Angebot. Der Fonds beteiligt sich am Hines Pan-European Core Fund (HECF) – ein zu einem Masterfonds der Hines Unternehmensgruppe gehörender Zielfonds, der in europäische Core-Immobilien investiert. Abgesehen von einem Portfolio aus sechs Immobilien, handelt es sich um einen Blindpool. Das Fondsvolumen inklusive Agio liegt bei rund 60,4 Millionen Euro und kann auf 147 Millionen Euro erhöht werden. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungssteuer. Sie können ihre Beteiligung frühestens zum 31. Dezember 2025 kündigen, die geplante Fondslaufzeit beträgt zehn Jahre.

Zielmarkt. Ob europäische Büro-, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien, alle haben in Zeiten der Rezession mit sinkenden Mieten zu kämpfen, wenngleich in verschieden hohem Maße und mit erheblichen regionalen Unterschieden. Experten gehen davon aus, dass die schlimmste Phase vorbei sein dürfte, sich die Erholungszeit aber noch lange hinzieht.

Fondspartner. Akquisition, Portfolio-Management und Objektverwaltung übernimmt Hines. Das internationale Immobilienunternehmen verwaltet ein Vermögen von rund 19,9 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen ist seit 1991 in Europa, derzeit mit 290 Mitarbeitern, tätig. Für vorwiegend institutionelle Anleger legte Hines seit 2002 vier Europa-Immobilien-Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt 1,6 Milliarden Euro auf. Derzeit befindet sich laut Ideenkapital kein weiterer Hines-Fonds, der in europäische Core-Immobilien investiert, in der Investitionsphase.

Zielfonds. Der Zielfonds HECF gehört zu einem Luxemburger Investmentfonds der Hines-Unternehmensgruppe. Der unter dem Masterfonds angesiedelte Zielfonds haftet nicht für Verbindlichkeiten anderer Sub-Fonds. Der Fondsgesellschaft entstehen durch die in Luxemburg ansässige, rechtlich und steuerlich vorteilhafte Umbrella-Struktur nach Aussage von Ideenkapital keine zusätzlichen Kosten. Bislang liegen dem Zielfonds Einlage-Verpflichtungen in Höhe von 267,5 Millionen Euro vor, davon wurden seit 2006 rund 206 Millionen Euro in sechs Immobilien investiert. Die maximal mögliche Einlagenhöhe liegt bei 1,5 Milliarden Euro. Der „Metropolen Europa“ Fonds hat sich verpflichtet, für 50 Millionen Euro Class-A-Anteile am Zielfonds zu erwerben, laut Prospekt jeweils die Hälfte im September und Dezember 2009. Bis zum 26. Oktober 2009 hat der Zielfonds jedoch noch kein Kapital abgerufen. Hines selbst beteiligt sich mit einem Prozent des Nettovermögens, aber wenigstens zehn Millionen Euro am Zielfonds.

Investitionskriterien. Hines sieht den Investitionsfokus des HECF in europäischen, hochwertigen, langfristig vermieteten Immobilien in begehrten Lagen. Zu den Investitionskriterien zählen: Mindestens 50 Prozent des Investitionsvolumens des Zielfonds sollen nach Frankreich, Italien, Deutschland, Spanien und Großbritannien fließen. In andere Staaten der Europäischen Union und in Norwegen, Russland und der Schweiz sollen maximal 20 Prozent je Land investiert werden. Höchstens 30 Prozent sollen auf eine einzelne Stadt entfallen (London und Paris allerdings bis zu 40 Prozent) und maximal 20 Prozent auf eine einzelne Immobilie. 60 Prozent sollen in Büroimmobilien und 40 Prozent in anders genutzte Immobilien fließen, etwa Einzelhandel und Logistik.

Startportfolio. Die eine Logistik- und fünf Büroimmobilien mit insgesamt 84.730 Quadratmetern Nutzfläche liegen in Frankreich (62 Prozent), Deutschland (20 Prozent) und Großbritannien (18 Prozent). Ihr Durchschnittsalter beträgt rund zwölf Jahre. Sie sind mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5,9 Jahren – ohne Berücksichtigung des Sonderkündigungsrechtes des Logistikzentrum-Mieters in Birmingham zum Dezember 2011 – vermietet. Hines geht beim Objekt in Birmingham von einem planmäßigen Mietvertragsende im Jahr 2017 aus. Der Zielfonds hat die Immobilien von August 2006 bis September 2008 für 355 Millionen Euro erworben. Ende des ersten Halbjahrs 2009 war das Portfolio rezessionsbedingt – nach Bewertung der Hines Verwaltungsgesellschaft – nur noch rund 292 Millionen Euro wert. Während bei Zielfondsauflage im Juli 2006 ein Class-A-Anteil 100 Euro kostete, lag der Anteilswert Ende Juni 2009 nur noch bei 76 Euro. Der Zielfondsmanager geht, so Ideenkapital, von einem weiteren Preisrückgang zum ursprünglich geplanten Anteilserwerbszeitpunkt September/Dezember 2009 auf 60 Euro aus. Da der erste Capital Call noch nicht erfolgt ist, kann über den tatsächlichen Preis nichts gesagt werden.

Finanzierung. Die Fondsgesellschaft selbst finanziert sich vollständig aus Eigenkapital. Die Fondsgeschäftsführung ist jedoch berechtigt, Darlehen bis zu zwei Millionen Euro aufzunehmen. Höchstens 45 Millionen Euro können durch ein variabel verzinstes Zwischenfinanzierungsdarlehen mit einem maximalen Zinssatz von 2,65 Prozent aufgenommen werden. Die maximale Fremdfinanzierungsquote des Zielfonds liegt bei 50 Prozent des Marktwerts des Gesamtvermögens, die des derzeitigen Portfolios jedoch bei 51,9 Prozent. 82,8 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Zielfondsanteile ausgegeben, 0,4 Prozent sind Zielfonds-Beitrittsgebühren, 1,3 Prozent sind Finanzierungskosten, 2,5 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve und 13 Prozent sind weitere Fondsnebenkosten. Allerdings fallen auf Zielfondsebene weitere Nebenkosten an, so dass der Fonds nicht gerade günstig ist.

Vergütung. Die laufenden Nebenkosten der Fondsgesellschaft betragen 0,76 Prozent des Eigenkapitals. 0,06 Prozent des Eigenkapitals werden insgesamt für Kontokorrentkreditzinsen ausgegeben. Die jährliche Verwaltungsgebühr des HECF beträgt rund 1,4 Prozent des Eigenkapitals. Dazu kommen die im Investitionsplan enthaltenen 250.000 Euro Beitrittsgebühr, die Ankaufsgebühr für Hines und Makler von maximal 2,5 Prozent der Nettokaufpreise, 0,5 Prozent der Verkaufspreise (sofern der Verkaufspreis über dem Einkaufspreis liegt), Maklerkosten und weitere Dienstleistungsaufwendungen. Daneben profitiert Hines jährlich mit 20 Prozent an den Wertsteigerungen der Gesellschaftsanteile. Ein guter Fondspartner verlangt hier seinen Preis.

Rückfluss. Der Zielfonds wird Veräußerungserlöse in der Regel in den Kauf neuer Objekte reinvestieren. Hines’ Zielausschüttungen betragen durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr nach Kosten und Gebühren. Für die Jahre 2006 bis 2008 konnte dieses Ziel erreicht werden. Ideenkapital geht auch für das Jahr 2009 von einer Zielerreichung aus sowie von steigenden Zielfondsauszahlungen ab dem Jahr 2013 auf 5,075 Prozent und ab 2017 auf 5,38 Prozent pro Jahr. Bei der Anteilsrückgabe im Jahr 2019 nimmt Ideenkapital eher optimistisch eine um 1,75 Prozent steigende Anteilsbewertung im Jahr 2010 und um realistische 2,5 Prozent pro Jahr ab dem Jahr 2011 an, woraus sich Rückgabepreise für das Jahr 2019 zwischen 74 und 76 Euro je Anteil ergeben. Während der etwa zehn Jahre währenden geplanten Fondslaufzeit sollen die Anleger laufende Auszahlungen von prospektierten rund 53 Prozent des Eigenkapitals zuzüglich Agio erhalten, weitere 113 Prozent aus dem Verkauf, das entspricht insgesamt 166 Prozent, allerdings vor Steuern. Die geplante IRR-Rendite nach Steuern beträgt nur etwa 4,75 Prozent pro Jahr.

fondstelegramm-Meinung. Der Einstieg in einen Zielfonds mit vollständig, mittelfristig vermieteten, breit diversifizierten Core-Immobilien ist derzeit verlockend, angesichts der im Vergleich zum Einkauf stark gesunkenen Anteilspreise. Es darf jedoch nicht vergessen werden, dass das derzeitige Zielfonds-Portfolio nur einen kleinen Teil des geplanten Gesamtportfolios ausmachen soll. Insofern erfordert ein Engagement einen erheblichen Vertrauensvorschuss bei den Reinvestitionen. Leider wissen die Anleger noch nicht, zu welchem Preis sie in den Zielfonds einsteigen.

Der günstige Einstiegszeitpunkt spricht für den Fonds, wenngleich die geplanten Renditen sehr verhalten sind.