Immac Pflegezentren Austria I
Hohe Fachkompetenz hier, hohe Kosten da
Angebot. Der erste Österreich-Fonds des auf Pflegeimmobilien spezialisierten Initiators Immac hat ein vermietetes Alten- und Pflegeheim in Graz erworben. Das Fondsvolumen beträgt 18,4 Millionen Euro inklusive Agio. Elf Millionen Euro sind durch ein langfristiges Darlehen gedeckt. Eine Beteiligung ist ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich. Es liegt eine Platzierungsgarantie durch den Initiator vor. Die Bewirtschaftungsdauer soll mit dem Verkauf des Objekts zum 30. September 2033 enden.
Zielmarkt. Graz ist die Hauptstadt des österreichischen Bundeslandes Steiermark mit 1,2 Millionen Einwohnern. In der Kulturhauptstadt Europas 2003 leben knapp 253.000 Menschen, aus dem Umland kommen 140.000 dazu. Etwa 22 Prozent sind älter als 60 Jahre. Anfang 2008 gab es in der Steiermark insgesamt 11.083 Betten in stationären Pflegeeinrichtungen. Diesen stehen etwa 9.200 betreute Personen gegenüber. Nach Angaben der Landesregierung war im Juli 2007 ein Viertel der knapp 200 Pflegeheime voll und weitere 45 Prozent waren zu 95 Prozent ausgelastet. Graz zählte zum Stichtag 1.843 Betten, weitere 1.368 Betten befinden sich im Umland. Bei der Beurteilung des Marktpotenzials hilft die Zahl der Pflegegeldbezieher. Diese hat laut Sozialbericht in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Tendenz steigend.
Historie. Das in Rendsburg ansässige Emissionshaus Immac Immobilienfonds wurde 2001 gegründet und gehört zur Immac Holding AG. Die ersten beiden Beteiligungen, ein Retailfonds und ein Private Placement, stammen allerdings aus den Jahren 1997/98. Inklusive des vorliegenden Fonds hat Immac 34 Beteiligungsangebote auf den Markt gebracht, davon jeweils vier Private Placements und institutionelle Fonds. Das kumulierte Investitionsvolumen beträgt laut Initiator 434 Millionen Euro. Mit nur zwei Ausnahmen hat Immac ausschließlich in Pflegeimmobilien investiert. Die für 2007 vorliegende Leistungsbilanz ist gut, im Prospekt aber nicht aussagekräftig dargestellt. Der Österreich-Fonds ist das erste Auslandsengagement von Immac.
Immobilie. Die „Stadtresidenz Graz“ wurde im Jahr 2000 fertig gestellt und liegt zentral in der Nähe des Hauptbahnhofs. Der Fonds hat die Immobilie bezahlt und übernommen. Die Einrichtung verfügt derzeit über 133 Pflegeplätze und soll von Februar bis Ende Dezember 2009 durch einen Um- und Ausbau um 31 erweitert werden. Die Spezialimmobilie wird nur für die stationäre Pflege genutzt. Mieter und Betreiber ist die Humanitas-Gruppe. Der Mietvertrag läuft seit 4. August 2008 und ist unbefristet. Der Pächter hat bis Ende Juli 2033 auf sein halbjährliches Kündigungsrecht verzichtet, und es besteht die Option, den Verzicht auf das Kündigungsrecht um fünf Jahre zu verlängern. Die Miete wird alle vier Jahre an den Lebenshaltungskostenindex angepasst.
Fondspartner. Die 1994 gegründete österreichische Humanitas-Gruppe führt derzeit insgesamt rund 270 Pflegeplätze. Betriebswirtschaftliche Eckdaten zur Humanitas-Gruppe und deren Einzelunternehmen sind nicht prospektiert. Der Internetauftritt von Humanitas befindet sich großteils in Bearbeitung. Laut Initiator liegt das Bonitätsrating des Mieters aufgrund früherer Verluste mit 358 Punkten im Mittelfeld (100 bedeuten kein Risiko, 700 bedeuten Insolvenz). Immac hat daher eine Mietsicherheit in Form einer Bankgarantie in Höhe von 50 Prozent einer Jahresnettomiete und eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft der Holding ausgehandelt.
Beteiligungsstruktur. Die Sozialimmobilie wird von einer in Graz ansässigen Objektgesellschaft gehalten, an der die deutsche Fonds-KG zu 99 Prozent beteiligt ist. Das verbleibende Prozent gehört der Immac GmbH in Graz, der die Geschäftsführung der Objektgesellschaft obliegt. Die Verwaltung des Pflegeheims verantwortet allerdings die deutsche Immac Objektmanagement GmbH.
Risiken. Es bestehen aus der Investition keine Risiken, da die Immobilie gekauft, übernommen und vermietet ist. Es ist aber theoretisch möglich, dass Humanitas eines Tages den vertraglichen Mietzahlungen nicht mehr nachkommen kann. Über Dritte will sich Immac nicht äußern, gibt im Prospekt aber an, dass der Mieter bereits eine Umstrukturierung und betriebliche Konsolidierung hinter sich hat. Zudem besteht das Risiko der Auslastung, wobei das Haus laut Immac derzeit voll belegt ist und eine Warteliste existiert.
Einkauf. Für das Grundstück und die Immobilie hat der Fonds 11,1 Millionen Euro exklusive Nebenkosten aufgebracht. Das entspricht etwa der zehnfachen Jahresnettomiete. Unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten sowie des veranschlagten Aufwands für den Umbau und eines Betreiberzuschusses steigt der Kaufpreis auf knapp 15 Millionen Euro beziehungsweise auf das 13,45-fache der Anfangsmiete. Gleichzeitig bedeutet das eine schwache Investitionsquote von 81,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio.
Finanzierung. Das zu platzierende Eigenkapital beläuft sich auf sieben Millionen Euro. Die Objektgesellschaft hat bei der Landes-Hypothekenbank Steiermark ein Darlehen über elf Millionen Euro aufgenommen. Der langfristige Kredit ist endfällig, wobei als Ersatztilgung jährlich 154.008 Euro in eine Rentenversicherung von Canada Life fließen. Der Zinssatz in Höhe von 4,39 Prozent ist für zehn Jahre fixiert.
Kosten. Die deutsche KG zahlt knapp sechs Millionen Euro oder 80,92 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio an die Objektgesellschaft in Graz. Die konsolidierten Fondsanlauf- und Fondsnebenkosten schlagen mit 3,3 Millionen Euro zu Buche. Darin enthalten ist ein Disagio für das langfristige Darlehen in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Ohne dessen Berücksichtigung liegt die Kostenquote bei stolzen 30,2 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Bezogen auf das konsolidierte Investitionsvolumen inklusive Agio sinken die Kosten auf 12,1 Prozent. Die laufenden Verwaltungs- und Objektmanagementkosten betragen 18.000 Euro pro Jahr und steigen mit den Mieten des Pächters. Hinzu kommen jährliche Haftungsvergütungen in Höhe von 3.500 Euro. Vom abschließenden Veräußerungserlös erhält der Objektmanager ein Prozent als Provision.
Rückfluss. Das Heim soll im Jahr 2033 verkauft werden. Anleger können ihre Beteiligung zum 30. September 2033 kündigen, sofern der Fonds zu diesem Zeitpunkt nicht ohnehin liquidiert wird. Immac rechnet mit der zwölffachen Jahresmiete als Verkaufserlös. Welche betrieblichen Ergebnisse der Pflegeeinrichtung den geplanten Mieteinnahmen zugrunde liegen, wird nicht veröffentlicht. Die prognostizierten jährlichen Auszahlungen an die Anleger starten mit 6,25 Prozent und steigen auf elf Prozent. Das Jahr 2008 wird bereits zeitanteilig berücksichtig. Nach dem Verkauf der Immobilie ist eine Schlussauszahlung nach Abzug aller Kosten vorgesehen. In der Prognoserechnung weist der Initiator einen jährlichen Vermögenszuwachs von 12,2 Prozent vor Steuern aus. In der Nachsteuerbetrachtung mit der höchsten Progressionsstufe beträgt das Plus immer noch erstaunliche 8,62 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie die Zinseinnahmen der Objektgesellschaft unterliegen der Besteuerung in Österreich. Unter Maßgabe des Doppelbesteuerungsabkommens sind sie in Deutschland steuerfrei, wobei der Progressionsvorbehalt gilt. Geplant ist, den deutschen Progressionsvorbehalt für im EU-Ausland versteuerte Einnahmen aus Kapitalanlagen abzuschaffen.
Vertragsgestaltung. Es ist eine jährliche Gesellschafterversammlung vorgesehen, die im Wesentlichen bereits mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen beschlussfähig ist. Die Haftsumme beträgt zehn Prozent der Kapitaleinlage.
fondstelegramm-Meinung. Die demografische Entwicklung spricht für Investitionen in Pflegeeinrichtungen. Die Qualität und mit ihr der Ruf des Pächters müssen sich am Markt durchsetzen und den steigenden Anforderungen standhalten. Wären da nicht die hohen Kosten, könnte der Fonds dennoch ein solides Investment sein, wenngleich hinter Humanitas ein Fragezeichen steht. Immerhin sind die Exitfees vergleichsweise günstig ausgefallen, und der kalkulierte Vermögenszuwachs fällt für Immobilienfonds vergleichsweise hoch aus.
Zielmarkt. Graz ist die Hauptstadt des österreichischen Bundeslandes Steiermark mit 1,2 Millionen Einwohnern. In der Kulturhauptstadt Europas 2003 leben knapp 253.000 Menschen, aus dem Umland kommen 140.000 dazu. Etwa 22 Prozent sind älter als 60 Jahre. Anfang 2008 gab es in der Steiermark insgesamt 11.083 Betten in stationären Pflegeeinrichtungen. Diesen stehen etwa 9.200 betreute Personen gegenüber. Nach Angaben der Landesregierung war im Juli 2007 ein Viertel der knapp 200 Pflegeheime voll und weitere 45 Prozent waren zu 95 Prozent ausgelastet. Graz zählte zum Stichtag 1.843 Betten, weitere 1.368 Betten befinden sich im Umland. Bei der Beurteilung des Marktpotenzials hilft die Zahl der Pflegegeldbezieher. Diese hat laut Sozialbericht in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Tendenz steigend.
Historie. Das in Rendsburg ansässige Emissionshaus Immac Immobilienfonds wurde 2001 gegründet und gehört zur Immac Holding AG. Die ersten beiden Beteiligungen, ein Retailfonds und ein Private Placement, stammen allerdings aus den Jahren 1997/98. Inklusive des vorliegenden Fonds hat Immac 34 Beteiligungsangebote auf den Markt gebracht, davon jeweils vier Private Placements und institutionelle Fonds. Das kumulierte Investitionsvolumen beträgt laut Initiator 434 Millionen Euro. Mit nur zwei Ausnahmen hat Immac ausschließlich in Pflegeimmobilien investiert. Die für 2007 vorliegende Leistungsbilanz ist gut, im Prospekt aber nicht aussagekräftig dargestellt. Der Österreich-Fonds ist das erste Auslandsengagement von Immac.
Immobilie. Die „Stadtresidenz Graz“ wurde im Jahr 2000 fertig gestellt und liegt zentral in der Nähe des Hauptbahnhofs. Der Fonds hat die Immobilie bezahlt und übernommen. Die Einrichtung verfügt derzeit über 133 Pflegeplätze und soll von Februar bis Ende Dezember 2009 durch einen Um- und Ausbau um 31 erweitert werden. Die Spezialimmobilie wird nur für die stationäre Pflege genutzt. Mieter und Betreiber ist die Humanitas-Gruppe. Der Mietvertrag läuft seit 4. August 2008 und ist unbefristet. Der Pächter hat bis Ende Juli 2033 auf sein halbjährliches Kündigungsrecht verzichtet, und es besteht die Option, den Verzicht auf das Kündigungsrecht um fünf Jahre zu verlängern. Die Miete wird alle vier Jahre an den Lebenshaltungskostenindex angepasst.
Fondspartner. Die 1994 gegründete österreichische Humanitas-Gruppe führt derzeit insgesamt rund 270 Pflegeplätze. Betriebswirtschaftliche Eckdaten zur Humanitas-Gruppe und deren Einzelunternehmen sind nicht prospektiert. Der Internetauftritt von Humanitas befindet sich großteils in Bearbeitung. Laut Initiator liegt das Bonitätsrating des Mieters aufgrund früherer Verluste mit 358 Punkten im Mittelfeld (100 bedeuten kein Risiko, 700 bedeuten Insolvenz). Immac hat daher eine Mietsicherheit in Form einer Bankgarantie in Höhe von 50 Prozent einer Jahresnettomiete und eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft der Holding ausgehandelt.
Beteiligungsstruktur. Die Sozialimmobilie wird von einer in Graz ansässigen Objektgesellschaft gehalten, an der die deutsche Fonds-KG zu 99 Prozent beteiligt ist. Das verbleibende Prozent gehört der Immac GmbH in Graz, der die Geschäftsführung der Objektgesellschaft obliegt. Die Verwaltung des Pflegeheims verantwortet allerdings die deutsche Immac Objektmanagement GmbH.
Risiken. Es bestehen aus der Investition keine Risiken, da die Immobilie gekauft, übernommen und vermietet ist. Es ist aber theoretisch möglich, dass Humanitas eines Tages den vertraglichen Mietzahlungen nicht mehr nachkommen kann. Über Dritte will sich Immac nicht äußern, gibt im Prospekt aber an, dass der Mieter bereits eine Umstrukturierung und betriebliche Konsolidierung hinter sich hat. Zudem besteht das Risiko der Auslastung, wobei das Haus laut Immac derzeit voll belegt ist und eine Warteliste existiert.
Einkauf. Für das Grundstück und die Immobilie hat der Fonds 11,1 Millionen Euro exklusive Nebenkosten aufgebracht. Das entspricht etwa der zehnfachen Jahresnettomiete. Unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten sowie des veranschlagten Aufwands für den Umbau und eines Betreiberzuschusses steigt der Kaufpreis auf knapp 15 Millionen Euro beziehungsweise auf das 13,45-fache der Anfangsmiete. Gleichzeitig bedeutet das eine schwache Investitionsquote von 81,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio.
Finanzierung. Das zu platzierende Eigenkapital beläuft sich auf sieben Millionen Euro. Die Objektgesellschaft hat bei der Landes-Hypothekenbank Steiermark ein Darlehen über elf Millionen Euro aufgenommen. Der langfristige Kredit ist endfällig, wobei als Ersatztilgung jährlich 154.008 Euro in eine Rentenversicherung von Canada Life fließen. Der Zinssatz in Höhe von 4,39 Prozent ist für zehn Jahre fixiert.
Kosten. Die deutsche KG zahlt knapp sechs Millionen Euro oder 80,92 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio an die Objektgesellschaft in Graz. Die konsolidierten Fondsanlauf- und Fondsnebenkosten schlagen mit 3,3 Millionen Euro zu Buche. Darin enthalten ist ein Disagio für das langfristige Darlehen in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Ohne dessen Berücksichtigung liegt die Kostenquote bei stolzen 30,2 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Bezogen auf das konsolidierte Investitionsvolumen inklusive Agio sinken die Kosten auf 12,1 Prozent. Die laufenden Verwaltungs- und Objektmanagementkosten betragen 18.000 Euro pro Jahr und steigen mit den Mieten des Pächters. Hinzu kommen jährliche Haftungsvergütungen in Höhe von 3.500 Euro. Vom abschließenden Veräußerungserlös erhält der Objektmanager ein Prozent als Provision.
Rückfluss. Das Heim soll im Jahr 2033 verkauft werden. Anleger können ihre Beteiligung zum 30. September 2033 kündigen, sofern der Fonds zu diesem Zeitpunkt nicht ohnehin liquidiert wird. Immac rechnet mit der zwölffachen Jahresmiete als Verkaufserlös. Welche betrieblichen Ergebnisse der Pflegeeinrichtung den geplanten Mieteinnahmen zugrunde liegen, wird nicht veröffentlicht. Die prognostizierten jährlichen Auszahlungen an die Anleger starten mit 6,25 Prozent und steigen auf elf Prozent. Das Jahr 2008 wird bereits zeitanteilig berücksichtig. Nach dem Verkauf der Immobilie ist eine Schlussauszahlung nach Abzug aller Kosten vorgesehen. In der Prognoserechnung weist der Initiator einen jährlichen Vermögenszuwachs von 12,2 Prozent vor Steuern aus. In der Nachsteuerbetrachtung mit der höchsten Progressionsstufe beträgt das Plus immer noch erstaunliche 8,62 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie die Zinseinnahmen der Objektgesellschaft unterliegen der Besteuerung in Österreich. Unter Maßgabe des Doppelbesteuerungsabkommens sind sie in Deutschland steuerfrei, wobei der Progressionsvorbehalt gilt. Geplant ist, den deutschen Progressionsvorbehalt für im EU-Ausland versteuerte Einnahmen aus Kapitalanlagen abzuschaffen.
Vertragsgestaltung. Es ist eine jährliche Gesellschafterversammlung vorgesehen, die im Wesentlichen bereits mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen beschlussfähig ist. Die Haftsumme beträgt zehn Prozent der Kapitaleinlage.
fondstelegramm-Meinung. Die demografische Entwicklung spricht für Investitionen in Pflegeeinrichtungen. Die Qualität und mit ihr der Ruf des Pächters müssen sich am Markt durchsetzen und den steigenden Anforderungen standhalten. Wären da nicht die hohen Kosten, könnte der Fonds dennoch ein solides Investment sein, wenngleich hinter Humanitas ein Fragezeichen steht. Immerhin sind die Exitfees vergleichsweise günstig ausgefallen, und der kalkulierte Vermögenszuwachs fällt für Immobilienfonds vergleichsweise hoch aus.
Treffen die Prognosen ein, erzielen Anleger trotz der hohen Kosten eine beachtliche Rendite, mit der die Risiken belohnt werden.
