Geno Investment, Geno Haus Fonds II
Wie kreditwürdig sind die aus Bankensicht „Kreditunwürdigen“?
Angebot. Der Fonds sammelt Kapital, um Immobilieneigentümern, deren Finanzierungskredit von der Bank nicht mehr verlängert wird, eine Alternative anzubieten: Der Fonds kauft die Immobilie mit Abschlag auf ihren Verkehrswert, die Alteigentümer mieten sie und erhalten die Option auf einen Rückkauf. Bislang wurden noch keine Investitionen getätigt. Geplant ist ein Fondsvolumen inklusive Agio in Höhe von 30,1 Millionen Euro, ohne Berücksichtigung von Entnahmen oder Erlöse während der Investitionsphase. Der Fonds kann ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio gezeichnet werden. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Eine ordentliche Kündigung ist bereits zum 31. Dezember 2013 möglich. Vorgesehen ist ein Fondsende am 31. Dezember 2020.
Historie. Für die Geno Investment GmbH ist dies der erste geschlossene Fonds. Geno Investment wurde am 28. März 2006 als Fechner Vermögensverwaltungs GmbH gegründet, am 20. April 2011 umfirmiert und besteht aus den beiden Geschäftsführern Jens Meier und Dr. Harald Theis. Mit ihnen liegt ein Schlüsselpersonenrisiko vor. Jens Meier ist ihr einziger Gesellschafter. Geno Investment verfügt über 25.000 Euro Stammkapital und gehört zur Geno-Unternehmensgruppe. Deren Kern bildet eine im Jahr 2002 gegründete Wohnungsbaugenossenschaft. Zu unserem Bedauern wurden uns zur Geno-Unternehmensgruppe weder externe Bonitätsauskünfte noch die Abschlüsse der letzten Jahre zur Einsicht vorgelegt. Der Vorgängerfonds Geno Haus Fonds I wurde im Jahr 2007 von der CIS Deutschland AG herausgegeben und weist inhaltliche Parallelen zu diesem Fonds auf. CIS übernahm die Fondsverwaltung, Geno Haus das Immobilienmanagement des Fonds I, dessen Geschäftsführung Jens Meier inne hat. 6,3 Millionen Euro (von geplanten 15 Millionen Euro) wurden innerhalb von rund drei Jahren platziert und rund 4,1 Millionen Euro in 23 Objekte investiert. Zwei Immobilien wurden noch in der Investitionsphase an die Alteigentümer veräußert. Der Einkauf erfolgte im Durchschnitt zu 66 Prozent des Verkehrswerts. Die Erträge wurden reinvestiert.
Investitionskriterien. Die wesentlichen Investitionskriterien sind im Gesellschaftsvertrag verankert. Investitionsgegenstand sind Wohnimmobilien oder gemischt genutzte Objekte mit wenigstens 50 Prozent wohnwirtschaftlicher Nutzung und Grundstücke. Der Fokus liegt im Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen und Forderungsaufkäufen. Diese Vorgabe steht jedoch im Widerspruch zur Auskunft des Initiators, dass der Fonds nicht den Erwerb von Immobilien plane, deren Eigentümern ihren Kapitaldienst nicht mehr leisten können – für dieses Klientel würde der Fonds nicht funktionieren. Im Fokus stünden – so der Initiator – Immobilien vermögender Personen, die aus Sicht der Banken nicht oder nicht mehr kreditwürdig sind, wie Rentner oder viele Selbständige. Ganz überzeugen kann das Zugleich guter Bonität aber fehlender Kreditwürdigkeit, über das die Klientel verfügen soll, nicht. Der Kaufpreis darf maximal 70 Prozent des Verkehrswerts zuzüglich Erwerbsnebenkosten betragen. Erhöhen nachfolgende Investitionen den Verkehrswert, dürfen Kaufpreis zuzüglich Investitionen höchstens 80 Prozent des angepassten Verkehrswerts ausmachen. Dabei erfolgt die Verkehrswertermittlung durch den Tüv, den Dekra, öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter. Das Gutachten darf höchstens ein Jahr alt sein. Der Verkauf der Immobilien soll vorzugsweise an die ehemaligen Eigentümer direkt oder über einen Optionskaufvertrag mit der Genotec Genossenschaft erfolgen. Im letzteren Fall schließt der Alteigentümer mit der Genotec Genossenschaft einen Geno-Sparvertrag ab. Bis zum Rückkauf zahlt der Alteigentümer Miete. Die Miete beträgt neun bis zehn Prozent des Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten pro Jahr. Zahlt der Alteigentümer nicht, wird die Immobilie am freien Markt veräußert. Bei einem Verkauf an den Alteigentümer wird der Kaufpreis mit einem Aufschlag in Höhe von zwölf Prozent (bei Erwerb zwischen 30 und 49 Prozent des Verkehrswerts) beziehungsweise 14 Prozent des Verkehrswerts (bei Erwerb zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts) versehen. Die Höhe der Aufschläge ist zudem abhängig von der Zeitspanne zwischen Ein- und Verkauf und beträgt maximal 32 Prozent nach acht Jahren. Die Anpassungen erhöhen sich, sofern der Verbraucherpreisindex um mehr als fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr steigt, in gleichem Maße. Mit den ersten Rückkäufen wird im Jahr 2014 gerechnet. Überschüsse, die in den Jahren 2011 und 2012 erzielt werden, können in Vorrats-Sparverträge der Genotec Genossenschaft fließen, bis zu jährlich 100.000 Euro. Dabei handelt es sich um bereits zuteilungsreife Verträge der Genossenschaft, die durch eine Einmalzahlung übernommen werden können. Unüblicher Weise kann dieser Fonds zum Verkauf angebotene Beteiligungen des Geno Haus Fonds I erwerben. Dabei dürfen die Investitionen maximal zu 85 Prozent in den ersten vier Jahren und im Anschluss zu 90 Prozent des nominalen Werts der Beteiligung erfolgen. Geno Investment gibt hierzu an, dass der Beweggrund für diesen Fonds darin besteht, dass er auf diese Weise kostengünstig Immobilien erwerben kann.
Finanzierung. 58 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, ohne Berücksichtigung der Entnahmen und Erlöse in der Investitionsphase, sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 42 Prozent aus Darlehen. Wegen des Vorliegens eines Blindpools wurden noch keine Darlehensverträge geschlossen. 87,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, ohne Berücksichtigung der Entnahmen und Erlöse in der Investitionsphase, sollen für die Anlageobjekte und die Bildung einer Liquiditätsreserve verwendet werden. 1,6 Prozent sind für Finanzierungskosten vorgesehen. 10,5 Prozent entfallen auf Fondsnebenkosten, das entspricht 18,3 Prozent des Eigenkapitals.
Laufende Positionen. Es fallen jährlich laufende Fondsnebenkosten in Höhe von 1,8 Prozent des gebundenen Eigenkapitals an, ein weiteres Prozent für das Immobilienmanagement. Guthaben wurden mit zwei Prozent Zinsen im Jahr eingeschätzt. Es wurden Zinszahlungen in Höhe von fünf Prozent pro Jahr angenommen. Der Initiator geht davon aus, dass die Darlehen in gleichmäßigen Raten über acht Jahre, also mit 12,5 Prozent jährlich getilgt werden.
Rückfluss. Re-Investitionen erzielter Erträge sind in der Emissionsphase bis Ende 2012 Fondsbestandteil. Anleger sollen pro Jahr zunächst fünf Prozent ihres gebundenen Kapitals ausgezahlt bekommen. Sobald die Anleger darüber hinaus in einem Jahr sechs Prozent ihres jeweils gebundenen Kapitals als Gewinn aus Miet- und Verkaufserlösen ausgeschüttet bekommen haben, geht die Hälfte der übersteigenden Beträge an Geno Investment. Diese Verteilungsregelung ist leider unabhängig davon, ob die Anleger bereits ihr Eigenkapital zurückerhalten haben, bei gleichzeitig hoher Gewinnbeteiligung des Initiators von 50 Prozent. Die Hurdle-Rate wird, bezüglich des sich ändernden gebundenen Kapitals, jährlich neu ermittelt. Nach Aussagen des Initiators, die wir im Prospekt vermisst haben, sollen die Anleger nach rund neun Jahren 175 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio), vor Steuern zurückerhalten, ohne Berücksichtigung von Re-Investitionen.
Vertragsgestaltung. Sofern ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht in Anspruch nimmt, stimmt der Treuhänder den Beschlussvorschlägen der Fondsgeschäftsführung zu – eine anlegerunfreundliche Regelung.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds ist ein 100-prozentiger Blindpool. Der durch den Initiator gemanagte erste Fonds mit derselben Grundidee ist noch zu jung, um zu sehen, ob das Konzept mittel- bis langfristig erfolgreich ist. Unverständlich ist, dass uns Bonitätsauskünfte zur Geno Unternehmensgruppe seitens des Initiators nicht zur Verfügung gestellt werden. Für herkömmliche Opfer aus Zwangsversteigerungen sei dieses Fondskonzept nicht gedacht, sagt der Initiator, legt aber einen Fokus des Investments auf Immobiliennotverkäufe. Der Prospekt ist über weite Strecken unklar formuliert und eher geeignet, Fragen aufzuwerfen als Antworten zu geben. Die Erfolgsbeteiligung Geno Investments setzt anlegerunfreundlich vor erfolgter Eigenkapitalrückführung ein und ist sehr hoch bemessen. Im Prospekt wird auf die Angabe voraussichtlicher Gesamtauszahlungen leider verzichtet.
Historie. Für die Geno Investment GmbH ist dies der erste geschlossene Fonds. Geno Investment wurde am 28. März 2006 als Fechner Vermögensverwaltungs GmbH gegründet, am 20. April 2011 umfirmiert und besteht aus den beiden Geschäftsführern Jens Meier und Dr. Harald Theis. Mit ihnen liegt ein Schlüsselpersonenrisiko vor. Jens Meier ist ihr einziger Gesellschafter. Geno Investment verfügt über 25.000 Euro Stammkapital und gehört zur Geno-Unternehmensgruppe. Deren Kern bildet eine im Jahr 2002 gegründete Wohnungsbaugenossenschaft. Zu unserem Bedauern wurden uns zur Geno-Unternehmensgruppe weder externe Bonitätsauskünfte noch die Abschlüsse der letzten Jahre zur Einsicht vorgelegt. Der Vorgängerfonds Geno Haus Fonds I wurde im Jahr 2007 von der CIS Deutschland AG herausgegeben und weist inhaltliche Parallelen zu diesem Fonds auf. CIS übernahm die Fondsverwaltung, Geno Haus das Immobilienmanagement des Fonds I, dessen Geschäftsführung Jens Meier inne hat. 6,3 Millionen Euro (von geplanten 15 Millionen Euro) wurden innerhalb von rund drei Jahren platziert und rund 4,1 Millionen Euro in 23 Objekte investiert. Zwei Immobilien wurden noch in der Investitionsphase an die Alteigentümer veräußert. Der Einkauf erfolgte im Durchschnitt zu 66 Prozent des Verkehrswerts. Die Erträge wurden reinvestiert.
Investitionskriterien. Die wesentlichen Investitionskriterien sind im Gesellschaftsvertrag verankert. Investitionsgegenstand sind Wohnimmobilien oder gemischt genutzte Objekte mit wenigstens 50 Prozent wohnwirtschaftlicher Nutzung und Grundstücke. Der Fokus liegt im Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen und Forderungsaufkäufen. Diese Vorgabe steht jedoch im Widerspruch zur Auskunft des Initiators, dass der Fonds nicht den Erwerb von Immobilien plane, deren Eigentümern ihren Kapitaldienst nicht mehr leisten können – für dieses Klientel würde der Fonds nicht funktionieren. Im Fokus stünden – so der Initiator – Immobilien vermögender Personen, die aus Sicht der Banken nicht oder nicht mehr kreditwürdig sind, wie Rentner oder viele Selbständige. Ganz überzeugen kann das Zugleich guter Bonität aber fehlender Kreditwürdigkeit, über das die Klientel verfügen soll, nicht. Der Kaufpreis darf maximal 70 Prozent des Verkehrswerts zuzüglich Erwerbsnebenkosten betragen. Erhöhen nachfolgende Investitionen den Verkehrswert, dürfen Kaufpreis zuzüglich Investitionen höchstens 80 Prozent des angepassten Verkehrswerts ausmachen. Dabei erfolgt die Verkehrswertermittlung durch den Tüv, den Dekra, öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter. Das Gutachten darf höchstens ein Jahr alt sein. Der Verkauf der Immobilien soll vorzugsweise an die ehemaligen Eigentümer direkt oder über einen Optionskaufvertrag mit der Genotec Genossenschaft erfolgen. Im letzteren Fall schließt der Alteigentümer mit der Genotec Genossenschaft einen Geno-Sparvertrag ab. Bis zum Rückkauf zahlt der Alteigentümer Miete. Die Miete beträgt neun bis zehn Prozent des Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten pro Jahr. Zahlt der Alteigentümer nicht, wird die Immobilie am freien Markt veräußert. Bei einem Verkauf an den Alteigentümer wird der Kaufpreis mit einem Aufschlag in Höhe von zwölf Prozent (bei Erwerb zwischen 30 und 49 Prozent des Verkehrswerts) beziehungsweise 14 Prozent des Verkehrswerts (bei Erwerb zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts) versehen. Die Höhe der Aufschläge ist zudem abhängig von der Zeitspanne zwischen Ein- und Verkauf und beträgt maximal 32 Prozent nach acht Jahren. Die Anpassungen erhöhen sich, sofern der Verbraucherpreisindex um mehr als fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr steigt, in gleichem Maße. Mit den ersten Rückkäufen wird im Jahr 2014 gerechnet. Überschüsse, die in den Jahren 2011 und 2012 erzielt werden, können in Vorrats-Sparverträge der Genotec Genossenschaft fließen, bis zu jährlich 100.000 Euro. Dabei handelt es sich um bereits zuteilungsreife Verträge der Genossenschaft, die durch eine Einmalzahlung übernommen werden können. Unüblicher Weise kann dieser Fonds zum Verkauf angebotene Beteiligungen des Geno Haus Fonds I erwerben. Dabei dürfen die Investitionen maximal zu 85 Prozent in den ersten vier Jahren und im Anschluss zu 90 Prozent des nominalen Werts der Beteiligung erfolgen. Geno Investment gibt hierzu an, dass der Beweggrund für diesen Fonds darin besteht, dass er auf diese Weise kostengünstig Immobilien erwerben kann.
Finanzierung. 58 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, ohne Berücksichtigung der Entnahmen und Erlöse in der Investitionsphase, sollen aus Eigenkapital finanziert werden, 42 Prozent aus Darlehen. Wegen des Vorliegens eines Blindpools wurden noch keine Darlehensverträge geschlossen. 87,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, ohne Berücksichtigung der Entnahmen und Erlöse in der Investitionsphase, sollen für die Anlageobjekte und die Bildung einer Liquiditätsreserve verwendet werden. 1,6 Prozent sind für Finanzierungskosten vorgesehen. 10,5 Prozent entfallen auf Fondsnebenkosten, das entspricht 18,3 Prozent des Eigenkapitals.
Laufende Positionen. Es fallen jährlich laufende Fondsnebenkosten in Höhe von 1,8 Prozent des gebundenen Eigenkapitals an, ein weiteres Prozent für das Immobilienmanagement. Guthaben wurden mit zwei Prozent Zinsen im Jahr eingeschätzt. Es wurden Zinszahlungen in Höhe von fünf Prozent pro Jahr angenommen. Der Initiator geht davon aus, dass die Darlehen in gleichmäßigen Raten über acht Jahre, also mit 12,5 Prozent jährlich getilgt werden.
Rückfluss. Re-Investitionen erzielter Erträge sind in der Emissionsphase bis Ende 2012 Fondsbestandteil. Anleger sollen pro Jahr zunächst fünf Prozent ihres gebundenen Kapitals ausgezahlt bekommen. Sobald die Anleger darüber hinaus in einem Jahr sechs Prozent ihres jeweils gebundenen Kapitals als Gewinn aus Miet- und Verkaufserlösen ausgeschüttet bekommen haben, geht die Hälfte der übersteigenden Beträge an Geno Investment. Diese Verteilungsregelung ist leider unabhängig davon, ob die Anleger bereits ihr Eigenkapital zurückerhalten haben, bei gleichzeitig hoher Gewinnbeteiligung des Initiators von 50 Prozent. Die Hurdle-Rate wird, bezüglich des sich ändernden gebundenen Kapitals, jährlich neu ermittelt. Nach Aussagen des Initiators, die wir im Prospekt vermisst haben, sollen die Anleger nach rund neun Jahren 175 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio), vor Steuern zurückerhalten, ohne Berücksichtigung von Re-Investitionen.
Vertragsgestaltung. Sofern ein Treugeber sein Weisungsrecht nicht in Anspruch nimmt, stimmt der Treuhänder den Beschlussvorschlägen der Fondsgeschäftsführung zu – eine anlegerunfreundliche Regelung.
fondstelegramm-Meinung. Der Fonds ist ein 100-prozentiger Blindpool. Der durch den Initiator gemanagte erste Fonds mit derselben Grundidee ist noch zu jung, um zu sehen, ob das Konzept mittel- bis langfristig erfolgreich ist. Unverständlich ist, dass uns Bonitätsauskünfte zur Geno Unternehmensgruppe seitens des Initiators nicht zur Verfügung gestellt werden. Für herkömmliche Opfer aus Zwangsversteigerungen sei dieses Fondskonzept nicht gedacht, sagt der Initiator, legt aber einen Fokus des Investments auf Immobiliennotverkäufe. Der Prospekt ist über weite Strecken unklar formuliert und eher geeignet, Fragen aufzuwerfen als Antworten zu geben. Die Erfolgsbeteiligung Geno Investments setzt anlegerunfreundlich vor erfolgter Eigenkapitalrückführung ein und ist sehr hoch bemessen. Im Prospekt wird auf die Angabe voraussichtlicher Gesamtauszahlungen leider verzichtet.
Konzeptionelle Schwächen und nicht nachgewiesene Bonität der Geno Unternehmensgruppe mahnen zur Vorsicht.
