König & Cie. Mezzanine-Opportunity US I
Renommierte Partnerfonds aber hohe Kosten auf Dachfondsebene
Angebot. König & Cie. hat sich mit einem Dachfonds erstmals auf den US-Immobilienmarkt begeben. Der Mezzanine-Opportunity US I mit einem geplanten Fondsvolumen von 35,1 Millionen US-Dollar hatte bereits zur Prospektaufstellung Committments mit drei Zielfonds geschlossen. Der Projektentwicklungsfonds Cornerstone Apartment Venture III investiert in US-Immobilien (Opportunity), die beiden Mezzanine-Fonds Babson Mezzanine Realty Investors und RREEF Structured Debt Funds bieten Fremdkapitalprodukte an. Das international tätige Immobilienunternehmen RREEF gehört zur Deutschen Bank AG. Die vereinbarte Beteiligung beläuft sich auf jeweils zehn Millionen US-Dollar. Insofern handelt es sich auf Dachfondsebene um keinen Blindpool. Der Gesellschaftsvertrag ermöglicht allerdings bei entsprechender Nachfrage die Erhöhung des Fondsvolumens und somit die Investition in weitere Fonds. Der Mindestbeteiligungsbetrag für Anleger beträgt 15.000 US-Dollar plus fünf Prozent Agio. Die Zeichnungssumme ist in drei Tranchen bis Ende 2008 einzuzahlen.
Zielfonds. Die bereits gezeichneten Zielfonds sollen insgesamt über ein Eigenkapital von rund einer Milliarde US-Dollar verfügen. Alle drei Fonds arbeiten zusätzlich mit Fremdkapital, das zu einem kumulierten Fondsvolumen von mindestens 2,6 Milliarden US-Dollar führen wird. Dadurch besteht auf Zielfondsebene für die Anleger ein Kreditrisiko. Alle drei Fonds befinden sich bereits in der Investitionsphase. Cornerstone hat beim Mezzanine-Opportunity US I bislang rund 500.000 US-Dollar für eine Apartmententwicklung abgerufen. Babson Capital forderte bisher rund zwei Millionen US-Dollar für die Mezzanine-Vergabe für Apartmententwicklungen beispielsweise in Houston, Las Vegas und Dallas an. Die Investitionskriterien aller drei Fonds sind vergleichsweise weit gefasst, so dass sich auf Zielfondsebene wieder ein Blindpoolrisiko einstellt.
Investitionsplan und Kosten. Inklusive Agio und der Einlagen der Gründungskommanditisten beträgt das anvisierte Fondsvolumen 35,1 Millionen US-Dollar. Die Investitionsquote beträgt rund 86 Prozent. Die Gründungs- und Anlaufkosten belaufen sich auf mehr als 3,1 Millionen US-Dollar. Darin enthalten sind die Gebühr für die von König & Cie. übernommene Platzierungsgarantie und für die Eigenkapitalvorfinanzierung. Denn das Emissionshaus hat ein Darlehen in Höhe von bis zu 15 Millionen US-Dollar aufgenommen, um mit dieser Kreditlinie gegebenenfalls die Kapitalabrufe der Zielfonds leisten zu können. Das Darlehen läuft bis Ende Dezember 2007 und wurde bereits bei der Prospektaufstellung in Höhe von knapp zwei Millionen US-Dollar in Anspruch genommen. Da der Fonds in US-Dollar investiert, besteht ein Währungsrisiko.
Kosten. Ab 2008 fallen laufende Kosten an, die sich jährlich um zwei Prozent erhöhen. Dazu gehören die Verwaltungs-, Treuhand- und Managementgebühren in Höhe von 466.025 US-Dollar. Hinzu kommen noch die nicht abzugsfähige Vorsteuer und die Gewerbesteuer (rund 100.000 US-Dollar). Da für die laufenden Kosten, die sich über die Laufzeit kumuliert auf hohe 4,6 Millionen US-Dollar belaufen, keine Liquiditätsreserve geplant ist, müssen diese durch die Rückflüsse der Zielfonds abgedeckt werden.
Laufzeit. Die Laufzeit des Fonds ist bis zum 31. Dezember 2015 vorgesehen. Allerdings kann die Komplementärin, die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH, bis zu viermal die Fondslaufzeit um jeweils ein Jahr verlängern. Außerdem hat sie das Recht, die Gesellschaftsdauer bis zur Veräußerung der letzten Beteiligung an Zielfonds zu verlängern. In beiden Fällen ist kein Gesellschafterbeschluss vorgesehen, was zwar in der Sache sinnvoll ist, jedoch Anlegerrechte einschränkt.
Prognoserechnung. Der Prospekt gibt keine Prognoserechnung und keine Renditeziele an, weil die Rückflüsse der Zielfonds zeitlich nicht kalkuliert werden können. Erste Rückflüsse dürfen reinvestiert werden. Für die Cornerstone-Vorgängerfonds berichtet König & Cie. von einer „überdurchschnittlichen Rendite“, bei den beiden Babson-Fonds habe sie bei 23,7 beziehungsweise 10,6 Prozent netto gelegen. 12,3 beziehungsweise 15 Prozent Netto-Rendite hätten die beiden RREEF-Vorgängerfonds erzielt.
Ergebnisverteilung. Die Gründungsgesellschafterin des Fonds, die König & Cie. Real Estate GmbH, erhält eine Gewinnbeteiligung von 20 Prozent (Carried Interest). Zuvor müssen die Anleger allerdings ihre Einlage vollständig zurückerhalten und eine interne Verzinsung von zehn Prozent pro Jahr auf das gebundene Kapital erzielt haben (Hurdle Rate). Die Hurdle Rate liegt im oberen Bereich der üblichen Spannbreite. Auf Zielfondsebene fällt nach Abzug der Gebühren ebenfalls eine Gewinnbeteiligung des Managements von 20 beziehungsweise 35 Prozent an. Die Hurdle Rates liegen je nach Fonds zwischen acht und 15 Prozent.
Steuern. Die Zielfonds erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wodurch das vorliegende Angebot gewerblich geprägt ist. Für die Anleger sind die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in den USA nach dem Doppelbesteuerungsabkommen unter Progressionsvorbehalt steuerfrei. Kapitalanlegern wird in den USA ein persönlicher Grundfreibetrag von derzeit 3.400 US-Dollar gewährt. Dividenden- oder Zinseinkünfte, die nicht der gewerblichen Tätigkeit der Zielfonds in den USA zugeordnet werden können, sind davon allerdings ausgenommen und müssen in Deutschland in vollem Umfang besteuert werden.
Management. Verantwortlich für die Fondskonzeption und das Management ist Johannes Bitter-Suermann, der seit Februar 2006 geschäftsführender Gesellschafter der König & Cie. Real Estate GmbH und seit Anfang 2007 auch Geschäftsführer des Emissionshauses König & Cie. ist. Bitter-Suermann war zuvor im Immobilienfinanzierungsgeschäft der HSH Nordbank tätig. König & Cie. hat bislang 67 Fonds auf den Markt gebracht, davon 49 Schiffsbeteiligungen.
fondstelegramm-Meinung. Für das US-Erstlingswerk ist es König & Cie. gelungen, renommierte Partner und attraktive Zielfonds ins Boot zu holen. Diese dürfen aber nicht über das bestehende Markt- und Währungsrisiko hinwegtäuschen. Unter Berücksichtigung des Carry sind die laufenden Kosten zu hoch, weil die Zielfonds bereits feststehen und entsprechend weniger Managementaufwand vonnöten ist.
Zielfonds. Die bereits gezeichneten Zielfonds sollen insgesamt über ein Eigenkapital von rund einer Milliarde US-Dollar verfügen. Alle drei Fonds arbeiten zusätzlich mit Fremdkapital, das zu einem kumulierten Fondsvolumen von mindestens 2,6 Milliarden US-Dollar führen wird. Dadurch besteht auf Zielfondsebene für die Anleger ein Kreditrisiko. Alle drei Fonds befinden sich bereits in der Investitionsphase. Cornerstone hat beim Mezzanine-Opportunity US I bislang rund 500.000 US-Dollar für eine Apartmententwicklung abgerufen. Babson Capital forderte bisher rund zwei Millionen US-Dollar für die Mezzanine-Vergabe für Apartmententwicklungen beispielsweise in Houston, Las Vegas und Dallas an. Die Investitionskriterien aller drei Fonds sind vergleichsweise weit gefasst, so dass sich auf Zielfondsebene wieder ein Blindpoolrisiko einstellt.
Investitionsplan und Kosten. Inklusive Agio und der Einlagen der Gründungskommanditisten beträgt das anvisierte Fondsvolumen 35,1 Millionen US-Dollar. Die Investitionsquote beträgt rund 86 Prozent. Die Gründungs- und Anlaufkosten belaufen sich auf mehr als 3,1 Millionen US-Dollar. Darin enthalten sind die Gebühr für die von König & Cie. übernommene Platzierungsgarantie und für die Eigenkapitalvorfinanzierung. Denn das Emissionshaus hat ein Darlehen in Höhe von bis zu 15 Millionen US-Dollar aufgenommen, um mit dieser Kreditlinie gegebenenfalls die Kapitalabrufe der Zielfonds leisten zu können. Das Darlehen läuft bis Ende Dezember 2007 und wurde bereits bei der Prospektaufstellung in Höhe von knapp zwei Millionen US-Dollar in Anspruch genommen. Da der Fonds in US-Dollar investiert, besteht ein Währungsrisiko.
Kosten. Ab 2008 fallen laufende Kosten an, die sich jährlich um zwei Prozent erhöhen. Dazu gehören die Verwaltungs-, Treuhand- und Managementgebühren in Höhe von 466.025 US-Dollar. Hinzu kommen noch die nicht abzugsfähige Vorsteuer und die Gewerbesteuer (rund 100.000 US-Dollar). Da für die laufenden Kosten, die sich über die Laufzeit kumuliert auf hohe 4,6 Millionen US-Dollar belaufen, keine Liquiditätsreserve geplant ist, müssen diese durch die Rückflüsse der Zielfonds abgedeckt werden.
Laufzeit. Die Laufzeit des Fonds ist bis zum 31. Dezember 2015 vorgesehen. Allerdings kann die Komplementärin, die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH, bis zu viermal die Fondslaufzeit um jeweils ein Jahr verlängern. Außerdem hat sie das Recht, die Gesellschaftsdauer bis zur Veräußerung der letzten Beteiligung an Zielfonds zu verlängern. In beiden Fällen ist kein Gesellschafterbeschluss vorgesehen, was zwar in der Sache sinnvoll ist, jedoch Anlegerrechte einschränkt.
Prognoserechnung. Der Prospekt gibt keine Prognoserechnung und keine Renditeziele an, weil die Rückflüsse der Zielfonds zeitlich nicht kalkuliert werden können. Erste Rückflüsse dürfen reinvestiert werden. Für die Cornerstone-Vorgängerfonds berichtet König & Cie. von einer „überdurchschnittlichen Rendite“, bei den beiden Babson-Fonds habe sie bei 23,7 beziehungsweise 10,6 Prozent netto gelegen. 12,3 beziehungsweise 15 Prozent Netto-Rendite hätten die beiden RREEF-Vorgängerfonds erzielt.
Ergebnisverteilung. Die Gründungsgesellschafterin des Fonds, die König & Cie. Real Estate GmbH, erhält eine Gewinnbeteiligung von 20 Prozent (Carried Interest). Zuvor müssen die Anleger allerdings ihre Einlage vollständig zurückerhalten und eine interne Verzinsung von zehn Prozent pro Jahr auf das gebundene Kapital erzielt haben (Hurdle Rate). Die Hurdle Rate liegt im oberen Bereich der üblichen Spannbreite. Auf Zielfondsebene fällt nach Abzug der Gebühren ebenfalls eine Gewinnbeteiligung des Managements von 20 beziehungsweise 35 Prozent an. Die Hurdle Rates liegen je nach Fonds zwischen acht und 15 Prozent.
Steuern. Die Zielfonds erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wodurch das vorliegende Angebot gewerblich geprägt ist. Für die Anleger sind die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in den USA nach dem Doppelbesteuerungsabkommen unter Progressionsvorbehalt steuerfrei. Kapitalanlegern wird in den USA ein persönlicher Grundfreibetrag von derzeit 3.400 US-Dollar gewährt. Dividenden- oder Zinseinkünfte, die nicht der gewerblichen Tätigkeit der Zielfonds in den USA zugeordnet werden können, sind davon allerdings ausgenommen und müssen in Deutschland in vollem Umfang besteuert werden.
Management. Verantwortlich für die Fondskonzeption und das Management ist Johannes Bitter-Suermann, der seit Februar 2006 geschäftsführender Gesellschafter der König & Cie. Real Estate GmbH und seit Anfang 2007 auch Geschäftsführer des Emissionshauses König & Cie. ist. Bitter-Suermann war zuvor im Immobilienfinanzierungsgeschäft der HSH Nordbank tätig. König & Cie. hat bislang 67 Fonds auf den Markt gebracht, davon 49 Schiffsbeteiligungen.
fondstelegramm-Meinung. Für das US-Erstlingswerk ist es König & Cie. gelungen, renommierte Partner und attraktive Zielfonds ins Boot zu holen. Diese dürfen aber nicht über das bestehende Markt- und Währungsrisiko hinwegtäuschen. Unter Berücksichtigung des Carry sind die laufenden Kosten zu hoch, weil die Zielfonds bereits feststehen und entsprechend weniger Managementaufwand vonnöten ist.
Interessante Mischung aus Projektentwicklung und Mezzaninefinanzierung. Die Kosten fürs Management sind aber zu hoch.
