Hannover Leasing Vermögenswerte 6, Feuerwache Mülheim
Spezialimmobilie mit 20-Jahres-Mietvertrag
Angebot. Der Fonds hat eine Spezialimmobilie im nordrhein-westfälischen Mülheim an der Ruhr erworben. Das Fondsvolumen inklusive Agio erreicht rund 65 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Fünf Prozent des Zeichnungsbetrags sind ins Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die ordentliche Kündigung einer Beteiligung ist erst ab dem 31. Dezember 2030 möglich. Zum Prospekt erschien Mitte Juni 2011 ein umfangreicher Nachtrag.
Historie. Hannover Leasing hat bis Ende 2009 48 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 1,69 Milliarden Euro aufgelegt. Davon waren 18 Leasingfonds, 19 laufende Inlands-, fünf Auslands-Immobilienfonds und sechs bereits aufgelöste Fonds. Von den sechs liquidierten Fonds zahlten jeweils drei über und unter Plan aus. Von den 18 auszahlungsreifen, laufenden Inlandsfonds konnten sechs ihr prognostiziertes kumuliertes Liquiditätsergebnis erreichen oder überbieten, zwölf nicht. Ihre geplanten Auszahlungen wurden von neun Fonds erreicht oder überboten, von weiteren neun nicht.
Immobilie. Fondsobjekt sind die Hauptfeuer- und Rettungswache der Berufsfeuerwehr und das Gerätehaus der Freiwilligen Feuerwehr in Mülheim an der Ruhr. Das Gelände in der Duisburger Straße, auf einem ehemaligen Bahngelände, misst 26.258 Quadratmeter. Der Standort ist zentral gelegen und hat eine sehr gute Verkehrsanbindung. Die moderne zwei- bis dreigeschossige Feuerwache wurde im September 2010 fertiggestellt. Sie verfügt über 87 Stellplätze und einen großen Innenhof. Die 19.697 Quadratmeter Bruttogeschossfläche gliedern sich auf in 34 Prozent Büroflächen, 47 Prozent Hallen und Werkstätten und 19 Prozent Nebenflächen. Das Objekt kann mit Notstrom versorgt werden. Die Feuerwache ist der Arbeitsplatz für 170 Mitarbeiter der Berufsfeuerwehr und 30 ehrenamtlich Tätige der Freiwilligen Feuerwehr. Der Fonds hat die Immobilie am 29. November 2010 für 55,5 Millionen Euro zum 14,54-Fachen (nach Bereinigung um Mieten und Zinsen) der anfänglichen Jahresmiete von der SMW GmbH in Mülheim erworben. Ein Verkehrswertgutachten liegt leider nicht vor. Lasten und Nutzen der Immobilie geht im Anschluss an die Kaufpreisentrichtung auf den Fonds über. SMW haftet für etwaige Mängel, hat die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Generalübernehmer an den Fonds abgetreten und bestätigt, dass alle Abnahmemängel beseitigt wurden. SMW-Gesellschafter sind die S-Beteiligungsgesellschaft Mülheim an der Ruhr (Tochter der Sparkasse), eine natürliche Person und die Mülheimer Wohnungsbau e.G. Es liegt ein Rechtsgutachten vor, nach dem das Vergabenachprüfungsverfahren durch Europäische Rechtsinstitutionen kaum zu einer Beanstandung führen wird. Falls doch, hätte die Stadt etwaige Schäden zu tragen, so Hannover Leasing. Eventuelle, als Ergebnis einer bis Ende 2016 laufenden Grundwasseruntersuchung erforderliche Bodensanierungsmaßnahmen würde die Deutsche Bahn zahlen. Eine Umnutzung für Dritte wäre grundsätzlich möglich, jedoch mit einigem Aufwand verbunden. Zur Höhe dieses Aufwands liegt keine externe Schätzung vor.
Vermietung. Die Stadt Mülheim an der Ruhr hat das Objekt am 1. September 2010 bis zum 31. August 2030 zuzüglich drei mal fünf Jahre Verlängerungsoption gemietet. Ginge es der Stadt nicht gut, wäre es einzelfallabhängig – aber üblich –, dass auf das Bundesland und den Bund zurückgegriffen werden könnte. Die Miethöhe ermittelt sich aus der Summe von Bodenertrag (Bodenwert verzinst mit sieben Prozent Liegenschaftszinssatz), Gebäudeertrag (Errichtungskosten durch 12,41) und Zuschlag für Instandsetzung, Modernisierung und Verwaltung. Die Anfangsmiete liegt bei rund 3,8 Millionen Euro im Jahr, das entspricht 16,14 Euro je Quadratmeter und Monat. Erstmals nach fünf Jahren wird die Miete vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um fünf Prozent geändert hat.
Finanzierung. Nur 41 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 59 Prozent aus Fremdkapital. Der Fonds hat einen Darlehensvertrag mit einer Laufzeit bis zum 30. September 2030 abgeschlossen. Darüber hinaus hat der Fonds rund 20,5 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel aufgenommen. 88,1 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet, 0,6 Prozent für Finanzierungskosten einschließlich Verzugszinsen für die Zahlung der Grunderwerbsteuer, 1,2 Prozent füllen eine Liquiditätsreserve. 10,1 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht, wegen des relativ geringen Eigenkapitalanteils, relativ hohen 24,8 Prozent desselben.
Verlaufsprognose. Die Mieten sind vertraglich vereinbart. Hannover Leasing geht von jährlich zwei Prozent Inflationsrate aus. Zinseinnahmen wurden mit 2,67 Prozent abzüglich Abgeltungssteuer eher optimistisch angenommen. Alle Betriebskosten sind umlagefähig. Die Instandhaltung der Feuerwehrtechnik obliegt dem Mieter, den Rest übernimmt der Fonds. Dafür wurden in den ersten neun Monaten zwei und im Anschluss vier Prozent der Mieten angesetzt beziehungsweise im Durchschnitt 7,48 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche im Jahr. Bei Verkauf wurden weitere 3,6 Millionen Euro für Revitalisierungsmaßnahmen vorgesehen, das entspricht über die Jahre verteilt 11,92 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Ob das für eine eventuelle Umnutzung ausreichen würde, kann anhand fehlender Expertisen Dritter leider nicht eingeschätzt werden. An Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr rund 0,7 Prozent des Eigenkapitals an, die um durchschnittlich jährlich zwei Prozent gesteigert werden. Laut Hannover Leasing sollen in dieser Kostenposition auch die Objektverwaltungskosten enthalten sein, im Prospekt ist dies nicht erkennbar. Nennenswerte Beträge wurden nicht vorgesehen, da laut Hannover Leasing diesbezüglich keine großen Leistungen zu erbringen sind. Der Darlehenszinssatz wurde bis zum 30. September 2030 mit 5,43 Prozent im Jahr gesichert. Während der Fondslaufzeit werden im Durchschnitt 2,63 Prozent des Darlehensbetrags jährlich, in Raten getilgt. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich rund 1,2 Millionen Euro im Jahr. Ende Juni 2030 ist der Verkauf der Immobilie für rund 51 Millionen Euro, zum 9,5-Fachen der Miete des letzten Prognosejahres vorgesehen, das sind rund fünf Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor. Der Bodenwert betrug zum Zeitpunkt des Einkaufs etwa 2,67 Millionen Euro. Die Stadt Mühlheim verfügt über ein Vorkaufsrecht. Bei Nichtverlängerung des Mietvertrags durch die Feuerwehr dürfte sich der Verkauf des Objekts sehr schwierig gestalten. Wegen der von der Stadt in einem langfristigen Verfahren ausgesuchten Lage der Feuerwache ist die weitere Nutzung des Objekts durch die Feuerwehr nicht unwahrscheinlich. 1,14 Prozent des Verkaufserlöses sind für Verkaufs- und Liquidationskosten vorgesehen.
Rückfluss. Während der 19 Jahre langen Fondslaufzeit sollen Anleger insgesamt 66 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, bei Verkauf weitere 108 Prozent, das sind insgesamt 174 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt bescheidene 3,97 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Der Treuhänder gehört zu Hannover Leasing, daraus können Interessenkonflikte resultieren. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht auf Gesellschafterversammlungen nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab, ausgenommen sind Beschlüsse zu Kapitalerhöhungen und Nachschüssen.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds ist Eigentümer einer neuen, verkehrsgünstig gelegenen Feuerwache. Da kein Wertgutachten erstellt wurde, kann die Wirtschaftlichkeit des Einkaufs nicht hinreichend beurteilt werden. Der für diese Spezialimmobilie erforderliche langfristige Mietvertrag mit baukostenabhängiger Miete liegt vor. Der Vertrag endet genau im Jahr des geplanten Verkaufs. Die Bonität des Mieters ist insofern gesichert, als bei Engpässen das Land oder der Bund im Regelfall einspringen würden. Die Fremdkapitalquote ist relativ hoch, wenn man bedenkt, dass bei Verkauf immer noch die Hälfte des Darlehensbetrags zu tilgen ist. Denn der Objektverkauf nach Ende des Mietvertrags könnte sich durchaus problematisch gestalten, sofern der Mieter seine Verlängerungsoption nicht zieht. Zwar hat Hannover Leasing große Abschläge vom Verkaufsfaktor angenommen – dennoch bleibt die Frage, wer nach Auslaufen des Mietvertrags Interesse an einer 20 Jahre alten Feuerwehr-Immobilie haben könnte. Ob die Höhe der dabei angesetzten Revitalisierungskosten ausreicht, ist abhängig vom Grad des Umbaus und kann mangels Bausachverständigenmeinung nicht eingeschätzt werden. Bei der Beurteilung der Wahrscheinlichkeit der Verlängerung des Mietvertrags ist jedoch der langjährige Auswahlprozess der Stadt zu diesem Standort heranzuziehen.
Historie. Hannover Leasing hat bis Ende 2009 48 Immobilienfonds mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 1,69 Milliarden Euro aufgelegt. Davon waren 18 Leasingfonds, 19 laufende Inlands-, fünf Auslands-Immobilienfonds und sechs bereits aufgelöste Fonds. Von den sechs liquidierten Fonds zahlten jeweils drei über und unter Plan aus. Von den 18 auszahlungsreifen, laufenden Inlandsfonds konnten sechs ihr prognostiziertes kumuliertes Liquiditätsergebnis erreichen oder überbieten, zwölf nicht. Ihre geplanten Auszahlungen wurden von neun Fonds erreicht oder überboten, von weiteren neun nicht.
Immobilie. Fondsobjekt sind die Hauptfeuer- und Rettungswache der Berufsfeuerwehr und das Gerätehaus der Freiwilligen Feuerwehr in Mülheim an der Ruhr. Das Gelände in der Duisburger Straße, auf einem ehemaligen Bahngelände, misst 26.258 Quadratmeter. Der Standort ist zentral gelegen und hat eine sehr gute Verkehrsanbindung. Die moderne zwei- bis dreigeschossige Feuerwache wurde im September 2010 fertiggestellt. Sie verfügt über 87 Stellplätze und einen großen Innenhof. Die 19.697 Quadratmeter Bruttogeschossfläche gliedern sich auf in 34 Prozent Büroflächen, 47 Prozent Hallen und Werkstätten und 19 Prozent Nebenflächen. Das Objekt kann mit Notstrom versorgt werden. Die Feuerwache ist der Arbeitsplatz für 170 Mitarbeiter der Berufsfeuerwehr und 30 ehrenamtlich Tätige der Freiwilligen Feuerwehr. Der Fonds hat die Immobilie am 29. November 2010 für 55,5 Millionen Euro zum 14,54-Fachen (nach Bereinigung um Mieten und Zinsen) der anfänglichen Jahresmiete von der SMW GmbH in Mülheim erworben. Ein Verkehrswertgutachten liegt leider nicht vor. Lasten und Nutzen der Immobilie geht im Anschluss an die Kaufpreisentrichtung auf den Fonds über. SMW haftet für etwaige Mängel, hat die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Generalübernehmer an den Fonds abgetreten und bestätigt, dass alle Abnahmemängel beseitigt wurden. SMW-Gesellschafter sind die S-Beteiligungsgesellschaft Mülheim an der Ruhr (Tochter der Sparkasse), eine natürliche Person und die Mülheimer Wohnungsbau e.G. Es liegt ein Rechtsgutachten vor, nach dem das Vergabenachprüfungsverfahren durch Europäische Rechtsinstitutionen kaum zu einer Beanstandung führen wird. Falls doch, hätte die Stadt etwaige Schäden zu tragen, so Hannover Leasing. Eventuelle, als Ergebnis einer bis Ende 2016 laufenden Grundwasseruntersuchung erforderliche Bodensanierungsmaßnahmen würde die Deutsche Bahn zahlen. Eine Umnutzung für Dritte wäre grundsätzlich möglich, jedoch mit einigem Aufwand verbunden. Zur Höhe dieses Aufwands liegt keine externe Schätzung vor.
Vermietung. Die Stadt Mülheim an der Ruhr hat das Objekt am 1. September 2010 bis zum 31. August 2030 zuzüglich drei mal fünf Jahre Verlängerungsoption gemietet. Ginge es der Stadt nicht gut, wäre es einzelfallabhängig – aber üblich –, dass auf das Bundesland und den Bund zurückgegriffen werden könnte. Die Miethöhe ermittelt sich aus der Summe von Bodenertrag (Bodenwert verzinst mit sieben Prozent Liegenschaftszinssatz), Gebäudeertrag (Errichtungskosten durch 12,41) und Zuschlag für Instandsetzung, Modernisierung und Verwaltung. Die Anfangsmiete liegt bei rund 3,8 Millionen Euro im Jahr, das entspricht 16,14 Euro je Quadratmeter und Monat. Erstmals nach fünf Jahren wird die Miete vollständig an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um fünf Prozent geändert hat.
Finanzierung. Nur 41 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 59 Prozent aus Fremdkapital. Der Fonds hat einen Darlehensvertrag mit einer Laufzeit bis zum 30. September 2030 abgeschlossen. Darüber hinaus hat der Fonds rund 20,5 Millionen Euro Zwischenfinanzierungsmittel aufgenommen. 88,1 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet, 0,6 Prozent für Finanzierungskosten einschließlich Verzugszinsen für die Zahlung der Grunderwerbsteuer, 1,2 Prozent füllen eine Liquiditätsreserve. 10,1 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht, wegen des relativ geringen Eigenkapitalanteils, relativ hohen 24,8 Prozent desselben.
Verlaufsprognose. Die Mieten sind vertraglich vereinbart. Hannover Leasing geht von jährlich zwei Prozent Inflationsrate aus. Zinseinnahmen wurden mit 2,67 Prozent abzüglich Abgeltungssteuer eher optimistisch angenommen. Alle Betriebskosten sind umlagefähig. Die Instandhaltung der Feuerwehrtechnik obliegt dem Mieter, den Rest übernimmt der Fonds. Dafür wurden in den ersten neun Monaten zwei und im Anschluss vier Prozent der Mieten angesetzt beziehungsweise im Durchschnitt 7,48 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche im Jahr. Bei Verkauf wurden weitere 3,6 Millionen Euro für Revitalisierungsmaßnahmen vorgesehen, das entspricht über die Jahre verteilt 11,92 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Ob das für eine eventuelle Umnutzung ausreichen würde, kann anhand fehlender Expertisen Dritter leider nicht eingeschätzt werden. An Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr rund 0,7 Prozent des Eigenkapitals an, die um durchschnittlich jährlich zwei Prozent gesteigert werden. Laut Hannover Leasing sollen in dieser Kostenposition auch die Objektverwaltungskosten enthalten sein, im Prospekt ist dies nicht erkennbar. Nennenswerte Beträge wurden nicht vorgesehen, da laut Hannover Leasing diesbezüglich keine großen Leistungen zu erbringen sind. Der Darlehenszinssatz wurde bis zum 30. September 2030 mit 5,43 Prozent im Jahr gesichert. Während der Fondslaufzeit werden im Durchschnitt 2,63 Prozent des Darlehensbetrags jährlich, in Raten getilgt. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich rund 1,2 Millionen Euro im Jahr. Ende Juni 2030 ist der Verkauf der Immobilie für rund 51 Millionen Euro, zum 9,5-Fachen der Miete des letzten Prognosejahres vorgesehen, das sind rund fünf Jahresmieten unter dem Einkaufsfaktor. Der Bodenwert betrug zum Zeitpunkt des Einkaufs etwa 2,67 Millionen Euro. Die Stadt Mühlheim verfügt über ein Vorkaufsrecht. Bei Nichtverlängerung des Mietvertrags durch die Feuerwehr dürfte sich der Verkauf des Objekts sehr schwierig gestalten. Wegen der von der Stadt in einem langfristigen Verfahren ausgesuchten Lage der Feuerwache ist die weitere Nutzung des Objekts durch die Feuerwehr nicht unwahrscheinlich. 1,14 Prozent des Verkaufserlöses sind für Verkaufs- und Liquidationskosten vorgesehen.
Rückfluss. Während der 19 Jahre langen Fondslaufzeit sollen Anleger insgesamt 66 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, bei Verkauf weitere 108 Prozent, das sind insgesamt 174 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt bescheidene 3,97 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Der Treuhänder gehört zu Hannover Leasing, daraus können Interessenkonflikte resultieren. Nimmt ein Treugeber sein Weisungsrecht auf Gesellschafterversammlungen nicht wahr, stimmt der Treuhänder nach eigenem Ermessen ab, ausgenommen sind Beschlüsse zu Kapitalerhöhungen und Nachschüssen.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds ist Eigentümer einer neuen, verkehrsgünstig gelegenen Feuerwache. Da kein Wertgutachten erstellt wurde, kann die Wirtschaftlichkeit des Einkaufs nicht hinreichend beurteilt werden. Der für diese Spezialimmobilie erforderliche langfristige Mietvertrag mit baukostenabhängiger Miete liegt vor. Der Vertrag endet genau im Jahr des geplanten Verkaufs. Die Bonität des Mieters ist insofern gesichert, als bei Engpässen das Land oder der Bund im Regelfall einspringen würden. Die Fremdkapitalquote ist relativ hoch, wenn man bedenkt, dass bei Verkauf immer noch die Hälfte des Darlehensbetrags zu tilgen ist. Denn der Objektverkauf nach Ende des Mietvertrags könnte sich durchaus problematisch gestalten, sofern der Mieter seine Verlängerungsoption nicht zieht. Zwar hat Hannover Leasing große Abschläge vom Verkaufsfaktor angenommen – dennoch bleibt die Frage, wer nach Auslaufen des Mietvertrags Interesse an einer 20 Jahre alten Feuerwehr-Immobilie haben könnte. Ob die Höhe der dabei angesetzten Revitalisierungskosten ausreicht, ist abhängig vom Grad des Umbaus und kann mangels Bausachverständigenmeinung nicht eingeschätzt werden. Bei der Beurteilung der Wahrscheinlichkeit der Verlängerung des Mietvertrags ist jedoch der langjährige Auswahlprozess der Stadt zu diesem Standort heranzuziehen.
Fonds mit 20-jähriger, relativ sicherer Einnahmesituation aber einer erheblichen Unsicherheit im Exit, sofern die Stadt ihre Verlängerungsoption nicht zieht. Die Renditeerwartung fällt sehr niedrig aus.
