Hesse Newman Deutscher Zinshausfonds
Ansparfonds mit wenig Prospekt-Inhalt
Angebot. Der Blindpool-Fonds sieht vor, mittelfristig, mittelbar und unmittelbar, primär in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. Rund 41 Millionen Euro sind als Fondsvolumen inklusive Agio vorgesehen. Eine Zeichnung ist ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich, wobei 25 Prozent des Zeichnungsbetrages sowie das Agio sofort und der restliche Betrag über einen Zeitraum von zehn Jahren einzuzahlen ist. Ein Prozent des Beteiligungsbetrages ist im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Erst zum 31. Dezember 2031 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden.
Historie und Fondspartner. Für den im Jahr 2008 gegründeten Initiator ist dies der zweite Immobilienfonds.
Das Asset-Management und die Akquisitionsarbeit übernimmt Engel & Völkers. Das Unternehmen hat bislang zwei eigene geschlossene Wohnimmobilien-Blindpoolfonds aufgelegt mit einem maximalen Fondsvolumen von insgesamt 120 Millionen Euro, die noch nicht vollständig investiert sind. Aus diesem Umstand resultiert ein Interessenkonflikt beim Objektankauf. Hesse Newman hält dem eine laut Investitionskriterien breitere örtliche Streuung der Immobilienstandorte und die Größe des Wohnimmobilienmarktes entgegen, außerdem träten Engel & Völkers als Makler auf und die Gefahr, ungeliebte Objekte aus einem Eigenbestand zu transferieren, bestünde hier nicht.
Investitionskriterien. Nachfolgende wesentliche Kriterien sind im Gesellschaftsvertrag verankert: Investiert werden soll mittelbar und unmittelbar in deutsche Immobilien, insbesondere in Wohnimmobilien mit einer guten Gebäudesubstanz und einem altersangemessenem Instandhaltungszustand, in verschiedenen Ober- und Mittelzentren mit über 80.000 Einwohnern. Erbbaurechtsgrundstücke sind ausgeschlossen. Voraussetzung für den Erwerb ist die Vorlage eines Wertgutachtens. Wenigstens 35 Prozent der Objektkosten sollen immobilienbezogen aus Eigenkapital finanziert werden.
Folgende wesentliche Ankaufskriterien haben keinen Eingang in den Gesellschaftsvertrag gefunden und sind damit nicht wirklich verbindlich: Die vorgesehene Vermietungsquote des Portfolios soll mindestens 90 Prozent erreichen. Es ist ein durchschnittlicher Einkaufsfaktor von 14,6 der Jahresnettomiete vorgesehen. Hier könnten im Unterschied zu Engel & Völkers die um eine halbe Jahresmiete teureren Objekte angekauft werden – Engel & Völkers wollen Objekte durchschnittlich zum 14,06- beziehungsweise zum 14,08fachen der Jahresnettomiete erwerben. Außerdem soll der Ankaufspreis nicht über dem Verkehrswert liegen. Wenigstens 80 Prozent der Mieten des Portfolios sollen aus wohnwirtschaftlicher Nutzung stammen.
Finanzierung. 51 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 49 Prozent aus Darlehen. Da es sich um einen Blindpool handelt, liegen noch keine Darlehensverträge vor. Die einzelnen Objekte können bis zu 65 Prozent mit Darlehen finanziert werden. Zwischenfinanzierungen sind nicht vorgesehen.
83,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet, 2,4 Prozent sind Maklerkosten, 1,7 Prozent fließen in die Finanzierung, 0,7 Prozent in eine Liquiditätsreserve, 11,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 23 Prozent vom Eigenkapital.
Laufende Einnahmen und Kosten. Hesse Newman geht nach eigenen Angaben von zwei Prozent Mietausfallwagnis, sechs Prozent der Miete für Instandhaltungskosten und einem Prozent der Miete für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten aus, insgesamt ein mittelmäßiger Ansatz. Im Prospekt wurde auf derartige Angaben bewusst verzichtet, um Anlegern keine Scheingenauigkeit vorzutäuschen. Für das Asset-Management erhält Engel & Völkers jährlich 2,5 Prozent der Nettomieten. Für das Property-Management vor Ort fallen weitere vier Prozent der Nettomieten an. Die laufenden Fondsnebenkosten liegen bei 0,95 Prozent des Eigenkapitals, bei Ansparmodellen ist es immer etwas mehr als bei herkömmlichen Fonds.
Verkauf. Hesse Newman erhält 2,38 Prozent des Verkaufspreises. Der Verkauf der Immobilien könnte sich im Jahr 2031 abspielen, also in 21 Jahren. Vorgesehen ist die Veräußerung zum 13,6fachen der Jahresnettomiete, das ist eine Jahresnettomiete unter dem nicht verbindlich festgelegten Einkaufsfaktor. Laut Hesse Newman wurden außer der Faktor-Senkung in der internen Modellrechnung bei Verkauf keine Maklerkosten oder zusätzlichen Revitalisierungsaufwendungen angesetzt.
Rückfluss. Die ersten Auszahlungen sind erst für Ende 2020 vorgesehen. Nach einer internen Berechnung Hesse Newmans sollen Anleger mit 45 Prozent Steuersatz nach über 21 Jahren Fondslaufzeit Gesamtauszahlungen zwischen 180 und 190 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten. Ein großes Manko im Prospekt ist der Verzicht auf eine beispielhafte Nachsteuerbetrachtung. Sollte es einen Nachtrag zu diesem Fonds geben, würde der Initiator diesen mit einer Nachsteuerberechnung versehen.
Vertragsgestaltung. Die Treuhänderin gehört zur Hesse Newman Capital AG, woraus sich Interessenkonflikte ergeben können. Im Falle einer Rückabwicklung hätten die Anleger kein vertraglich verankertes Recht auf die Rückzahlung ihrer Einlage.
fondstelegramm-Meinung. Die Ratenzahlungen bei Ansparfonds bergen die große Gefahr in sich, dass Kunden den Fonds zeichnen, die nicht in das Risikoprofil des Fonds passen. Mit der relativ hohen Mindestbeteiligung und der 25prozentigen Soforteinzahlung hat der Initiator versucht, dieses Risiko abzumildern, wenngleich es immer noch besteht. Das Risikopotential des Fonds ist eher im oberen Bereich angesiedelt: Der Initiator hat sich für einen Blindpool entschieden. Der Partner Engel & Völkers könnte sich im Einkauf bei ausgewählten Standorten vorrangig besserer Objekte für seine eigenen Fonds bedienen. Der Objekteinkauf findet, ansparfondsbedingt, erst mittelfristig statt – es ist schwieriger auszuloten, ob dann die im Prospekt festgehaltenen Einkaufsfaktoren noch realistisch sind. Allerdings ist der Wohnimmobilienmarkt relativ träge in seiner Entwicklung. Hinweise zu den Vorstellungen des Initiators hinsichtlich der Gestaltung laufender Einnahmen und Ausgaben im Prospekt wären hilfreich gewesen. Die Ergebnisse nach Steuern hat Hesse Newman gänzlich ausgespart, hier hoffen wir auf einen späteren Prospektnachtrag. Die Fondslaufzeit ist, wie für Ansparfonds üblich, mit über 20 Jahren sehr lang.
Historie und Fondspartner. Für den im Jahr 2008 gegründeten Initiator ist dies der zweite Immobilienfonds.
Das Asset-Management und die Akquisitionsarbeit übernimmt Engel & Völkers. Das Unternehmen hat bislang zwei eigene geschlossene Wohnimmobilien-Blindpoolfonds aufgelegt mit einem maximalen Fondsvolumen von insgesamt 120 Millionen Euro, die noch nicht vollständig investiert sind. Aus diesem Umstand resultiert ein Interessenkonflikt beim Objektankauf. Hesse Newman hält dem eine laut Investitionskriterien breitere örtliche Streuung der Immobilienstandorte und die Größe des Wohnimmobilienmarktes entgegen, außerdem träten Engel & Völkers als Makler auf und die Gefahr, ungeliebte Objekte aus einem Eigenbestand zu transferieren, bestünde hier nicht.
Investitionskriterien. Nachfolgende wesentliche Kriterien sind im Gesellschaftsvertrag verankert: Investiert werden soll mittelbar und unmittelbar in deutsche Immobilien, insbesondere in Wohnimmobilien mit einer guten Gebäudesubstanz und einem altersangemessenem Instandhaltungszustand, in verschiedenen Ober- und Mittelzentren mit über 80.000 Einwohnern. Erbbaurechtsgrundstücke sind ausgeschlossen. Voraussetzung für den Erwerb ist die Vorlage eines Wertgutachtens. Wenigstens 35 Prozent der Objektkosten sollen immobilienbezogen aus Eigenkapital finanziert werden.
Folgende wesentliche Ankaufskriterien haben keinen Eingang in den Gesellschaftsvertrag gefunden und sind damit nicht wirklich verbindlich: Die vorgesehene Vermietungsquote des Portfolios soll mindestens 90 Prozent erreichen. Es ist ein durchschnittlicher Einkaufsfaktor von 14,6 der Jahresnettomiete vorgesehen. Hier könnten im Unterschied zu Engel & Völkers die um eine halbe Jahresmiete teureren Objekte angekauft werden – Engel & Völkers wollen Objekte durchschnittlich zum 14,06- beziehungsweise zum 14,08fachen der Jahresnettomiete erwerben. Außerdem soll der Ankaufspreis nicht über dem Verkehrswert liegen. Wenigstens 80 Prozent der Mieten des Portfolios sollen aus wohnwirtschaftlicher Nutzung stammen.
Finanzierung. 51 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 49 Prozent aus Darlehen. Da es sich um einen Blindpool handelt, liegen noch keine Darlehensverträge vor. Die einzelnen Objekte können bis zu 65 Prozent mit Darlehen finanziert werden. Zwischenfinanzierungen sind nicht vorgesehen.
83,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet, 2,4 Prozent sind Maklerkosten, 1,7 Prozent fließen in die Finanzierung, 0,7 Prozent in eine Liquiditätsreserve, 11,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 23 Prozent vom Eigenkapital.
Laufende Einnahmen und Kosten. Hesse Newman geht nach eigenen Angaben von zwei Prozent Mietausfallwagnis, sechs Prozent der Miete für Instandhaltungskosten und einem Prozent der Miete für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten aus, insgesamt ein mittelmäßiger Ansatz. Im Prospekt wurde auf derartige Angaben bewusst verzichtet, um Anlegern keine Scheingenauigkeit vorzutäuschen. Für das Asset-Management erhält Engel & Völkers jährlich 2,5 Prozent der Nettomieten. Für das Property-Management vor Ort fallen weitere vier Prozent der Nettomieten an. Die laufenden Fondsnebenkosten liegen bei 0,95 Prozent des Eigenkapitals, bei Ansparmodellen ist es immer etwas mehr als bei herkömmlichen Fonds.
Verkauf. Hesse Newman erhält 2,38 Prozent des Verkaufspreises. Der Verkauf der Immobilien könnte sich im Jahr 2031 abspielen, also in 21 Jahren. Vorgesehen ist die Veräußerung zum 13,6fachen der Jahresnettomiete, das ist eine Jahresnettomiete unter dem nicht verbindlich festgelegten Einkaufsfaktor. Laut Hesse Newman wurden außer der Faktor-Senkung in der internen Modellrechnung bei Verkauf keine Maklerkosten oder zusätzlichen Revitalisierungsaufwendungen angesetzt.
Rückfluss. Die ersten Auszahlungen sind erst für Ende 2020 vorgesehen. Nach einer internen Berechnung Hesse Newmans sollen Anleger mit 45 Prozent Steuersatz nach über 21 Jahren Fondslaufzeit Gesamtauszahlungen zwischen 180 und 190 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten. Ein großes Manko im Prospekt ist der Verzicht auf eine beispielhafte Nachsteuerbetrachtung. Sollte es einen Nachtrag zu diesem Fonds geben, würde der Initiator diesen mit einer Nachsteuerberechnung versehen.
Vertragsgestaltung. Die Treuhänderin gehört zur Hesse Newman Capital AG, woraus sich Interessenkonflikte ergeben können. Im Falle einer Rückabwicklung hätten die Anleger kein vertraglich verankertes Recht auf die Rückzahlung ihrer Einlage.
fondstelegramm-Meinung. Die Ratenzahlungen bei Ansparfonds bergen die große Gefahr in sich, dass Kunden den Fonds zeichnen, die nicht in das Risikoprofil des Fonds passen. Mit der relativ hohen Mindestbeteiligung und der 25prozentigen Soforteinzahlung hat der Initiator versucht, dieses Risiko abzumildern, wenngleich es immer noch besteht. Das Risikopotential des Fonds ist eher im oberen Bereich angesiedelt: Der Initiator hat sich für einen Blindpool entschieden. Der Partner Engel & Völkers könnte sich im Einkauf bei ausgewählten Standorten vorrangig besserer Objekte für seine eigenen Fonds bedienen. Der Objekteinkauf findet, ansparfondsbedingt, erst mittelfristig statt – es ist schwieriger auszuloten, ob dann die im Prospekt festgehaltenen Einkaufsfaktoren noch realistisch sind. Allerdings ist der Wohnimmobilienmarkt relativ träge in seiner Entwicklung. Hinweise zu den Vorstellungen des Initiators hinsichtlich der Gestaltung laufender Einnahmen und Ausgaben im Prospekt wären hilfreich gewesen. Die Ergebnisse nach Steuern hat Hesse Newman gänzlich ausgespart, hier hoffen wir auf einen späteren Prospektnachtrag. Die Fondslaufzeit ist, wie für Ansparfonds üblich, mit über 20 Jahren sehr lang.
Ein nur sparsam informierender Fonds mit den für Ansparmodelle üblichen Nachteilen.
