Angebot. Der Blindpoolfonds beteiligt sich typisch still an einer oder mehreren Objektgesellschaften, die mittelbar oder unmittelbar in Immobilien investieren soll. Prognostiziert ist ein Fondsvolumen in Höhe von rund 10,5 Millionen Euro. Ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Ein Prozent der Zeichnungssumme ist im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das Fondsende ist für den 31. Dezember 2017 vorgesehen.

Historie. Leider zeigte sich der Initiator auch bei diesem Fonds nicht gesprächsbereit. Die ihm gestellten Fragen wurden zu unserem Bedauern nicht beantwortet. Das Immobilienunternehmen Euro Grundinvest wurde im Jahr 2010 gegründet und hat seinen Sitz in München. Es besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko bezüglich Herrn Erwin Beran.

Objektgesellschaft. Eine Objektgesellschaft ist die am 28. September 2010 gegründete Euro Grundinvest Objekt 221 GmbH. Sie verfügt über ein Stammkapital von 25.000 Euro, aber nur 12.500 Euro wurden bislang eingezahlt. Die Objektgesellschaft beabsichtigt, Immobilien oder immobilienbezogene Engagements direkt oder indirekt zu erwerben, zu halten und wieder zu veräußern. Ihr alleiniger Gesellschafter ist die Euro Grundinvest Objekt Holding GmbH & Co. KG, deren einziger Gesellschafter die am 8. Juni 2010 gegründete Euro Grundinvest Holding GmbH ist; ihr Komplementär ist die am selben Tag gegründete Euro Grundinvest Objekt Holding Management GmbH. Im Falle einer etwaigen Insolvenz der Objektgesellschaft treten die Anleger der Fondsgesellschaft im Rang hinter den sonstigen Gläubigern zurück. Bislang wurden zwischen Fonds- und Objektgesellschaft noch keine „Verträge zur Hingabe von Kapital“ geschlossen. Der Fonds kann typisch still auch anderen Objektgesellschaften beitreten. Er beteiligt sich auch anteilig an deren Verlusten. Ein Ausschluss des Beitritts zu Objektgesellschaften anderer Grundinvest-Fonds wurde im Prospekt nicht formuliert. Unsere Frage, ob dies ausgeschlossen sei, hat uns Euro Grundinvest leider nicht beantwortet. Damit besteht die Gefahr der mittelbaren Verwendung der Fondsgelder für andere Grundinvest-Fonds. Laut Prospekt war es zumindest zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht geplant, weiteren Objektgesellschaften Kapital zur Verfügung zu stellen.

Investitionskriterien. Im Gesellschaftsvertrag heißt es lediglich, dass der Fonds sich typisch still an Gesellschaften beteiligt, die mittelbar oder unmittelbar im Zusammenhang mit Immobilien stehen. Mehr wird zum Thema Investitionskriterien nicht verlautbart. Damit fehlt das Kernstück eines jeden Blindpools. Die Objektgesellschaften können das ihnen zur Verfügung gestellte Kapital nahezu beliebig verwenden.

Finanzierung. Die folgende Betrachtung stellt lediglich den Finanzierungs- und Mittelverwendungsplan der Fondsgesellschaft dar und ist somit nur eingeschränkt aussagekräftig. Der Fonds selbst nimmt kein Fremdkapital auf. Allerdings beanspruchen die Objektgesellschaften Darlehen, ohne Beschränkungen der Fremdkapitalquote. Das Eigenkapital kann von avisierten zehn auf 50 Millionen Euro erhöht werden. Der Fonds ist berechtigt, anderen Objektgesellschaften nachrangige Darlehen zu gewähren. Nur 78 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der typisch stillen Beteiligungen verwendet. 1,5 Prozent werden als Liquiditätsreserve benannt, dienen jedoch der Deckung laufender Fondsnebenkosten. Umfangreiche 20,5 Prozent sind einmalige Fondsnebenkosten.

Vergütungen. An laufenden Nebenkosten der Fonds- und Objektgesellschaft sind jährlich hohe 2,81 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio zu zahlen. Das sind 0,6 Prozent mehr als noch im Fonds Nummer 15. Allerdings sollen die Objektgesellschaften am Ende der Fondslaufzeit die laufenden Fondsnebenkosten zurückzahlen. Letztendlich werden diese Erstattungen vermutlich von den Ausschüttungsbeträgen abgezogen, und die Bezahlung der Nebenkosten verbleibt quasi doch beim Fonds. Denn wer sonst sollte für die Nebenkosten aufkommen?

Rückfluss. Nachsteuerbetrachtungen werden im Prospekt nicht dargestellt, auch nicht für die Ebene der Objektgesellschaft. Re-Investitionen sind auf Fondsebene eingeplant. Am Ende der Laufzeit sollen die Anleger zunächst ihr Eigenkapital (ohne Agio) und dann zwölf Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) vor Steuern pro Jahr zurückerhalten. Darüber hinausgehende Erträge sollen im Verhältnis 80 zu 20 an die Anleger und die jeweilige Objektgesellschaft verteilt werden.

Vertragsgestaltung. Bei Widerruf oder Rückabwicklung hätten die Anleger kein vertragliches Recht auf die vollständige Rückzahlung ihrer Einlage. Da der Treuhänder eine 100-prozentige Tochter der Euro Grundinvest Holding GmbH ist, können Interessenkonflikte entstehen. Die Einladungsfrist für Gesellschafterversammlungen beträgt nur zwei Wochen. Nicht erkennbar ist, wie der Treuhänder abstimmt, wenn der Treugeber sein Weisungsrecht nicht ausübt und auch nicht selbst an einem Gesellschafterbeschluss teilnimmt.

fondstelegramm-Meinung. Der Fonds unterscheidet sich nicht wesentlich vom Grundinvest Deutschland 15: ein Blindpoolfonds ohne Investitionskriterien, der sich typisch still an einer Objektgesellschaft beteiligt, hinter der keine Bonität steht. Gefährlich ist die Ausgestaltung, dass sich der Fonds an anderen Objektgesellschaften beteiligen kann, ohne Ausschluss, dass diese zu anderen Grundinvest-Fonds gehören könnten. Insofern wäre es theoretisch möglich, dass das Eigenkapital der Anleger mittelbar in einer anderen Grundinvest-Fondsgesellschaft landet und an andere Anleger ausgezahlt wird. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass sich der Fonds auch an den Verlusten der Objektgesellschaften beteiligt, begrenzt auf die Höhe des Eigenkapitals. Dass der Fonds ein reiner Eigenkapitalfonds ist, darf nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, dass auf Objektebene Darlehen in unbegrenzter Höhe aufgenommen werden dürfen. Dabei ist der Fonds gegenüber anderen Gläubigern nachrangig zu bedienen. Die Fondsnebenkosten sind relativ hoch.

Eine Motivation, diesen Fonds zu zeichnen, erschließt sich uns nicht.