Angebot. Der Fonds beteiligt sich in der Regel typisch still über mehrere Objektgesellschaften an Immobilien-Projektentwicklungen in Deutschland. Auch andere Beteiligungsformen sind möglich. Bislang wurde eine Beteiligung an der Objektgesellschaft Deutsche Börse eingegangen. Je nach platziertem Eigenkapital stehen dem Fonds laut FHH drei weitere Projekte in Stuttgart, Hannover und Frankfurt am Main zur Verfügung. Das Fondsvolumen inklusive Agio ist mit rund 30 Millionen Euro vorgesehen und auf 51,5 Millionen Euro erweiterbar. Die Reederei Christian F. Ahrenkiel, Muttergesellschaft des Fondshaus Hamburg, hat eine Platzierungsgarantie über 5,8 Millionen Euro abgegeben, das entspricht etwa der momentanen Beteiligungshöhe des Fonds am Projekt Deutsche Börse. Ab 15.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Im Handelsregister sind zehn Prozent der Pflichteinlage als Haftsumme einzutragen. Gesellschafter können ihre Beteiligung frühestens zum planmäßigen Fondsende schon am 31. Dezember 2015 ordentlich kündigen. Mit Empfehlung des Beirats kann die Fondsgeschäftsführung die Laufzeit um zwei Jahre verlängern.

Fondspartner. FHH hat am 19. September 2008 eine Kooperationsvereinbarung mit den Projektentwicklern Groß & Partner sowie Lang & Cie. abgeschlossen. Danach dürfen die Projektentwickler FHH bis zum 31. Dezember 2014 geeignete Projekte mit mehr als drei Millionen Euro Eigenkapitalbedarf anbieten, sind allerdings nicht dazu verpflichtet. Der genaue Inhalt dieses Exklusivabkommens bleibt auf Wunsch der Projektentwickler ein wohl gehütetes Geheimnis. FHH muss innerhalb der ersten 18 Monate die Projekte dem Fonds anbieten.
Groß & Partner Grundstücksgesellschaft gehört zur Groß & Partner Gruppe und hat von 2001 bis 2010 insgesamt 33 Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt rund 1,65 Milliarden Euro betreut. Die Lang & Cie. Real Estate AG wurde im Jahr 2006 gegründet und hat bis heute fünf Projekte mit etwa 370 Millionen Euro Investitionsvolumen realisiert.

Investitionskriterien. Mindestens 75 Prozent der Investitionssumme sollen in deutsche Metropolregionen fließen, wenigstens 75 Prozent in gewerblich genutzte Immobilien. Der Eigentumserwerb muss vor Investitionsbeginn abgeschlossen sein. Die Investitionssumme für ein Projekt soll drei Millionen Euro nicht unterschreiten. Für mindestens 40 Prozent der Mietfläche sollen bereits Mietverträge vorliegen. Die IRR-Rendite für die Objektgesellschaft soll für jedes Projekt wenigstens 16 Prozent jährlich betragen. Von den Investitionskriterien kann abgewichen werden.

Projekte. Der Fonds hat mit der Objektgesellschaft Deutsche Börse am 3. Februar 2009 einen Vertrag über eine typisch stille Beteiligung unterzeichnet. Groß & Partner und Lang & Cie. sind selbst mit Eigenkapital am Projekt Deutsche Börse beteiligt. Im Oktober 2007 hat die Objektgesellschaft das Grundstück in Eschborn (bei Frankfurt am Main) erworben. Im Juni 2008 wurde ein über 15 Jahre laufender Mietvertrag mit der Deutschen Börse geschlossen. Auf dem Grundstück soll bis voraussichtlich Mai 2010 ein 21-geschossiges Bürogebäude mit hohem ökologischen und energietechnischen Standard, rund 53.000 Quadratmetern Mietfläche und 805 Stellplätzen entstehen. Die Bauarbeiten begannen im August 2008. Es wurde kein Festpreis vereinbart. Eine „Cost-Overrun-Garantie“ der Projektentwickler soll etwaige Kostenüberschreitungen abfedern. Das Investitionsvolumen beträgt mehr als 250 Millionen Euro. Der Fonds hat im Verhältnis zur Objektgesellschaft wesentliche, aber eingeschränkte Zustimmungsrechte. Ob und in welchem Maße sich der Fonds an weiteren Projekten beteiligt, hängt von der Höhe des platzierten Eigenkapitals ab. So besteht derzeit die Möglichkeit, in ein Büro- und Verwaltungsgebäude mit Handels- und Gastronomie-Flächen in Stuttgart (Neubau und Revitalisierung), in Einzelhandels- und Büroflächen in Hannover (Revitalisierung) und in eine Büroimmobilie im Westend von Frankfurt am Main (Neubau) zu investieren.

Finanzierung. Die Fondsgesellschaft finanziert sich ausschließlich aus Eigenkapital. Ahrenkiel beteiligt sich mit maximal zwei Millionen Euro am Fonds, ist aber berechtigt, seine Beteiligung nach Erhalt des Rückflusses aus dem Projekt Deutsche Börse zu kündigen. Der Fonds beteiligt sich nur an Projekten, die eine gesicherte Bankfinanzierung vorweisen können. Die Darlehensquote für das Objekt Deutsche Börse beträgt satte 90 Prozent. 83,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in die Projekte, 0,6 Prozent bilden eine kleine Liquiditätsreserve, 16 Prozent sind Fondsnebenkosten. Von dem 25 Millionen Euro betragenden Projekt-Investitionsvolumen wurden erst fünf Millionen Euro für die Beteiligung an der Objektgesellschaft Deutsche Börse realisiert.

Vergütung. Für laufende Fondsnebenkosten fallen unter Annahme des derzeit prognostizierten minimalen Investitionsvolumens jährlich 115.280 Euro an, das entspricht 0,38 Prozent des Eigenkapitals. Für die Vermittlung der Projekte erhält FHH drei Prozent des zur Investition in die Projekte zur Verfügung stehenden Eigenkapitals. Zuzüglich entstehen Kosten für die Due Diligence der Projekte, die auf insgesamt 90.000 Euro pro Projekt begrenzt sind. Erzielt die Objektgesellschaft für ein Projekt zwölf Prozent IRR-Rendite, so erhält die Fondsgeschäftsführung drei Prozent vom Projektgewinn vor Steuern. Dieser Anteil steigt auf sechs Prozent, sobald die Ziel-Rendite der Objektgesellschaft 16 Prozent erreicht. Für die nachfolgenden Projekte wird laut FHH eine vergleichbare Gewinnverteilung angestrebt.

Rückfluss. Für das Projekt „Deutsche Börse“ gilt: Vom Gewinn der Objektgesellschaft bekommt der Fonds jährlich vorrangig 16 Prozent (IRR) seines Beteiligungskapitals am Projekt. Dann erhalten die Projektentwickler einen Gewinn von jährlich 16 Prozent (IRR) auf ihr Eigenkapital. Im Anschluss sollen dem Fonds 2,5 Prozent am Projektgewinn nach Projektveräußerung zugewiesen werden. Bei weiteren Projekten sind ebenfalls Vorabgewinne für den Fonds vorgesehen, allerdings in geringerer Höhe – mit mindestens acht Prozent, bei gleichzeitig höherem, anteiligem Projektgewinn.
Während oder nach der geplanten fünfjährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger laut FHH insgesamt mindestens 154 Prozent ihres Eigenkapitals, inklusive Agio vor Steuern zurückerhalten. Wenn die Objektgesellschaft 16 Prozent nach IRR erreicht, würde der Anleger, ohne Berücksichtigung von Agio und einer eventuellen Gewinnbeteiligung, eine jährliche IRR-Rendite vor Steuern in Höhe von 9,3 Prozent erzielen.

Steuerliche Behandlung. Der Fonds ist stiller Gesellschafter der Objektgesellschaften und erzielt nur dann Einkünfte aus Kapitalvermögen, wenn er weder Mitunternehmer-Risiko trägt noch Mitunternehmer-Initiative ergreift. Der Fonds soll sich am laufenden Jahresüberschuss und Projektgewinn, aber nicht an Verlusten beteiligen. Die Geschäftsführung der stillen Gesellschaft ist nur der Objektgesellschaft vorbehalten, abgesehen von einigen Zustimmungsvorbehalten der Fondsgesellschaft. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Einkünfte unterliegen der Abgeltungssteuer. Ein steuerliches Gutachten liegt vor.

fondstelegramm-Meinung. Auch wenn der Fonds in Deutschland investiert, bleibt es ein Projektentwicklungsfonds, der grundsätzlich mit höheren Risiken ausgestattet ist als ein herkömmlicher Immobilienfonds. Dass in der heutigen Situation FHH die Verträge für weitere Projekte quasi im Sack hat und erst nach erfolgter Platzierung unterschreibt, ist verständlich und tut dem Fonds gut. Auf diese Weise ist einerseits das Thema Blindpool im Wesentlichen vom Tisch, andererseits wird der Fonds nicht durch eine drohende Rückabwicklung wegen nicht eingehaltener Verträge belastet. Dass darüber hinaus noch unbekannte Projekte in den Fonds aufgenommen werden, ist damit nicht ausgeschlossen.

Der Fonds eignet sich für Anleger, die gern in deutsche Immobilien investieren und gleichzeitig den Mut für Projektentwicklungen aufbringen.