Kapitalpartner Konzept: Campus Neu-Ulm
Errichtung und Verkauf von Studentenapartments
Angebot. Kapitalpartner startet eine Fondsserie mit Studentenwohnungen. Der Fonds hat ein Grundstück im bayerischen Neu-Ulm erworben, errichtet darauf ein Apartmenthaus für Studenten und veräußert dieses in Form von Wohnungseigentum innerhalb der nächsten drei Jahre. Das Fondsvolumen inklusive Agio misst rund 6,8 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio ist eine Zeichnung des Fonds möglich. Im Handelsregister ist ein Prozent des Zeichnungsbetrags als Pflichteinlage einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Bereits zum geplanten Laufzeitende am 31. Dezember 2013 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden, es sei denn, die Fondsgeschäftsführung verlängert dieses um maximal zweimal ein Jahr.
Zielmarkt. Laut Bulwien Gesa im Juni 2011 werden, als Folge der verkürzten Schulzeit bis zum Abitur in den meisten Bundesländern und den doppelten Abitur-Jahrgängen, vor allem in den Jahren 2011 bis 2013 mehr Schulabgänger ein Studium aufnehmen. Bis etwa 2020 werden, aus verschiedenen Gründen, mehr Studienplätze nachgefragt. Laut der Kultusministerkonferenz wird das Aussetzen der Wehrpflicht zu 50.000 bis 60.000 zusätzlichen Studenten führen. Auch die Studienberechtigungs- und die Studienanfängerquote sind gestiegen. Der Trend geht hin zu kürzeren Studienzeiten, weniger Zeit für Nebenjobs und damit verbunden das Bedürfnis nach günstigerem und möglichst gefördertem Wohnraum in verkehrsgünstiger Lage. Damit ist leider auch ein geringeres Verantwortungsgefühl für den gemieteten Wohnraum verbunden. Private Studenten-Apartmenthäuser gibt es bislang in Deutschland nur sehr wenige.
Neu-Ulm hat 53.000 Einwohner. Die Wohnungsleerstandsrate lag in Neu-Ulm/Ulm, Mitte 2010 bei einem Prozent. Die Bevölkerung im Landkreis Neu-Ulm soll innerhalb der nächsten 20 Jahre um 2,4 Prozent wachsen. An der betriebswirtschaftlichen Fachhochschule Neu-Ulms studieren derzeit etwa 2.500, an der technisch orientierten Fachhochschule im benachbarten Ulm rund 7.600, an der Universität Ulm 8.300 Studenten. Nach Angaben des Studentenwerks in Ulm sind kurz vor Beginn des Sommersemesters in der Regel noch Zimmer in Studentenwohnhäusern frei. Vor Beginn des Wintersemesters können bereits alle Zimmer ausgebucht sein und eine Wartezeit von eventuell einigen Monaten entstehen. Das Studentenwerk vermietet derzeit rund 1.700 Wohnungen in Studentenhäusern. Weitere 300 Wohneinheiten sollen bis 2012 entstehen. Der Großteil der Studenten muss sich jedoch private Quartiere suchen, so das Studentenwerk.
Initiator und Historie. Die in Leipzig ansässige Kapitalpartner Konzept GmbH gehört zur Kapitalpartner AG, mit Hauptsitz in Zürich. Die im Familienbesitz befindliche AG wurde im Jahr 2008 gegründet, ist mit der Investmentberatung und Existenzgründung auf den Themengebieten Private Equity, Venture Capital, Immobilien und Erneuerbare Energien tätig und beschäftigt 25 Mitarbeiter. Die Kapitalpartner AG hat nach eigenen Angaben bislang vier Private Placements im Immobilienbereich mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 4,3 Millionen Euro herausgegeben. Kapitalpartner bringt hiermit ihren ersten geschlossenen Publikumsfonds auf den Markt. Geschäftsführer der Kapitalpartner Konzept ist Diplom Controller Kai Schafheutle.
Immobilie. Das Baugrundstück liegt im südlichen Neu-Ulm, auf dem ehemaligen, knapp 80 Hektar großen Kasernengelände, das zu einem neuen Wohngebiet im Stadtteil Wiley umgewandelt wird. Das 2.804 Quadratmeter messende Fondsgrundstück ist fünf Gehminuten von der Hochschule, 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum Neu-Ulms und 100 Meter von der Bushaltestelle entfernt. Der sechsgeschossige Gebäudekomplex im KfW-55-Standard soll 109 möblierte Einzimmer-Apartments für Studenten auf 3.203 Quadratmeter vermietbarer Fläche beherbergen. Zum Objekt gehören 55 Außenstellplätze. Der Fonds hat mit der Stadt Neu-Ulm im Februar 2011 einen Grundstückskaufvertrag mit Planungsvereinbarung für 150 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche abgeschlossen. Die Stadt haftet nicht für Sachmängel am Grundstück. Ein Altlastengutachten aus dem Jahr 1992 bestätigt, dass das Grundstück damals frei von Altlasten war. Sollten doch Bodenverunreinigungen auftreten, ist nicht sicher, ob und in welcher Höhe sich der Bund an deren Beseitigung beteiligt. Bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung oder vertraglicher Vorgaben hätte die Stadt ein Rückkaufrecht. Der Fonds ist zur Abnahme von Fernwärme verpflichtet. Höhere Erschließungskosten könnten zu höheren Anschaffungskosten führen. Im Februar 2011 hat der Fonds einen Generalübernehmervertrag mit der Goldbeck Süd GmbH über die Errichtung eines Apartmenthauses für Studenten zum Festpreis abgeschlossen. Der Fonds ist Bauherr und trägt sämtliche Baurisiken. Die Baugenehmigung liegt vor. Die Teilung wurde bereits vollzogen. Schon für den 30. November 2011 ist die Fertigstellung des Gebäudes geplant. Laut Kapitalpartner erfolgt der Baufortschritt planmäßig. Im Falle eines Bauverzugs könnte der Fonds maximal fünf Prozent der Nettoauftragssumme als Vertragsstrafe geltend machen. Der Initiator hat auf ein Wertgutachten leider verzichtet.
Verkauf, Vermietung. Die Eigentumswohnungen sollen sukzessive bis Ende 2013 veräußert werden. Zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung sind zwölf Wohnungseinheiten verkauft, weitere 36 Wohnungen wurden reserviert. Dabei lagen die tatsächlichen Verkaufspreise Im Durchschnitt über dem kalkulierten Wert, so Kapitalpartner. Der Verkauf erfolgt über die Sparkasse Neu-Ulm, Dr. Junge Immobilien und die Ott Investment AG. Dr. Junge Immobilien übernimmt die Vermietung und Verwaltung der noch nicht veräußerten Studentenwohnungen.
Finanzierung. Lediglich 27 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 73 Prozent aus Fremdkapital. Die Gründungsgesellschafter (gleich Treuhänder) beteiligen sich mit 4,9 Prozent am Eigenkapital. Der Fonds kann einen variabel verzinsten Kontokorrentkredit bis zu fünf Millionen Euro aufnehmen, 4,5 Millionen Euro sind aber nur geplant. Die Tilgung hat bis Ende 2012 zu erfolgen. Weitere 0,5 Millionen Euro gewährt die persönlich haftende Gesellschafterin als Gesellschafterdarlehen und 1,5 Millionen Euro als Zwischenfinanzierungsmittel, mit einer geplanten Tilgung bis Ende 2013. Nur 82,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb des Grundstücks, die Errichtung und Innenausstattung der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. 2,9 Prozent sind Maklerkosten, 4,8 Prozent Finanzierungskosten. 1,7 Prozent sind als Liquiditätsreserve vorgesehen. 8,2 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht nicht zuletzt wegen des geringen Eigenkapitalanteils extrem hohen 30,3 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. 20 Prozent der Mietfläche sollen im Jahr 2011, 45 Prozent in 2012 und 35 Prozent im letzten Prognosejahr 2013 veräußert werden. Es wurde unterstellt, dass die ersten Mieten im Dezember 2011 fließen. Kapitalpartner geht monatlich von 11,83 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete und 15 Euro je Stellplatz aus. Die Mietansätze liegen in dem für Studenten-Apartments in Neu-Ulm üblichen Bereich. Es wurden im Jahr 2013 1,5 Prozent Mietsteigerung angenommen, dies scheint realisierbar. Für längerfristige Mietanpassungen müsste hier gegebenenfalls vorsichtiger herangegangen werden. Der Initiator rechnet, bezogen auf noch nicht verkaufte Einheiten, mit einem Mietausfallwagnis von 20 Prozent im ersten Monat, danach von sechs Prozent jährlich. Bei Fortsetzung der Prognose wären höhere Ansätze ab dem dritten Jahr angebracht. Für Instandhaltungsmaßnahmen wurden zwischen 7,4 und 7,5 Euro je Quadratmeter verbleibender Mietfläche einkalkuliert. Es wurden Verwaltungs- und Vermietungskosten in Höhe von 417 Euro im Jahr 2012 und 475 Euro im Jahr 2013 je verbleibende Einheit angenommen. Diese Ansätze entsprechen dem vorliegenden Vertragsentwurf, der vor Übergabe der Apartments unterzeichnet wird, so Kapitalpartner. An laufenden Fondsnebenkosten fallen jährlich hohe 2,48 Prozent vom relativ geringen Eigenkapital an. Die Zinsen für den Kontokorrentkredit betragen 6,5 Prozent pro Jahr. Die Darlehen der persönlich haftenden Gesellschafterin sind mit sechs Prozent jährlich zu verzinsen. Die kumulierte Liquiditätsreserve beträgt im Jahr 2012 rund 200.000 Euro. Kapitalpartner rechnet mit Verkaufspreisen von 2.475 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 3.500 Euro je Stellplatz. Nach Angaben von Dr. Junge Immobilien wurden im benachbarten Objekt alle 52 Apartments innerhalb von sechs Monaten für 2.240 Euro je Quadratmeter verkauft. Die bisherigen Verkaufserlöse im Fondsobjekt lagen über den kalkulierten Beträgen. Dr. Junge Immobilien erhält ein Prozent vom Verkaufspreis nach Verkauf jeder Eigentumswohnung und 30.000 Euro nach Veräußerung aller Einheiten.
Rückfluss. Im Jahr 2012 fallen nicht unerhebliche Steuerzahlungen an, ohne dass Auszahlungen dem gegenüberstehen. Die erste und letzte Auszahlung soll 2013 erfolgen. Sobald die Anleger ihr gesamtes Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich zehn Prozent jährlich erhalten haben (das entspricht 125 Prozent), werden die darüber hinaus gehenden Beträge je zur Hälfte an die Anleger und die Komplementärin verteilt. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz sollen nach 2,5 Jahren Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von 112 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern erhalten. Die dementsprechende IRR-Rendite soll 5,6 Prozent jährlich erreichen.
Vertragsgestaltung. Durch die Verflechtung von Treuhänder und Fondsgeschäftsführung kann es zu Interessenkonflikten kommen. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne Anwesenheit der Gesellschafter beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Kapitalpartner Konzept hat hier seinen ersten Publikumsfonds aufgelegt. Die Erfahrungen mit Wohnungseigentum von Studentenapartments sind am Markt noch gering. In Neu-Ulm werden Studentenwohnungen stark nachgefragt, mit kurz- bis mittelfristig steigender Tendenz. Die bisher gute Resonanz auf die angebotenen Wohnungen unterstreicht dies. Das Objekt liegt nahe der Hochschule Neu-Ulm. Der Fonds ist Bauherr und unterliegt den damit verbundenen Baurisiken. Der hohe Fremdkapitalanteil im Fonds steigert das Risiko entsprechend. Die Investitionsquote ist eher gering. Ein Wertgutachten liegt leider nicht vor. Die Fondslaufzeit ist sehr kurz.
Zielmarkt. Laut Bulwien Gesa im Juni 2011 werden, als Folge der verkürzten Schulzeit bis zum Abitur in den meisten Bundesländern und den doppelten Abitur-Jahrgängen, vor allem in den Jahren 2011 bis 2013 mehr Schulabgänger ein Studium aufnehmen. Bis etwa 2020 werden, aus verschiedenen Gründen, mehr Studienplätze nachgefragt. Laut der Kultusministerkonferenz wird das Aussetzen der Wehrpflicht zu 50.000 bis 60.000 zusätzlichen Studenten führen. Auch die Studienberechtigungs- und die Studienanfängerquote sind gestiegen. Der Trend geht hin zu kürzeren Studienzeiten, weniger Zeit für Nebenjobs und damit verbunden das Bedürfnis nach günstigerem und möglichst gefördertem Wohnraum in verkehrsgünstiger Lage. Damit ist leider auch ein geringeres Verantwortungsgefühl für den gemieteten Wohnraum verbunden. Private Studenten-Apartmenthäuser gibt es bislang in Deutschland nur sehr wenige.
Neu-Ulm hat 53.000 Einwohner. Die Wohnungsleerstandsrate lag in Neu-Ulm/Ulm, Mitte 2010 bei einem Prozent. Die Bevölkerung im Landkreis Neu-Ulm soll innerhalb der nächsten 20 Jahre um 2,4 Prozent wachsen. An der betriebswirtschaftlichen Fachhochschule Neu-Ulms studieren derzeit etwa 2.500, an der technisch orientierten Fachhochschule im benachbarten Ulm rund 7.600, an der Universität Ulm 8.300 Studenten. Nach Angaben des Studentenwerks in Ulm sind kurz vor Beginn des Sommersemesters in der Regel noch Zimmer in Studentenwohnhäusern frei. Vor Beginn des Wintersemesters können bereits alle Zimmer ausgebucht sein und eine Wartezeit von eventuell einigen Monaten entstehen. Das Studentenwerk vermietet derzeit rund 1.700 Wohnungen in Studentenhäusern. Weitere 300 Wohneinheiten sollen bis 2012 entstehen. Der Großteil der Studenten muss sich jedoch private Quartiere suchen, so das Studentenwerk.
Initiator und Historie. Die in Leipzig ansässige Kapitalpartner Konzept GmbH gehört zur Kapitalpartner AG, mit Hauptsitz in Zürich. Die im Familienbesitz befindliche AG wurde im Jahr 2008 gegründet, ist mit der Investmentberatung und Existenzgründung auf den Themengebieten Private Equity, Venture Capital, Immobilien und Erneuerbare Energien tätig und beschäftigt 25 Mitarbeiter. Die Kapitalpartner AG hat nach eigenen Angaben bislang vier Private Placements im Immobilienbereich mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 4,3 Millionen Euro herausgegeben. Kapitalpartner bringt hiermit ihren ersten geschlossenen Publikumsfonds auf den Markt. Geschäftsführer der Kapitalpartner Konzept ist Diplom Controller Kai Schafheutle.
Immobilie. Das Baugrundstück liegt im südlichen Neu-Ulm, auf dem ehemaligen, knapp 80 Hektar großen Kasernengelände, das zu einem neuen Wohngebiet im Stadtteil Wiley umgewandelt wird. Das 2.804 Quadratmeter messende Fondsgrundstück ist fünf Gehminuten von der Hochschule, 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum Neu-Ulms und 100 Meter von der Bushaltestelle entfernt. Der sechsgeschossige Gebäudekomplex im KfW-55-Standard soll 109 möblierte Einzimmer-Apartments für Studenten auf 3.203 Quadratmeter vermietbarer Fläche beherbergen. Zum Objekt gehören 55 Außenstellplätze. Der Fonds hat mit der Stadt Neu-Ulm im Februar 2011 einen Grundstückskaufvertrag mit Planungsvereinbarung für 150 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche abgeschlossen. Die Stadt haftet nicht für Sachmängel am Grundstück. Ein Altlastengutachten aus dem Jahr 1992 bestätigt, dass das Grundstück damals frei von Altlasten war. Sollten doch Bodenverunreinigungen auftreten, ist nicht sicher, ob und in welcher Höhe sich der Bund an deren Beseitigung beteiligt. Bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung oder vertraglicher Vorgaben hätte die Stadt ein Rückkaufrecht. Der Fonds ist zur Abnahme von Fernwärme verpflichtet. Höhere Erschließungskosten könnten zu höheren Anschaffungskosten führen. Im Februar 2011 hat der Fonds einen Generalübernehmervertrag mit der Goldbeck Süd GmbH über die Errichtung eines Apartmenthauses für Studenten zum Festpreis abgeschlossen. Der Fonds ist Bauherr und trägt sämtliche Baurisiken. Die Baugenehmigung liegt vor. Die Teilung wurde bereits vollzogen. Schon für den 30. November 2011 ist die Fertigstellung des Gebäudes geplant. Laut Kapitalpartner erfolgt der Baufortschritt planmäßig. Im Falle eines Bauverzugs könnte der Fonds maximal fünf Prozent der Nettoauftragssumme als Vertragsstrafe geltend machen. Der Initiator hat auf ein Wertgutachten leider verzichtet.
Verkauf, Vermietung. Die Eigentumswohnungen sollen sukzessive bis Ende 2013 veräußert werden. Zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung sind zwölf Wohnungseinheiten verkauft, weitere 36 Wohnungen wurden reserviert. Dabei lagen die tatsächlichen Verkaufspreise Im Durchschnitt über dem kalkulierten Wert, so Kapitalpartner. Der Verkauf erfolgt über die Sparkasse Neu-Ulm, Dr. Junge Immobilien und die Ott Investment AG. Dr. Junge Immobilien übernimmt die Vermietung und Verwaltung der noch nicht veräußerten Studentenwohnungen.
Finanzierung. Lediglich 27 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 73 Prozent aus Fremdkapital. Die Gründungsgesellschafter (gleich Treuhänder) beteiligen sich mit 4,9 Prozent am Eigenkapital. Der Fonds kann einen variabel verzinsten Kontokorrentkredit bis zu fünf Millionen Euro aufnehmen, 4,5 Millionen Euro sind aber nur geplant. Die Tilgung hat bis Ende 2012 zu erfolgen. Weitere 0,5 Millionen Euro gewährt die persönlich haftende Gesellschafterin als Gesellschafterdarlehen und 1,5 Millionen Euro als Zwischenfinanzierungsmittel, mit einer geplanten Tilgung bis Ende 2013. Nur 82,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb des Grundstücks, die Errichtung und Innenausstattung der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet. 2,9 Prozent sind Maklerkosten, 4,8 Prozent Finanzierungskosten. 1,7 Prozent sind als Liquiditätsreserve vorgesehen. 8,2 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht nicht zuletzt wegen des geringen Eigenkapitalanteils extrem hohen 30,3 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. 20 Prozent der Mietfläche sollen im Jahr 2011, 45 Prozent in 2012 und 35 Prozent im letzten Prognosejahr 2013 veräußert werden. Es wurde unterstellt, dass die ersten Mieten im Dezember 2011 fließen. Kapitalpartner geht monatlich von 11,83 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete und 15 Euro je Stellplatz aus. Die Mietansätze liegen in dem für Studenten-Apartments in Neu-Ulm üblichen Bereich. Es wurden im Jahr 2013 1,5 Prozent Mietsteigerung angenommen, dies scheint realisierbar. Für längerfristige Mietanpassungen müsste hier gegebenenfalls vorsichtiger herangegangen werden. Der Initiator rechnet, bezogen auf noch nicht verkaufte Einheiten, mit einem Mietausfallwagnis von 20 Prozent im ersten Monat, danach von sechs Prozent jährlich. Bei Fortsetzung der Prognose wären höhere Ansätze ab dem dritten Jahr angebracht. Für Instandhaltungsmaßnahmen wurden zwischen 7,4 und 7,5 Euro je Quadratmeter verbleibender Mietfläche einkalkuliert. Es wurden Verwaltungs- und Vermietungskosten in Höhe von 417 Euro im Jahr 2012 und 475 Euro im Jahr 2013 je verbleibende Einheit angenommen. Diese Ansätze entsprechen dem vorliegenden Vertragsentwurf, der vor Übergabe der Apartments unterzeichnet wird, so Kapitalpartner. An laufenden Fondsnebenkosten fallen jährlich hohe 2,48 Prozent vom relativ geringen Eigenkapital an. Die Zinsen für den Kontokorrentkredit betragen 6,5 Prozent pro Jahr. Die Darlehen der persönlich haftenden Gesellschafterin sind mit sechs Prozent jährlich zu verzinsen. Die kumulierte Liquiditätsreserve beträgt im Jahr 2012 rund 200.000 Euro. Kapitalpartner rechnet mit Verkaufspreisen von 2.475 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 3.500 Euro je Stellplatz. Nach Angaben von Dr. Junge Immobilien wurden im benachbarten Objekt alle 52 Apartments innerhalb von sechs Monaten für 2.240 Euro je Quadratmeter verkauft. Die bisherigen Verkaufserlöse im Fondsobjekt lagen über den kalkulierten Beträgen. Dr. Junge Immobilien erhält ein Prozent vom Verkaufspreis nach Verkauf jeder Eigentumswohnung und 30.000 Euro nach Veräußerung aller Einheiten.
Rückfluss. Im Jahr 2012 fallen nicht unerhebliche Steuerzahlungen an, ohne dass Auszahlungen dem gegenüberstehen. Die erste und letzte Auszahlung soll 2013 erfolgen. Sobald die Anleger ihr gesamtes Eigenkapital (ohne Agio) zuzüglich zehn Prozent jährlich erhalten haben (das entspricht 125 Prozent), werden die darüber hinaus gehenden Beträge je zur Hälfte an die Anleger und die Komplementärin verteilt. Anleger mit 42 Prozent Steuersatz sollen nach 2,5 Jahren Fondslaufzeit Auszahlungen in Höhe von 112 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern erhalten. Die dementsprechende IRR-Rendite soll 5,6 Prozent jährlich erreichen.
Vertragsgestaltung. Durch die Verflechtung von Treuhänder und Fondsgeschäftsführung kann es zu Interessenkonflikten kommen. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne Anwesenheit der Gesellschafter beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Kapitalpartner Konzept hat hier seinen ersten Publikumsfonds aufgelegt. Die Erfahrungen mit Wohnungseigentum von Studentenapartments sind am Markt noch gering. In Neu-Ulm werden Studentenwohnungen stark nachgefragt, mit kurz- bis mittelfristig steigender Tendenz. Die bisher gute Resonanz auf die angebotenen Wohnungen unterstreicht dies. Das Objekt liegt nahe der Hochschule Neu-Ulm. Der Fonds ist Bauherr und unterliegt den damit verbundenen Baurisiken. Der hohe Fremdkapitalanteil im Fonds steigert das Risiko entsprechend. Die Investitionsquote ist eher gering. Ein Wertgutachten liegt leider nicht vor. Die Fondslaufzeit ist sehr kurz.
Hoher Bedarf an Studentenwohnungen und erste Verkaufserfolge sprechen für den Fonds – die Baurisiken, das hohe Fremdkapitalanteil und die niedrige Investitionsquote dagegen.
