Angebot. Der Fonds investiert in eine Büroimmobilie in London-City. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 50,6 Millionen Britische Pfund. Ab 10.000 Britischen Pfund zuzüglich fünf Prozent Agio können Anleger den Fonds zeichnen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Frühestens zum 31. Dezember 2025 können Anleger ihre Beteiligung kündigen.

Zielmarkt. Im Vergleich zum Jahr 2007 sind die Kaufpreise für Londoner Büroimmobilien dramatisch gesunken – gute Bedingungen für hiesige Investoren, da noch dazu das Britische Pfund schwächelt. Andererseits soll der Abwärtstrend der sich langfristig sehr volatil bewegenden Mieten auch im Jahr 2010 noch anhalten. Die Spitzenmieten sanken im zweiten und dritten Quartal 2009 nach den Zahlen von Jones Lang Lasalle auf 45 Britische Pfund je Quadratfuß. Im dritten Quartal stiegen die mietfreien Zeiten auf 33 Monate bei Zahnjahresmietverträgen. Die Leerstände in London-City stiegen von 2008 bis Mitte 2009 von 9,7 auf 9,9 Prozent leicht an.

Historie. Die Hamburgische Immobilien Handlung GmbH (HIH) gehört zur M. M. Warburg Gruppe. Von 1999 bis 2008 hat HIH 13 geschlossene Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 181 Millionen Euro herausgegeben, darunter zwölf Deutschlandfonds. Von den 13 Fonds konnten zwei ihre geplanten Liquiditätsergebnisse (nach Tilgung) überschreiten, zwei Fonds liegen deutlich, acht knapp unter Plan; ein Fonds wurde mit unterplanmäßigen Gesamtausschüttungen aufgelöst. Für HIH ist dies der erste Großbritannienfonds.

Immobilie. Die viergeschossige Grade-A-Immobilie „Friary Court“ liegt im Londoner Stadtzentrum, unweit der Tower Bridge. Die 1984 errichtete und im Jahr 2008 für zehn Millionen Britische Pfund renovierte Büroimmobilie hat 6.941 Quadratmeter Mietfläche und fünf Stellplätze. Die Immobilie wurde von einem Pensionsfonds und einem privaten Developer am 12. Juni 2009 für 42,646 Millionen Britische Pfund, zum 13,6-fachen der Jahresnettomiete erworben. Laut Wertgutachten vom 10. Juni 2009 ist der Kaufpreis marktgerecht. Leider wurde das Wertgutachten nicht vollständig zur Verfügung gestellt. Das Gebäude ist in geringem Maße in Mietereinbauten und im Kabelbereich mit Asbest der Risikoklasse C „low risk“ belastet (A=high risk, D=kein Asbest). Dem Mieter ist dies bekannt. Laut englischer Gesetzgebung kann der Mieter zur Altlastenbeseitigung herangezogen werden, insofern dies verlangt werden sollte.

Vermietung. Die Fondsimmobilie ist seit dem 8. Mai 2008 bis zum 7. Mai 2023 vollständig an die internationale Rechtsanwaltskanzlei Holman Fenwick Willan LLP vermietet. Die Ausfallwahrscheinlichkeit des Unternehmens wurde von Dun & Bradstreet im Februar 2009 mit 1 bewertet (1=minimales Ausfallrisiko, 4=Insolvenz). Bis zum 7. Mai 2010 wurde dem Mieter mietfreie Zeit gewährt, die im Kaufpreis vollständig berücksichtigt wurde. Die Nettomiete für die besten Flächen im Gebäude beträgt 45 Britische Pfund je Quadratfuß, die Nettomiete über alle Flächen knapp unter 42 Britische Pfund je Quadratfuß. Letztere lag im zweiten und dritten Quartal 2009 um etwa drei Britische Pfund je Quadratfuß unter den erzielbaren Spitzenmieten. In den Jahren 2013 und 2018 wird die Nettomiete an die Marktmiete angepasst, sofern diese gestiegen ist. HIH geht jeweils von einer Steigerung um neun Prozent aus. Die durchschnittliche jährliche prognostizierte Mietsteigerung von 2010 bis 2020 liegt bei 1,74 Prozent ohne die Berücksichtigung der Abzinsung von Mietvorauszahlungen. Die Mietkalkulation liegt im Bereich langfristiger Durchschnittswerte.

Finanzierung. Rund 55 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 45 Prozent aus Fremdkapital. Der Darlehensvertrag liegt vor. Das Darlehen ist etwa ein Jahr vor dem geplanten Objektverkauf zurückzuzahlen. Darüber hinaus hat der Fonds ein variabel verzinstes Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von 19,7 Millionen Britischen Pfund aufgenommen und die Einlage für die Kaufpreissicherheit mit 2,45 Millionen Britischen Pfund auch noch zwischenfinanziert. 82,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 0,5 Prozent für Prüfungskosten. 1,3 Prozent dienen der Finanzierung, 5,3 Prozent bilden eine vom Verkäufer zu tragende Rücklage für die mietfreie Zeit und 0,7 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve. 9,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 17,2 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Guthaben wurden mit 1,5 Prozent jährlich verzinst. Gemäß dem abgeschlossenen „Full-Repairing-and-Insuring-Vertrag“ trägt der Mieter sämtliche Betriebs-, Instandhaltungs-, Versicherungskosten, grundstücksbezogenen Steuern. Dabei hat der Mieter das Gebäude regelmäßig und vor Mietvertrag-Beendigung zu renovieren. Für das Darlehen sind variable Zinsen zu zahlen. Zins-Swap-Geschäfte sichern die Zinsen bis Ende Juni 2014 mit 5,6 Prozent jährlich, bis Mitte 2019 mit 6,2 Prozent ab. Im Anschluss wurden 6,5 Prozent jährlich angenommen. Liegt der Zwischenfinanzierungszinssatz insgesamt unter den prospektierten 6,5 Prozent pro Jahr, bekommt HIH den Differenzbetrag. Werden die 6,5 Prozent überschritten, sind diese jedoch vom Fonds zu tragen. Derzeit liegt der Zinssatz bei 4,75 Prozent jährlich. Für das Property Management durch die Immobilienverwaltungsgesellschaft Drivers Jonas LLP wurden jährlich 8.000 Britische Pfund angesetzt und mit zwei Prozent pro Jahr gesteigert. Die fondsabhängigen Nebenkosten betragen im ersten vollen Jahr etwa 0,4 Prozent des Eigenkapitals, wobei die Steigerung der Geschäftsbesorgungsvergütung teilweise mietabhängig ist. Die Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich 401.000 Britischen Pfund pro Jahr. Nach 11,5 Jahren soll die noch bis Mai 2023 vermietete Immobilie zum 13,6-fachen der Nettomiete des Jahres 2019 (gleich Einkaufsfaktor) veräußert werden. Vor Verkauf soll das dann 36 Jahre alte, vor 15 Jahren sanierte Bürogebäude für rund 1,86 Millionen Britische Pfund revitalisiert werden. Bei Verkauf erhalten Makler und HIH insgesamt zwischen 1,5 und drei Prozent des Verkaufspreises.

Rückfluss. Während der rund 11,5-jährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger insgesamt 73 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach britischen Steuern, vor deutscher Abgeltungssteuer zurückerhalten, bei Verkauf weitere 99 Prozent, das sind insgesamt 172 Prozent. Würde ein vorzeitiger Immobilienverkauf erfolgen, wären zusätzlich die Veräußerungsgewinne gegebenenfalls in Deutschland zu versteuern.

Steuerliche Behandlung. Laut Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Großbritannien werden die laufenden Mieterträge in Großbritannien besteuert. Dabei können die in Großbritannien geltenden jährlichen altersabhängigen Freibeträge zwischen 6.475 und 9.640 Britische Pfund im Steuerjahr April 2009/April 2010 in Anspruch genommen werden. Anleger, die innerhalb ihrer Freibeträge bleiben, brauchen keine jährliche Steuererklärung abzugeben. Ob die Veräußerungsgewinne in Deutschland besteuert werden, ist derzeit strittig. Der Initiator geht jedoch davon aus, dass keine Veräußerungsgewinnbesteuerung in Deutschland erfolgt, da die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden soll. Anleger sind für die Zeichnung dieses Fonds nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Die in geringerem Maße erzielten Einkünfte aus Kapitalvermögen werden in Deutschland besteuert und unterliegen der Abgeltungssteuer.

fondstelegramm-Meinung. Der Immobilieneinkauf erfolgte marktgerecht, zu Zeiten niedrigster Marktpreise. Gerade jetzt erfüllt die erfolgte langfristige Vermietung des Objekts an einen bonitätsstarken Mieter eine wichtige Voraussetzung für einen erfolgreichen Fondsverlauf. Die Mietkalkulation bewegt sich im Bereich langfristiger Durchschnittswerte. Da der Mieter alle Bewirtschaftungskosten selbst trägt, dürften den Fonds diesbezüglich keine Überraschungen erwarten. Der Verkauf wurde vernünftig kalkuliert.

Der günstige Erwerbszeitpunkt ist der große Pluspunkt des Fonds. Die derzeit vorhandene Mieterbonität bleibt Dreh- und Angelpunkt des Engagements in Krisenzeiten.