IGB Service-Center Kiel
Neues Callcenter für die Telekom
Angebot. Der Fonds beteiligt sich zu 94,5 Prozent an einer Objektgesellschaft, die ein Grundstück in Kiel erworben und ein Bauunternehmen beauftragt hat, darauf ein Bürogebäude zu errichten. 5,5 Prozent der Objektgesellschaft verbleiben beim Verkäufer, 0,01 Prozent hält IGB. Die Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio liegen bei 16,3 Millionen Euro. Ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Ins Handelsregister sind zehn Prozent der Pflichteinlage einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Beteiligungen können frühestens zum 31. Dezember 2022 gekündigt werden.
Zielmarkt. Laut Immobilienmarktbericht des Deutschen Anlage-Immobilien-Verbunds für das Jahr 2009 betrug die Leerstandsrate für Büroimmobilien in Kiel etwa 3,6 Prozent mit leicht steigender Tendenz. Es wird mit einem Anstieg verfügbarer Flächen in den nächsten Monaten gerechnet. Gute Büroflächen wurden für sieben bis acht Euro vermietet. In sehr guten Lagen, wie direkt an der Kieler Förde, konnten zehn bis 12,50 Euro je Quadratmeter erreicht werden. In den nahegelegenen, neuen Germania Arkaden wurden Mitte 2009 Mietflächen für etwa 12,35 Euro je Quadratmeter angeboten.
Immobilie. Das vier- bis fünfgeschossige Bürogebäude wird auf einem 1.730 Quadratmeter großen Grundstück an der Kieler Förde, in der Kai-City (Hörn), unweit vom Wasser auf Pfählen errichtet. Es verfügt über 5.699 Quadratmeter Nutzfläche und 51 Garagenstellplätze im Souterrain sowie 13 Außenstellplätze. Die Objektgesellschaft hat am 23. Februar 2010 einen Grundstückskaufvertrag mit der Stadt Kiel abgeschlossen. Außerdem hat sie die R+S Gesellschaft für schlüsselfertiges Bauen mbH, ein Unternehmen der BPB Bauträger-, Projektentwicklungs- und Bauerschließungsgesellschaft mbH, mit der Errichtung eines Bürogebäudes beauftragt. Laut IGB liegt eine Baufertigstellungsbürgschaft einer Bank über 9,5 Millionen Euro vor. Bauträger ist BPB, der alleinige Gründungsgesellschafter der Objektgesellschaft. BPB wurde 1999 gegründet, hat seitdem zehn Projekte mit einem Gesamtvolumen von 70 Millionen Euro realisiert und erzielte im Jahr 2009 einen Gewinn nach Steuern in Höhe von 385.000 Euro. Der Fonds hat am 13. Juli 2010 94,5 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft für das rund 11,6-fache der ersten vollen Jahresnettomiete inklusive Investitionsmiete gekauft. Bezogen auf die Grundmiete liegt der Einkaufsfaktor bei 18,2 (zu den Mietbestandteilen siehe Punkt „Vermietung“). Der realistische Einkaufsfaktor liegt zwischen beiden Werten, denn die in der Investitionsmiete abzuzahlenden zusätzlichen Investitionen wären auch für etwaige andere Mieter nutzbar und erhöhen die Objektqualität erheblich. Das Verkehrswertgutachten soll leider erst nach Fertigstellung des Gebäudes in Auftrag gegeben werden. Gemäß dem vorliegenden Altlastengutachten ist der Boden frei von Belastungen, so IGB. Mit dem Bau wurde am 8. März 2010 begonnen. Laut IGB verläuft der Baufortschritt planmäßig. Die Objektübernahme ist für den 1. Mai 2011 vorgesehen. Bei verspäteter Fertigstellung oder Mietminderungen wegen Baumängeln zahlt der Verkäufer die entgangene Miete. Sofern die Übernahme durch den Mieter nicht bis zum 31. Juli 2011 erfolgt ist, hat der Fonds das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Es besteht die Möglichkeit, ohne großen Aufwand das Gebäude auch für eine kleinteiligere Vermietung herzurichten. Außerdem könnte das fünfte Geschoss vollständig ausgebaut sowie ein zusätzliches Staffelgeschoss errichtet werden.
Vermietung. Die Objektgesellschaft hat am 1. März 2010 einen Mietvertrag mit der GMG Generalmietgesellschaft, einer hundertprozentigen Telekom-Tochter, bis zum 31. Mai 2021 zuzüglich drei mal zwei Jahre Option abgeschlossen. Zwischen GMG und Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Am 1. Mai 2011 soll die Immobilie an den Mieter übergeben werden. Nach fünf und 7,5 Mietjahren hat die GMG jeweils ein Sonderkündigungsrecht gegen Leistung einer Abstandszahlung in Höhe von 2,15 Millionen Euro (1,7 Jahresmieten) beziehungsweise 1,19 Millionen Euro (0,9 Jahresmieten). Neben der anfänglichen Grundmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter zahlt GMG 6,50 Euro je Quadratmeter Investitionsmiete. Die Investitionsmiete wird zehn Jahre lang gezahlt und dient der Abzahlungen zusätzlicher Ausstattungen wie beispielsweise abgehängte Decken, Klimaanlage mit zonenweise möglicher Regulierung, automatischer Sonnen- und Blendschutz, Luftbefeuchter, Notstromaggregat, Sicherheits- und Alarmsysteme. Bei Inanspruchnahme der Option braucht GMG lediglich die Grundmiete weiterzahlen. Dies wurde in der Prognose berücksichtigt. Sofern sich der Verbraucherpreisindex um sechs Prozent ändert, wird die Grundmiete vollständig angepasst. 80 Euro werden je Stellplatz gezahlt.
Finanzierung. 48 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 52 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag ist unbefristet. Eine Zwischenfinanzierung ist nicht vorgesehen. 88,2 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden für den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 0,3 Prozent für Finanzierungskosten, 0,9 Prozent für eine Liquiditätsreserve, 10,6 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 22,2 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. IGB ist von einer Erhöhung des Verbraucherpreisindex um zwei Prozent jährlich ausgegangen. Guthaben wurden mit einem Prozent Verzinsung angenommen. Für Instandhaltungskosten wurden durchschnittlich jährlich 5,16 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt. Weitere rund 928.000 Euro wurden für die Revitalisierung des Objekts bei Verkauf kalkuliert, das entspricht über die Fondslaufzeit verteilt 15,5 Euro je Quadratmeter. Rund zwei Prozent der Mieten fallen vertragsgemäß für die kaufmännische Objektverwaltung an. 0,78 Prozent des Eigenkapitals sind für Fondsnebenkosten fällig, diese werden mit zwei Prozent jährlich gesteigert. Die Darlehenszinsen wurden mit 4,79 Prozent jährlich bis Ende 2021 fest vereinbart. Das Darlehen wird mit 2,6 Prozent pro Jahr getilgt. Die kumulierte Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft steigt sukzessive von rund 151.000 auf 521.000 im Jahr vor dem Objektverkauf. Dieser ist für 2021 vorgesehen. IGB legt im Basisszenario einen Verkaufsfaktor von 15,5 der Grundmiete des Jahres 2021 zu Grunde, das sind 2,7 Jahresmieten unter dem auf die Grundmiete bezogenen, relativ hohen Einkaufsfaktor. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Telekom nach zehn Jahren im Objekt verbleibt, ist wegen der dann relativ niedrigen Miete recht hoch. 0,56 Prozent wurden für Verkaufskosten berücksichtigt.
Rückfluss. Sofern die Auszahlungen an die Anleger 185,6 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, vor Steuern erreichen (dies entspricht der geplanten Soll-Auszahlung), gehen 25 Prozent, ab 191 Prozent des Eigenkapitals 40 Prozent, an IGB. Innerhalb von mehr als elf Jahren Fondslaufzeit sollen Anleger mit 45 Prozent Steuersatz insgesamt 40 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 104 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 144 Prozent. Die entsprechende IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,6 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Der Treuhänder gehört zur IGB-Gruppe, woraus sich Interessenkollisionen ergeben können.
fondstelegramm-Meinung. Einige Punkte sprechen für den Fonds: Das Objekt ist, wenn es wie geplant übergeben wird, in guter Lage, modern, voll vermietet und sehr gut ausgestattet, wobei der Fonds nicht selbst als Bauherr fungiert. Der Mieter verfügt über eine hohe Bonität, der Anfangsmietvertrag deckt nahezu die Fondslaufzeit ab. Der Eindruck wird jedoch leicht getrübt durch die Umstände, dass dem Mieter zwei Sonderkündigungsrechte zustehen. Für den Fall der Beendigung des Mietvertrags zum Ende der Fondslaufzeit wurden keine Vermietungskosten berücksichtigt, und bei nicht vollständiger Anschlussvermietung könnte der Verkaufsfaktor entsprechend sinken. Leider soll ein Verkehrswertgutachten erst nach dem erfolgten Kauf in Auftrag gegeben werden. Unter Zugrundelegung der Grundmiete wäre der Einkauf als sehr teuer einzuschätzen. Unter Berücksichtigung, dass ein Teil der durch die Investitionsmiete refinanzierten Ausstattung jedem anderen Mieter auch zugute käme und den Wert des Objekts deutlich erhöht, sinkt der Einkaufsfaktor auf normale Verhältnisse ab. Der Fonds ist im Wesentlichen ordentlich kalkuliert, die Finanzierung langfristig gesichert. Die prognostizierte Rendite bewegt sich auf dem relativ niedrigen Niveau vieler Wohnimmobilienfonds.
Zielmarkt. Laut Immobilienmarktbericht des Deutschen Anlage-Immobilien-Verbunds für das Jahr 2009 betrug die Leerstandsrate für Büroimmobilien in Kiel etwa 3,6 Prozent mit leicht steigender Tendenz. Es wird mit einem Anstieg verfügbarer Flächen in den nächsten Monaten gerechnet. Gute Büroflächen wurden für sieben bis acht Euro vermietet. In sehr guten Lagen, wie direkt an der Kieler Förde, konnten zehn bis 12,50 Euro je Quadratmeter erreicht werden. In den nahegelegenen, neuen Germania Arkaden wurden Mitte 2009 Mietflächen für etwa 12,35 Euro je Quadratmeter angeboten.
Immobilie. Das vier- bis fünfgeschossige Bürogebäude wird auf einem 1.730 Quadratmeter großen Grundstück an der Kieler Förde, in der Kai-City (Hörn), unweit vom Wasser auf Pfählen errichtet. Es verfügt über 5.699 Quadratmeter Nutzfläche und 51 Garagenstellplätze im Souterrain sowie 13 Außenstellplätze. Die Objektgesellschaft hat am 23. Februar 2010 einen Grundstückskaufvertrag mit der Stadt Kiel abgeschlossen. Außerdem hat sie die R+S Gesellschaft für schlüsselfertiges Bauen mbH, ein Unternehmen der BPB Bauträger-, Projektentwicklungs- und Bauerschließungsgesellschaft mbH, mit der Errichtung eines Bürogebäudes beauftragt. Laut IGB liegt eine Baufertigstellungsbürgschaft einer Bank über 9,5 Millionen Euro vor. Bauträger ist BPB, der alleinige Gründungsgesellschafter der Objektgesellschaft. BPB wurde 1999 gegründet, hat seitdem zehn Projekte mit einem Gesamtvolumen von 70 Millionen Euro realisiert und erzielte im Jahr 2009 einen Gewinn nach Steuern in Höhe von 385.000 Euro. Der Fonds hat am 13. Juli 2010 94,5 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft für das rund 11,6-fache der ersten vollen Jahresnettomiete inklusive Investitionsmiete gekauft. Bezogen auf die Grundmiete liegt der Einkaufsfaktor bei 18,2 (zu den Mietbestandteilen siehe Punkt „Vermietung“). Der realistische Einkaufsfaktor liegt zwischen beiden Werten, denn die in der Investitionsmiete abzuzahlenden zusätzlichen Investitionen wären auch für etwaige andere Mieter nutzbar und erhöhen die Objektqualität erheblich. Das Verkehrswertgutachten soll leider erst nach Fertigstellung des Gebäudes in Auftrag gegeben werden. Gemäß dem vorliegenden Altlastengutachten ist der Boden frei von Belastungen, so IGB. Mit dem Bau wurde am 8. März 2010 begonnen. Laut IGB verläuft der Baufortschritt planmäßig. Die Objektübernahme ist für den 1. Mai 2011 vorgesehen. Bei verspäteter Fertigstellung oder Mietminderungen wegen Baumängeln zahlt der Verkäufer die entgangene Miete. Sofern die Übernahme durch den Mieter nicht bis zum 31. Juli 2011 erfolgt ist, hat der Fonds das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Es besteht die Möglichkeit, ohne großen Aufwand das Gebäude auch für eine kleinteiligere Vermietung herzurichten. Außerdem könnte das fünfte Geschoss vollständig ausgebaut sowie ein zusätzliches Staffelgeschoss errichtet werden.
Vermietung. Die Objektgesellschaft hat am 1. März 2010 einen Mietvertrag mit der GMG Generalmietgesellschaft, einer hundertprozentigen Telekom-Tochter, bis zum 31. Mai 2021 zuzüglich drei mal zwei Jahre Option abgeschlossen. Zwischen GMG und Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Am 1. Mai 2011 soll die Immobilie an den Mieter übergeben werden. Nach fünf und 7,5 Mietjahren hat die GMG jeweils ein Sonderkündigungsrecht gegen Leistung einer Abstandszahlung in Höhe von 2,15 Millionen Euro (1,7 Jahresmieten) beziehungsweise 1,19 Millionen Euro (0,9 Jahresmieten). Neben der anfänglichen Grundmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter zahlt GMG 6,50 Euro je Quadratmeter Investitionsmiete. Die Investitionsmiete wird zehn Jahre lang gezahlt und dient der Abzahlungen zusätzlicher Ausstattungen wie beispielsweise abgehängte Decken, Klimaanlage mit zonenweise möglicher Regulierung, automatischer Sonnen- und Blendschutz, Luftbefeuchter, Notstromaggregat, Sicherheits- und Alarmsysteme. Bei Inanspruchnahme der Option braucht GMG lediglich die Grundmiete weiterzahlen. Dies wurde in der Prognose berücksichtigt. Sofern sich der Verbraucherpreisindex um sechs Prozent ändert, wird die Grundmiete vollständig angepasst. 80 Euro werden je Stellplatz gezahlt.
Finanzierung. 48 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 52 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag ist unbefristet. Eine Zwischenfinanzierung ist nicht vorgesehen. 88,2 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden für den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 0,3 Prozent für Finanzierungskosten, 0,9 Prozent für eine Liquiditätsreserve, 10,6 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 22,2 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. IGB ist von einer Erhöhung des Verbraucherpreisindex um zwei Prozent jährlich ausgegangen. Guthaben wurden mit einem Prozent Verzinsung angenommen. Für Instandhaltungskosten wurden durchschnittlich jährlich 5,16 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt. Weitere rund 928.000 Euro wurden für die Revitalisierung des Objekts bei Verkauf kalkuliert, das entspricht über die Fondslaufzeit verteilt 15,5 Euro je Quadratmeter. Rund zwei Prozent der Mieten fallen vertragsgemäß für die kaufmännische Objektverwaltung an. 0,78 Prozent des Eigenkapitals sind für Fondsnebenkosten fällig, diese werden mit zwei Prozent jährlich gesteigert. Die Darlehenszinsen wurden mit 4,79 Prozent jährlich bis Ende 2021 fest vereinbart. Das Darlehen wird mit 2,6 Prozent pro Jahr getilgt. Die kumulierte Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft steigt sukzessive von rund 151.000 auf 521.000 im Jahr vor dem Objektverkauf. Dieser ist für 2021 vorgesehen. IGB legt im Basisszenario einen Verkaufsfaktor von 15,5 der Grundmiete des Jahres 2021 zu Grunde, das sind 2,7 Jahresmieten unter dem auf die Grundmiete bezogenen, relativ hohen Einkaufsfaktor. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Telekom nach zehn Jahren im Objekt verbleibt, ist wegen der dann relativ niedrigen Miete recht hoch. 0,56 Prozent wurden für Verkaufskosten berücksichtigt.
Rückfluss. Sofern die Auszahlungen an die Anleger 185,6 Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio, vor Steuern erreichen (dies entspricht der geplanten Soll-Auszahlung), gehen 25 Prozent, ab 191 Prozent des Eigenkapitals 40 Prozent, an IGB. Innerhalb von mehr als elf Jahren Fondslaufzeit sollen Anleger mit 45 Prozent Steuersatz insgesamt 40 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 104 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 144 Prozent. Die entsprechende IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,6 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Der Treuhänder gehört zur IGB-Gruppe, woraus sich Interessenkollisionen ergeben können.
fondstelegramm-Meinung. Einige Punkte sprechen für den Fonds: Das Objekt ist, wenn es wie geplant übergeben wird, in guter Lage, modern, voll vermietet und sehr gut ausgestattet, wobei der Fonds nicht selbst als Bauherr fungiert. Der Mieter verfügt über eine hohe Bonität, der Anfangsmietvertrag deckt nahezu die Fondslaufzeit ab. Der Eindruck wird jedoch leicht getrübt durch die Umstände, dass dem Mieter zwei Sonderkündigungsrechte zustehen. Für den Fall der Beendigung des Mietvertrags zum Ende der Fondslaufzeit wurden keine Vermietungskosten berücksichtigt, und bei nicht vollständiger Anschlussvermietung könnte der Verkaufsfaktor entsprechend sinken. Leider soll ein Verkehrswertgutachten erst nach dem erfolgten Kauf in Auftrag gegeben werden. Unter Zugrundelegung der Grundmiete wäre der Einkauf als sehr teuer einzuschätzen. Unter Berücksichtigung, dass ein Teil der durch die Investitionsmiete refinanzierten Ausstattung jedem anderen Mieter auch zugute käme und den Wert des Objekts deutlich erhöht, sinkt der Einkaufsfaktor auf normale Verhältnisse ab. Der Fonds ist im Wesentlichen ordentlich kalkuliert, die Finanzierung langfristig gesichert. Die prognostizierte Rendite bewegt sich auf dem relativ niedrigen Niveau vieler Wohnimmobilienfonds.
Ein realistisch kalkulierter Fonds, sofern die Telekom nicht von ihren Sonderkündigungsrechten Gebrauch macht und die Verlängerungsoption zieht.
