Angebot. Der Fonds ist alleiniger Limited Partner einer Vermietungsgesellschaft, die ein Erbpachtrecht an einer Immobilie erwirbt und sich zu 100 Prozent an einer Grundstücksgesellschaft beteiligt, die wirtschaftlicher Eigentümer derselben Immobilie im Quartier Leopold im Central Business District Brüssels wird. Diese komplizierte, in Belgien aber übliche Regelung soll die Grunderwerbsteuer reduzieren. 69,7 Millionen Euro misst das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio. Der Fonds kann ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio gezeichnet werden. Zum 31. Dezember 2024 ist eine Beteiligung erstmals ordentlich kündbar.

Zielmarkt. Nach Angaben von Jones Lang Lasalle für das erste Quartal 2011 blieb die Leerstandsrate Brüsseler Büroimmobilien mit 11,2 Prozent stabil, im Leopold Quartier betrug sie 8,1 Prozent. Das Angebot an noch nicht vermieteten Objekten ist in den Jahren 2011 und 2012 mit 127.000 und 110.000 Quadratmetern gering – im Vergleich zum Zehnjahresdurchschnittswert von 365.000 Quadratmetern. Die meisten spekulativen Bauten werden dabei im Leopold Quartier errichtet. Durch die in Zeiten hoher Leerstände begonnenen und noch andauernden Umnutzungsprozesse besteht im Leopold Quartier ein zunehmender Mix aus Büro- und Wohnnutzung. Die Spitzenmiete im Leopold Quartier erreichte im ersten Quartal 2011 310 Euro je Quadratmeter und damit das höchste Niveau der vergangenen sieben Jahre, die gewichtete Durchschnittsmiete lag bei 217 Euro je Quadratmeter im Jahr. Objekte mit langfristigen Mietverträgen der Regierung oder der EU erzielen Anfangsrenditen um die fünf Prozent.

Initiator und Historie. Seit ihrem Gründungsjahr 2008 hat Hesse Newman weitere vier Immobilien- und zwei Schiffsfonds herausgegeben, davon sind zwei Immobilienfonds noch nicht geschlossen. Die vier Immobilienfonds verfügten Ende Juni 2011 über rund 100 Millionen Euro platziertes Eigenkapital. Von diesen erfolgte bei einem die Auszahlung für 2010 prospektgemäß, für die anderen waren planmäßig noch keine Auszahlungen vorgesehen.

Immobilie. Fondsgegenstand ist ein im Jahr 1993 errichtetes, zehngeschossiges, konventionelles Bürogebäude mit Natursteinfassade. Bis zur Innenstadt Brüssels sind es rund fünf, bis zur U-Bahn vier Gehminuten, der Hauptbahnhof ist 1,3 Kilometer entfernt. Die 12.798 Quadratmeter Mietfläche teilen sich auf in 98,3 Prozent Büro- und 1,7 Prozent Einzelhandelsfläche. Zum Objekt gehören 276 Stellplätze. Die Vermietungs- und die Grundstücksgesellschaft haben mit der Confinimmo SA am 23. Dezember 2010 einen Rahmenvertrag zur Veräußerung eines Erbpachtrechts und des Eigentums an der Immobilie für insgesamt 60,12 Millionen Euro – inklusive einer reduzierten Grunderwerbsteuer – zum rund 16-Fachen der Jahresnettomiete geschlossen. Im September 2011 erfolgt die notarielle Beurkundung beider Vorgänge. Im Grundbuch ist das Erbpachtrecht derzeit zugunsten der Europäischen Kommission eingetragen. Der Mietvertrag bewirkt, dass die Grundstücksgesellschaft wirtschaftlicher Eigentümer ist. Nach Beendigung des Mietvertrags erhält die Vermietungsgesellschaft das 89 Jahre andauernde Erbpachtrecht. Das juristische Eigentum verbleibt bei der Grundstücksgesellschaft.
Knight Frank, hat am 23. Februar 2011 den Marktwert der Immobilie auf rund 60,65 Millionen Euro geschätzt. Dass Knight Frank auch Makler des Objekts ist, schmälert die Belastbarkeit des Gutachten. Der Verkäufer haftet nicht für etwaige Sachmängel. Im Gutachten finden sich Hinweise auf Asbest im Heizkesselbereich. In der Kalkulation der laufenden Instandhaltung wurde von einem kompletten Austausch des Heizkessels für 60.000 Euro ausgegangen. Nach Bodenuntersuchungen im Dezember 2010 wurde das Grundstück aus der Liste potenziell verunreinigter Standorte gestrichen.

Vermietung. Die Bürofläche einschließlich der 276 Stellplätze ist seit 1993 an die Personalabteilung, Mitarbeiteranlauf- und -meldestelle der EU-Kommission vermietet. Der Mietvertrag endet am 30. Juni 2020. Der Mieter besitzt ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass er seinen Sitz in ein anderes Land verlegt. Die Einzelhandelsflächen sind bis zum 31. Juli 2020 an eine natürliche Peron zum Zwecke des Betreibens einer Apotheke vermietet – für 34.065 Euro im Jahr, das entspricht 400,76 Euro je Quadratmeter jährlich. Allerdings verfügen Einzelhändler alle drei Jahre über ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. 131 Quadratmeter Ladenfläche stehen leer, das entspricht rund einem Prozent der Gesamtmietfläche. Es werden im ersten Jahr 3.720.091 Euro Büromiete gezahlt, dies entspricht 295,67 Euro je Quadratmeter Mietfläche. Insgesamt liegen die Mieten 6,36 Prozent über der ortsüblichen Miete. Dies wurde jedoch bei der Berechnung der Anschlussmiete berücksichtigt. Die Büromieten werden jährlich vollständig an den belgischen Verbraucherpreisindex, die Einzelhandelsmiete an den Health Index angepasst. Dem Fonds stehen die Mieteinnahmen ab dem 1. August 2011 zu.

Finanzierung. 56 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 44 Prozent über Darlehen. Darlehensnehmer sind die Vermietungs- und die Grundstücksgesellschaft. Der Darlehensvertrag liegt vor und endet am 30. Juni 2019. Des Weiteren wurden 7,12 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel aufgenommen, die auf Basis des 3-Monats-EURIBOR zuzüglich 0,08 Prozent Refinanzierungsaufschlag und 1,75 Prozent Marge jährlich verzinst werden. Voraussetzung für beide Darlehensauszahlungen ist, dass der Fonds bis zum Ankauf des Erbbaurechts am 13. September 2011 rund 26,3 Millionen Euro Eigenkapital vorweisen kann. 86,2 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio dienen dem Erwerb der Immobilie, ein Prozent sind Maklergebühren, 1,5 Prozent Finanzierungskosten, 2,9 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 8,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 15,2 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Hesse Newman rechnet mit einer jährlichen Steigerung des belgischen Verbraucherpreisindex von zwei Prozent, dies entspricht dem Durchschnitt der Jahre 1998 bis 2010. Von Januar bis Mai 2011 lag der Verbraucherpreisindex bei durchschnittlich 3,38 Prozent. Ab Ende des Mietvertrags wurden nur zwei Prozent Mietausfallwagnis einkalkuliert. Die Vermietungsaufwendungen im Jahr 2020 wurden mit nur zwei Monatsmieten gerechnet. Für Guthaben wurden zwischen zwei und 2,5 Prozent Zinsen jährlich, vor Abgeltungssteuer, angenommen. Die Europäische Kommission trägt alle Betriebskosten, Gebäudeversicherungen und -steuern. Von den 1,36 Prozent der Miete für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten entfallen 0,57 Prozent auf die Buchhaltung vor Ort, der Rest sind Objektverwaltungs- und sonstige nicht umlagefähige Kosten.
Die laufende Instandhaltung wurde mit sieben Euro je Büro- und Einzelhandelsfläche und 25 Euro je Stellplatz zuzüglich Umsatzsteuer berücksichtigt. Für Revitalisierungskosten wurden 3,8 Millionen Euro einkalkuliert, der technische Gutachter schätzt diese auf nur 2,3 Millionen Euro. Unter Hinzurechnung der Vermietungsaufwendungen und des Mietausfallwagnisses stünden 4,9 Millionen Euro für den Mieterwechsel zur Verfügung. Der Wertgutachter rechnet jedoch für die Modernisierung bei Mietvertragsende mit zwei Jahresmieten, das sind rund 8,8 Millionen Euro.
An laufenden Fondsnebenkosten fallen durchschnittlich jährlich 0,49 Prozent vom Eigenkapital an. Die Zinsen wurden bis zum 31. März 2019 mit 4,97 Prozent jährlich gesichert. Getilgt wird mit anfänglich einem Prozent. Im Jahr 2019 wurden 1,4 Prozent des Restdarlehens zuzüglich zehn Prozent Nebenkosten für Hypothekeneintragungsgebühren berücksichtigt. Die Anschlussfinanzierung wurde mit fünf Prozent Zinsen und 1,5 Prozent Tilgung jährlich kalkuliert. Die kumulierte Liquiditätsreserve der Vermietungs- und Grundstücksgesellschaft steigt von 2,4 Millionen Euro im Jahr 2011 auf 3,25 Millionen Euro im Jahr 2019 an. Durch die Neufinanzierung und Neuvermietung sinkt diese im Jahr 2021 auf 0,1 Millionen Euro ab, bis zum Verkaufsjahr steigt sie auf 0,45 Millionen Euro. Ende 2024 sollen die Anteile an der Vermietungs- und Grundstücksgesellschaft zum 15,8-Fachen der Miete desselben Jahres veräußert werden, dies entspricht fast dem Einkaufsfaktor. 1,26 Prozent des Verkaufserlöses wurden für Verkaufskosten angesetzt.

Rückfluss. Geplant wurden Auszahlungen in Höhe von insgesamt 58 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern innerhalb der 13,42 Jahre Fondslaufzeit, dazu kommen 113 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 171 Prozent. Die dementsprechende IRR-Rendite liegt bei 5,2 Prozent im Jahr. Sollte statt eines Anteilsverkaufs im Jahr 2024 nur ein direkter Verkauf der Erbpacht und des wirtschaftlichen Eigentums möglich sein, würden sich die Gesamtauszahlungen auf 148 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio reduzieren. Dies entspricht einer IRR-Rendite von 3,4 Prozent pro Jahr. In Brüssel sind Asset Deals aus steuerlichen Gründen jedoch nicht üblich.

Steuerliche Behandlung. Die laufenden Erbpachts- und Vermietungseinkünfte werden gemäß Doppelbesteuerungseinkommen in Belgien versteuert. Dort sind die Vermietungs- und Grundstücksgesellschaft körperschaftsteuerpflichtig. Die Anleger unterliegen keiner Steuerpflicht. In Deutschland sind diese Einkünfte von einer Besteuerung freigestellt. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Anteilen der Vermietungs- und Grundstücksgesellschaft sowie von Anteilen an der Fondsgesellschaft werden laut DBA zwar in Belgien versteuert, sind dort jedoch steuerfrei. In Deutschland wären diese im Progressionsvorbehalt zu berücksichtigen. Da in Belgien keine Steuern anfallen, sind die Veräußerungsgewinne in Deutschland erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, davor würde eine Besteuerung zum individuellen Einkommensteuersatz erfolgen. Auf Zinseinkünfte, die in Belgien erzielt werden, kann gemäß DBA 15 Prozent Quellensteuer erhoben werden, dies geschieht nach belgischem Recht jedoch nicht. Zinseinkünfte unterliegen in Deutschland der Abgeltungssteuer, darauf würde die Quellensteuer angerechnet werden. Anleger brauchen keine Steuererklärung in Belgien abzugeben. Ein steuerliches Gutachten liegt vor.

Vertragsgestaltung. Der Treuhänder ist eine Hesse-Newman-Tochter, damit sind Interessenkollisionen möglich.

fondstelegramm-Meinung. Das Fondsobjekt befindet sich in einer sehr guten Lage. Dass die EU-Verwaltung in Brüssel sitzt, ist zweifellos ein großer Vorteil bei der Wiedervermietung des Gebäudes während der Fondslaufzeit. Bis dahin ist die Einnahmesituation im Großen und Ganzen gesichert. Der Hauptmieter gehört zur EU, verfügt folglich über eine einwandfreie Bonität und zahlt höhere Mieten als ortsüblich. Die Anpassung an diese wurde in der Kalkulation bei Mietende berücksichtigt. Allerdings bleibt das Risiko, dass die angenommenen Kosten für die Modernisierung des Mietobjekts und eventuelle Mietausfälle durch zeitweiligen Leerstand und Incentives für den Nachmieter insgesamt nicht ausreichen könnten. Das technische Gutachten und das Wertgutachten legen hier deutlich unterschiedliche Werte zu Grunde, die Fondsprognose liegt zwischen beiden Ansätzen.

Momentan gutes Fondsobjekt in sehr guter Lage – allerdings mit einer notwendigen Anschlussvermietung und einer garantiert erforderlichen Modernisierung während der Fondslaufzeit und den damit verbundenen Risiken.