FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln
Langfristig gesicherte Einnahmen für knapp über Wert eingekauftes Objekt
Angebot. Der Fonds beteiligt sich über eine Objektgesellschaft zu 94,8 Prozent am Bezirksrathaus Köln-Nippes. 5,2 Prozent halten die Altgesellschafter. Das Fondsvolumen liegt bei rund 42 Millionen Euro. Ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum 31. Dezember 2020 ist die ordentliche Kündigung einer Beteiligung frühestens möglich.
Immobilie. Das siebengeschossige, speziell als Bezirksrathaus geplante Gebäude liegt in Köln-Nippes, Neusser Straße 450, in einem gemischt genutzten Gebiet mit Wohn- und Geschäftsgebäuden. Bis zur Innenstand sind es vier Kilometer. Vor dem Rathaus befindet sich eine U-Bahn-Station. Das Gebäude wurde im Jahr 1999 auf einem 7.773 Quadratmeter großen Grundstück errichtet. Es verfügt über eine Nutzfläche von 14.945 Quadratmetern und 156 Tiefgaragenplätze. Sollte das Rathaus wider Erwarten in eine Büroimmobilie umgewandelt werden müssen, wären laut FHH das Erdgeschoss sowie das erste Obergeschoss umzubauen. Die Objektgesellschaft ist ein vor etwa elf Jahren aufgelegter Private Placement GbR-Fonds. Sie wird voraussichtlich zum 30. Juni 2010 in eine GmbH & Co. KG umwandelt. Die meisten Altgesellschafter verkaufen ihre Anteile an den neuen Fonds und scheiden aus der Objektgesellschaft aus. Der Fonds wird voraussichtlich zum 1. Juli 2010 diese Objektgesellschaftsanteile erwerben. Der Kaufvertrag wurde am 11. Dezember 2009 bereits geschlossen. Für die Kaufpreisermittlung wurde ein Immobilienwert von 37,6 Millionen Euro zu Grunde gelegt. Der vorläufige Kaufpreis für 94,8 Prozent der Anteile beträgt rund 35,25 Millionen Euro und kann um maximal 20.000 Euro überschritten werden, so FHH. Feri hat die Immobilie im November 2009 und im Februar 2010 in einem Kurzgutachten mit B+ als weit überdurchschnittlich bewertet (AA – absolute Spitze bis E- - sehr schlecht). Nach ihren Angaben lag der Marktwert zum 1. Oktober 2009 mit 37.142.000 Euro etwas unter dem Kaufpreis von 37.205.000 Euro. Laut Initiator liegen inzwischen alle Voraussetzungen für eine pünktliche Anteilsübernahme vor.
Vermietung. Die Stadt Köln hat das Objekt vom Dezember 1999 bis zum 30. November 2029 gemietet. Im Jahr 2010 beträgt die Staffelmiete für Büroflächen 11,93 Euro je Quadratmeter monatlich und 7,38 Euro je Quadratmeter für Archivflächen. Laut Greif & Contzen ging das gewichtete Mittel aller Büromieten im Jahr 2009 auf 10,88 Euro je Quadratmeter nettokalt zurück und die Spitzenmieten lagen im Jahr 2009 bei 21 Euro je Quadratmeter – beide mit leicht sinkender Tendenz für das Jahr 2010. Gemäß Staffelmietvertrag steigt die Miete alle fünf Jahre. Die Steigerung beträgt durchschnittlich jährlich 2,2 Prozent und liegt damit leicht über dem Durchschnittswert der Inflationsrate der letzten 18 Jahre.
Finanzierung. 69 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, für 31 Prozent hat die Fondsgesellschaft ein Darlehen aufgenommen, demzufolge haften die Altgesellschafter nicht für die Fremdfinanzierung. Der Darlehensvertrag läuft bis Ende Juni 2020. 84,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet, 1,9 Prozent sind Finanzierungskosten, 1,2 Prozent gehen in eine Liquiditätsreserve, 12,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 18 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Guthaben wurden mit folgenden Zinssätzen kalkuliert: ein Prozent für das Jahr 2010, 1,5 Prozent für 2011, 2,5 Prozent ab 2012. Für die Objektverwaltung werden etwa 0,9 Prozent der Mieteinnahmen verwendet. Der Instandhaltungsgrad der Immobilie wurde im Due Diligence Gutachten als „angemessen“ bezeichnet. Die Objektgesellschaft trägt die Aufwendungen für Dach und Fach. FHH hat für das bereits zehn Jahre alte Objekt Instandhaltungsleistungen von nur 3,11 Euro je Quadratmeter Nutzfläche einkalkuliert. Revitalisierungskosten wurden in Höhe von rund 460.000 Euro berücksichtigt, das entspricht über die Jahre verteilt etwa 2,81 Euro je Quadratmeter. Reserven bestehen an dieser Stelle nicht. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden mit 0,5 Prozent der Mieten gerechnet. Für laufende Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,53 Prozent des Eigenkapitals an, diese werden mit durchschnittlich jährlich 2,1 Prozent gesteigert. Die Zinsen wurden über einen Zinsswap von Januar 2011 bis zum 30. Juni 2020 gesichert. Sie betragen, bei fünf Prozent Disagio, bis Ende 2014 4,53 Prozent, bis Juni 2020 5,88 Prozent jährlich. Für das Jahr 2010 wurden die Zinsen mit 3,5 Prozent jährlich kalkuliert, für das letzte halbe Jahr 2020 mit sechs Prozent. Das Darlehen wird erst ab 2015 mit durchschnittlich nur 0,5 Prozent pro Jahr getilgt, dafür ist die Eigenkapitalquote relativ großzügig. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich jährlich rund 476.000 Euro. Ende 2020 soll die dann 21 Jahre alte Immobilie zum 16fachen der Miete des Jahres 2021, dies entspricht dem Einkaufsfaktor, veräußert werden. Der Mietvertrag läuft zu diesem Zeitpunkt noch knappe neun Jahre. Angesichts des knapp über dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises, der leicht über der Inflationsrate liegenden Staffelmieten, die noch knapp neun Jahre gelang gezahlt werden, und der nach Ablauf des Mietvertrages erforderlichen Umbaukosten, wäre ein Sicherheitsabschlag vorsichtiger gewesen. Es wurden Verkaufskosten in Höhe von einem Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. FHH erhält 150.000 Euro sowie zehn Prozent (zuzüglich Umsatzsteuer) des Liquidationserlöses nach Abzug der Restschulden, der das Eigenkapital zuzüglich Agio übersteigt, dies entspricht im Prognosefall etwa 130.000 Euro.
Rückfluss. Liegen die Zinsen während der Festzinsperiode unter den prognostizierten Werten, erhält die geschäftsführende Kommanditistin 13 Prozent der ersparten kumulierten Zinsen. Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent sollen während der etwa 10,5 Jahre andauernden Fondslaufzeit 40 Prozent ihres Eigenkapitals zuzüglich Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 105 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 145 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,2 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Die bei Ausscheiden von Gesellschaftern aus der Objektgesellschaft zu ermittelnde Abfindungssumme basiert unter anderem auf einer Ertragswertermittlung der Immobilie, bei der im Regelfall unter anderem die Miete mit dem Faktor 16,5, das sind 0,5 über dem Einkaufs- und dem prognostizierten Verkaufsfaktor, multipliziert wird – ein Verhandlungsergebnis der Altgesellschafter. Diese können bereits Ende 2015 aus der Objektgesellschaft aussteigen. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Gekauft wurde die Fondsimmobilie ganz knapp über dem Marktwert. Das als Rathaus konzipierte Fondsobjekt ist langfristig an die Stadt Köln vermietet. Die Einnahmen während der Laufzeit dürften sicher sein, sofern die Stadt nicht pleitegeht und ihren Vertrag nicht nachverhandelt. Bei der Festlegung des Veräußerungspreises am Ende der Fondslaufzeit wäre eine etwas vorsichtigere Herangehensweise wünschenswert gewesen.
Immobilie. Das siebengeschossige, speziell als Bezirksrathaus geplante Gebäude liegt in Köln-Nippes, Neusser Straße 450, in einem gemischt genutzten Gebiet mit Wohn- und Geschäftsgebäuden. Bis zur Innenstand sind es vier Kilometer. Vor dem Rathaus befindet sich eine U-Bahn-Station. Das Gebäude wurde im Jahr 1999 auf einem 7.773 Quadratmeter großen Grundstück errichtet. Es verfügt über eine Nutzfläche von 14.945 Quadratmetern und 156 Tiefgaragenplätze. Sollte das Rathaus wider Erwarten in eine Büroimmobilie umgewandelt werden müssen, wären laut FHH das Erdgeschoss sowie das erste Obergeschoss umzubauen. Die Objektgesellschaft ist ein vor etwa elf Jahren aufgelegter Private Placement GbR-Fonds. Sie wird voraussichtlich zum 30. Juni 2010 in eine GmbH & Co. KG umwandelt. Die meisten Altgesellschafter verkaufen ihre Anteile an den neuen Fonds und scheiden aus der Objektgesellschaft aus. Der Fonds wird voraussichtlich zum 1. Juli 2010 diese Objektgesellschaftsanteile erwerben. Der Kaufvertrag wurde am 11. Dezember 2009 bereits geschlossen. Für die Kaufpreisermittlung wurde ein Immobilienwert von 37,6 Millionen Euro zu Grunde gelegt. Der vorläufige Kaufpreis für 94,8 Prozent der Anteile beträgt rund 35,25 Millionen Euro und kann um maximal 20.000 Euro überschritten werden, so FHH. Feri hat die Immobilie im November 2009 und im Februar 2010 in einem Kurzgutachten mit B+ als weit überdurchschnittlich bewertet (AA – absolute Spitze bis E- - sehr schlecht). Nach ihren Angaben lag der Marktwert zum 1. Oktober 2009 mit 37.142.000 Euro etwas unter dem Kaufpreis von 37.205.000 Euro. Laut Initiator liegen inzwischen alle Voraussetzungen für eine pünktliche Anteilsübernahme vor.
Vermietung. Die Stadt Köln hat das Objekt vom Dezember 1999 bis zum 30. November 2029 gemietet. Im Jahr 2010 beträgt die Staffelmiete für Büroflächen 11,93 Euro je Quadratmeter monatlich und 7,38 Euro je Quadratmeter für Archivflächen. Laut Greif & Contzen ging das gewichtete Mittel aller Büromieten im Jahr 2009 auf 10,88 Euro je Quadratmeter nettokalt zurück und die Spitzenmieten lagen im Jahr 2009 bei 21 Euro je Quadratmeter – beide mit leicht sinkender Tendenz für das Jahr 2010. Gemäß Staffelmietvertrag steigt die Miete alle fünf Jahre. Die Steigerung beträgt durchschnittlich jährlich 2,2 Prozent und liegt damit leicht über dem Durchschnittswert der Inflationsrate der letzten 18 Jahre.
Finanzierung. 69 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, für 31 Prozent hat die Fondsgesellschaft ein Darlehen aufgenommen, demzufolge haften die Altgesellschafter nicht für die Fremdfinanzierung. Der Darlehensvertrag läuft bis Ende Juni 2020. 84,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Objektgesellschaftsanteile einschließlich Erwerbsnebenkosten verwendet, 1,9 Prozent sind Finanzierungskosten, 1,2 Prozent gehen in eine Liquiditätsreserve, 12,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 18 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Guthaben wurden mit folgenden Zinssätzen kalkuliert: ein Prozent für das Jahr 2010, 1,5 Prozent für 2011, 2,5 Prozent ab 2012. Für die Objektverwaltung werden etwa 0,9 Prozent der Mieteinnahmen verwendet. Der Instandhaltungsgrad der Immobilie wurde im Due Diligence Gutachten als „angemessen“ bezeichnet. Die Objektgesellschaft trägt die Aufwendungen für Dach und Fach. FHH hat für das bereits zehn Jahre alte Objekt Instandhaltungsleistungen von nur 3,11 Euro je Quadratmeter Nutzfläche einkalkuliert. Revitalisierungskosten wurden in Höhe von rund 460.000 Euro berücksichtigt, das entspricht über die Jahre verteilt etwa 2,81 Euro je Quadratmeter. Reserven bestehen an dieser Stelle nicht. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wurden mit 0,5 Prozent der Mieten gerechnet. Für laufende Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,53 Prozent des Eigenkapitals an, diese werden mit durchschnittlich jährlich 2,1 Prozent gesteigert. Die Zinsen wurden über einen Zinsswap von Januar 2011 bis zum 30. Juni 2020 gesichert. Sie betragen, bei fünf Prozent Disagio, bis Ende 2014 4,53 Prozent, bis Juni 2020 5,88 Prozent jährlich. Für das Jahr 2010 wurden die Zinsen mit 3,5 Prozent jährlich kalkuliert, für das letzte halbe Jahr 2020 mit sechs Prozent. Das Darlehen wird erst ab 2015 mit durchschnittlich nur 0,5 Prozent pro Jahr getilgt, dafür ist die Eigenkapitalquote relativ großzügig. Die kumulierte Liquiditätsreserve liegt bei durchschnittlich jährlich rund 476.000 Euro. Ende 2020 soll die dann 21 Jahre alte Immobilie zum 16fachen der Miete des Jahres 2021, dies entspricht dem Einkaufsfaktor, veräußert werden. Der Mietvertrag läuft zu diesem Zeitpunkt noch knappe neun Jahre. Angesichts des knapp über dem Verkehrswert liegenden Kaufpreises, der leicht über der Inflationsrate liegenden Staffelmieten, die noch knapp neun Jahre gelang gezahlt werden, und der nach Ablauf des Mietvertrages erforderlichen Umbaukosten, wäre ein Sicherheitsabschlag vorsichtiger gewesen. Es wurden Verkaufskosten in Höhe von einem Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. FHH erhält 150.000 Euro sowie zehn Prozent (zuzüglich Umsatzsteuer) des Liquidationserlöses nach Abzug der Restschulden, der das Eigenkapital zuzüglich Agio übersteigt, dies entspricht im Prognosefall etwa 130.000 Euro.
Rückfluss. Liegen die Zinsen während der Festzinsperiode unter den prognostizierten Werten, erhält die geschäftsführende Kommanditistin 13 Prozent der ersparten kumulierten Zinsen. Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent sollen während der etwa 10,5 Jahre andauernden Fondslaufzeit 40 Prozent ihres Eigenkapitals zuzüglich Agio nach Steuern zurückerhalten, weitere 105 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 145 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 4,2 Prozent jährlich.
Vertragsgestaltung. Die bei Ausscheiden von Gesellschaftern aus der Objektgesellschaft zu ermittelnde Abfindungssumme basiert unter anderem auf einer Ertragswertermittlung der Immobilie, bei der im Regelfall unter anderem die Miete mit dem Faktor 16,5, das sind 0,5 über dem Einkaufs- und dem prognostizierten Verkaufsfaktor, multipliziert wird – ein Verhandlungsergebnis der Altgesellschafter. Diese können bereits Ende 2015 aus der Objektgesellschaft aussteigen. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig.
fondstelegramm-Meinung. Gekauft wurde die Fondsimmobilie ganz knapp über dem Marktwert. Das als Rathaus konzipierte Fondsobjekt ist langfristig an die Stadt Köln vermietet. Die Einnahmen während der Laufzeit dürften sicher sein, sofern die Stadt nicht pleitegeht und ihren Vertrag nicht nachverhandelt. Bei der Festlegung des Veräußerungspreises am Ende der Fondslaufzeit wäre eine etwas vorsichtigere Herangehensweise wünschenswert gewesen.
Die laufenden Einnahmen scheinen sicher, aber ein Renditebrummer ist der Fonds nicht.
