Immovation AG kauft Salamander-Areal
Kühner Deal eröffnet gesamte Palette großer Chancen und Risiken
Kauf des Salamander-Areals. Die Kasseler Immovation AG hat Ende vergangenen Jahres das ehemalige Fabrikgelände des Schuhfabrikanten Salamander in Kornwestheim bei Stuttgart erworben. Verkäufer ist eine Objektgesellschaft der finanziell angeschlagenen Vivicon AG. Die Immovation AG hat das Objekt in die eigens dafür gegründete „Salamander Kornwestheim Projektgesellschaft mbH“ eingebracht.
Kaufpreis. Die rund 20 Millionen Euro Kaufpreis inklusive Nebenkosten finanziert die Immovation AG mit rund acht Millionen Euro Eigenkapital aus Genussrechten und 12 Millionen Euro Fremdkapital. Dabei hat Immovation nicht die Kreditverpflichtungen der Vivacon bei der finanzierenden Bank abgelöst, sondern eine neue Finanzierung abgeschlossen, wenngleich bei derselben Bank. Diese Variante bringt den Unterschied mit sich, dass die Immobilie selbst übertragen wurde und nicht die Gesellschaft, die die Immobilie hält.
Flächen. Der Komplex weist eine Nutzfläche von insgesamt rund 90.000 Quadratmeter auf. Rund 25.000 davon sind als Gewerbefläche vermietet. Die damit gegenwärtig erzielte Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf rund 1,8 Millionen Euro, so dass sich ein Kaufpreisfaktor von 11,1 ergibt, beziehungsweise eine rechnerische Anfangsrendite von rund neun Prozent.
Entwicklung. Vor diesem Hintergrund sind vor allem die Sanierungs- und Entwicklungspläne interessant. Weitere rund 20.000 Quadratmeter Gewerbefläche will Immovation für rund drei Millionen sanieren, von den verbleibenden rund 45.000 Quadratmeter lassen sich rund 30.000, die sich auf die Häuser 7, 8 und 9 verteilen, für eine wohnwirtschaftliche Nutzung entwicklen. Immovation veranschlagt daür Entwicklungskosten von circa 1.000 Euro je Quadratmeter, so dass sich ein Sanierungsaufwand von rund 33 Millionen Euro insgesamt ergäbe. Die Sanierungspläne werden jedoch derzeit noch mit der Stadt Kornwestheim, die sich ihrerseits für einen Kauf des Areals interessiert hatte, abgestimmt. Planungshorizont für die Objektentwicklung sind laut Immovation drei bis vier Jahre.
Fonds. Bestandteil des Sanierungskonzepts ist die Aufteilung des Areals und der Weiterverkauf der Parzellen an Investoren. Für die noch zu entwickelnden Wohnflächen des Haus 9 ist der Verkauf an die Immovation 2. KG vorgesehen, Haus 7 soll in die noch aufzulegende dritte KG gehen. Teile des Areals sind Bauland und könnten an Projektentwickler veräußert werden.
fondstelegramm-Meinung. Der Kauf des Salamander-Areals ist – nicht nur – Kornwestheimer Stadtgespräch. Die Vivacon, die ihrerseits das Areal erst vor 18 Monaten von der Enbw übernommen hatte, hatte den Kornwestheimer Stadtplanern die Errichtung von Loftwohnungen, Einkaufsmöglichkeiten und weiterer Bürofläche in Aussicht gestellt. Dass ein zuvor Unbekannter jetzt das Gesamtobjekt erworben hat, weckte Misstrauen, was seine Pläne und deren stadtplanungskonforme Umsetzbarkeit betrifft. Nicht zuletzt im Sinne ihrer Anleger ist die Immovation gut beraten, hier Einvernehmlichkeit herzustellen und die Unterstützung durch die Stadt und deren Denkmalamt sicherzustellen.
Kaufpreis. Die rund 20 Millionen Euro Kaufpreis inklusive Nebenkosten finanziert die Immovation AG mit rund acht Millionen Euro Eigenkapital aus Genussrechten und 12 Millionen Euro Fremdkapital. Dabei hat Immovation nicht die Kreditverpflichtungen der Vivacon bei der finanzierenden Bank abgelöst, sondern eine neue Finanzierung abgeschlossen, wenngleich bei derselben Bank. Diese Variante bringt den Unterschied mit sich, dass die Immobilie selbst übertragen wurde und nicht die Gesellschaft, die die Immobilie hält.
Flächen. Der Komplex weist eine Nutzfläche von insgesamt rund 90.000 Quadratmeter auf. Rund 25.000 davon sind als Gewerbefläche vermietet. Die damit gegenwärtig erzielte Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf rund 1,8 Millionen Euro, so dass sich ein Kaufpreisfaktor von 11,1 ergibt, beziehungsweise eine rechnerische Anfangsrendite von rund neun Prozent.
Entwicklung. Vor diesem Hintergrund sind vor allem die Sanierungs- und Entwicklungspläne interessant. Weitere rund 20.000 Quadratmeter Gewerbefläche will Immovation für rund drei Millionen sanieren, von den verbleibenden rund 45.000 Quadratmeter lassen sich rund 30.000, die sich auf die Häuser 7, 8 und 9 verteilen, für eine wohnwirtschaftliche Nutzung entwicklen. Immovation veranschlagt daür Entwicklungskosten von circa 1.000 Euro je Quadratmeter, so dass sich ein Sanierungsaufwand von rund 33 Millionen Euro insgesamt ergäbe. Die Sanierungspläne werden jedoch derzeit noch mit der Stadt Kornwestheim, die sich ihrerseits für einen Kauf des Areals interessiert hatte, abgestimmt. Planungshorizont für die Objektentwicklung sind laut Immovation drei bis vier Jahre.
Fonds. Bestandteil des Sanierungskonzepts ist die Aufteilung des Areals und der Weiterverkauf der Parzellen an Investoren. Für die noch zu entwickelnden Wohnflächen des Haus 9 ist der Verkauf an die Immovation 2. KG vorgesehen, Haus 7 soll in die noch aufzulegende dritte KG gehen. Teile des Areals sind Bauland und könnten an Projektentwickler veräußert werden.
fondstelegramm-Meinung. Der Kauf des Salamander-Areals ist – nicht nur – Kornwestheimer Stadtgespräch. Die Vivacon, die ihrerseits das Areal erst vor 18 Monaten von der Enbw übernommen hatte, hatte den Kornwestheimer Stadtplanern die Errichtung von Loftwohnungen, Einkaufsmöglichkeiten und weiterer Bürofläche in Aussicht gestellt. Dass ein zuvor Unbekannter jetzt das Gesamtobjekt erworben hat, weckte Misstrauen, was seine Pläne und deren stadtplanungskonforme Umsetzbarkeit betrifft. Nicht zuletzt im Sinne ihrer Anleger ist die Immovation gut beraten, hier Einvernehmlichkeit herzustellen und die Unterstützung durch die Stadt und deren Denkmalamt sicherzustellen.
Das Salamander-Areal ist das bei weitem größte Objekt in der bisherigen Geschichte der Immovation AG. Wenn man sich nicht verhebt, kann man an seinen Aufgaben wachsen.
