Fairvesta Holding: Geschäftsberichte 2007
Werbung mit falscher Rendite
Offene Fragen. Die Fairvesta Holding AG rührt für ihre Immobilienhandelsfonds kräftig die Werbetrommel. In Pressemitteilungen und Präsentationen berichtet Vertriebsleiter Otmar Knoll stolz über bereits Geleistetes. Von erzielten Renditen zwischen 15 und 105 Prozent pro Jahr ist da die Rede. Außerdem wurde das Emissionshaus von Check-Analysen zum besten Immobilienfondsinitiator Deutschlands ernannt. Bei genauerer Betrachtung tauchen jedoch eine Menge Fragen auf, die Fairvesta unbeantwortet lässt. fondstelegramm kommt zu der Einschätzung, dass der Initiator zumindest in einem Fall mit einer falschen Rendite durch die Lande tourt – nämlich für die verkauften Immobilien in Schwerin.
Grundbuch. Am 25. September 2007 gibt Fairvesta in einer Pressemitteilung bekannt, innerhalb von 14 Monaten sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin durchgehandelt zu haben. Die Fairvesta-Fonds II und III, an denen Fonds IV mit insgesamt 10,15 Millionen Euro beteiligt ist, hätten die Immobilien für rund sechs Millionen Euro erworben und mit einer Gesamtrendite von 48,7 Prozent pro Jahr verkauft. Allerdings waren laut Grundbuch die Objekte zum Stichtag 11. August 2008 noch nicht übertragen worden.
Kommunikation. Die Verzögerungen gesteht Fairvesta in den Geschäftsberichten 2007, die im Mai/Juni 2008 erstellt wurden, ein. Darin heißt es, dass die Immobilien im Berichtsjahr durch notariellen Kaufvertrag veräußert worden seien. Der für beide Fonds kumulierte Veräußerungsgewinn belaufe sich auf 3,22 Millionen Euro. Weiter heißt es: „Da jedoch im Kaufvertrag der Übergang von Nutzen und Lasten und damit der Übergang des Eigentums auf den Erwerber von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht ist, konnte der Ausweis des Veräußerungsgewinns mangels erfolgter Kaufpreiszahlung nicht im Berichtsjahr erfolgen.“ Die Konsequenz: Weil das Fondskapital also länger in den Immobilien gebunden war, kann die von Fairvesta kommunizierte Rendite aus Handelsgewinn und Mietertrag in Höhe von 48,68 Prozent pro Jahr nicht richtig sein. Auch in einer Fondspräsentation vom April dieses Jahres ist aber genau davon noch die Rede.
Eigentümerwechsel. Und das, obwohl es bei der Umsetzung des Kaufvertrags weitere Zeitverzögerungen gegeben hat. Denn noch am 7. April 2008 hat ein Berliner Notar die Eintragung eines Erbbaurechts auf 198 Jahre zugunsten der Fairvesta-Fonds bewilligt, eingetragen ins Erbbau-Grundbuch in den ersten Juni-Wochen dieses Jahres. Nur kurze Zeit später wurde eine Auflassungsvormerkung des Erbbaurechts für die Brachvogelstraße GmbH in Berlin eingetragen. Am 8. Juli folgte schließlich eine Auflassungsvormerkung in den Grundbüchern der Immobilien zugunsten der Vivacon AG. Das bedeutet, dass der Eigentümerwechsel noch nicht stattgefunden hat, aber erfolgt, sobald der Kaufpreis gezahlt wurde und dies beim Grundbuchamt angezeigt wird.
Kaufpreis. Für die Berechnung der eigentlichen Rendite sind eindeutige Bezugsgrößen erforderlich. Die verfügbaren Unterlagen geben diesbezüglich weitere Rätsel auf. Allerdings ließ Fairvesta eine entsprechende Anfrage des fondstelegramms unbeantwortet. Somit stehen drei verschiedene Kaufpreise für die Schweriner Wohnhäuser mit einer Nutzfläche von knapp 19.000 Quadratmetern im Raum. Aus den Geschäftsberichten 2006 für die Fonds II und III lassen sich die Anschaffungskosten auf 5,67 Millionen Euro addieren. Nebenkosten seien im Zuge des Forderungskaufs nicht entstanden. In einer Fairvesta-Präsentation von Anfang Oktober 2007 haben die Immobilien plötzlich 5,92 Millionen Euro gekostet – unterteilt in Anschaffungskosten in Höhe von 5,1 Millionen und die auf den Endbetrag verbleibenden Nebenkosten. Last but not least stehen die Objekte in den Geschäftsberichten für 2007 mit 5,99 Millionen Euro zu Buche.
Rendite. Die Haltedauer der Immobilien und die Bindung des Fondskapitals verlängern sich bereits um mindestens zehn auf 24 Monate. Die von Fairvesta im Oktober 2007 angegebene Veräußerungsrendite (Handelsgewinn durch Kaufpreis) sinkt von 39,9 Prozent auf 23,2 Prozent pro Jahr. Alternativ beträgt die Rendite mit dem zuletzt genannten höheren Kaufpreis und den in den Geschäftsberichten dargestellten, aber nicht erklärlichen höheren Handelsgewinnen über 24 Monate immerhin 26,9 Prozent. Da in den Geschäftsberichten 2006 und 2007 sowohl der Wohnungsleerstand als auch die Ist-Nettomiete unpräzise beziehungsweise gar nicht angegeben sind, ist die Darstellung einer Gesamtrendite nicht möglich. Der Initiator hat eine 26 Fragen umfassende Anfrage unbeantwortet gelassen. Der Klärungsbedarf betrifft allerdings nicht nur die angeblich verkauften Immobilien in Schwerin.
Grundbuch. Am 25. September 2007 gibt Fairvesta in einer Pressemitteilung bekannt, innerhalb von 14 Monaten sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin durchgehandelt zu haben. Die Fairvesta-Fonds II und III, an denen Fonds IV mit insgesamt 10,15 Millionen Euro beteiligt ist, hätten die Immobilien für rund sechs Millionen Euro erworben und mit einer Gesamtrendite von 48,7 Prozent pro Jahr verkauft. Allerdings waren laut Grundbuch die Objekte zum Stichtag 11. August 2008 noch nicht übertragen worden.
Kommunikation. Die Verzögerungen gesteht Fairvesta in den Geschäftsberichten 2007, die im Mai/Juni 2008 erstellt wurden, ein. Darin heißt es, dass die Immobilien im Berichtsjahr durch notariellen Kaufvertrag veräußert worden seien. Der für beide Fonds kumulierte Veräußerungsgewinn belaufe sich auf 3,22 Millionen Euro. Weiter heißt es: „Da jedoch im Kaufvertrag der Übergang von Nutzen und Lasten und damit der Übergang des Eigentums auf den Erwerber von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht ist, konnte der Ausweis des Veräußerungsgewinns mangels erfolgter Kaufpreiszahlung nicht im Berichtsjahr erfolgen.“ Die Konsequenz: Weil das Fondskapital also länger in den Immobilien gebunden war, kann die von Fairvesta kommunizierte Rendite aus Handelsgewinn und Mietertrag in Höhe von 48,68 Prozent pro Jahr nicht richtig sein. Auch in einer Fondspräsentation vom April dieses Jahres ist aber genau davon noch die Rede.
Eigentümerwechsel. Und das, obwohl es bei der Umsetzung des Kaufvertrags weitere Zeitverzögerungen gegeben hat. Denn noch am 7. April 2008 hat ein Berliner Notar die Eintragung eines Erbbaurechts auf 198 Jahre zugunsten der Fairvesta-Fonds bewilligt, eingetragen ins Erbbau-Grundbuch in den ersten Juni-Wochen dieses Jahres. Nur kurze Zeit später wurde eine Auflassungsvormerkung des Erbbaurechts für die Brachvogelstraße GmbH in Berlin eingetragen. Am 8. Juli folgte schließlich eine Auflassungsvormerkung in den Grundbüchern der Immobilien zugunsten der Vivacon AG. Das bedeutet, dass der Eigentümerwechsel noch nicht stattgefunden hat, aber erfolgt, sobald der Kaufpreis gezahlt wurde und dies beim Grundbuchamt angezeigt wird.
Kaufpreis. Für die Berechnung der eigentlichen Rendite sind eindeutige Bezugsgrößen erforderlich. Die verfügbaren Unterlagen geben diesbezüglich weitere Rätsel auf. Allerdings ließ Fairvesta eine entsprechende Anfrage des fondstelegramms unbeantwortet. Somit stehen drei verschiedene Kaufpreise für die Schweriner Wohnhäuser mit einer Nutzfläche von knapp 19.000 Quadratmetern im Raum. Aus den Geschäftsberichten 2006 für die Fonds II und III lassen sich die Anschaffungskosten auf 5,67 Millionen Euro addieren. Nebenkosten seien im Zuge des Forderungskaufs nicht entstanden. In einer Fairvesta-Präsentation von Anfang Oktober 2007 haben die Immobilien plötzlich 5,92 Millionen Euro gekostet – unterteilt in Anschaffungskosten in Höhe von 5,1 Millionen und die auf den Endbetrag verbleibenden Nebenkosten. Last but not least stehen die Objekte in den Geschäftsberichten für 2007 mit 5,99 Millionen Euro zu Buche.
Rendite. Die Haltedauer der Immobilien und die Bindung des Fondskapitals verlängern sich bereits um mindestens zehn auf 24 Monate. Die von Fairvesta im Oktober 2007 angegebene Veräußerungsrendite (Handelsgewinn durch Kaufpreis) sinkt von 39,9 Prozent auf 23,2 Prozent pro Jahr. Alternativ beträgt die Rendite mit dem zuletzt genannten höheren Kaufpreis und den in den Geschäftsberichten dargestellten, aber nicht erklärlichen höheren Handelsgewinnen über 24 Monate immerhin 26,9 Prozent. Da in den Geschäftsberichten 2006 und 2007 sowohl der Wohnungsleerstand als auch die Ist-Nettomiete unpräzise beziehungsweise gar nicht angegeben sind, ist die Darstellung einer Gesamtrendite nicht möglich. Der Initiator hat eine 26 Fragen umfassende Anfrage unbeantwortet gelassen. Der Klärungsbedarf betrifft allerdings nicht nur die angeblich verkauften Immobilien in Schwerin.
Unpräzise und widersprüchliche Angaben in den Geschäftsberichten 2006 und 2007 zu weiteren Immobilien und Zahlen in den Gewinn- und Verlustrechnungen werfen weitere Fragen auf, die zu klären sind.
