HIH Development Fund, Private Placement (Update)
Zwei Immobilienprojektentwicklungen: eine in München, eine noch unbekannt
update vom 24.10.2011
Angebot. Der Fonds beteiligt sich über partiarische Darlehen an zwei Projektentwicklungsgesellschaften. Für die eine ist ein Wohn- und Geschäftshaus in München bereits identifiziert, die zweite Projektentwicklung ist noch offen. HIH oder ein externer Projektentwickler werden sich über Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils mindestens zehn Prozent der Projektkosten in beide Projektentwicklungen einbringen. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio für das erste Projekt beläuft sich auf rund 38,9 Millionen Euro und entspricht rund 46 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens für beide Projekte. 200.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio misst die Mindestzeichnungssumme. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind als Haftsumme im Handelsregister einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist erstmals zum 31. Dezember 2016 möglich.
Historie. Die Hamburgische Immobilien Handlung gehört zur Warburg-Gruppe. Von den 13 zwischen den Jahren 1999 und 2009 emittierten Immobilienfonds zahlten alle bis zum Jahr 2003 herausgegebenen fünf Fonds unter Plan aus, die acht Fonds danach prognosegemäß oder besser. Die geplanten kumulierten Bewirtschaftungsergebnisse nach Tilgung konnten bei acht Fonds nicht erreicht werden, bei fünf Fonds wurden sie übertroffen. Ein Fonds wurde bislang aufgelöst, dabei lagen die kumulierten Auszahlungen 76,7 Prozent unter den prognostizierten Angaben. HIH hat nach eigenen Angaben in den vergangenen fünf Jahren Projektentwicklungen mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro umgesetzt.
Immobilie (Projekt 1). Geplant ist die Errichtung eines fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in München Schwabing, in der Freilitzschstraße. Bis zur Flaniermeile Leopoldstraße und zum nächsten U-Bahnhof sind es jeweils 200 Meter, bis zum Englischen Garten 500 Meter. Die Objektgesellschaft hat das ehemals mit einem Kino bebaute Grundstück am 31. Januar 2011 erworben. Bauherr des Projekts ist die Projektgesellschaft. Ein Generalunternehmervertrag liegt noch nicht vor. Der Abriss der Bestandsgebäude ist bereits separat erfolgt, so HIH. Es sollen 34 hochwertige Eigentumswohnungen mit insgesamt 4.300 Quadratmetern Wohnfläche, 500 Quadratmetern Einzelhandelsfläche und 49 Tiefgaragenplätze entstehen. Die Baugenehmigung soll noch im September 2011 erteilt werden, so HIH. Mehrere Grundstücksnachbarn planen, Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einzulegen bezüglich der Gestaltung rückwärtiger Gebäudeteile und der Verringerung der Lichteinstrahlung nach erfolgter Neubebauung. Eine Änderung der Planung und ein späterer Baubeginn würden überplanmäßige Kosten nach sich ziehen, wobei eine Bauverzögerung von drei Monaten bereits einkalkuliert wurde. Bislang wurden bereits 19 Wohnungen reserviert, also 56 Prozent.
Investitionskriterien (Projekt 2). Die Investitionskriterien sind Bestandteil des Gesellschaftsvertrags, sie grenzen jedoch weder Standorte noch Nutzungsarten ein. Projekt 2 soll eine Einzel-Immobilienprojektentwicklung in Deutschland in der Größenordnung ab zehn Millionen Euro Gesamtinvestitionsvolumen sein. Voraussetzung für ein Projekt ist das Vorliegen einer externen, zu einem positiven Ergebnis gekommenen Markt- und Standortanalyse. Eine verbindliche Darlehenszusage muss vorliegen, der Grundstückerwerb hat gesichert zu sein. Sollte eine Projektentwicklung der HIH Fondsgegenstand werden, entstünden erhebliche Interessenkonflikte beim Objekterwerb.
Finanzierung. Die Fondsgesellschaft selbst nimmt kein Darlehen auf. Die konsolidierte Betrachtung von Projektgesellschaft 1 und Fondsgesellschaft ergibt folgende Finanzierung und Mittelverwendung: 19 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert. Der partiarische Darlehensvertrag des Fonds für das erste Projekt wurde am 15. Juli 2011 geschlossen. 81 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio stammen aus Darlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Die Laufzeit des Darlehens steht noch nicht fest, sie ist vom Verkaufsverlauf des Wohnungs- und Teileigentums abhängig. 81,2 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Grundstückserwerb, die Errichtung der Immobilie einschließlich Erwerbs- und Baunebenkosten ausgegeben; weitere 6,5 Prozent entfallen auf nicht abzugsfähige Vorsteuern, die HIH aus Vertraulichkeitsgründen nicht auf die einzelnen Kostenpositionen aufteilt, aber sagt, dass es sich hier um Baukosten handelt, so dass sich in diesem Fall eine Gesamtinvestitionsquote von 87,7 Prozent ergibt. 5,2 Prozent sind Finanzierungskosten, 4,1 Prozent Vermarktungskosten, 0,1 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 2,9 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht, 15,6 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die Prognoserechnung des Informationsmaterials bezieht sich lediglich auf die Fondsgesellschaft. Guthaben der Fondsgesellschaft wurden mit einem Prozent Verzinsung angenommen. Die laufenden Nebenkosten der Fondsgesellschaft liegen im Jahr 2012 – wegen des geringen Eigenkapitalanteils – bei relativ hohen 1,28 Prozent desselben. Über den Mittelverwendungsplan der Projektgesellschaft hinaus entstehen laut HIH keine weiteren laufenden Nebenkosten der Projektgesellschaft. Die Zinsen für das Darlehen der ersten Objektgesellschaft werden entweder variabel gestaltet, basierend auf dem 3-Monats-EURIBOR zuzüglich 1,9 Prozent Marge, oder HIH vereinbart einen Festzins.
Der Verkauf des Wohnungs- und Teileigentums des ersten Objekts im Zeitraum zwischen den Jahren 2012 und 2014 ist mit durchschnittlich 7.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise 12.000 Euro je Quadratmeter Gewerbefläche geplant. Insgesamt, das heißt einschließlich Stellplätze, sind 8.801 Euro je Quadratmeter Mietfläche als Verkaufspreis vorgesehen. Die Division der Gesamtinvestitionskosten, in der konsolidierten Betrachtung von Projektgesellschaft 1 und Fondsgesellschaft, ergibt 8.007 Euro je Quadratmeter. Die Reservierungen der ersten 19 Eigentumswohnungen blieben mit durchschnittlich 7.618 Euro je Quadratmeter Wohnfläche unter dem geplanten Durchschnitt. Allerdings sind vorrangig die teureren Wohnungen wie zum Beispiel im Dachgeschoss noch vakant, so dass am Ende mit einem höheren Durchschnittswert gerechnet wird. HIH erhält ein Prozent des Verkaufspreises. Bulwien Gesa hielt im September 2010 Preise in Höhe von durchschnittlich 7.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche am Standort für marktrealistisch. Im April 2011 hat Bulwien Gesa erneut die durchschnittlichen Verkaufspreise bewertet, bei optimierten Grundrissen und höherem Ausstattungsstandard. Dabei kam Bulwien Gesa zu der Einschätzung, dass Verkaufspreise in Höhe von durchschnittlich 7.940 Euro je Quadratmeter marktrealistisch sind. Anfang September 2011 verlangten 20 Verkaufsangebote für neue Eigentumswohnungen im Münchner Stadtteil Schwabing im Durchschnitt 7.226 Euro je Quadratmeter Mietfläche.
Rückfluss. Nach Begleichung aller Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften werden aus den Mittelrückflüssen zunächst die partiarischen Darlehen getilgt. Im Anschluss wird ein Prozent Zinsen pro Jahr der bis zu diesem Zeitpunkt gestundeten Festverzinsung aus den partiarischen Darlehen ausgekehrt. Danach werden die anderen Gesellschafterdarlehen (bei einem HIH-Projekt: Darlehen der HIH) getilgt. Im Anschluss wird eine erfolgsabhängige Vorzugsverzinsung ausgezahlt, bis eine IRR-Rendite von maximal 16,5 Prozent jährlich erreicht wird, zunächst auf die partiarischen Darlehen, dann auf die anderen Darlehen. Die 16,5 Prozent IRR-Rendite vor Steuern, auf Projektebene entsprechen dem Planansatz. Der Projektentwickler HIH bekommt anschließend einen Betrag in selbiger Höhe, wie ihn die Fondsgesellschaft bereits erhalten hat. Übersteigende Beträge werden im Verhältnis 30 Prozent auf die partiarischen Darlehen und 70 Prozent auf die Gesellschafterdarlehen der HIH verteilt. Die Hurdle Rate von 16,5 Prozent jährlicher Plan-IRR-Rendite ist ordentlich. Darüber hinaus dürfen die Anleger jedoch nur auf sehr geringe Erhöhungschancen hoffen. Nach knapp 3,5 Jahren Fondslaufzeit würden Anleger, berechnet auf Jahresbasis, rund 113 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio und nach Steuern zurückerhalten. Bezogen auf das jeweils gebundene Kapital errechnet HIH einen Gesamtmittelrückfluss von 155 bis 165 Prozent.
Vertragsgestaltung. Bezüglich der Immobilienprojekte verfügt die Fondsgesellschaft über keine Einsichts- und Kontrollrechte. Die Projektgesellschaften sind verpflichtet, zumindest über den Fortgang der Projekte monatlich detailliert zu informieren.
fondstelegramm-Meinung. Bei diesem Fonds handelt es sich um einen Semiblindpool aus überschaubaren zwei Projektentwicklungen. Für die erste Immobilie steht die Baugenehmigung noch aus, gegen die Grundstücksnachbarn Klage erheben wollen. Planungsmehrkosten, Bau- und Verkaufsverzögerungen sind denkbar, wobei bereits mit drei Monaten Bauverzögerung gerechnet wurde. Der Generalunternehmervertrag steht noch aus. Die kalkulierten Baukosten sind momentan nur geschätzt. Das zweite Objekt steht noch nicht fest. Wahrscheinlich wird es sich um eine hauseigene Projektentwicklung der HIH handeln, was zwangsläufig mit erheblichen Interessenkonflikten beim Einkauf verbunden ist. Bereits für mehr als die Hälfte der zu verkaufenden Eigentumswohnungen der ersten Immobilie liegen Reservierungen vor, wobei die dabei festgehaltenen Kaufpreise insgesamt noch nicht den geplanten Kaufpreis-Durchschnitt erzielen, da überwiegend die teureren Einheiten noch frei sind. Der Eigenkapitalanteil bei konsolidierter Betrachtung von Fondsgesellschaft und Projektgesellschaft 1 ist sehr gering, aber typisch für Projektentwicklungen.
Angebot. Der Fonds beteiligt sich über partiarische Darlehen an zwei Projektentwicklungsgesellschaften. Für die eine ist ein Wohn- und Geschäftshaus in München bereits identifiziert, die zweite Projektentwicklung ist noch offen. HIH oder ein externer Projektentwickler werden sich über Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils mindestens zehn Prozent der Projektkosten in beide Projektentwicklungen einbringen. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio für das erste Projekt beläuft sich auf rund 38,9 Millionen Euro und entspricht rund 46 Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens für beide Projekte. 200.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio misst die Mindestzeichnungssumme. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind als Haftsumme im Handelsregister einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist erstmals zum 31. Dezember 2016 möglich.
Historie. Die Hamburgische Immobilien Handlung gehört zur Warburg-Gruppe. Von den 13 zwischen den Jahren 1999 und 2009 emittierten Immobilienfonds zahlten alle bis zum Jahr 2003 herausgegebenen fünf Fonds unter Plan aus, die acht Fonds danach prognosegemäß oder besser. Die geplanten kumulierten Bewirtschaftungsergebnisse nach Tilgung konnten bei acht Fonds nicht erreicht werden, bei fünf Fonds wurden sie übertroffen. Ein Fonds wurde bislang aufgelöst, dabei lagen die kumulierten Auszahlungen 76,7 Prozent unter den prognostizierten Angaben. HIH hat nach eigenen Angaben in den vergangenen fünf Jahren Projektentwicklungen mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro umgesetzt.
Immobilie (Projekt 1). Geplant ist die Errichtung eines fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in München Schwabing, in der Freilitzschstraße. Bis zur Flaniermeile Leopoldstraße und zum nächsten U-Bahnhof sind es jeweils 200 Meter, bis zum Englischen Garten 500 Meter. Die Objektgesellschaft hat das ehemals mit einem Kino bebaute Grundstück am 31. Januar 2011 erworben. Bauherr des Projekts ist die Projektgesellschaft. Ein Generalunternehmervertrag liegt noch nicht vor. Der Abriss der Bestandsgebäude ist bereits separat erfolgt, so HIH. Es sollen 34 hochwertige Eigentumswohnungen mit insgesamt 4.300 Quadratmetern Wohnfläche, 500 Quadratmetern Einzelhandelsfläche und 49 Tiefgaragenplätze entstehen. Die Baugenehmigung soll noch im September 2011 erteilt werden, so HIH. Mehrere Grundstücksnachbarn planen, Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einzulegen bezüglich der Gestaltung rückwärtiger Gebäudeteile und der Verringerung der Lichteinstrahlung nach erfolgter Neubebauung. Eine Änderung der Planung und ein späterer Baubeginn würden überplanmäßige Kosten nach sich ziehen, wobei eine Bauverzögerung von drei Monaten bereits einkalkuliert wurde. Bislang wurden bereits 19 Wohnungen reserviert, also 56 Prozent.
Investitionskriterien (Projekt 2). Die Investitionskriterien sind Bestandteil des Gesellschaftsvertrags, sie grenzen jedoch weder Standorte noch Nutzungsarten ein. Projekt 2 soll eine Einzel-Immobilienprojektentwicklung in Deutschland in der Größenordnung ab zehn Millionen Euro Gesamtinvestitionsvolumen sein. Voraussetzung für ein Projekt ist das Vorliegen einer externen, zu einem positiven Ergebnis gekommenen Markt- und Standortanalyse. Eine verbindliche Darlehenszusage muss vorliegen, der Grundstückerwerb hat gesichert zu sein. Sollte eine Projektentwicklung der HIH Fondsgegenstand werden, entstünden erhebliche Interessenkonflikte beim Objekterwerb.
Finanzierung. Die Fondsgesellschaft selbst nimmt kein Darlehen auf. Die konsolidierte Betrachtung von Projektgesellschaft 1 und Fondsgesellschaft ergibt folgende Finanzierung und Mittelverwendung: 19 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert. Der partiarische Darlehensvertrag des Fonds für das erste Projekt wurde am 15. Juli 2011 geschlossen. 81 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio stammen aus Darlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Die Laufzeit des Darlehens steht noch nicht fest, sie ist vom Verkaufsverlauf des Wohnungs- und Teileigentums abhängig. 81,2 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Grundstückserwerb, die Errichtung der Immobilie einschließlich Erwerbs- und Baunebenkosten ausgegeben; weitere 6,5 Prozent entfallen auf nicht abzugsfähige Vorsteuern, die HIH aus Vertraulichkeitsgründen nicht auf die einzelnen Kostenpositionen aufteilt, aber sagt, dass es sich hier um Baukosten handelt, so dass sich in diesem Fall eine Gesamtinvestitionsquote von 87,7 Prozent ergibt. 5,2 Prozent sind Finanzierungskosten, 4,1 Prozent Vermarktungskosten, 0,1 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve. 2,9 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht, 15,6 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die Prognoserechnung des Informationsmaterials bezieht sich lediglich auf die Fondsgesellschaft. Guthaben der Fondsgesellschaft wurden mit einem Prozent Verzinsung angenommen. Die laufenden Nebenkosten der Fondsgesellschaft liegen im Jahr 2012 – wegen des geringen Eigenkapitalanteils – bei relativ hohen 1,28 Prozent desselben. Über den Mittelverwendungsplan der Projektgesellschaft hinaus entstehen laut HIH keine weiteren laufenden Nebenkosten der Projektgesellschaft. Die Zinsen für das Darlehen der ersten Objektgesellschaft werden entweder variabel gestaltet, basierend auf dem 3-Monats-EURIBOR zuzüglich 1,9 Prozent Marge, oder HIH vereinbart einen Festzins.
Der Verkauf des Wohnungs- und Teileigentums des ersten Objekts im Zeitraum zwischen den Jahren 2012 und 2014 ist mit durchschnittlich 7.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise 12.000 Euro je Quadratmeter Gewerbefläche geplant. Insgesamt, das heißt einschließlich Stellplätze, sind 8.801 Euro je Quadratmeter Mietfläche als Verkaufspreis vorgesehen. Die Division der Gesamtinvestitionskosten, in der konsolidierten Betrachtung von Projektgesellschaft 1 und Fondsgesellschaft, ergibt 8.007 Euro je Quadratmeter. Die Reservierungen der ersten 19 Eigentumswohnungen blieben mit durchschnittlich 7.618 Euro je Quadratmeter Wohnfläche unter dem geplanten Durchschnitt. Allerdings sind vorrangig die teureren Wohnungen wie zum Beispiel im Dachgeschoss noch vakant, so dass am Ende mit einem höheren Durchschnittswert gerechnet wird. HIH erhält ein Prozent des Verkaufspreises. Bulwien Gesa hielt im September 2010 Preise in Höhe von durchschnittlich 7.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche am Standort für marktrealistisch. Im April 2011 hat Bulwien Gesa erneut die durchschnittlichen Verkaufspreise bewertet, bei optimierten Grundrissen und höherem Ausstattungsstandard. Dabei kam Bulwien Gesa zu der Einschätzung, dass Verkaufspreise in Höhe von durchschnittlich 7.940 Euro je Quadratmeter marktrealistisch sind. Anfang September 2011 verlangten 20 Verkaufsangebote für neue Eigentumswohnungen im Münchner Stadtteil Schwabing im Durchschnitt 7.226 Euro je Quadratmeter Mietfläche.
Rückfluss. Nach Begleichung aller Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften werden aus den Mittelrückflüssen zunächst die partiarischen Darlehen getilgt. Im Anschluss wird ein Prozent Zinsen pro Jahr der bis zu diesem Zeitpunkt gestundeten Festverzinsung aus den partiarischen Darlehen ausgekehrt. Danach werden die anderen Gesellschafterdarlehen (bei einem HIH-Projekt: Darlehen der HIH) getilgt. Im Anschluss wird eine erfolgsabhängige Vorzugsverzinsung ausgezahlt, bis eine IRR-Rendite von maximal 16,5 Prozent jährlich erreicht wird, zunächst auf die partiarischen Darlehen, dann auf die anderen Darlehen. Die 16,5 Prozent IRR-Rendite vor Steuern, auf Projektebene entsprechen dem Planansatz. Der Projektentwickler HIH bekommt anschließend einen Betrag in selbiger Höhe, wie ihn die Fondsgesellschaft bereits erhalten hat. Übersteigende Beträge werden im Verhältnis 30 Prozent auf die partiarischen Darlehen und 70 Prozent auf die Gesellschafterdarlehen der HIH verteilt. Die Hurdle Rate von 16,5 Prozent jährlicher Plan-IRR-Rendite ist ordentlich. Darüber hinaus dürfen die Anleger jedoch nur auf sehr geringe Erhöhungschancen hoffen. Nach knapp 3,5 Jahren Fondslaufzeit würden Anleger, berechnet auf Jahresbasis, rund 113 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio und nach Steuern zurückerhalten. Bezogen auf das jeweils gebundene Kapital errechnet HIH einen Gesamtmittelrückfluss von 155 bis 165 Prozent.
Vertragsgestaltung. Bezüglich der Immobilienprojekte verfügt die Fondsgesellschaft über keine Einsichts- und Kontrollrechte. Die Projektgesellschaften sind verpflichtet, zumindest über den Fortgang der Projekte monatlich detailliert zu informieren.
fondstelegramm-Meinung. Bei diesem Fonds handelt es sich um einen Semiblindpool aus überschaubaren zwei Projektentwicklungen. Für die erste Immobilie steht die Baugenehmigung noch aus, gegen die Grundstücksnachbarn Klage erheben wollen. Planungsmehrkosten, Bau- und Verkaufsverzögerungen sind denkbar, wobei bereits mit drei Monaten Bauverzögerung gerechnet wurde. Der Generalunternehmervertrag steht noch aus. Die kalkulierten Baukosten sind momentan nur geschätzt. Das zweite Objekt steht noch nicht fest. Wahrscheinlich wird es sich um eine hauseigene Projektentwicklung der HIH handeln, was zwangsläufig mit erheblichen Interessenkonflikten beim Einkauf verbunden ist. Bereits für mehr als die Hälfte der zu verkaufenden Eigentumswohnungen der ersten Immobilie liegen Reservierungen vor, wobei die dabei festgehaltenen Kaufpreise insgesamt noch nicht den geplanten Kaufpreis-Durchschnitt erzielen, da überwiegend die teureren Einheiten noch frei sind. Der Eigenkapitalanteil bei konsolidierter Betrachtung von Fondsgesellschaft und Projektgesellschaft 1 ist sehr gering, aber typisch für Projektentwicklungen.
Semiblindpool mit den für Projektentwicklungen typischen Risiken, der primär auf das Vertrauen in HIH abstellt.
