Angebot. Der Fonds beteiligt sich zu insgesamt 99,94 Prozent an einer Objektgesellschaft, die vorwiegend in Lebensmittel-Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentren der Region „Alte Rheinprovinz“ zwishen Trier und Dortmund investiert. Etwa die Hälfte der Gesamtinvestitionskosten von rund 38,4 Millionen Euro inklusive Agio entfallen auf einen Blindpool. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt ein Prozent des Zeichnungsbetrags. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. Zum 31. Dezember 2024 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden.

Zielmarkt. Das verfügbare Nettoeinkommen wird im Jahr 2010 laut einer Studie der GfK Geomarketing aus dem Dezember 2009 um 42 Euro je Einwohner sinken. Durchschnittlich ein Drittel der Kaufkraft fließt hierzulande in den Einzelhandel. Der Lebensmitteleinzelhandel konnte selbst in Krisenzeiten stabile Umsätze aufweisen. Lebensmittel werden immer noch im Supermarkt gekauft, im Gegensatz zum Nonfood-Bereich, in dem die Verbraucher immer öfter via Internet shoppen. Im Preis- und Service-Ranking des Deutschen Instituts für Service-Qualität belegte Penny, Ankermieter aller drei erworbenen Fondsobjekte, Rang 1 im Preistest und Rang 11 im Service-Test von 17 Discountern und Märkten.

Fondspartner. Asset- und Property-Manager ist Jones Lang LaSalle. Die im Jahr 2005 gegründete MS Consulting GmbH, ein Beratungsunternehmen für den Bereich Einzelhandelsunternehmen, stellte das bisherige Objektportfolio zusammen und wird das künftige zusammenstellen, betreut die Hauptmieter in Sonderfragen und unterstützt den Fonds bei Anschlussvermietungen und dem Objektverkauf.

Ist-Immobilienportfolio. Die Objektgesellschaft hat Anfang 2010 drei Einzelhandelsimmobilien gekauft. Es handelt sich um einen Discountmarkt in Köln-Worringen und um jeweils ein Fachmarktzentrum in Düsseldorf-Heerdt und Hamm an der Sieg. Die Immobilien wurden in den Jahren 2008 und 2009 fertiggestellt, bis auf ein Nebenmieter-Gebäude, das am 25. Mai 2010 übergeben werden soll. Der Erwerb erfolgte zum 12,3- bis 12,4-fachen der Jahresnettomiete. Es liegen Verkehrswertgutachten vor, die jedoch unüblicher Weise leider nicht eingesehen werden durften. Danach soll der Kaufpreis des Angangsportfolios leicht unter dem „Gesamtwert“ (vermutlich Verkehrswert) liegen. Für alle Objekte, einschließlich der noch nicht erworbenen Immobilien, wurde ein durchschnittlicher Kaufpreisfaktor von 12,5 zugrunde gelegt. Die Ist-Objekte umfassen eine Gesamtnutzfläche von rund 8.449 Quadratmetern und sind vollständig vermietet mit einer ab Januar 2010 geltenden Restlaufzeit von durchschnittlich rund 11,5 Jahren. Die durchschnittlichen Anfangsmieten liegen zwischen rund zehn und 18 Euro je Quadratmeter monatlich. Die Mietanpassung erfolgt nach meist drei Freijahren um 50 bis 75 Prozent, sofern sich der Lebenshaltungskostenindex um zehn Prozent ändert.

Investitionskriterien des Blindpoolanteils. Die nachfolgend beispielsweise aufgeführten Investitionskriterien sind verbindlich. Es soll in vollständig fertiggestellte Fachmärkte, Fachmarktzentren, Verbrauchermärkte mit guter Bausubstanz und guter Infrastruktur im westlichen Nordrhein-Westphalen und im nordwestlichen Gebiet von Rheinland-Pfalz investiert werden. Die Immobilien müssen vollständig vermietet sein. Der Ankermieter muss bei Erwerb einen Mietvertrag über wenigstens zehn Jahre aufweisen. Die Mietvertragsrestlaufzeit aller Ankermieter soll mindestens durchschnittlich über elf Jahre lauten. Mindestens 70 Prozent der Mieteinnahmen sollen an die Top 10 der umsatzstärksten Lebensmitteleinzelhandelsgruppen vermietet sein. Vor Erwerb sind Standortgutachten, technisches Gutachten und Umweltgutachten mit jeweils positivem Schluss vorzulegen. Insgesamt sollen die Immobilien maximal zum Verkehrswert erworben werden.

Finanzierung. Im Investitions- und Finanzplan wird von der Verdopplung des bisherigen Portfolios ausgegangen. Rund 58 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 42 Prozent aus Fremdkapital. Für das bestehende Portfolio wurde ein Darlehensvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser entspricht der Hälfte der geplanten Darlehenssumme. Für ein weiteres Objekt liegt eine Finanzierungszusage vor. Unter Einbeziehung des Blindpools soll das Fremdkapital insgesamt nicht über 65 Prozent des Beleihungswertes hinausgehen. Die Objektgesellschaft hat Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von derzeit rund 18,8 Millionen Euro aufgenommen. 86,2 Prozent der Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio werden für den Immobilienerwerb ausgegeben, 2,4 Prozent für die Finanzierung, 1,3 Prozent für eine Liquiditätsreserve, 10,1 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 17,4 Prozent vom Eigenkapital.

Verlaufsprognose. Für den Blindpoolanteil wurden dieselben Werte wie für die bestehenden Immobilien angenommen. Die Inflationsrate wurde bis Ende 2011 mit einem Prozent, danach mit eher optimistischen 2,5 Prozent angesetzt, der Durchschnitt von 1992 bis 2009 lag bei 1,94 Prozent. Guthabenzinsen wurden mit zwei Prozent Verzinsung gerechnet. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,64 Prozent des Eigenkapitals und werden durchschnittlich jährlich mit 1,47 Prozent gesteigert. Für das Property- und Assetmanagement entstehen im ersten vollen Jahr Kosten in Höhe von 0,25 Prozent des Eigenkapitals, die um durchschnittlich jährlich 2,83 Prozent gesteigert werden, der Ansatz im ersten vollen Jahr entspricht 2,28 Prozent der Miete. Für Instandhaltung, Anschlussvermietung und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden insgesamt durchschnittlich 6,83 Prozent der Mieten kalkuliert. Es wurde bis Ende 2011 mit Zinsen in Höhe von 4,95 Prozent jährlich gerechnet, bei fünf Prozent Disagio, danach mit 4,4 Prozent jährlich. Laut Ideenkapital soll nach vollständiger Übernahme aller Objekte des Startportfolios Ende Mai 2010 ein Zwinsswap abgeschlossen werden. Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung ab 2020 wurde mit eher optimistischen 5,2 Prozent gerechnet. Bis Ende 2020 wird nur mit 0,25 Prozent, danach mit 0,75 Prozent getilgt, wobei der anfängliche Eigenkapitalanteil relativ großzügig ist. Die Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich rund 413.000 Euro. Im Jahr 2024 sollen die Immobilien für das 12,81-fache der Jahresmiete, 0,3 über dem geplanten Einkaufsfaktor, veräußert werden. 1,1 Prozent der Verkaufspreise gehen an Dritte. Auf Revitalisierungsansätze hat der Initiator leider verzichtet. Er begründet den fehlenden Ansatz im Wesentlichen mit vorliegenden Gewährleistungszeiten in der Anfangsphase.

Rückfluss. Während der rund 14,5 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent Auszahlungen von insgesamt 98 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 167 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 265 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern für Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent soll 4,6 Prozent jährlich erreichen.

fondstelegramm-Meinung. Mit dem bisherigen Portfolio setzt Ideenkapital auf neue, vollständig und langfristig vermietete Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien mit starkem Anker-Mieter. Die Investitionskriterien für die Blindpoolhälfte sind stringent und aussagekräftig. Im Objekteinkauf und Asset-Management greift Ideenkapital auf sehr erfahrene Partner zurück. In der Prognose wurden teilweise knappe Annahmen getroffen - insbesondere wurde auf einen Revitalisierungsansatz bei Verkauf verzichtet.

Fonds mit gelungenem Startportfolio, starken Investitionskriterien für seinen Blindpoolanteil aber kleinen Einschränkungen im Prognoseteil.