Angebot. Der Fonds ist Eigentümer eines neuen Seniorenheims im Landkreis Osnabrück. 12,88 Millionen Euro beträgt das Fondsvolumen inklusive Agio, 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio die Mindestzeichnungssumme. Ins Handelsregister sind zehn Prozent des Zeichnungsbetrags als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum 31. August 2026 kann eine Beteiligung frühestens ordentlich gekündigt werden.

Zielmarkt. Eine externe Bedarfsanalyse liegt nicht vor. Immac hat den Bedarf selbst ermittelt und die überschlägige Berechnung im Prospekt dargestellt. Immac hat dabei die Anzahl der Pflegebedürftigen in der Weise ermittelt, dass sie von der Anzahl der 65-Jährigen sechs Prozent gebildet und die derzeit vorhandenen Pflegeplätze dem gegenübergestellt hat. Danach soll es in Bramsche eine Unterdeckung von 196 Pflegeplätzen geben. Bei einem Ansatz von fünf Prozent, läge der Bedarf bei 140 Pflegeplätzen. Für die Ermittlung der Anzahl der Pflegebedürftigen gibt es jedoch genauere Methoden.

Historie. Immac hat seit 1998 bis Mitte 2011 48 Pflegeimmobilienfonds mit einem platzierten Eigenkapital von rund 316 Millionen Euro emittiert. Von den bis Ende 2009 laufenden 33 Pflegefonds mit Ist-Angaben zahlte nur einer unter Plan und einer geringfügig unter Plan, alle anderen planmäßig aus. Die kumulierten Pachtzahlungen wichen bei acht Fonds negativ von den Ist-Werten ab, die Abweichungen betrugen jedoch bei fünf Fonds weniger als zwei Prozent. Die kumulierte Tilgung lag nur bei einem Fonds leicht unter den Ist-Werten, sonst im Plan oder darüber. Bislang wurde noch kein Fonds liquidiert. Betriebsergebnisse weist die 2009er-Leistungbilanz leider nicht aus.

Immobilie. Das dreigeschossige Seniorenheim liegt im Osnabrücker Land, in der Stadt Bramsche, direkt an einem Bahngleis, 150 Metern vom Stadtzentrum entfernt. Das Pflegeheim mit 6.395 Quadratmetern Nettogrundfläche verfügt über 130 Pflegeplätze in 110 Einzel- und zehn Doppelzimmern und, auf Wunsch der Stadt, auch über ein Bürgerbegegnungszentrum, bestehend aus einem Restaurant und einem Konferenzraum. Zum Gebäudekomplex gehören 24 Einheiten für betreutes Wohnen, die jedoch nicht Fondsgegenstand sind. Am 20. Januar 2010 hat der Fonds zunächst die Grundstücke erworben, für durchschnittlich rund 68 Euro je Quadratmeter. Im Anschluss hat er mit der Immac Sozialbau GmbH einen Generalübernehmervertrag über die schlüsselfertige Herstellung der Immobilie zum Festpreis abgeschlossen. Zwischen der Immac Holding und dem Generalübernehmer existiert ein Ergebnis-Abführungsvertrag. Die Abnahme des Gebäudekomplexes erfolgte bereits Ende Juli 2011. Aus der Verflechtung zwischen Initiator und Generalübernehmer resultieren erhebliche Interessenkonflikte bei der Festlegung des Herstellungspreises. Der Objekterwerb erfolgte jedoch insgesamt zu einem marktüblichen Kaufpreis, zum 11,49-Fachen der ersten Jahresmiete, unter Hinzurechnung der Ingangsetzungskosten zum 12,7-Fachen. Bei einer Miete abzüglich der durch den Fonds zu tragenden Bewirtschaftungskosten ergibt sich ein Faktor von 11,84. Ein Verkehrswertgutachten liegt nicht vor. Nach Angaben von Immac wurde ein Altlastengutachten eingeholt, Immac vermutet, dass das Grundstück danach lastenfrei war.

Verpachtung. Das Pflegezentrum wurde im August 2011 an die Bramsche Senioren-Residenzen GmbH übergeben, der Pachtvertrag läuft bis zum 31. August 2036, zuzüglich fünf Jahre Verlängerungsoption. Die Alloheim Senioren-Residenzen GmbH hat zur Absicherung der Pacht eine Patronatserklärung in Höhe einer Jahrespacht abgegeben. Sobald der Pächter in die Alloheim Unternehmensgruppe eingegliedert ist und sich Alloheim für den Pächter verbürgt, entfällt das Patronat. Die 1973 gegründete Alloheim Senioren-Residenzen AG wurde im Jahr 2008 unter der Trägerschaft der Care Europe GmbH in die Alloheim Senioren-Residenzen GmbH umgewandelt. Sie betreibt derzeit 22 Pflegeheime, acht Häuser mit betreutem Wohnen und fünf ambulante Versorgungseinrichtungen. Ihre Geschäftsführer sind gleichzeitig auch Geschäftsführer der Care Europe GmbH, der TOP Service GmbH Catering & Cleaning sowie der BOLT Property GmbH. Alloheim verfügt über eine mittlere Bonität. Der Fonds hat sich sicherheitshalber die Rechte der Mietzahlungen der Bewohner abtreten lassen. Die 13 durch den Medizinischen Dienst der Krankenversicherung bewerteten Seniorenheime Alloheims wurden im Durchschnitt in der medizinischen Versorgung und im Umgang mit Demenzkranken mit 2,0 „gut“ bewertet, in der sozialen Betreuung und Alltagsgestaltung mit 1,6 „gut“, Wohnen, Verpflegung, Hauswirtschaft und Hygiene mit 1,3 „sehr gut“. Die fünf bewerteten mobilen Dienste schnitten nicht so gut ab. Die pflegerischen Leistungen wurden im Durchschnitt nur mit 3,8 „ausreichend“ bewertet (darunter erhielten zwei Einrichtungen die schlechteste Note 5). Als Gesamtergebnis kamen die mobilen Dienste auf 2,4 „gut“. Die Pacht beträgt im ersten vollen Jahr 782.748 Euro, das entspricht 6.021 Euro je Bett. Sie wird alle vier Jahre um 60 bis 75 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst.

Finanzierung. 46 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 54 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag läuft bis zum 30. September 2021. Der Fonds hat Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von insgesamt 9,2 Millionen Euro aufgenommen. Diese werden auf Basis des 3-Monats-Euribors zuzüglich zwei Prozent Marge verzinst. Nur 70,7 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für Grundstück, Gebäude, Bauzeitzinsen und Erwerbsnebenkosten ausgegeben. Beträchtliche 7,4 Prozent gehen an den Pächter als Zuschuss für die Startphase, 6,8 Prozent sind Finanzierungskosten (wobei der Großteil von 5,4 Prozent durch ein Disagio verursacht wird). 0,7 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 14,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht hohen 31,6 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Immac geht vorsichtig von jährlich 1,75 Prozent Inflationsrate im Durchschnitt aus. Guthabenzinsen wurden positiver Weise nicht berücksichtigt. Der Pächter trägt alle Betriebskosten, Versicherungen und Grundsteuern. Er ist auch für die Instandhaltung der technischen Anlagen und des Inventars zuständig. Beim Fonds verbleiben die Instandhaltungsaufwendungen für Dach und Fach. Für diese Position wurden im Durchschnitt jährlich lediglich 2,19 Euro je Quadratmeter berücksichtigt und das im Rahmen der Verwendung der Liquiditätsreserve. Darüber hinaus wurden leider keine weiteren Revitalisierungsmaßnahmen eingeplant. Die Gewährleistung liegt bei üblichen fünf Jahren. Das Objektmanagement übernimmt Immac und erhält dafür 1,15 Prozent der Pacht. Für laufende Fondsnebenkosten fallen im Jahr 0,54 Prozent des Eigenkapitals an, zuzüglich Aufwendungsersatz, diese werden durchschnittlich jährlich um rund ein Prozent gesteigert. Die Zinsen wurden bis zum 30. September 2021 mit 3,32 Prozent jährlich vereinbart, bei zehn Prozent Disagio. Getilgt wird anfänglich mit zwei Prozent pro Jahr. Im Anschluss wurden fünf Prozent Zinsen und 2,25 Prozent Tilgung jährlich unterstellt. Die kumulierte Liquiditätsreserve nach Abzug der Instandhaltungsaufwendungen beträgt im Durchschnitt rund 188.000 Euro im Jahr. Das Objekt soll im Jahr 2026 zum 12,5-Fachen der Pacht des letzten Prognosejahres 2026 veräußert werden, das entspricht einer Jahrespachteinnahme über dem Einkaufsfaktor, ohne Berücksichtigung des Ingangsetzungszuschusses. Bezogen auf die Miete abzüglich der durch den Fonds zu erbringenden Bewirtschaftungskosten, läge der Faktor bei 12,84 und damit eine Miete, einschließlich der durch den Fonds erbrachten Bewirtschaftungskosten, über dem Einkaufsfaktor. Der Verkaufsfaktor von 12,5 befindet sich jedoch im marktüblichen Bereich. Immac erhält ein Prozent des Verkaufspreises.

Rückfluss. Innerhalb der Platzierungsphase garantiert Immac die Höhe der Auszahlungen. Sollten die laufenden Einnahmen die laufenden Ausgaben nach den Auszahlungen überschreiten, erhält Immac die Differenz. Während der 15 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 42 Prozent Auszahlungen nach Steuern in Höhe von insgesamt 75 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio zurückerhalten, bei Verkauf weitere 116 Prozent, das sind in der Summe 191 Prozent. Die dementsprechende IRR-Rendite soll, bei angenommener jährlicher Auszahlung, 5,42 Prozent pro Jahr erreichen.

Vertragsgestaltung. Darlehensaufnahmen unter einer Million Euro bedürfen keiner Zustimmung der Gesellschafter. Gesellschafterversammlungen sind bereits mit der Anwesenheit der Treuhänderin und der Fondsgeschäftsführung beschlussfähig. Die Vertretung eines Treugebers auf einer Gesellschafterversammlung ist nur durch Angehörige der steuer- oder rechtsberatenden Berufe oder durch sonstige, aus beruflichen Gründen zur Verschwiegenheit verpflichtete Personen, möglich.

fondstelegramm-Meinung. Der Fonds hat ein neues, modernes Pflegeheim mit einem von der Stadt gewünschten Begegnungszentrum erworben. Nach überschlägigen Berechnungen des Initiators besteht noch Bedarf an stationären Pflegeplätzen vor Ort. Der Eröffnungszuschuss für den Pächter ist relativ hoch. Der Patronatsgeber des Pächters, Alloheim, verfügt lediglich über eine mittlere Bonität. Ausgenommen die mobilen Dienste, wurden die Pflegeleistungen Alloheims in 13 von 22 Seniorenheimen vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung mit „gut“ bewertet. Aus der Verflechtung von Initiator und Generalübernehmer resultierten zwangsläufig Interessenkonflikte bei der Preisfestlegung, der Einkaufsfaktor war marktüblich. Die Inflationsrate und die Einnahmen insgesamt wurden vorsichtig kalkuliert. Nicht so die Aufwendungen für Instandhaltung und Revitalisierung, die halten wir für zu gering. Die Fondsnebenkosten der Investitionsphase sind relativ hoch. Der Verkauf soll über dem Einkaufsfaktor erfolgen.

Für den Fonds sprechen das moderne Objekt und die vorsichtig kalkulierten Einnahmen. Vorsicht ist hinsichtlich der Bedarfsangabe, der Betreiberbonität und des Instandhaltungsansatzes geboten.