INP 7. Seniorenzentrum Ennepetal
Pächter mit sehr guten Schulnoten
Angebot. Der Fonds investiert in ein neues, bestehendes Pflegeheim in Ennepetal. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt 8,35 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Ins Handelsregister sind zehn Prozent der Pflichteinlage einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die frühestmögliche ordentliche Kündigung einer Beteiligung ist zum 31. Dezember 2025 möglich.
Zielmarkt. Nach Aussagen von INP ist das Seniorenheim derzeit zu 90 Prozent ausgelastet, das liegt über den Durchschnittswerten der Belegung von Pflegeheimen im Jahr 2009 in Höhe von 85,5 Prozent. Eine Bedarfsanalyse zum Landkreis Ennepe-Ruhr-Kreis vom August 2010 ergab, dass auf einen Pflegeheimplatz 0,86 Pflegebedürftige kommen, das entspricht in etwa dem Bundesdurchschnitt und liegt leicht unter dem Durchschnitt des Bundeslands Nordrhein-Westfalen mit 0,91 Pflegebedürftigen je Heimplatz.
Historie. Die im Jahr 2005 gegründete INP hat – einschließlich diesem – sieben geschlossene Pflegeimmobilienfonds emittiert. Die 2009er Leistungsbilanz weist für vier Pflegeheimfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 10,75 Millionen Euro überplanmäßige Betriebsergebnisse auf, nur zwei davon sind jedoch vor dem Berichtsjahr aufgelegt worden, weitere drei Fonds erst danach.
Immobilie. Das viergeschossige Seniorenheim liegt im nordrhein-westfälischen Ennepetal mit rund 31.000 Einwohnern. Das Gebäude wurde bis Mitte 2009 errichtet. Auf 3.932 Quadratmetern Nutzfläche sind 80 Betten in 64 Einzel- und acht Doppelzimmern untergebracht. Der Fonds hat die Immobilie einschließlich des dazugehörigen Blockheizkraftwerks am 24. August 2010 von der GPU Gesellschaft für Immobilienentwicklung und Unternehmensberatung mbH für 6,95 Millionen Euro zum 12,8-fachen erworben, das ist marktgerecht. Lasten und Nutzen gehen zum 1. Januar 2011 an den Fonds über. Bewertungsgutachten liegen nicht vor, sind aber bei Pflegeimmobilien leider auch nicht üblich. Technische oder Altlastengutachten wurden nicht erstellt, da das Objekt quasi neu ist. Etwaige verdeckte Baumängel trägt der Verkäufer, so INP.
Verpachtung. Seit Juni 2009 wird die Pflegeeinrichtung durch die Helvita Irmtraud GmbH bertrieben. Der Fonds hat am 27. August 2010 mit Wirkung zum 1. Januar 2011 einen neuen 25-jährigen Pachtvertrag mit ihr abgeschlossen. Die Helvita Irmtraud GmbH betreut derzeit zwölf Pflegeheime. Ihr wurde auf aktuelle Anfrage hin von Creditreform, Bürgel und D&B eine gute Bonität bescheinigt. Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung hat vier Helvita-Heime untersucht. Das Gesamtergebnis der Heime lag bei durchschnittlich 1,2 (1: sehr gut bis 5: mangelhaft). Die Anfangspacht liegt bei 541.680 Euro und entspricht 6.771 Euro je Bett. Sie wird ab dem fünften Jahr zu 65 Prozent an den Lebenshaltungskostenindex angepasst, sobald sich dieser um zehn Prozent ändert.
Finanzierung. Nur 38 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 62 Prozent aus Fremdkapital. Der über 25 Jahre laufende Darlehensvertrag liegt vor. Maximal 2,1 Millionen Euro können durch INP zwischenfinanziert werden. Dabei liegen die vertraglich vereinbarten jährlichen fünf Prozent Zinsen unter den eingesparten Auszahlungen. Laut INP ist eine Zwischenfinanzierung derzeit nicht vorgesehen. 86,8 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten gezahlt, 3,1 Prozent für Finanzierungskosten, 0,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 9,5 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 25,11 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. INP geht eher konservativ von einer 1,7-prozentigen Inflationsrate aus. Für Guthabenzinsen werden 1,5 Prozent jährlich angenommen. Die Objektverwaltung übernimmt INP selbst. Dafür fallen im ersten Jahr 0,92 Prozent der Pacht an. Der Fonds trägt die Instandhaltung für Dach und Fach. Dafür hat INP durchschnittlich jährlich lediglich 1,63 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt. Weitere rund 307.000 Euro, das entspricht 5,21 Euro je Quadratmeter Nutzfläche im Jahr, wurden jedoch für Revitalisierungsmaßnahmen bei Verkauf angesetzt – das sind insgesamt 6,84 Euro je Quadratmeter. Die Betriebs- und Versicherungskosten trägt der Pächter. An laufenden Fondsnebenkosten fallen im Jahr 0,94 Prozent des relativ niedrigen Eigenkapitals an, diese werden mit etwa 1,3 Prozent jährlich gesteigert. Die Liquiditätsreserve soll über die Laufzeit bei durchschnittlich 162.000 Euro liegen. INP hat den Zinssatz über zehn Jahre mit 3,3 Prozent gesichert, bei fünf Prozent Disagio. Das Darlehen wird mit anfänglich 2,4 Prozent jährlich getilgt. Im Anschluss wurde mit nur fünf Prozent Zinsen, aber 4,49 Prozent Tilgung jährlich gerechnet, damit liegt die kalkulierte Annuität deutlich höher als in den meisten anderen vergleichbaren Fonds. Im Jahr 2025 soll die Immobilie zum 12,25-fachen der Miete desselben Jahrs veräußert werden, das sind 0,55 unter dem Einkaufsfaktor. INP erhält 4,2 Prozent vom Verkaufspreis für Fonds- und Objektverwaltung, davon ist ein Prozent fest und der Rest erfolgsabhängig.
Rückfluss. Sofern die Anleger aus dem Verkauf der Immobilie 110 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten haben, stehen INP 20 Prozent der darüber hinaus gehenden Beträge zu. Geplant sind, nach Berücksichtigung der Gewinnbeteiligung, Auszahlungen in Höhe von 142 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio aus der Veräußerung der Immobilie. Die Hurdle Rate setzt folglich schon vor Erreichen der prognostizierten Ergebnisse ein.
Nach etwas über 15 Jahren Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 54 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio erhalten, weitere 135 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 189 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt 5,59 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Hat ein Treugeber sein Weisungsrecht bei Beschlussfassungen nicht wahrgenommen, stimmt die Treuhänderin dem Abstimmungsvorschlag der Fondsgeschäftsführung zu.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds hat ein neues, modernes und bereits fertiggestelltes Seniorenheim erworben. Herstellungsrisiken entfallen. Das erste Betriebsjahr zeigte, dass das Heim gut angenommen wird: Es ist derzeit zu 90 Prozent ausgelastet. Der über die Fondslaufzeit hinausgehende Pachtvertrag wurde mit einem Pächter guter Bonität abgeschlossen, der in den bisher bewerteten Heimen qualitativ sehr gute Pflegeleistungen erbringt. Der Eigenkapitalanteil ist relativ gering. Im Gegenzug plant INP jedoch einen zügigeren Schuldenabbau. In der Nachsteuerbetrachtung kommt dem kalkulierten Exit ein relativ großes Gewicht zu. Der Abschlag auf den Einkaufsfaktor hätte zwar größer ausfallen können, wenn aber in 15 Jahren der Markt für Pflegeimmobilien ähnlich attraktiv ist wie heute, erscheint die Kalkulation des Verkaufsfaktors als ausreichend. Die Fremdfinanzierung ist gesichert.
Zielmarkt. Nach Aussagen von INP ist das Seniorenheim derzeit zu 90 Prozent ausgelastet, das liegt über den Durchschnittswerten der Belegung von Pflegeheimen im Jahr 2009 in Höhe von 85,5 Prozent. Eine Bedarfsanalyse zum Landkreis Ennepe-Ruhr-Kreis vom August 2010 ergab, dass auf einen Pflegeheimplatz 0,86 Pflegebedürftige kommen, das entspricht in etwa dem Bundesdurchschnitt und liegt leicht unter dem Durchschnitt des Bundeslands Nordrhein-Westfalen mit 0,91 Pflegebedürftigen je Heimplatz.
Historie. Die im Jahr 2005 gegründete INP hat – einschließlich diesem – sieben geschlossene Pflegeimmobilienfonds emittiert. Die 2009er Leistungsbilanz weist für vier Pflegeheimfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 10,75 Millionen Euro überplanmäßige Betriebsergebnisse auf, nur zwei davon sind jedoch vor dem Berichtsjahr aufgelegt worden, weitere drei Fonds erst danach.
Immobilie. Das viergeschossige Seniorenheim liegt im nordrhein-westfälischen Ennepetal mit rund 31.000 Einwohnern. Das Gebäude wurde bis Mitte 2009 errichtet. Auf 3.932 Quadratmetern Nutzfläche sind 80 Betten in 64 Einzel- und acht Doppelzimmern untergebracht. Der Fonds hat die Immobilie einschließlich des dazugehörigen Blockheizkraftwerks am 24. August 2010 von der GPU Gesellschaft für Immobilienentwicklung und Unternehmensberatung mbH für 6,95 Millionen Euro zum 12,8-fachen erworben, das ist marktgerecht. Lasten und Nutzen gehen zum 1. Januar 2011 an den Fonds über. Bewertungsgutachten liegen nicht vor, sind aber bei Pflegeimmobilien leider auch nicht üblich. Technische oder Altlastengutachten wurden nicht erstellt, da das Objekt quasi neu ist. Etwaige verdeckte Baumängel trägt der Verkäufer, so INP.
Verpachtung. Seit Juni 2009 wird die Pflegeeinrichtung durch die Helvita Irmtraud GmbH bertrieben. Der Fonds hat am 27. August 2010 mit Wirkung zum 1. Januar 2011 einen neuen 25-jährigen Pachtvertrag mit ihr abgeschlossen. Die Helvita Irmtraud GmbH betreut derzeit zwölf Pflegeheime. Ihr wurde auf aktuelle Anfrage hin von Creditreform, Bürgel und D&B eine gute Bonität bescheinigt. Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung hat vier Helvita-Heime untersucht. Das Gesamtergebnis der Heime lag bei durchschnittlich 1,2 (1: sehr gut bis 5: mangelhaft). Die Anfangspacht liegt bei 541.680 Euro und entspricht 6.771 Euro je Bett. Sie wird ab dem fünften Jahr zu 65 Prozent an den Lebenshaltungskostenindex angepasst, sobald sich dieser um zehn Prozent ändert.
Finanzierung. Nur 38 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 62 Prozent aus Fremdkapital. Der über 25 Jahre laufende Darlehensvertrag liegt vor. Maximal 2,1 Millionen Euro können durch INP zwischenfinanziert werden. Dabei liegen die vertraglich vereinbarten jährlichen fünf Prozent Zinsen unter den eingesparten Auszahlungen. Laut INP ist eine Zwischenfinanzierung derzeit nicht vorgesehen. 86,8 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten gezahlt, 3,1 Prozent für Finanzierungskosten, 0,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 9,5 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 25,11 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. INP geht eher konservativ von einer 1,7-prozentigen Inflationsrate aus. Für Guthabenzinsen werden 1,5 Prozent jährlich angenommen. Die Objektverwaltung übernimmt INP selbst. Dafür fallen im ersten Jahr 0,92 Prozent der Pacht an. Der Fonds trägt die Instandhaltung für Dach und Fach. Dafür hat INP durchschnittlich jährlich lediglich 1,63 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt. Weitere rund 307.000 Euro, das entspricht 5,21 Euro je Quadratmeter Nutzfläche im Jahr, wurden jedoch für Revitalisierungsmaßnahmen bei Verkauf angesetzt – das sind insgesamt 6,84 Euro je Quadratmeter. Die Betriebs- und Versicherungskosten trägt der Pächter. An laufenden Fondsnebenkosten fallen im Jahr 0,94 Prozent des relativ niedrigen Eigenkapitals an, diese werden mit etwa 1,3 Prozent jährlich gesteigert. Die Liquiditätsreserve soll über die Laufzeit bei durchschnittlich 162.000 Euro liegen. INP hat den Zinssatz über zehn Jahre mit 3,3 Prozent gesichert, bei fünf Prozent Disagio. Das Darlehen wird mit anfänglich 2,4 Prozent jährlich getilgt. Im Anschluss wurde mit nur fünf Prozent Zinsen, aber 4,49 Prozent Tilgung jährlich gerechnet, damit liegt die kalkulierte Annuität deutlich höher als in den meisten anderen vergleichbaren Fonds. Im Jahr 2025 soll die Immobilie zum 12,25-fachen der Miete desselben Jahrs veräußert werden, das sind 0,55 unter dem Einkaufsfaktor. INP erhält 4,2 Prozent vom Verkaufspreis für Fonds- und Objektverwaltung, davon ist ein Prozent fest und der Rest erfolgsabhängig.
Rückfluss. Sofern die Anleger aus dem Verkauf der Immobilie 110 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten haben, stehen INP 20 Prozent der darüber hinaus gehenden Beträge zu. Geplant sind, nach Berücksichtigung der Gewinnbeteiligung, Auszahlungen in Höhe von 142 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio aus der Veräußerung der Immobilie. Die Hurdle Rate setzt folglich schon vor Erreichen der prognostizierten Ergebnisse ein.
Nach etwas über 15 Jahren Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 54 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio erhalten, weitere 135 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 189 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt 5,59 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Hat ein Treugeber sein Weisungsrecht bei Beschlussfassungen nicht wahrgenommen, stimmt die Treuhänderin dem Abstimmungsvorschlag der Fondsgeschäftsführung zu.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds hat ein neues, modernes und bereits fertiggestelltes Seniorenheim erworben. Herstellungsrisiken entfallen. Das erste Betriebsjahr zeigte, dass das Heim gut angenommen wird: Es ist derzeit zu 90 Prozent ausgelastet. Der über die Fondslaufzeit hinausgehende Pachtvertrag wurde mit einem Pächter guter Bonität abgeschlossen, der in den bisher bewerteten Heimen qualitativ sehr gute Pflegeleistungen erbringt. Der Eigenkapitalanteil ist relativ gering. Im Gegenzug plant INP jedoch einen zügigeren Schuldenabbau. In der Nachsteuerbetrachtung kommt dem kalkulierten Exit ein relativ großes Gewicht zu. Der Abschlag auf den Einkaufsfaktor hätte zwar größer ausfallen können, wenn aber in 15 Jahren der Markt für Pflegeimmobilien ähnlich attraktiv ist wie heute, erscheint die Kalkulation des Verkaufsfaktors als ausreichend. Die Fremdfinanzierung ist gesichert.
Gutes Objekt mit guter Auslastung und gutem Pächter.
