KGAL: Propertyclass Österreich 7
Bürogebäude auf ÖBB-Grundstück, zu 60 Prozent mit ÖBB als Mieter
Angebot. Der Fonds ist über eine Objektgesellschaft zu 99,95 Prozent an einem neuen Bürogebäude in Wien auf einem Grundstück der Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB) beteiligt. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio liegt bei rund 77,9 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Ein Prozent des Zeichnungsbetrages ist im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Österreich sowie in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen in Deutschland. Der Freibetrag liegt in Österreich bei derzeit 2.000 Euro im Jahr. Frühestens zum 31. Dezember 2024 können Anleger ihre Beteiligung ordentlich kündigen.
Zielmarkt. 5,9 Prozent der Büroimmobilien in Wien standen Anfang 2010 laut Immobiliendienstleister EHL leer. Das Fondsobjekt befindet sich am nördlichen Rand des wachsenden Bürostandorts Wienerberg und am südlichen Rand der Innenstadt. Am Wienerberg lagen die Büromieten Anfang 2010 zwischen 12,50 und 18 Euro, in der Innenstadt zwischen 13 und 21 Euro je Quadratmeter. Mietentwicklung und Nachfrage nach Büroflächen sind am Wienerberg stabil, das Angebot leicht steigend, so EHL. In der Innenstadt sinken Mieten und Nachfrage, während das Angebot wächst.
Historie KGAL-Österreichfonds. Seit 2001 bis Ende 2008 hat KGAL unter anderem sechs Österreich-Immobilienfonds aufgelegt. Alle Immobilien waren zumindest Ende 2008 vollständig vermietet. Vier Fonds konnten die geplanten kumulierten Einnahmen-Überschüsse erreichen oder übertreffen, zwei nicht.
Immobilie. Die Immobilie liegt an der Laxenburger Straße, zwischen Gleisanlagen und Stellwerk der ÖBB. Das Gebäude grenzt an die neu entstehende „Bahnhof City“ mit dem frühestens bis zum Jahr 2012 neu zu errichtenden Wiener Hauptbahnhof und verfügt schon jetzt über eine recht gute Verkehrsanbindung. Bis auf die Mietereinbauten der Leerflächen wurde das Haus zum 1. März 2010 fertiggestellt. Die 15.456 Quadratmeter Nutzfläche unterteilen sich in 88 Prozent Bürofläche, 11 Prozent Rechenzentrum, ein Prozent Lagerfläche. Zum Objekt gehören 91 Tiefgaragenplätze. Die Objektgesellschaft besitzt auf unbestimmte Zeit ein Sondereigentumsrecht am Bauwerk (Superädifikat), das mit der Hinterlegung einer Urkunde beim Grundbuchgericht gesichert ist. Das Grundstück gehört der ÖBB-Infrastruktur AG. Das Superädifikat ist jährlich kündbar, die Kündigung durch ÖBB ist bis Ende 2059 vertraglich ausgeschlossen. Der Fonds hat mit Wirkung zum 1. März 2010 99,95 Prozent aller Objektgesellschaftsanteile von der Strauss & Partner Immobilien GmbH und der BCS Investmanangement Service GmbH erworben zum 17,65fachen einer Jahresmiete abzüglich Superädifikatsentgelt, das entspricht rund 69,15 Millionen Euro, wohl eher kein Schnäppchen. Der Verkehrswert wurde am 24. August 2009 auf 71,11 Millionen Euro geschätzt. Generalunternehmer ist die Porr Projekt und Hochbau AG. Mängelbeseitigungen nach Fertigstellung obliegen den Verkäufern.
Vermietung. Rund 60 Prozent der Mietfläche wurden ab dem 1. März 2010 an die ÖBB vermietet. Die unbefristeten Mietverträge mit ÖBB enthalten einen beiderseitigen Kündigungsverzicht, der für 17 Prozent der Mietfläche 15 Jahre und für 43,4 Prozent 20 Jahre beträgt, jeweils zuzüglich fünf Jahre Option für den Mieter. Die Büromieten liegen mit anfänglichen 10,90 Euro je Quadratmeter im unteren Bereich der Marktmiete und werden vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst. 39,6 Prozent der Mietfläche stehen leer, wobei für 5,5 Prozent der Gesamtmietfläche der Mietvertrag in Kürze abgeschlossen werden soll, so KGAL. Für 19,2 Prozent der Leerstands-Fläche gewährt Strauss & Partner eine Erstvermietungsgarantie über vier Jahre. KGAL kalkuliert die Mieten analog den Garantiemieten, die Vollvermietung bis Anfang Juli 2011 mit Mietvertragslaufzeiten von 7,5 Jahren und achtmonatigem Leerstand bei Neuvermietungen. Die Stellplätze sind noch nicht vermietet und wurden laut KGAL für den noch nicht vermieteten Teil reserviert.
Finanzierung. Etwa jeweils die Hälfte der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenmitteln und Fremdmitteln erbracht. Laut KGAL liegt der Darlehensvertrag für nur fünf Jahre inzwischen vor. KGAL begründet die kurze Darlehenslaufzeit mit der Hoffnung auf sinkende Margen. Zusätzliche Bankgebühren werden kaum vermeidbar sein. Die Zinsen wurden mittels Zinsswap langfristig gesichert. Darüber hinaus nimmt der Fonds ein Zwischenfinanzierungsdarlehen über 35 Millionen Euro auf. Rund 88,7 Prozent der Gesamtkosten inklusive Agio werden für den Erwerb des Fondsobjektes ausgegeben, 2,9 Prozent für die Finanzierung, 0,7 Prozent für eine Liquiditätsreserve, 7,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 15,5 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. KGAL geht von einer Inflationsrate von 1,5 Prozent für 2010 und danach von 2,25 Prozent aus, in den letzten zehn Jahren lag die Inflationsrate in Österreich bei durchschnittlich 2,05 Prozent, im Jahr 2009 bei 0,5 Prozent. Guthaben in Österreich wurden mit zwei Prozent, in Deutschland mit 2,65 Prozent Verzinsung kalkuliert. 0,86 Prozent der Miete wurden für nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt, ein Prozent für ein Mietausfallwagnis, insgesamt eher wenig. KGAL begründet den niedrigen Ansatz mit der anfänglichen Vermietungsreserve von 250.000 Euro (das entspricht jährlichen 0,42 Prozent der Miete), dem ÖBB-Vermietungsanteil von 75 Prozent der Mieterträge, der Mietgarantie und der Objektlage. Für Instandhaltungskosten wurden ab dem ersten vollen Jahr durchschnittlich jährlich lediglich 4,53 Euro je Quadratmeter angesetzt. Unter der Annahme, dass von der Reserve bei Verkauf fünf Millionen Euro für Revitalisierung ausgegeben würden, entspräche dies weiteren 24,88 Euro je Quadratmeter, was ausreichen dürfte. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,29 Prozent des Eigenkapitals und wurden durchschnittlich jährlich um 1,95 Prozent gesteigert. 128.000 Euro werden im ersten vollen Jahr für die Objektverwaltung ausgegeben, die Kosten wurden um 2,46 Prozent durchschnittlich jährlich gesteigert. Durch ein Zinssicherungsgeschäft entstehen Zinsen bis Ende März 2020 von durchschnittlich 5,52 Prozent jährlich. Der Anschlusszins wurde mit 6,45 Prozent jährlich angenommen. Tilgungszahlungen wurden lediglich für sieben der fast 13 Jahre Fondslaufzeit kalkuliert und diese mit nur mageren 0,2 Prozent pro Jahr. Ende 2022 soll das Gebäude (ohne Grundstück) zum 16,65fachen der Jahresnettomiete in 2023 und damit 1 unter dem Einkaufsfaktor, veräußert werden. Zehn Prozent des daraus resultierenden Veräußerungserlöses, das entspricht rund 8,7 Millionen Euro, bilden eine Reserve, die für Revitalisierung, Transaktions-, Vermietungskosten verwendet werden könnte. KGAL erhält ein Prozent der Veräußerungserlöse sowie 25 Prozent der Erträge, die den geplanten Verkaufserlös übersteigen.
Rückfluss. Während der fast 13jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger Auszahlungen in Höhe von 66 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach österreichischen Steuern zurückerhalten, weitere 102 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 168 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt für Anleger mit maximal 75.000 Euro Zeichnungsbetrag 5,16 Prozent jährlich nach Steuern in Österreich.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Die sehr gute Verkehrsanbindung des Gebäudes ist ein Pluspunkt. Positiv ist ferner, dass der Fonds kein Baurisiko trägt, da das Objekt inzwischen fertiggestellt wurde. Der Erwerb war jedoch kein Schnäppchen. 60 Prozent der Flächen sind langfristig an einen bonitätsstarken Mieter vermietet, das ist auch erforderlich bei insgesamt stagnierender Nachfrage. Allerdings stehen fast 40 Prozent der Mietfläche leer, wobei etwa die Hälfte mit einer Erstvermietungsgarantie über vier Jahr unterlegt ist. Bis dahin sollte der in der Nähe befindliche Wiener Hauptbahnhof eröffnet sein, was den Objektstandort aufwerten wird. Die Finanzierung ist inzwischen für fünf Jahre gesichert, der Zins langfristig. Leider wird während der Fondslaufzeit kaum getilgt.
Zielmarkt. 5,9 Prozent der Büroimmobilien in Wien standen Anfang 2010 laut Immobiliendienstleister EHL leer. Das Fondsobjekt befindet sich am nördlichen Rand des wachsenden Bürostandorts Wienerberg und am südlichen Rand der Innenstadt. Am Wienerberg lagen die Büromieten Anfang 2010 zwischen 12,50 und 18 Euro, in der Innenstadt zwischen 13 und 21 Euro je Quadratmeter. Mietentwicklung und Nachfrage nach Büroflächen sind am Wienerberg stabil, das Angebot leicht steigend, so EHL. In der Innenstadt sinken Mieten und Nachfrage, während das Angebot wächst.
Historie KGAL-Österreichfonds. Seit 2001 bis Ende 2008 hat KGAL unter anderem sechs Österreich-Immobilienfonds aufgelegt. Alle Immobilien waren zumindest Ende 2008 vollständig vermietet. Vier Fonds konnten die geplanten kumulierten Einnahmen-Überschüsse erreichen oder übertreffen, zwei nicht.
Immobilie. Die Immobilie liegt an der Laxenburger Straße, zwischen Gleisanlagen und Stellwerk der ÖBB. Das Gebäude grenzt an die neu entstehende „Bahnhof City“ mit dem frühestens bis zum Jahr 2012 neu zu errichtenden Wiener Hauptbahnhof und verfügt schon jetzt über eine recht gute Verkehrsanbindung. Bis auf die Mietereinbauten der Leerflächen wurde das Haus zum 1. März 2010 fertiggestellt. Die 15.456 Quadratmeter Nutzfläche unterteilen sich in 88 Prozent Bürofläche, 11 Prozent Rechenzentrum, ein Prozent Lagerfläche. Zum Objekt gehören 91 Tiefgaragenplätze. Die Objektgesellschaft besitzt auf unbestimmte Zeit ein Sondereigentumsrecht am Bauwerk (Superädifikat), das mit der Hinterlegung einer Urkunde beim Grundbuchgericht gesichert ist. Das Grundstück gehört der ÖBB-Infrastruktur AG. Das Superädifikat ist jährlich kündbar, die Kündigung durch ÖBB ist bis Ende 2059 vertraglich ausgeschlossen. Der Fonds hat mit Wirkung zum 1. März 2010 99,95 Prozent aller Objektgesellschaftsanteile von der Strauss & Partner Immobilien GmbH und der BCS Investmanangement Service GmbH erworben zum 17,65fachen einer Jahresmiete abzüglich Superädifikatsentgelt, das entspricht rund 69,15 Millionen Euro, wohl eher kein Schnäppchen. Der Verkehrswert wurde am 24. August 2009 auf 71,11 Millionen Euro geschätzt. Generalunternehmer ist die Porr Projekt und Hochbau AG. Mängelbeseitigungen nach Fertigstellung obliegen den Verkäufern.
Vermietung. Rund 60 Prozent der Mietfläche wurden ab dem 1. März 2010 an die ÖBB vermietet. Die unbefristeten Mietverträge mit ÖBB enthalten einen beiderseitigen Kündigungsverzicht, der für 17 Prozent der Mietfläche 15 Jahre und für 43,4 Prozent 20 Jahre beträgt, jeweils zuzüglich fünf Jahre Option für den Mieter. Die Büromieten liegen mit anfänglichen 10,90 Euro je Quadratmeter im unteren Bereich der Marktmiete und werden vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst. 39,6 Prozent der Mietfläche stehen leer, wobei für 5,5 Prozent der Gesamtmietfläche der Mietvertrag in Kürze abgeschlossen werden soll, so KGAL. Für 19,2 Prozent der Leerstands-Fläche gewährt Strauss & Partner eine Erstvermietungsgarantie über vier Jahre. KGAL kalkuliert die Mieten analog den Garantiemieten, die Vollvermietung bis Anfang Juli 2011 mit Mietvertragslaufzeiten von 7,5 Jahren und achtmonatigem Leerstand bei Neuvermietungen. Die Stellplätze sind noch nicht vermietet und wurden laut KGAL für den noch nicht vermieteten Teil reserviert.
Finanzierung. Etwa jeweils die Hälfte der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenmitteln und Fremdmitteln erbracht. Laut KGAL liegt der Darlehensvertrag für nur fünf Jahre inzwischen vor. KGAL begründet die kurze Darlehenslaufzeit mit der Hoffnung auf sinkende Margen. Zusätzliche Bankgebühren werden kaum vermeidbar sein. Die Zinsen wurden mittels Zinsswap langfristig gesichert. Darüber hinaus nimmt der Fonds ein Zwischenfinanzierungsdarlehen über 35 Millionen Euro auf. Rund 88,7 Prozent der Gesamtkosten inklusive Agio werden für den Erwerb des Fondsobjektes ausgegeben, 2,9 Prozent für die Finanzierung, 0,7 Prozent für eine Liquiditätsreserve, 7,7 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 15,5 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. KGAL geht von einer Inflationsrate von 1,5 Prozent für 2010 und danach von 2,25 Prozent aus, in den letzten zehn Jahren lag die Inflationsrate in Österreich bei durchschnittlich 2,05 Prozent, im Jahr 2009 bei 0,5 Prozent. Guthaben in Österreich wurden mit zwei Prozent, in Deutschland mit 2,65 Prozent Verzinsung kalkuliert. 0,86 Prozent der Miete wurden für nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt, ein Prozent für ein Mietausfallwagnis, insgesamt eher wenig. KGAL begründet den niedrigen Ansatz mit der anfänglichen Vermietungsreserve von 250.000 Euro (das entspricht jährlichen 0,42 Prozent der Miete), dem ÖBB-Vermietungsanteil von 75 Prozent der Mieterträge, der Mietgarantie und der Objektlage. Für Instandhaltungskosten wurden ab dem ersten vollen Jahr durchschnittlich jährlich lediglich 4,53 Euro je Quadratmeter angesetzt. Unter der Annahme, dass von der Reserve bei Verkauf fünf Millionen Euro für Revitalisierung ausgegeben würden, entspräche dies weiteren 24,88 Euro je Quadratmeter, was ausreichen dürfte. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,29 Prozent des Eigenkapitals und wurden durchschnittlich jährlich um 1,95 Prozent gesteigert. 128.000 Euro werden im ersten vollen Jahr für die Objektverwaltung ausgegeben, die Kosten wurden um 2,46 Prozent durchschnittlich jährlich gesteigert. Durch ein Zinssicherungsgeschäft entstehen Zinsen bis Ende März 2020 von durchschnittlich 5,52 Prozent jährlich. Der Anschlusszins wurde mit 6,45 Prozent jährlich angenommen. Tilgungszahlungen wurden lediglich für sieben der fast 13 Jahre Fondslaufzeit kalkuliert und diese mit nur mageren 0,2 Prozent pro Jahr. Ende 2022 soll das Gebäude (ohne Grundstück) zum 16,65fachen der Jahresnettomiete in 2023 und damit 1 unter dem Einkaufsfaktor, veräußert werden. Zehn Prozent des daraus resultierenden Veräußerungserlöses, das entspricht rund 8,7 Millionen Euro, bilden eine Reserve, die für Revitalisierung, Transaktions-, Vermietungskosten verwendet werden könnte. KGAL erhält ein Prozent der Veräußerungserlöse sowie 25 Prozent der Erträge, die den geplanten Verkaufserlös übersteigen.
Rückfluss. Während der fast 13jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger Auszahlungen in Höhe von 66 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach österreichischen Steuern zurückerhalten, weitere 102 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 168 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt für Anleger mit maximal 75.000 Euro Zeichnungsbetrag 5,16 Prozent jährlich nach Steuern in Österreich.
Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Die sehr gute Verkehrsanbindung des Gebäudes ist ein Pluspunkt. Positiv ist ferner, dass der Fonds kein Baurisiko trägt, da das Objekt inzwischen fertiggestellt wurde. Der Erwerb war jedoch kein Schnäppchen. 60 Prozent der Flächen sind langfristig an einen bonitätsstarken Mieter vermietet, das ist auch erforderlich bei insgesamt stagnierender Nachfrage. Allerdings stehen fast 40 Prozent der Mietfläche leer, wobei etwa die Hälfte mit einer Erstvermietungsgarantie über vier Jahr unterlegt ist. Bis dahin sollte der in der Nähe befindliche Wiener Hauptbahnhof eröffnet sein, was den Objektstandort aufwerten wird. Die Finanzierung ist inzwischen für fünf Jahre gesichert, der Zins langfristig. Leider wird während der Fondslaufzeit kaum getilgt.
Die richtigen Weichen können nur über eine Vollvermietung gestellt werden.
