GreenPower CityResort Dresden Nachhaltigkeitsfonds
Vom Projektstand her ein Blindpool
Angebot. Der Fonds beabsichtigt, zwei Grundstücke in Dresden zu erwerben und darauf ein Hotel mit einer Aufdachsolaranlage zu errichten. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 9,2 Millionen Euro. Schon ab 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrages. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. Zum 31. Dezember 2025 ist die Beteiligung erstmals ordentlich kündbar. Prospekt- und steuerliches Gutachten werden nicht erstellt.
Zielmarkt. Laut Meldung des Deutschen Depeschendienstes vom 24. April 2010 lag die Bettenauslastung in Dresdner Hotels im Jahr 2009 bei nur 49,3 Prozent. Nichtsdestotrotz sind weitere Hotels geplant. Derzeit wurden für 19 Hotels mit 3.700 Betten Bauvorbescheide oder Baugenehmigungen erteilt. Die Bettenzahl steigt somit um 22 Prozent. Kein gutes Omen für Auslastung und Zimmerpreise, es sei denn die künftigen Besucherzahlen in Dresden entwickeln sich rasant.
Historie. Initiator ist die Dresdner Nachhaltigkeitsfonds Unternehmergesellschaft (Mini GmbH mit 1 Euro Stammkapital). Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist Volker Rumpf. Sie beschäftigt keine weiteren Mitarbeiter. Volker Rumpf ist ausgebildeter Volks- und Betriebswirt und seit 2007 als selbständiger Immobilienentwickler tätig. Für den Initiator ist es der erste geschlossene Fonds. Initiator und Verkäufer der Grundstücke sind identisch, was unweigerlich mit Interessenkollisionen bei der Kaufpreisfindung verbunden ist. Ungewöhnlich und konfliktbehaftet ist auch, dass der Mittelverwendungskontrolleur und Prospektverfasser, Rolf Ostmann, das Bewertungsgutachten des Hotels erstellt hat und gleichzeitig Kommanditist der Pächterin ist. Bezüglich Volker Rumpf und Rolf Ostmann bestehen Schlüsselpersonenrisiken. Der im Hotelbereich erfahrene Ronald Starke wird beratend tätig und hat die Machbarkeitsstudie für das Hotel erstellt. Der Initiator verfügt bislang über keine Erfahrungen in den Bereichen Solarenergie und geschlossene Fonds.
Immobilie. Der Fonds plant den Erwerb von zwei Grundstücken in der Königsbrücker Straße 95 und 97 in Dresden-Neustadt, um dort mehrere Hotelgebäude (City Resort) zu errichten. Das Hotel ist mit Auto oder Straßenbahn erreichbar. Bis zum Fern- und S-Bahnhof sind es rund 1,6 km. Das Hotel soll über 3.668 Quadratmeter Nutzfläche mit 120 Zimmern verfügen und sich von der Konkurrenz durch Energieeffizienz, ökologische Baustoffe aus der Region und kostengünstiges Betreiben abheben. Der Fonds trägt alle Baurisiken. Die mit zwei abzureißenden Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke wurden noch nicht erworben, dies erfolgt laut Initiator in Abhängigkeit vom Platzierungsergebnis. Grundstückseigentümer ist mittelbar beziehungsweise unmittelbar Volker Rumpf. Der Fonds kauft die Grundstücke für 970.000 Euro. Der Initiator hat diese in den Jahren 1992 und 1998 erworben und wird beim Verkauf an den Fonds einen Zwischengewinn von rund 180.000 Euro erzielen. Der Einkaufsfaktor ohne die Berücksichtigung der auf den Dächern geplanten Solarmodule liegt kalkulatorisch bei 17,35. Eine Baugrunduntersuchung ist laut Initiator vorgesehen. Laut Altflächenkataster gehören die Grundstücke zu einer „Verdachtsfläche“, da dort oder in der Nachbarschaft früher Farben hergestellt wurden. Der Bauantrag wurde noch nicht gestellt. Das von Herrn Ostmann erstellte Wertgutachten durfte leider nicht eingesehen werden. Ein Gutachten eines fondsneutralen Sachverständigen liegt nicht vor. Bauverträge wurden noch nicht geschlossen.
Aufdach-Solaranlage. Auf den Dächern der Hotelanlage sollen zwei getrennte Solaranlagen mit 35 und 95 kWp entstehen. Laut Initiator soll der Strom ins Netz eingespeist werden. Ein Ertragswertgutachten liegt leider nicht vor, lediglich eine Wirtschaftlichkeitsprognose eines potentiellen Anbieters, die jedoch nicht eingesehen werden durfte. Auch hier sind die Vertragsverhandlungen nicht abgeschlossen.
Pächter. Pächter des Hotels soll das neu gegründete Unternehmen Green Power Hotels LLC & Co. KG werden. Mit ihr soll das neue Konzept „Nachhaltigkeitshotel“ in Deutschland etabliert werden. Ob diese Gesellschaft das Hotel nur pachten, aber nicht betreiben will, ist noch nicht entschieden. Die Tendenz geht laut Initiator dahin, dass das Hotel von der Pächterin betrieben wird. Auch die Machbarkeitsstudie von Herrn Starke durfte leider nicht eingesehen werden. Für den Pacht- und Betreibervertrag wurde laut Initiator eine Laufzeit von 15 Jahren konzipiert. Die Im Prospekt dargestellte Inbetriebnahme des Hotels wird sich voraussichtlich von Mitte auf Ende 2011 verlagern, so der Initiator.
Finanzierung. Es handelt sich um einen reinen Eigenkapitalfonds. 86,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Grundstückserwerb, die Gebäudeerrichtung samt Solaranlage sowie damit verbundener Nebenkosten ausgegeben, 1,1 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, zwölf Prozent sind Fondsnebenkosten.
Verlaufsprognose. Eine qualifizierte Verlaufsprognose liegt leider nicht vor. Einzelne Zahlenreihen sind aus der geplanten Gewinn- und Verlustrechnung entnehmbar, doch teilweise ohne präzise textliche Erläuterung. Im Pachtvertrag soll ab dem dritten Monat eine Pacht zwischen, je nach Umsatz, mindestens 300 und maximal 400 Euro je Zimmer monatlich vorgesehen sein. Es wurde mit einer Inflationsrate in Höhe von zwei Prozent jährlich gerechnet. Sofern der Monats-Umsatz 1.350 Euro je Zimmer übersteigt, erhöht sich die Pacht rückwirkend für das laufende Jahr um vier Prozent des Durchschnittsumsatzes. Die Zimmerauslastung wurde im ersten Jahr mit 50, im zweiten mit 55, ab dem dritten Jahr mit 60 Prozent, der Brutto-Zimmerpreis mit 69 Euro pro Nacht kalkuliert. Der Fonds trägt die Instandhaltungsleistungen für Dach und Fach sowie Ersatzinvestitionen für Einrichtungen und Ausstattungen, Letzteres laut Initiator jedoch nur, wenn kein Verschulden des Pächters vorliegt. Ersatz durch Verschleiß der Einrichtung leistet, laut Initiator, der Pächter. Insgesamt wurden für die Instandhaltung jährlich fünf Prozent der Pachteinnahmen eingeplant. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen nur 7.000 Euro, das entspricht 0,08 Prozent des Eigenkapitals. Auf Ansätze für ein Mietausfallwagnis hat der Initiator leider verzichtet. Nach seinen Angaben soll der Pächter alle nicht umlagefähige Bewirtschaftungs- und Objektverwaltungskosten tragen. Im Jahr 2026 soll das Objekt zum 15fachen der Jahresnettopacht des Jahres 2025 veräußert werden, das sind 2,35 unter dem Einkaufsfaktor, beide Faktoren wurden ohne Berücksichtigung der Solaranlage ermittelt. Revitalisierungskosten wurden nicht berücksichtigt.
Rückfluss. Während der etwa 16 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent Auszahlungen in Höhe von insgesamt 65 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 113 Prozent aus dem Verkauf, das sind in der Summe 178 Prozent. Die IRR-Rendite für Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent soll 4,92 Prozent jährlich betragen.
Vertragsgestaltung. Sollten Grundstückserwerb oder Bauvorhaben scheitern, käme es zur Auflösung des Fonds, bei der die Anleger kein Recht auf die vollständige Rückzahlung ihres Eigenkapitals zuzüglich Agio hätten.
fondstelegramm-Meinung. Vom Vertragsstand her ähnelt der Fonds eher einem Blindpool. Bislang liegt kein immobilienbezogener Vertrag vor. Es wurde nicht einmal ein Bauantrag gestellt. Gutachten und Machbarkeitsstudie durften nicht eingesehen werden. Der Fonds trägt das volle Baurisiko. Auch die geplante Verpachtung an einen Newcomer unter schwierigen Marktverhältnissen ist äußerst risikobehaftet. Die Realisierung des Projektes steht und fällt mit dem Platzierungsstand. Bei einer etwaigen Rückabwicklung hätten die Anleger kein vertraglich festgeschriebenes Recht auf die Rückzahlung ihrer Einlage nebst Agio. Mit der sehr niedrig gewählten Mindestbeteiligung besteht die Gefahr, dass Anleger mit falschem Risikoprofil diesen äußerst risikobehafteten Fonds zeichnen. Die Ambitionen der zwei Schlüsselpersonen sind zweifellos hoch, es stellt sich nur die Frage, ob der unerfahrene Initiator, der bis auf einen Berater im Hotelbereich, auf sich allein gestellt ist, sich mit diesem Unterfangen nicht übernommen hat. Erschwerend für den Fonds sind Verflechtungen zwischen Initiator und Grundstücksverkäufer sowie zwischen Gutachter, Prospektverfasser und Pächter, aus denen unweigerlich erhebliche Interessenkollisionen resultieren.
Zielmarkt. Laut Meldung des Deutschen Depeschendienstes vom 24. April 2010 lag die Bettenauslastung in Dresdner Hotels im Jahr 2009 bei nur 49,3 Prozent. Nichtsdestotrotz sind weitere Hotels geplant. Derzeit wurden für 19 Hotels mit 3.700 Betten Bauvorbescheide oder Baugenehmigungen erteilt. Die Bettenzahl steigt somit um 22 Prozent. Kein gutes Omen für Auslastung und Zimmerpreise, es sei denn die künftigen Besucherzahlen in Dresden entwickeln sich rasant.
Historie. Initiator ist die Dresdner Nachhaltigkeitsfonds Unternehmergesellschaft (Mini GmbH mit 1 Euro Stammkapital). Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist Volker Rumpf. Sie beschäftigt keine weiteren Mitarbeiter. Volker Rumpf ist ausgebildeter Volks- und Betriebswirt und seit 2007 als selbständiger Immobilienentwickler tätig. Für den Initiator ist es der erste geschlossene Fonds. Initiator und Verkäufer der Grundstücke sind identisch, was unweigerlich mit Interessenkollisionen bei der Kaufpreisfindung verbunden ist. Ungewöhnlich und konfliktbehaftet ist auch, dass der Mittelverwendungskontrolleur und Prospektverfasser, Rolf Ostmann, das Bewertungsgutachten des Hotels erstellt hat und gleichzeitig Kommanditist der Pächterin ist. Bezüglich Volker Rumpf und Rolf Ostmann bestehen Schlüsselpersonenrisiken. Der im Hotelbereich erfahrene Ronald Starke wird beratend tätig und hat die Machbarkeitsstudie für das Hotel erstellt. Der Initiator verfügt bislang über keine Erfahrungen in den Bereichen Solarenergie und geschlossene Fonds.
Immobilie. Der Fonds plant den Erwerb von zwei Grundstücken in der Königsbrücker Straße 95 und 97 in Dresden-Neustadt, um dort mehrere Hotelgebäude (City Resort) zu errichten. Das Hotel ist mit Auto oder Straßenbahn erreichbar. Bis zum Fern- und S-Bahnhof sind es rund 1,6 km. Das Hotel soll über 3.668 Quadratmeter Nutzfläche mit 120 Zimmern verfügen und sich von der Konkurrenz durch Energieeffizienz, ökologische Baustoffe aus der Region und kostengünstiges Betreiben abheben. Der Fonds trägt alle Baurisiken. Die mit zwei abzureißenden Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke wurden noch nicht erworben, dies erfolgt laut Initiator in Abhängigkeit vom Platzierungsergebnis. Grundstückseigentümer ist mittelbar beziehungsweise unmittelbar Volker Rumpf. Der Fonds kauft die Grundstücke für 970.000 Euro. Der Initiator hat diese in den Jahren 1992 und 1998 erworben und wird beim Verkauf an den Fonds einen Zwischengewinn von rund 180.000 Euro erzielen. Der Einkaufsfaktor ohne die Berücksichtigung der auf den Dächern geplanten Solarmodule liegt kalkulatorisch bei 17,35. Eine Baugrunduntersuchung ist laut Initiator vorgesehen. Laut Altflächenkataster gehören die Grundstücke zu einer „Verdachtsfläche“, da dort oder in der Nachbarschaft früher Farben hergestellt wurden. Der Bauantrag wurde noch nicht gestellt. Das von Herrn Ostmann erstellte Wertgutachten durfte leider nicht eingesehen werden. Ein Gutachten eines fondsneutralen Sachverständigen liegt nicht vor. Bauverträge wurden noch nicht geschlossen.
Aufdach-Solaranlage. Auf den Dächern der Hotelanlage sollen zwei getrennte Solaranlagen mit 35 und 95 kWp entstehen. Laut Initiator soll der Strom ins Netz eingespeist werden. Ein Ertragswertgutachten liegt leider nicht vor, lediglich eine Wirtschaftlichkeitsprognose eines potentiellen Anbieters, die jedoch nicht eingesehen werden durfte. Auch hier sind die Vertragsverhandlungen nicht abgeschlossen.
Pächter. Pächter des Hotels soll das neu gegründete Unternehmen Green Power Hotels LLC & Co. KG werden. Mit ihr soll das neue Konzept „Nachhaltigkeitshotel“ in Deutschland etabliert werden. Ob diese Gesellschaft das Hotel nur pachten, aber nicht betreiben will, ist noch nicht entschieden. Die Tendenz geht laut Initiator dahin, dass das Hotel von der Pächterin betrieben wird. Auch die Machbarkeitsstudie von Herrn Starke durfte leider nicht eingesehen werden. Für den Pacht- und Betreibervertrag wurde laut Initiator eine Laufzeit von 15 Jahren konzipiert. Die Im Prospekt dargestellte Inbetriebnahme des Hotels wird sich voraussichtlich von Mitte auf Ende 2011 verlagern, so der Initiator.
Finanzierung. Es handelt sich um einen reinen Eigenkapitalfonds. 86,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Grundstückserwerb, die Gebäudeerrichtung samt Solaranlage sowie damit verbundener Nebenkosten ausgegeben, 1,1 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, zwölf Prozent sind Fondsnebenkosten.
Verlaufsprognose. Eine qualifizierte Verlaufsprognose liegt leider nicht vor. Einzelne Zahlenreihen sind aus der geplanten Gewinn- und Verlustrechnung entnehmbar, doch teilweise ohne präzise textliche Erläuterung. Im Pachtvertrag soll ab dem dritten Monat eine Pacht zwischen, je nach Umsatz, mindestens 300 und maximal 400 Euro je Zimmer monatlich vorgesehen sein. Es wurde mit einer Inflationsrate in Höhe von zwei Prozent jährlich gerechnet. Sofern der Monats-Umsatz 1.350 Euro je Zimmer übersteigt, erhöht sich die Pacht rückwirkend für das laufende Jahr um vier Prozent des Durchschnittsumsatzes. Die Zimmerauslastung wurde im ersten Jahr mit 50, im zweiten mit 55, ab dem dritten Jahr mit 60 Prozent, der Brutto-Zimmerpreis mit 69 Euro pro Nacht kalkuliert. Der Fonds trägt die Instandhaltungsleistungen für Dach und Fach sowie Ersatzinvestitionen für Einrichtungen und Ausstattungen, Letzteres laut Initiator jedoch nur, wenn kein Verschulden des Pächters vorliegt. Ersatz durch Verschleiß der Einrichtung leistet, laut Initiator, der Pächter. Insgesamt wurden für die Instandhaltung jährlich fünf Prozent der Pachteinnahmen eingeplant. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen nur 7.000 Euro, das entspricht 0,08 Prozent des Eigenkapitals. Auf Ansätze für ein Mietausfallwagnis hat der Initiator leider verzichtet. Nach seinen Angaben soll der Pächter alle nicht umlagefähige Bewirtschaftungs- und Objektverwaltungskosten tragen. Im Jahr 2026 soll das Objekt zum 15fachen der Jahresnettopacht des Jahres 2025 veräußert werden, das sind 2,35 unter dem Einkaufsfaktor, beide Faktoren wurden ohne Berücksichtigung der Solaranlage ermittelt. Revitalisierungskosten wurden nicht berücksichtigt.
Rückfluss. Während der etwa 16 Jahre Fondslaufzeit sollen Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent Auszahlungen in Höhe von insgesamt 65 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 113 Prozent aus dem Verkauf, das sind in der Summe 178 Prozent. Die IRR-Rendite für Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent soll 4,92 Prozent jährlich betragen.
Vertragsgestaltung. Sollten Grundstückserwerb oder Bauvorhaben scheitern, käme es zur Auflösung des Fonds, bei der die Anleger kein Recht auf die vollständige Rückzahlung ihres Eigenkapitals zuzüglich Agio hätten.
fondstelegramm-Meinung. Vom Vertragsstand her ähnelt der Fonds eher einem Blindpool. Bislang liegt kein immobilienbezogener Vertrag vor. Es wurde nicht einmal ein Bauantrag gestellt. Gutachten und Machbarkeitsstudie durften nicht eingesehen werden. Der Fonds trägt das volle Baurisiko. Auch die geplante Verpachtung an einen Newcomer unter schwierigen Marktverhältnissen ist äußerst risikobehaftet. Die Realisierung des Projektes steht und fällt mit dem Platzierungsstand. Bei einer etwaigen Rückabwicklung hätten die Anleger kein vertraglich festgeschriebenes Recht auf die Rückzahlung ihrer Einlage nebst Agio. Mit der sehr niedrig gewählten Mindestbeteiligung besteht die Gefahr, dass Anleger mit falschem Risikoprofil diesen äußerst risikobehafteten Fonds zeichnen. Die Ambitionen der zwei Schlüsselpersonen sind zweifellos hoch, es stellt sich nur die Frage, ob der unerfahrene Initiator, der bis auf einen Berater im Hotelbereich, auf sich allein gestellt ist, sich mit diesem Unterfangen nicht übernommen hat. Erschwerend für den Fonds sind Verflechtungen zwischen Initiator und Grundstücksverkäufer sowie zwischen Gutachter, Prospektverfasser und Pächter, aus denen unweigerlich erhebliche Interessenkollisionen resultieren.
Bei diesem Fonds schrillen alle Alarmglocken.
