Immac Pflegezentren 52
Drei Senioreneinrichtungen in Norddeutschland
Angebot. Der Fonds hat eine Pflegeeinrichtung und zwei Seniorenstifte in Norddeutschland erworben. Rund 38,2 Millionen Euro misst das Fondsvolumen inklusive Agio. Mindestens 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio sind je Anleger zu zeichnen. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Erstmals zum 31. Oktober 2026 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden.
Zielmarkt. Externe Bedarfsanalysen zu den Fondsobjekten liegen nicht vor. Das Pflegeheim „Forum Ellener Hof“ in Bremen-Osterholz ist aktuell zu 96 Prozent, das in Oldenburg gelegene „Seniorenwohnheim Ofenerdiek“ ist zu 90 Prozent ausgelastet. Das „Seniorenwohnstift Papenburg“ ist vollständig belegt und führt eine Warteliste.
Historie. Von den bis Ende 2009 laufenden 33 Pflegefonds mit Ist-Angaben zahlte nur einer unter Plan und einer geringfügig unter Plan, alle anderen planmäßig aus. Die kumulierten Pachtzahlungen wichen bei acht Fonds negativ von den Ist-Werten ab, die Abweichungen betrugen jedoch bei fünf Fonds weniger als zwei Prozent. Die kumulierte Tilgung lag nur bei einem Fonds leicht unter den Ist-Werten, sonst im Plan oder darüber. Bislang wurde noch kein Fonds liquidiert.
Immobilien. Die drei- bis viergeschossigen Gebäude wurden zwischen 1983 und 2001 errichtet. Die Senioreneinrichtungen auf insgesamt rund 37.600 Quadratmetern Grundstücksfläche beherbergen insgesamt 314 vollstationäre Pflegeplätze in 192 Einzel- und 61 Doppelzimmern sowie 149 Wohnungen für „Betreutes Wohnen“ auf insgesamt 28.712 Quadratmetern Nutzfläche. Um den Instandhaltungsstau an Dach und Fach zu beseitigen, stellt der Fonds 925.000 Euro zur Verfügung, das entspricht, rückgerechnet, rund 1,54 Euro je Quadratmeter Nutzfläche im Jahr. Weitere 850.000 Euro werden für darüber hinausgehende Instandhaltungen und Betriebskostenzuschüsse an den Pächter gezahlt. Der Fonds hat die Immobilien für insgesamt 27,47 Millionen Euro aus der Insolvenzmasse der Oldenburger Hansa-Gruppe zum 12,61-Fachen der ersten Jahrespacht erworben, unter Berücksichtigung aller oben genannter Zuschüsse. Ohne ihre Hinzurechnung läge der Faktor bei 11,84. Nutzen und Lasten gingen am 31. Oktober 2011 an den Fonds über. Gründe für die Insolvenz der Hansa-Gruppe lagen in nicht mehr erbringbaren Zins- und Tilgungsleistungen für Eigentumsimmobilien, in ungünstigen Pachtverträgen, Personalüberhängen und, laut Aussagen im Prospekt, in zu hoch bezahltem Personal. Nachfolger der Hansa-Gruppe und gleichzeitig Muttergesellschaft der Pächter der drei Fondsimmobilien ist die neu gegründete Hansa Pflege & Residenzen GmbH. Sie will die Mietverträge neu verhandeln, Personal abbauen und setzt auf freiwilligen Gehaltsverzicht der Mitarbeiter – ganz sicher keine leichten Aufgaben. Der Fonds hat sich sicherheitshalber die Forderungen auf das Heimentgelt der Bewohner abtreten lassen.
Verpachtung. Pächter sind Tochtergesellschaften der im Dezember 2010 gegründeten Hansa Pflege & Residenzen GmbH. Sie ist mit einem Stammkapital in Höhe von zwei Millionen Euro ausgestattet und trägt keine Altverbindlichkeiten der insolventen Hansa Gruppe. Die Gesellschafter sind zu 80 Prozent die Azurit Unternehmensgruppe und zu 20 Prozent die Antaris Health Care Holding GmbH. Antaris wiederum ist eine Tochter der Profunda Vermögen GmbH. Profunda ist Alleingesellschafter der Meritus Seniorenzentren GmbH und Mehrheitsgesellschafter der Immac Holding AG. Durch die Verflechtung des Pächters mit dem Initiator besteht ein Interessenkonflikt, beispielsweise bei der Festlegung der Pacht. Sechs Meritus-Pflegeeinrichtungen wurden vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) im Durchschnitt mit der Gesamtnote 2 „gut“ bewertet. Von diesen sechs Einrichtungen erreichte eine nur eine Durchschnittsnote von 3,8 „ausreichend“, bei mangelhafter sozialer Betreuung (Note 5) und nur „ausreichender“ medizinischer Versorgung und Pflege. Azurit soll die operative Verantwortung für die neue Unternehmensgruppe übernehmen. Azurit betreut ebenfalls Pflegeheime und wurde besser als Meritus vom MDK beurteilt. Dieser hat insgesamt 31 Pflegeeinrichtungen der Azurit in ihrer Gesamtnote mit durchschnittlich 1,4 „sehr gut“ bewertet. Es bleibt zu hoffen, dass das Pflegeheim in Bremen von der Qualität des Hauptgesellschafters des neuen Betreibers profitiert, denn hier sahen die Noten des MDK nicht gut aus: In der Pflege und medizinischen Versorgung schloss das Bremer Objekt mit nur 4,5 „mangelhaft“ ab, die soziale Betreuung und Alltagsgestaltung war mit 2,7 lediglich „befriedigend“, so wie auch das Gesamtergebnis mit 3,4. Das Seniorenwohnstift in Oldenburg schnitt in der Pflege und medizinischen Betreuung mit 2,8 „befriedigend“ ab – bei sehr guter sozialer Betreuung – und erreichte ein Gesamtergebnis von 2,0 „gut“. Die besten Ergebnisse erzielte das Seniorenwohnstift in Papenburg mit einer 1,6 und damit guten Pflege- und medizinischen Versorgungsergebnissen, einer sehr guten sozialen Betreuung und, mit der Note 1,2, auch einem sehr guten Gesamtergebnis. Die Pachtverträge laufen ab dem 1. November 2011 über 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Optionszeit. Die anfängliche Jahrespacht beträgt 2,32 Millionen Euro, das entspricht 5.011 Euro je Einheit. Die Pachtzahlungen werden alle drei Jahre zu 55 bis 70 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um 10,5 bis acht Prozent bei der ersten Anpassung beziehungsweise um 7,8 bis sechs Prozent ändert in den Folgejahren.
Finanzierung. 51 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital erbracht, 49 Prozent aus Fremdkapital. Der Darlehensvertrag läuft bis zum 30. Oktober 2021. Darüber hinaus nimmt die Fondsgesellschaft ein Tilgungsstreckungsdarlehen für die Zwischenfinanzierung des Agios sowie ein Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von zehn Millionen Euro auf. Nur 76 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, weitere 4,6 Prozent fließen jedoch in Zuschüsse für fällige Instandhaltungen sowie in Betriebskostenzuschüsse. Hohe 5,7 Prozent sind Finanzierungskosten, davon entfällt aber mit 4,9 Prozent der größte Anteil auf ein Disagio. 0,4 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 13,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 26,2 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Immac rechnet mit einer Inflationsrate von vorsichtigen 1,75 Prozent jährlich. Guthabenzinsen wurden konservativer Weise nicht eingerechnet. Der Fonds trägt die Instandhaltung für Dach und Fach. Lediglich 2,15 Euro je Quadratmeter und Jahr wurden dafür berücksichtigt. Immac übernimmt das Objektmanagement in Höhe von 0,09 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. An laufenden Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,38 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an, diese werden mit durchschnittlich jährlich rund einem Prozent gesteigert. Die Zinsen sind für zehn Jahre, bis zum 30. Oktober 2021, mit 2,34 Prozent jährlich fest vereinbart, bei zehn Prozent Disagio. Im Anschluss wurde für die verbleibenden fünf Jahre mit fünf Prozent Zinsen pro Jahr gerechnet. Getilgt wird anfänglich mit 2,5 Prozent pro Jahr. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung wurde mit anfänglich 2,75 Prozent jährlicher Tilgung gerechnet. Im Jahr 2026 sollen die Immobilien zum 12,3-Fachen, vermutlich der Pacht desselben Jahres, veräußert werden, das sind 0,3 Pachten unter dem Einkaufsfaktor mit Berücksichtigung der Instandhaltungszuschüsse an den Pächter. Verkaufs- und Revitalisierungskosten wurden leider nicht kalkuliert. Auf ein ordentliches Verkaufsszenario hat Immac verzichtet.
Rückfluss. Nach rund 15 Jahren Fondslaufzeit würden Anleger mit einem Steuersatz von 42 Prozent Auszahlung in Höhe von insgesamt 67 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 116 Prozent aus dem Verkauf, das sind insgesamt 183 Prozent. Die entsprechende IRR-Rendite soll rund 5,3 Prozent jährlich nach Steuern erreichen.
Vertragsgestaltung. Für die Beschlussfähigkeit einer Gesellschaft genügt die Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds investiert in bereits seit langer Zeit laufende Pflegeeinrichtungen. Zum einen kann dadurch der vor Ort bestehende Bedarf an der tatsächlichen Auslastung abgelesen werden, diese ist als gut bis sehr gut zu beurteilen, für eine Einrichtung existiert sogar eine Warteliste. Zum anderen sind die Gebäude mit zehn, 15 und 28 Jahren nicht mehr neuwertig. Deshalb musste der Fonds einige Gelder in notwendige Instandhaltungsmaßnahmen stecken. Insgesamt lag der Einkaufsfaktor aber im marktüblichen Bereich. Der Pächter ist eine Neugründung aus einem insolvent gegangenen Unternehmen. Der Hauptgesellschafter des Pächters betreibt viele Pflegeheime, die im Durchschnitt sehr gute MDK-Ergebnisse erzielt haben. Mit seiner Hilfe sollen die schwierigen Aufgaben der Neustrukturierung, zu dem auch Personalabbau und Senkung der Lohnkosten gehören, gelöst werden. Im Bremer Fondsobjekt mit ohnehin mangelhaften Pflegeleistungen wird das nicht einfach werden. Durch die gesellschaftsrechtliche Verflechtung des Initiators mit dem Pächter entstehen Interessenkonflikte. Die Einnahmen des Fonds hat Immac positiver Weise vorsichtig kalkuliert. Viel zu wenig wurden dagegen für die Instandhaltung und Revitalisierung eingeplant.
Zielmarkt. Externe Bedarfsanalysen zu den Fondsobjekten liegen nicht vor. Das Pflegeheim „Forum Ellener Hof“ in Bremen-Osterholz ist aktuell zu 96 Prozent, das in Oldenburg gelegene „Seniorenwohnheim Ofenerdiek“ ist zu 90 Prozent ausgelastet. Das „Seniorenwohnstift Papenburg“ ist vollständig belegt und führt eine Warteliste.
Historie. Von den bis Ende 2009 laufenden 33 Pflegefonds mit Ist-Angaben zahlte nur einer unter Plan und einer geringfügig unter Plan, alle anderen planmäßig aus. Die kumulierten Pachtzahlungen wichen bei acht Fonds negativ von den Ist-Werten ab, die Abweichungen betrugen jedoch bei fünf Fonds weniger als zwei Prozent. Die kumulierte Tilgung lag nur bei einem Fonds leicht unter den Ist-Werten, sonst im Plan oder darüber. Bislang wurde noch kein Fonds liquidiert.
Immobilien. Die drei- bis viergeschossigen Gebäude wurden zwischen 1983 und 2001 errichtet. Die Senioreneinrichtungen auf insgesamt rund 37.600 Quadratmetern Grundstücksfläche beherbergen insgesamt 314 vollstationäre Pflegeplätze in 192 Einzel- und 61 Doppelzimmern sowie 149 Wohnungen für „Betreutes Wohnen“ auf insgesamt 28.712 Quadratmetern Nutzfläche. Um den Instandhaltungsstau an Dach und Fach zu beseitigen, stellt der Fonds 925.000 Euro zur Verfügung, das entspricht, rückgerechnet, rund 1,54 Euro je Quadratmeter Nutzfläche im Jahr. Weitere 850.000 Euro werden für darüber hinausgehende Instandhaltungen und Betriebskostenzuschüsse an den Pächter gezahlt. Der Fonds hat die Immobilien für insgesamt 27,47 Millionen Euro aus der Insolvenzmasse der Oldenburger Hansa-Gruppe zum 12,61-Fachen der ersten Jahrespacht erworben, unter Berücksichtigung aller oben genannter Zuschüsse. Ohne ihre Hinzurechnung läge der Faktor bei 11,84. Nutzen und Lasten gingen am 31. Oktober 2011 an den Fonds über. Gründe für die Insolvenz der Hansa-Gruppe lagen in nicht mehr erbringbaren Zins- und Tilgungsleistungen für Eigentumsimmobilien, in ungünstigen Pachtverträgen, Personalüberhängen und, laut Aussagen im Prospekt, in zu hoch bezahltem Personal. Nachfolger der Hansa-Gruppe und gleichzeitig Muttergesellschaft der Pächter der drei Fondsimmobilien ist die neu gegründete Hansa Pflege & Residenzen GmbH. Sie will die Mietverträge neu verhandeln, Personal abbauen und setzt auf freiwilligen Gehaltsverzicht der Mitarbeiter – ganz sicher keine leichten Aufgaben. Der Fonds hat sich sicherheitshalber die Forderungen auf das Heimentgelt der Bewohner abtreten lassen.
Verpachtung. Pächter sind Tochtergesellschaften der im Dezember 2010 gegründeten Hansa Pflege & Residenzen GmbH. Sie ist mit einem Stammkapital in Höhe von zwei Millionen Euro ausgestattet und trägt keine Altverbindlichkeiten der insolventen Hansa Gruppe. Die Gesellschafter sind zu 80 Prozent die Azurit Unternehmensgruppe und zu 20 Prozent die Antaris Health Care Holding GmbH. Antaris wiederum ist eine Tochter der Profunda Vermögen GmbH. Profunda ist Alleingesellschafter der Meritus Seniorenzentren GmbH und Mehrheitsgesellschafter der Immac Holding AG. Durch die Verflechtung des Pächters mit dem Initiator besteht ein Interessenkonflikt, beispielsweise bei der Festlegung der Pacht. Sechs Meritus-Pflegeeinrichtungen wurden vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) im Durchschnitt mit der Gesamtnote 2 „gut“ bewertet. Von diesen sechs Einrichtungen erreichte eine nur eine Durchschnittsnote von 3,8 „ausreichend“, bei mangelhafter sozialer Betreuung (Note 5) und nur „ausreichender“ medizinischer Versorgung und Pflege. Azurit soll die operative Verantwortung für die neue Unternehmensgruppe übernehmen. Azurit betreut ebenfalls Pflegeheime und wurde besser als Meritus vom MDK beurteilt. Dieser hat insgesamt 31 Pflegeeinrichtungen der Azurit in ihrer Gesamtnote mit durchschnittlich 1,4 „sehr gut“ bewertet. Es bleibt zu hoffen, dass das Pflegeheim in Bremen von der Qualität des Hauptgesellschafters des neuen Betreibers profitiert, denn hier sahen die Noten des MDK nicht gut aus: In der Pflege und medizinischen Versorgung schloss das Bremer Objekt mit nur 4,5 „mangelhaft“ ab, die soziale Betreuung und Alltagsgestaltung war mit 2,7 lediglich „befriedigend“, so wie auch das Gesamtergebnis mit 3,4. Das Seniorenwohnstift in Oldenburg schnitt in der Pflege und medizinischen Betreuung mit 2,8 „befriedigend“ ab – bei sehr guter sozialer Betreuung – und erreichte ein Gesamtergebnis von 2,0 „gut“. Die besten Ergebnisse erzielte das Seniorenwohnstift in Papenburg mit einer 1,6 und damit guten Pflege- und medizinischen Versorgungsergebnissen, einer sehr guten sozialen Betreuung und, mit der Note 1,2, auch einem sehr guten Gesamtergebnis. Die Pachtverträge laufen ab dem 1. November 2011 über 25 Jahre zuzüglich fünf Jahre Optionszeit. Die anfängliche Jahrespacht beträgt 2,32 Millionen Euro, das entspricht 5.011 Euro je Einheit. Die Pachtzahlungen werden alle drei Jahre zu 55 bis 70 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um 10,5 bis acht Prozent bei der ersten Anpassung beziehungsweise um 7,8 bis sechs Prozent ändert in den Folgejahren.
Finanzierung. 51 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital erbracht, 49 Prozent aus Fremdkapital. Der Darlehensvertrag läuft bis zum 30. Oktober 2021. Darüber hinaus nimmt die Fondsgesellschaft ein Tilgungsstreckungsdarlehen für die Zwischenfinanzierung des Agios sowie ein Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von zehn Millionen Euro auf. Nur 76 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilien einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, weitere 4,6 Prozent fließen jedoch in Zuschüsse für fällige Instandhaltungen sowie in Betriebskostenzuschüsse. Hohe 5,7 Prozent sind Finanzierungskosten, davon entfällt aber mit 4,9 Prozent der größte Anteil auf ein Disagio. 0,4 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 13,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 26,2 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Immac rechnet mit einer Inflationsrate von vorsichtigen 1,75 Prozent jährlich. Guthabenzinsen wurden konservativer Weise nicht eingerechnet. Der Fonds trägt die Instandhaltung für Dach und Fach. Lediglich 2,15 Euro je Quadratmeter und Jahr wurden dafür berücksichtigt. Immac übernimmt das Objektmanagement in Höhe von 0,09 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. An laufenden Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,38 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an, diese werden mit durchschnittlich jährlich rund einem Prozent gesteigert. Die Zinsen sind für zehn Jahre, bis zum 30. Oktober 2021, mit 2,34 Prozent jährlich fest vereinbart, bei zehn Prozent Disagio. Im Anschluss wurde für die verbleibenden fünf Jahre mit fünf Prozent Zinsen pro Jahr gerechnet. Getilgt wird anfänglich mit 2,5 Prozent pro Jahr. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung wurde mit anfänglich 2,75 Prozent jährlicher Tilgung gerechnet. Im Jahr 2026 sollen die Immobilien zum 12,3-Fachen, vermutlich der Pacht desselben Jahres, veräußert werden, das sind 0,3 Pachten unter dem Einkaufsfaktor mit Berücksichtigung der Instandhaltungszuschüsse an den Pächter. Verkaufs- und Revitalisierungskosten wurden leider nicht kalkuliert. Auf ein ordentliches Verkaufsszenario hat Immac verzichtet.
Rückfluss. Nach rund 15 Jahren Fondslaufzeit würden Anleger mit einem Steuersatz von 42 Prozent Auszahlung in Höhe von insgesamt 67 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 116 Prozent aus dem Verkauf, das sind insgesamt 183 Prozent. Die entsprechende IRR-Rendite soll rund 5,3 Prozent jährlich nach Steuern erreichen.
Vertragsgestaltung. Für die Beschlussfähigkeit einer Gesellschaft genügt die Anwesenheit des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds investiert in bereits seit langer Zeit laufende Pflegeeinrichtungen. Zum einen kann dadurch der vor Ort bestehende Bedarf an der tatsächlichen Auslastung abgelesen werden, diese ist als gut bis sehr gut zu beurteilen, für eine Einrichtung existiert sogar eine Warteliste. Zum anderen sind die Gebäude mit zehn, 15 und 28 Jahren nicht mehr neuwertig. Deshalb musste der Fonds einige Gelder in notwendige Instandhaltungsmaßnahmen stecken. Insgesamt lag der Einkaufsfaktor aber im marktüblichen Bereich. Der Pächter ist eine Neugründung aus einem insolvent gegangenen Unternehmen. Der Hauptgesellschafter des Pächters betreibt viele Pflegeheime, die im Durchschnitt sehr gute MDK-Ergebnisse erzielt haben. Mit seiner Hilfe sollen die schwierigen Aufgaben der Neustrukturierung, zu dem auch Personalabbau und Senkung der Lohnkosten gehören, gelöst werden. Im Bremer Fondsobjekt mit ohnehin mangelhaften Pflegeleistungen wird das nicht einfach werden. Durch die gesellschaftsrechtliche Verflechtung des Initiators mit dem Pächter entstehen Interessenkonflikte. Die Einnahmen des Fonds hat Immac positiver Weise vorsichtig kalkuliert. Viel zu wenig wurden dagegen für die Instandhaltung und Revitalisierung eingeplant.
Der Pächter der Fondsobjekte steht vor großen Herausforderungen.
