Angebot. Der Fonds erwirbt 94,9 Prozent an je zwei Objektgesellschaften, die Eigentümer an mehreren benachbarten Immobilien und Grundstücks-Nutzungsrechten in Hamburg Blankenese sind. 5,1 Prozent verbleiben jeweils bei den beiden Verkäufern. Rund 84,4 Millionen Euro beträgt das Fondsvolumen inklusive Agio, ohne Berücksichtigung der gestundeten Kommanditeinlagen der Verkäufer. Eine Zeichnung ist ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich. Im Handelsregister sind zehn Prozent der Pflichteinlage einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Erstmals zum 31. Dezember 2024 können Beteiligungen ordentlich gekündigt werden.

Immobilien. Fondsgegenstand ist ein Ensemble aus acht gemischt genutzten, im Zeitraum 2008 bis 2010 erstellten Häusern, einem im Jahr 1867 errichteten, denkmalgeschützten, sanierten Bahnhofsgebäude und einem Pavillon. Die Immobilien liegen direkt am Hamburg-Blankeneser Bahnhofsplatz, in guter bis sehr guter Einzelhandelsstadtteils-, aber keiner etablierten Büro-Lage. Bis in die Hamburger Innenstadt benötigt die S-Bahn etwa eine halbe Stunde. Laut Hesse Newman war die Objektgesellschaft „Bahnhofsgebäude“ Bestandteil eines Paketdeals. Hesse Newman betrachtet das Bahnhofsgebäude jedoch keinesfalls als ein „notwendiges Übel“. Im Gegenteil, es werte das Gebäudeensemble architektonisch auf. Ein Gebäude wurde über den Gleisen des Kopfbahnhofs errichtet, woraus sich jedoch, laut Initiator, grundbuchrechtlich keine Rechte der Bahn ableiten ließen. Die 22.246 Quadratmeter Mietfläche teilen sich auf in 40 Prozent Büro- und Praxisfläche, 32 Prozent Wohnfläche (95 Wohnungen), 25 Prozent Einzelhandels- und Gastronomiefläche und drei Prozent Lagerfläche. Zu den Objekten gehören 370 Tiefgaragenplätze. Der Fonds hat am 4. Oktober 2010 einen Kaufvertrag über den Erwerb von jeweils 93,9 Prozent der Anteile an zwei Objektgesellschaften von der ING Real Estate Germany und der DGAG Nordpartner zum 16,31-Fachen der Nettokaltmiete eines Jahres erworben, das entspricht derzeit rund 72,87 Millionen Euro. Nach Kapitalerhöhung hält der Fonds 94,9 Prozent der Objektgesellschaften. Die Miete würde bei Erwerb rund 4,5 Millionen Euro betragen und laut Prognose im Jahr 2012 erreicht werden. Laut einer Markt- und Standortanalyse vom September 2010 liegt der Bereich für marktkonforme Vervielfältiger zwischen 15,4 und 16,2, für Share-Deals zwischen 16 und 16,8. Der Kaufpreis kann sich bei vollständiger Vermietung sukzessive auf maximal 74 Millionen Euro erhöhen. Bei noch unvermieteten Flächen ab Mitte 2013 sinkt der Kaufpreisfaktor auf 14,31. Bulwien Gesa hat den Wert des Kaufgegenstandes im September 2010 auf 73,8 Millionen Euro geschätzt, das entspräche dem 16,5-Fachen bei Zugrundelegung der im Einkaufsszenario verwendeten Miete.

Vermietung. 8,5 Prozent der Mietfläche stehen leer, das entspricht 6,5 Prozent der Mieteinnahmen, so der aktuelle Stand laut Hesse Newman. Ungefähr 59 Prozent der Leerstandsfläche entfallen auf Büros, der Rest auf Einzelhandelsflächen und Lager. Rund 26 Prozent der Büroflächen werden derzeit als Arztpraxen genutzt. Die Restlaufzeit für die vermieteten Gewerbeflächen beträgt, gerechnet ab dem 1. Januar 2011, rund neun Jahre. Die Stellplätze sind vollständig vermietet. Die Martha-Stiftung hat alle Wohnungen im Rahmen des Betreuten Wohnens für rund 22 Jahre Restlaufzeit ab Anfang 2011 angemietet. Nach Angabe des Initiators sind alle Wohnungen belegt und es existiert eine Warteliste. Die Wohnungsmieten werden alle drei Jahre vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst. 27 Prozent der Gewerbefläche sind bis Ende Juli 2023 an Rewe, 20 Prozent bis Ende September 2015 an den Assetmanager und zehn Prozent überwiegend bis Ende August 2018 an die Hamburger Sparkasse, 43 Prozent an 27 Einzelmieter vergeben. Die durchschnittliche Anfangsmiete für Büroflächen liegt bei 15,61 Euro, für Einzelhandels- und Gastronomieflächen bei 22,39 Euro, für Lagerflächen bei 6,01 Euro und für Wohnungen bei 10,71 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. Der Gutachter schätzt die Mieten der zwei größten Einzelhandelsmieter als marktüblich und gut, die Mieten für das betreute Wohnen am oberen Rand der Angebotsskala liegend aber aufgrund der Objekteigenschaften und der relativ niedrigen Servicepauschale als marktkonform und die Büromieten ebenfalls als marktgerecht ein.

Finanzierung. Die Verkäufer der Immobilien sind mit rund 1,55 Millionen Euro am Fonds beteiligt. Ihre Kommanditeinlagen sind bis Ende 2016 gestundet. Finanziert wird der Fonds aus 44 Prozent Eigenkapital (ohne die gestundeten Kommanditbeteiligungen der Immobilien-Verkäufer) und 56 Prozent Darlehen. Der Darlehensvertrag wurde am 30. November 2010 abgeschlossen und hat eine Laufzeit bis zum 31. Juli 2020. Der Kaufpreis ist ab Ende 2010 bis Ende 2011 in Raten zu entrichten. Die erste Rate wurde im Januar 2011 gezahlt. Hesse Newman ging bei der Festlegung des Kaufpreises im Investitionsplan nach eigenen Angaben von einer Vollvermietung aus. Der höchstmögliche Kaufpreis liegt jedoch dennoch um rund 1,2 Millionen Euro über dem kalkulierten Wert. Bei dessen etwaiger Überschreitung würde die Differenz aus Eigenmitteln gezahlt, so Hesse Newman. Es wurden insgesamt 11,35 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel aufgenommen. 86,2 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio entfallen auf den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile zuzüglich Erwerbsnebenkosten, 3,8 Prozent sind Finanzierungskosten, 2,4 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve und 7,6 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 17,1 Prozent vom Eigenkapital.

Verlaufsprognose. Ab dem Jahr 2012 nimmt Hesse Newman die Vollvermietung aller Immobilien an. Die Inflationsrate wurde mit 1,25 Prozent für das Jahr 2010 und anschließend mit zwei Prozent pro Jahr kalkuliert. Zwei Prozent der Mieten wurden für ein Mietausfallwagnis berücksichtigt. Guthaben wurden mit 1,75 Prozent Verzinsung angenommen. Instandhaltungsaufwendungen wurden im Durchschnitt mit 7,21 Euro je Quadratmeter Nutzfläche gerechnet. Für die Nachvermietung wurden ab dem Jahr 2016 für fünf Prozent der Flächen drei Monatsmieten zuzüglich 90 Euro je Quadratmeter Teilfläche eingeplant, das entspricht 3,6 Prozent der Gesamtmieten. Auf zusätzliche Revitalisierungsmaßnahmen bei Verkauf hat Hesse Newman verzichtet. Insgesamt gesehen, hätte es im Bereich Instandhaltung/Revitalisierung etwas mehr sein dürfen. 2,8 Prozent der Mieten wurden für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und für die Objektverwaltung angesetzt, höhere anfängliche Nebenkosten würden den Kaufpreisfaktor reduzieren. Das Assetmanagement übernimmt die Prelios Deutschland GmbH. Für laufende Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,72 Prozent des Eigenkapitals an, die mit durchschnittlich jährlich 1,4 Prozent gesteigert werden. Die gestundeten Kommanditeinlagen der Verkäufer werden mit 5,4 Prozent jährlich zugunsten des Fonds verzinst, die geplanten Auszahlungen an die Verkäufer liegen jedoch bei sechs Prozent, folglich stellen die 0,6 Prozent eine Art Kostenposition dar, bei mindestens prospektgemäßem Verlauf. Die Zinsen wurden bis zum 31. Juli 2020 mit 3,18 Prozent jährlich gesichert, bei fünf Prozent Disagio. Im Anschluss wurden fünf Prozent jährlich veranschlagt, ein etwas höherer Ansatz wäre besser gewesen. Das Darlehen wird ab April 2011 mit anfänglich jährlich einem Prozent getilgt, dieser Tilgungssatz wurde auch nach Auslauf des Darlehensvertrags beibehalten. Die kumulierte Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft liegt zwischen rund 61.000 und zwei Millionen Euro, bei durchschnittlich 1,36 Millionen Euro im Jahr. Ende 2024 sollen die Immobilien zum 15,31-Fachen der Miete des Jahres 2024 veräußert werden, das ist eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor. 1,08 Prozent des Veräußerungserlöses entfallen auf Verkaufsvergütungen.

Rückfluss. Während der 14 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit 42 Prozent Steuersatz Auszahlungen in Höhe von insgesamt 56 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio und nach Steuern zurückerhalten, weitere 134 Prozent beim Verkauf, insgesamt folglich 190 Prozent. Die analoge IRR-Rendite beträgt sechs Prozent pro Jahr.

Vertragsgestaltung. Da der Treuhänder zu Hesse Newman gehört, können Interessenkonflikte entstehen.

fondstelegramm-Meinung. Bis auf den historischen Bahnhof sind neue beziehungsweise neuwertige Objekte in zentraler Stadtteillage Fondsgegenstand. Da die Gebäude bereits fertiggestellt sind, trägt der Fonds kein Baurisiko. Ohne das Bahnhofsgebäude wäre der Objekterwerb nicht möglich gewesen. Allerdings wurde der Bahnhof hochwertig saniert. Das Defizit einer nicht etablierten Bürolage bei einem gleichzeitigen Anteil von 40 Prozent Büroflächen in den Fondsobjekten soll durch einen hohen Anteil an Praxisflächen gedämpft werden. Für dieses Vorhaben spricht die zentrale Lage am Bahnhof. Die Vollvermietung ist mit 91,5 Prozent vermieteter Fläche noch nicht erreicht und betrifft überwiegend Büroflächen. Der Erwerb erfolgte in etwa zum Verkehrswert. Der endgültige Kaufpreis ist mietabhängig. Dem Fonds stehen etwas geringere Zinsen auf gestundete Einlagen der Verkäufer zu, als diese bei prospektgemäßem Verlauf an Auszahlung erhalten. Bei der Kalkulation der Zinssätze in den letzten vier Jahren und der Revitalisierung wären ein wenig großzügigere Ansätze wünschenswert gewesen. Für realistisch halten wir die Herabsetzung des Verkaufsfaktors gegenüber dem Einkaufsfaktor, da der Bahnhof den Interessentenkreis bei Verkauf möglicherweise verkleinert.

Pluspunkte für den Fonds sind die zentrale Stadtteillage in Hamburg, die breite Diversifizierung der Mieterstruktur und die neuen und modernen Gebäude. Eine Besonderheit stellt das sanierte Bahnhofsgebäude dar, noch offen ist die Vollvermietung.