Hollandfonds. Das Angebot erstklassiger Immobilien wird weltweit immer knapper. Das betrifft auch den niederländischen Immobilienmarkt. Doch immerhin vereinen Investoren aus Deutschland dort mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens. Manche Anbieter haben über viele Jahre ihre Kontakte vor Ort gepflegt und nutzen ihren Marktzugang. Schnäppchen sind in den Niederlanden allerdings nicht mehr zu finden. Welche Objektgrößen und Lagen die Initiatoren auch schätzen – beim Einkauf auf dem kleinen Markt zählen gute Kontakte.

Wer ist am Markt? Im vergangenen Jahr legten mit Hannover Leasing, Real IS und Buss Capital gleich drei Anbieter erste Hollandfonds auf. Auch 2011 kommen zahlreiche neue Produkte auf den Markt. Wölbern Invest etwa will 75 Millionen Euro Eigenkapital mit Hollandfonds einsammeln. Hannover Leasing hat für dieses Jahr die Hollandfonds zwei und drei geplant. König & Cie. vertreibt einen Fonds der niederländischen Hanzevast. Zudem konzipiert Lloyd Fonds den sechsten Hollandfonds, und Real IS plant den zweiten. Buss Capital ist mit dem zweiten Hollandprodukt gestartet und hat auch schon ein Objekt für dessen Nachfolger. BVT verhandelt ein Green Building in der Amsterdamer Innenstadt und hält das Holland-Debüt im August für realistisch. Und dann suchen auch noch Commerz Real und LHI Immobilien für ihre ersten Hollandfonds.

Rolle der Mieter. Der niederländische Fondsanbieter Bouwfonds gibt zu bedenken: „Holländische Mieter sind umzugsfreudiger als deutsche Gewerbemieter. Sie wissen in dem transparenten niederländischen Markt, wie die Eigentumsstrukturen aussehen.“ Schwierig könne es insbesondere dann werden, wenn der Mieter eine Machtstellung hat, weil er weiß, dass sich der Eigentümer keinen Leerstand leisten kann. Um Mieter dann im Objekt zu halten, müssen bei der Anschlussvermietung oft hohe Zugeständnisse etwa bei Mietpreisen und Revitalisierung eingegangen werden – ein Problem, dass letztendlich auf allen Zielmärkten auftreten kann.

Meinung. Investoren sollten darauf achten, dass ihr Fonds gegenüber dem Mieter nicht ins Hintertreffen zu geraten droht, wenn beispielsweise der Vertrag mit einem Alleinmieter genau in dem Jahr ausläuft, in dem das Objekt verkauft werden soll. Liegt eine solche Konstellation vor, ist umso mehr das Management gefragt, rechtzeitig in die Verhandlungen um die Anschlussvermietung zu treten und Neuabschlüsse herbeizuführen. Speziell in den Niederlanden kommt hinzu, dass die Bürostandorte oft dezentral liegen. Hier kommt es dann auf die Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz an – ebenso auf erfahrene Manager und auf schlüssige Fondskonzepte.

Hollandfonds sind Schwerpunktthema der Fondszeitung 10-2011. Weitere Themen der aktuellen Ausgabe:
Objektmiete versus Marktmiete. Angenommen, ein Initiator kalkuliert über eine Laufzeit von zehn Jahren eine Mietsteigerung von 20 Prozent, ist er auch darauf angewiesen, dass die Marktmiete mitzieht. Andernfalls erhöht sich das Risiko, dass der Mieter nachverhandelt und das Exitszenario aus den Fugen gerät. Das aus konstant bleibenden oder gar rückläufigen Marktmieten resultierende Risiko wird in den Prospekten von geschlossenen Immobilienfonds oft nicht hinreichend verdeutlich. Rechenbeispiele zeigen die Risiken auf.
Vermögensanlagegesetz. Ziel des Gesetzes ist in erster Linie die Regulierung des Vertriebs von geschlossenen Fonds. Gleichzeitig enthält der Entwurf aber auch einige wesentliche Neuerungen, denen die Emissionshäuser künftig Aufmerksamkeit schenken müssen. Eine Dienstleistung, die möglicherweise bald als Finanzdienstleistung einzustufen ist, sind Zweitmarktplattformen von Initiatoren. Werden geschlossene Fonds als Finanzinstrumente eingestuft, dürfte dann die gewerbsmäßige Vermittlung von Beteiligungen als Anlagevermittlung erlaubnispflichtig sein.