Angebot. Der Fonds investiert in ein im Bau befindliches 3-Sterne-Hotel am Frankfurter Flughafen. Rund 35 Millionen Euro beträgt das Fondsvolumen inklusive Agio. Ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrages. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum 31. Dezember 2020 können Anleger ihre Beteiligung frühestens kündigen.

Zielmarkt. Frankfurt am Main ist der am stärksten frequentierte Flughafen Deutschlands, auch schon vor seiner geplanten Erweiterung. In den kommenden Jahren sollen rund um den Flughafen das Airrailcenter mit Seminarräumen, Geschäften, Restaurants, das Mönchhofsgelände mit Logistik- und Handelsflächen sowie frühestens bis zum Jahr 2016 Gateway Gardens mit Büros, Hotels und Dienstleistungs-, Freizeit- und gastronomischen Einrichtungen entstehen. Für das 35 Hektar messende Gateway Gardens existiert ein genehmigter Bebauungsplan. Erst einige der 20 Baufelder wurden bis jetzt vergeben. Im Jahr 2014 soll das Terrain an das S-Bahn-Netz angeschlossen werden. Im etliche Kilometer umfassenden Umkreis um den Frankfurter Flughafen befinden sich 27 Hotels, davon 13 der 3-Sterne-Kategorie, die jedoch nur 16 Prozent der Zimmer ausmachen. Momentan befinden sich direkt am Flughafen zwei weitere Hotels im Bau, ein Hotel wird erweitert, drei weitere Hotels könnten zusätzlich in Gateway Gardens angesiedelt werden, was, insbesondere bis zum Abschluss der Flughafenerweiterung, den Wettbewerb verschärfen wird.

Hotel. Das unter dem Motto „Best Sleep in Town“ für kostenbewusste Dienst- und Privatreisende zu führende 3-Sterne Hotel soll auf einem 2.240 Quadratmeter messenden Grundstück im Frankfurter Entwicklungsgebiet Gateway Garden, etwa 750 Meter vom Terminal 2 entfernt entstehen. Es soll über 209 Zimmer, ein Restaurant, eine Bar, einen Konferenz- und Fitnessbereich und eine Hotelgarage mit 103 Stellplätzen verfügen, in der die Gäste nach dem Motto „Park and Fly“ ihr Fahrzeug zu Vorzugskonditionen parken können. Der Fonds hat am 16. Juli 2008 den Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung mit der PDP Development GmbH, einer 100prozentigen Tochtergesellschaft der Lang & Cie. Real Estate AG, über rund 27,57 Millionen Euro zum 16fachen der Jahresnettomiete abgeschlossen. Der Kaufpreisfaktor bezieht sich auf das vierte volle Betriebsjahr. Die Differenzbeträge aus den Mieten der Jahre eins bis drei werden vom Kaufpreis abgezogen und als Rücklage in den Fonds eingestellt. Sollten die Mieten höher als erwartet liegen, käme die Rücklage dem Fonds zugute. Lang & Cie steht laut FHH für die Finanzierung des Fondsprojektes ein. Sie ist ein Ende 2004 gegründeter regionaler Projektentwickler, der Projekte im Wert von derzeit 340 Million Euro betreut und von Creditreform im Juni 2009 mit 186 (sehr gute Bonität) bewertet wurde. Der Kaufpreis wird bei Übernahme fällig, sofern der Pächter vertragsgemäß zahlt. Für etwaige Baumängel haftet der Verkäufer. Feri bewertete in einem Kurzgutachten vom März 2009 Objekt und Investition mit „sehr gut“.

Verpachtung. Am 19. Dezember 2007 wurde ein ab Übergabe 20 Jahre laufender Pachtvertrag, plus fünf Jahre Option, mit der Rezidor Park Deutschland GmbH geschlossen. Diese wurde im Oktober 2009 von Creditreform mit 317 (angespannte Bonität) bewertet. Der internationale Hotelbetreiber Rezidor Hospitality A/S (früher bekannt als SAS Hotels, SIH-Hotels) tritt jedoch für die Verpflichtungen seiner Tochtergesellschaft ein. Er betreibt derzeit 375 Hotels in 60 Ländern, darunter führen 33,5 Prozent der Hotels die Marke „Park Inn“. Seine Bonität beurteilte Creditreform im Oktober 2009 mit 171 (sehr gute Bonität). Sollte die Übergabe des Hotels nicht bis zum 30. September 2010 erfolgt sein, hat der Pächter das Recht, vom Pachtvertrag zurückzutreten. Laut FHH verläuft der Baufortschritt planmäßig. Nach derzeitigem Planungsstand kann die Übergabe am 1. Juli 2010 erfolgen. Bei Überschreitung des vereinbarten Übergabetermins wäre der Fonds zu Vertragsstrafen und Schadenersatz verpflichtet. Mit dem Pächter wurden marktgerechte Festmieten vereinbart. Diese werden frühestens ab dem fünften Vertragsjahr zu 75 Prozent an den Verbraucherpreisindex angepasst. FHH ging von einem jährlichen Anstieg des Index um 2,5 Prozent aus. Der Index für 2008 lag bei 2,6 – die langfristigen Durchschnittswerte liegen aber weit darunter. Sollte die Umsatzmiete in Höhe von 24 Prozent der Jahresumsätze höher als die Festmiete sein, wäre die Umsatzmiete statt der Festmiete zu zahlen. Die vereinbarte variable Pacht wird vom Gutachter als branchenüblich bezeichnet. Die Miete ist auf 120 Prozent der indexierten Festmiete begrenzt. FHH geht davon aus, dass ab 2015 eine Umsatzmiete gezahlt wird, die jeweils zehn Prozent über der Festmiete liegt. Positiv ist, dass die Umsatzmiete auf den reinen Umsätzen, ohne vorherige Kostenabzüge basiert. Sofern die Differenz zwischen gezahlter Festmiete und nicht erreichter Umsatzmiete kumuliert rund 3,6 Millionen Euro (das entspricht etwa zwei anfänglichen Jahresfestmieten) erreicht, wird nur noch die Umsatzmiete gezahlt. Der Fonds wäre berechtigt, den Pachtvertrag zu kündigen, wenn die dann zu zahlende Umsatzmiete aus zwei hintereinander folgenden Jahren unter einer Jahresfestmiete liegen würde und gutachterlich nachgewiesen werden könnte, dass das Hotel schlechter als vergleichbare Hotels abschneidet.

Finanzierung. 61 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 39 Prozent durch Darlehen. Der über zehn Jahr laufende Darlehensvertrag liegt vor. Der Fonds gewährt Ahrenkiel ein Darlehen über 700.000 Euro, das über zehn Jahre läuft und mit 6,5 Prozent verzinst wird. Andererseits stellt Ahrenkiel dem Fonds ein mit sechs Prozent jährlich verzinstes Zwischenfinanzierungsdarlehen über 325.000 Euro bereit. 80,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in die Anschaffung des Hotels, zwei Prozent in ein Darlehen an Ahrenkiel, 3,3 Prozent sind Finanzierungskosten, 5,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve – hierbei handelt es sich größtenteils um die Rücklage aus dem Kaufpreis, 9,1 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht etwa 15 Prozent des Eigenkapitals.

Verlaufsprognose. Der Pächter trägt alle Betriebskosten, mit dem Hotel in Zusammenhang stehenden Aufwendungen und die anteilige Grundsteuer. Guthaben wurden mit 2,5 Prozent Verzinsung angesetzt. Die durch FHH übernommene Objektverwaltung beträgt 1,5 Prozent der Festmiete. Weitere 0,5 Prozent der Nettomieteinnahmen werden für andere nicht umlagefähige Kosten angesetzt. Für die Instandhaltung von Dach und Fach einschließlich technischer Anlagen wurden in den ersten 3,5 Jahren im Durchschnitt 1,78 Euro je Quadratmeter, danach durchschnittlich 4,70 Euro je Quadratmeter jährlich angesetzt, weitere rund vier Euro je Quadratmeter jährlich für die Revitalisierung bei Verkauf. Betriebsmittel und Inventar sind vom Pächter instandzuhalten und zu ersetzen. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,29 Prozent des Eigenkapitals und sind zum Teil mietabhängig. Darüber hinaus erhält FHH zehn Prozent der über die Festmiete hinausgehenden Umsatzmiete. Laut Darlehensvertrag wird das zu 95 Prozent ausgezahlte Darlehen ab Mitte 2012 mit einem Prozent jährlich getilgt und gemäß Zinsswap-Option bis zum 30. Juni 2020 mit 4,15 Prozent jährlich verzinst. Die Anschlusszinsen wurden mit sechs Prozent, die Tilgung mit einem Prozent jährlich kalkuliert. Ende 2020 soll das Hotel für rund 36,6 Millionen Euro zum 16fachen der Nettomiete zuzüglich Umsatzmiete des Jahres 2021 verkauft werden, das entspricht dem Einkaufsfaktor. Würde zum Verkaufszeitpunkt keine Umsatzmiete anfallen, läge der Faktor bei etwa 17,6. Der Verkauf des Hotels bedarf der Zustimmung des Betreibers. Dieser darf den Verkauf aus wichtigen Gründen, zum Beispiel bei Verkauf an einen Wettbewerber, untersagen, was logisch ist, denn zum vorgesehenen Verkaufszeitpunkt läuft positiver Weise der Pachtvertrag mit dem Hotelbetreiber noch etwa zehn Jahre. FHH steht ein Prozent der Verkaufserlöse zu.

Rückfluss. Während der rund elf Jahre Fondslaufzeit sollen die Anleger laut Prognose vierteljährlich insgesamt 54 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten, weitere 111 Prozent bei Verkauf, das sind insgesamt 165 Prozent. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,4 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Gesellschafterversammlungen sind auch ohne die Anwesenheit von Anlegern beschlussfähig.

fondstelegramm-Meinung. Der extrem verkehrsgünstige Standort des Hotels direkt am Frankfurter Flughafen – und nicht nur in seinem näheren Umkreis – spricht für das Objekt. Das Hotel der 3-Sterne-Kategorie setzt auf kostenbewusste Gäste und verspricht sich so, im Wettbewerb mit potentiellen Konkurrenten zukünftig mitzuhalten. Die lange Verpachtung an einen international gestandenen Betreiber ist ein weiterer Pluspunkt. Die Mietgestaltung mit indexierter Festmiete und einer an den kostenunabhängigen Umsatz gekoppelten Umsatzmiete bietet dem Fonds einerseits Sicherheit und gibt ihm andererseits die Möglichkeit, am Erfolg des Hotels zu partizipieren, wenngleich auch beides in eingeschränktem Rahmen. Die angenommene Steigerung des Verbraucherpreisindex und damit die Mietanpassung der Festmiete ab dem fünften Jahr sind indes etwas zu optimistisch ausgefallen. Bei der noch während der Laufzeit des Hotelpachtvertrages vorgesehenen Veräußerung darf der Betreiber aus wichtigen Gründen widersprechen, beispielsweise wäre ein Verkauf an Wettbewerber ausgeschlossen.

Insgesamt ein Fonds mit guten Aussichten.