Angebot. Anleger beteiligen sich an zwei Fondsgesellschaften, mit je einem Fachmarktzentrum als Fondsgegenstand. 62,96 Prozent des Eigenkapitals kommen der Fondsgesellschaft Nordhorn zugute, 37,04 Prozent der Fondsgesellschaft Offenbach. Letztendlich sind die Anleger zu je 94,8 Prozent an den Fonds beteiligt, 0,1 Prozent hält die Hahn Fonds Geschäftsführung, jeweils 5,1 Prozent die Hahn Fonds Management GmbH beziehungsweise die Ten Brinke Projektentwicklung. Etwa 68,9 Millionen Euro misst das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio. Ab 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt lediglich 0,1 Prozent des Zeichnungsbetrags. Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum 31. Dezember 2030 können Beteiligungen ordentlich gekündigt werden – Prognose und geplante Fondslaufzeit erstrecken sich nur bis zum Jahr 2025.

Historie. Die auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Hahn-Gruppe hat seit 1979 bis Ende 2008 154 geschlossene Fonds und einen 6b-Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von insgesamt rund 777 Millionen Euro emittiert. Die Objekte waren Ende 2008 im Durchschnitt zu 96,7 Prozent vermietet. Von den 77 laufenden Fonds konnten 57 ihre prognostizierten Auszahlungen erreichen oder übertreffen (darunter vier Fonds mit negativer Entwicklung nach Prognose-Ende), 20 nicht. Bei 28 Fonds wurde weniger getilgt als geplant, darunter waren zwei Fonds mit Erweiterungsmaßnahmen.

Immobilien. Nordhorn in Niedersachsen weist laut Hahn eine Einzelhandelszentralität (Verhältnis Umsatz Einzelhandel zu der für den Einzelhandel relevanten Kaufkraft) von 135 auf. Darin sind noch nicht die zahlreichen Einkäufer aus den benachbarten Niederlanden berücksichtigt, so der Initiator. Das im Nordwesten der Stadt, Am Stadtring 60 verkehrsgünstig gelegene „Ringcenter“ liegt auf einem 50.000 Quadratmeter großen Grundstück. Das Fachmarktzentrum mit SB-Warenhaus, Baumarkt, Sportcenter, Gastronomie, Fachmärkten und 675 Stellplätzen verfügt über 23.442 Quadratmeter Nutzfläche und wurde im Frühjahr 2007 fertiggestellt. Ten Brinke hatte das Grundstück gekauft und die Projektentwicklung übernommen. Hahn erwarb im Jahr 2007 nach Fertigstellung der von der Gemeinde gewünschten Immobilie 94,9 Prozent der Beteiligungen für das 15,99fache der Jahresnettokaltmiete, zu einer Zeit relativ hoher Preise. 5,1 Prozent verblieben beim Projektentwickler. Der Fonds hat 94,8 Prozent der Beteiligungen ebenfalls zum 15,99fachen von Hahn erworben. Hahn rechtfertigt den hohen Preis mit der attraktiven Lage und den hohen Grundstückspreisen an der Fußgängerzone.
Das hessische Offenbach mit 120.000 Einwohnern weist eine Einzelhandelszentralität von 112,2 auf. Die Fonds-Immobilie liegt verkehrsgünstig, im Gewerbegebiet Mühlheimer Straße. Zu ihr gehören zwei Gebäude mit insgesamt 16.097 Quadratmeter Nutzfläche und 500 Stellplätze auf einem 40.100 Quadratmeter messenden Grundstück. Der Baumarkt wurde im März 2010 eröffnet. Das SB-Warenhaus wird voraussichtlich im Oktober 2010 fertiggestellt. Der Baufortschritt erfolgt planmäßig, etwaige Zahlungen wegen verspäteter Fertigstellung würde der Verkäufer tragen. Hahn und der Projektentwickler ST Baugruppe erwarben im Jahr 2006 die Grundstücke. 94,9 Prozent hält der Projektentwickler, 5,1 Prozent Hahn. Hahn und im Nachhinein der Fonds erwerben nach Fertigstellung und Übergabe an den Mieter jeweils zum 13,5fachen die 94,9 beziehungsweise 94,8 Prozent der Beteiligungen, der Fonds zum Festpreis. Gegenwärtig wird durch den Projektentwickler geprüft, die Immobilie um zwei weitere Fachmärkte mit insgesamt 1.000 Quadratmeter Nutzfläche zu erweitern. Eine Baugenehmigung wurde beantragt, aber noch nicht erteilt. Der Fonds würde die Erweiterung nur nach vollständiger Fertigstellung und bei Nachweis einer gesicherten Vermietung über mindestens zehn 10 Jahre an Mieter mit Creditrefom-Bewertungen von wenigstens 250, für das 13,5fache der erzielten Mieten übernehmen. Für beide Objekte liegen weder Standort- noch Immobiliengutachten vor.

Vermietung. 77 Prozent des Fachmarktzentrums in Nordhorn wurden bis zum 14. März 2022 zuzüglich drei mal fünf Jahre Option an die Edeka Handelsgesellschaft Rhein-Ruhr mbH, als Generalmieterin für SB-Warenhaus, Baumarkt, Shopflächen, vermietet – für anfänglich durchschnittlich 9,07 Euro je Quadratmeter. Nach drei Freijahren wird diese Miete um 65 Prozent der Änderung des Lebenshaltungskostenindex angepasst, sofern der sich um zehn Prozent ändert. Der Hauptmieter wurde am 17. Februar 2010 von Creditreform mit 184 „gute Bonität“ bewertet (100-ausgezeichnete Bonität, 600-harte Negativmerkmale). Bei den übrigen Mietern handelt es sich überwiegend um bekannte Einzelhandelsketten. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge lag ab dem 1. Juli 2010 bei etwa 10,5 Jahren. 0,8 Prozent der Mietfläche stehen leer mit einer Mietgarantie der Ten Brinke Projektentwicklung GmbH und der Esdoornblad B.V. bis Ende Januar 2018, ein Prozent steht leer ohne Garantieansprüche. Diese Fläche war jedoch nicht Kaufpreisbestandteil, so Hahn.
68 Prozent des Fachmarktzentrums in Offenbach sind bis zum 31. Juli 2025 zuzüglich drei mal fünf Jahre Option, für 7,39 Euro je Quadratmeter an die OBI AG vermietet. Diese wurde von Creditreform im Februar 2010 mit 175 „gute Bonität“ bewertet. Die OBI-Miete wird nach vier Freijahren um 66 Prozent der Änderung des Lebenshaltungskostenindex angepasst, sofern der sich um zehn Prozent ändert. 32 Prozent der Offenbacher Immobilie sind bis zum 14. Oktober 2030 plus zwei mal fünf Jahre Option, für 11,50 Euro je Quadratmeter an die Edeka Handelsgesellschaft Südwest mbH vermietet. Diese wurde im Februar 2010 von Creditreform mit 123 „sehr gute Bonität“ bewertet. Nach drei Freijahren wird die Miete um 60 Prozent der Änderung des Lebenshaltungskostenindex angepasst, sofern der sich um zehn Prozent ändert.

Finanzierung. 45 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 55 Prozent aus Fremdkapital. Die Darlehensverträge laufen bis Ende Juni 2019. Bei einer eventuellen Fachmarkterweiterung in Offenbach würde der Fonds weitere zwei Millionen Euro Darlehen aufnehmen, das Eigenkapital würde nicht steigen. 85,8 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objekte einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, drei Prozent für die Finanzierung, 0,4 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 10,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 23,9 Prozent des Eigenkapitals. Im Erweiterungsfall würde Hahn das 0,5fache der zusätzlichen Jahresnettomiete, maximal 73.200 Euro erhalten.

Verlaufsprognose. Hahn geht von zwei Prozent Inflationsrate aus. Auf ein Mietausfallwagnis wurde leider verzichtet. Guthaben wurden mit zwei Prozent verzinst. Für Grundsteuer und Versicherungen wurden 2,36 Prozent der Miete angesetzt, für Property- und Centermanagement anfänglich 1,71 Prozent. An laufenden Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr rund 0,67 Prozent des Eigenkapitals an mit durchschnittlich jährlicher Steigerung um 1,46 Prozent. Die Zinsen sind bis zum 30. Juni 2019 mit 4,65 und 4,72 Prozent jährlich gesichert, bei fünf Prozent Damnum. Im Anschluss wurde mit 5,75 Prozent Zinsen pro Jahr gerechnet. Die Tilgung beginnt erst ab dem Jahr 2014 mit einem Prozent jährlich. Über alle 15 Jahre wurden durchschnittlich nur 2,74 Euro je Quadratmeter Nutzfläche für Instandhaltungsleistungen berücksichtigt. Hahn begründet den Wert mit vorliegenden Gewährleistungszeiten. Von Revitalisierungsansätzen wurde leider abgesehen. Die kumulierte Liquiditätsreserve wurde jedoch mit durchschnittlich 2,2 Millionen Euro bemessen. Auf ein qualifiziertes Verkaufsszenario hat der Initiator verzichtet. Im Jahr 2025 sollen die Anteile zum 14fachen der Miete im Verkaufsjahr veräußert werden.

Rückfluss. Sofern die Anleger bei Verkauf aller Gesellschaftsanteile ihr gesamtes Eigenkapital zurückerhalten haben, bekommt Hahn die darüber hinausgehenden Beträge bis zu 625.000 Euro als Vergütung. Weitere Erträge werden im Verhältnis 15:85 an Hahn und die Anleger verteilt. Ab 2011 sollen Anleger mit 42 Prozent Steuersatz für die Objekte Nordhorn/Offenbach während der folgenden 15 Jahre insgesamt 84/71 Prozent ihres anteiligen Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern erhalten, weitere 113/129 Prozent bei Verkauf, das sind in der Summe 197/200 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,63 Prozent pro Jahr.

fondstelegramm-Meinung. Die Hahn-Gruppe ist seit über 25 Jahren auf primär großflächige Einzelhandelsimmobilien fokussiert. In diesem Segment deckt sie alle Tätigkeitsbereiche rund um die Immobilie ab. Ein weiterer Pluspunkt sind die fast vollständig, langfristig, überwiegend an namhafte Einzelhandelsketten vermieteten Fachmarktzentren. Die Gebäude sind neu, maximal drei Jahre alt beziehungsweise noch im Bau – jedoch ohne Baurisiken für den Fonds. Dem relativ hohen Kaufpreis der Nordhorner Immobilie steht eine Lage an einer Fußgängerzone mit der damit verbundenen Hoffnung auf adäquate Umsätze gegenüber. Externe Immobilien- und Standort-Gutachten liegen nicht vor. Nicht begeistert hat der Verzicht auf Revitalisierungskosten und Mietausfallwagnis. Der Initiator denkt, mit der angemessenen Liquiditätsreserve auszukommen, doch dann bleibt kein Raum mehr für Unvorhergesehenes. So kann es sein, dass nach Auslaufen der Mietverträge die Fondsgesellschaften über ihre Liquiditätsreserve hinaus weitere Mittel locker machen müssen. Eine ordentliche Beteiligungs-Kündigung ist erst fünf Jahre nach Prognose-Ende möglich.

Für ein professionelles Handling dürfte gesorgt sein. In den nächsten zehn Jahren ist auch die Einnahmeseite im Normalfall sicher. Revitalisierungsansätze und Mietausfallwagnis wären wünschenswert gewesen.