres sollte dem Initiator reibungslos gelingen. Der niederländische Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Monaten nach anfänglichen Rückgängen als insgesamt stabil erwiesen. Der Standort Zeist muss sich im Wettbewerb der Büroregion Utrecht beweisen. Insofern besteht das Risiko, dass der Fonds den prospektierten Verkaufserlös nicht erzielen kann. Die Fondskonditionen hat MPC im Vergleich zum Vorgänger anlegerfreundlicher gestaltet.
Holland 70 schneidet im Vergleich zu anderen MPC-Fonds der vergangenen 18 Monate besser ab.
