Angebot. Der Fonds beabsichtigt, sich typisch still an einer oder mehreren Objektgesellschaften zu beteiligen, die mittelbar oder unmittelbar in Immobilien investieren wollen. Der Fonds wird an den Gewinnen und Verlusten der Objektgesellschaft teilhaben, nicht an ihrem Vermögen. Im Gegensatz zur atypisch stillen Beteiligung sind die Kontrollrechte des Fonds hier nur eingeschränkt. Das Fondsvolumen inklusive Agio soll planmäßig rund 10,5 Millionen Euro erreichen, kann jedoch auf 52,5 Millionen Euro erhöht werden. Ab 15.000 Euro plus fünf Prozent Agio kann der Fonds gezeichnet werden. Ein Prozent der Pflichteinlage ist im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Frühestens zum 31. Dezember 2013 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden.

Zielmarkt. Wegen der fehlenden Aussage zur angestrebten Nutzungsart der durch die Objektgesellschaft zu erwerbenden Immobilien, hier einige beispielhafte Ausführungen zum möglichen Standort München: München ist gekennzeichnet von Bevölkerungswachstum, einer starken Wirtschaft, einer niedrigen Arbeitslosenquote (4,3 Prozent im November 2010), einer hohen Kaufkraft (Kaufkraftkennziffer 134,2). Laut CB Richard Ellis im Februar 2011 ist die Münchner Innenstadt von einem deutlichen Nachfrageüberhang an Einzelhandelsflächen geprägt. Die Spitzenmiete ist dort auf 310 Euro je Quadratmeter gestiegen. Im 4. Quartal 2010 lagen die Spitzenrenditen für 1-A-Einzelhandelsimmobilien in München bei 4,5 Prozent. Im Münchner Büroimmobilienmarkt kletterte die Leerstandsquote im Jahr 2010, nach Angaben von Colliers, auf 7,9 Prozent, das entspricht rund 1,8 Millionen Quadratmeter verfügbarer Fläche. Für die Jahre 2011 und 2012 erwartet Colliers einen Stopp der Überproduktion an Büroflächen und ein Sinken der Leerstandsrate. Im Gesamtmarkt München lagen die Durchschnittsmieten bei 13,98 Euro je Quadratmeter im Monat. Während im Stadtzentrum steigende Mieten zu beobachten waren, sanken diese im Umland. Laut Kommunalreferat Raum und Ressourcen für München sind die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr in fast allen Marktsegmenten gestiegen, beispielsweise bei neuen Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen um durchschnittlich acht Prozent. Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern im Jahr 2010 überstieg deutlich das Angebot.

Historie. Euro Grundinvest zeigte sich leider nicht gesprächsbereit und hat die von uns gestellten Fragen zu unserem Bedauern nicht beantwortet. Euro Grundinvest ist ein im Jahr 2010 gegründetes Immobilienunternehmen, mit Sitz in München. Mit Herrn Erwin Beran besteht ein erhebliches Schlüsselpersonenrisiko.

Objektgesellschaft. Die am 28. September 2010 gegründete Objektgesellschaft Euro Grundinvest 217 GmbH erwirbt, hält und veräußert mittelbar und unmittelbar Immobilien. Sie beabsichtigt, in deutsche, insbesondere in Münchener Immobilien zu investieren. Die Objektgesellschaft verfügt über 25.000 Euro Stammkapital, das zur Hälfte eingezahlt wurde. Ihr alleiniger Gesellschafter ist die Euro Grundinvest Objekt Holding GmbH & Co. KG, deren einzige Gesellschafterin die am 8. Juni 2010 gegründete Euro Grundinvest Holding GmbH ist; ihre Komplementärin ist die am selben Tag gegründete Euro Grundinvest Objekt Holding Management GmbH. Die Euro Grundinvest Objekt Holding GmbH & Co. KG darf weitere Objektgesellschaften gründen. Die Fondsgesellschaft ist gegenüber der Objektgesellschaft nicht weisungsbefugt. Sollte die Objektgesellschaft von einer Insolvenz betroffen werden, tritt der Fonds hinter alle anderen Gläubiger der Objektgesellschaft im Rang zurück. Die „Verträge zur Hingabe von Kapital“ des Fonds an die Objektgesellschaft liegen noch nicht vor.

Investitionskriterien. Die Kernfrage eines Blindpool-Immobilienfonds, in welche Art von Immobilien, unter welchen Voraussetzungen und Vorgaben investiert werden soll, wurde gänzlich ausgespart. Die Objektgesellschaft kann das Eigenkapital des Fonds folglich beliebig nutzen.

Finanzierung. Der Fonds selbst finanziert sich vollständig aus Eigenkapital. Dieses kann von planmäßig zehn auf 50 Millionen Euro erhöht werden. Auf Ebene der Objektgesellschaft werden Darlehen aufgenommen. Eine diesbezügliche Begrenzung ist dem Prospekt nicht zu entnehmen. Lediglich 77,9 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio fließen in die stille Beteiligung an der Objektgesellschaft. 1,5 Prozent werden als Liquiditätsreserve bezeichnet, aber für laufende Fondsnebenkosten verwendet. Umfangreiche 20,6 Prozent sind Fondsnebenkosten der Investitionsphase.

Vergütung Aufwändige 2,19 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio fallen für laufende Fondsnebenkosten an. Dazu kommen laufende Aufwendungen in nicht genannter Höhe für Überwachungs- und Abstimmungstätigkeiten.

Rückfluss. Reinvestitionen auf Fondsebene sind vorgesehen. Im Prospekt werden leider keine konkreten Auszahlungsvorstellungen nach Steuern abgebildet. Die Anleger sollen ihr Eigenkapital zurückerhalten zuzüglich laufende Auszahlungen in Höhe von jährlich acht Prozent ihres Eigenkapitals ohne Agio und eine am Fondsende auszukehrende Gewinnbeteiligung bis zu vier Prozent des Eigenkapitals ohne Agio pro Jahr. Bei angenommenen drei Jahren Fondslaufzeit ergibt dies maximal 136 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio, das entspricht 129,5 Prozent vom Eigenkapital mit Agio, allerdings vor Steuern.

Vertragsgestaltung. Die Euro Grundinvest Holding GmbH ist Alleingesellschafter der Treuhandgesellschaft, aus dieser Konstellation können sich Interessenkonflikte ergeben.

fondstelegramm-Meinung. Der Fonds beabsichtigt, sich typisch still an einer Objektgesellschaft zu beteiligen. Er träte bei einer etwaigen Insolvenz der Objektgesellschaft im Rang hinter alle anderen Gläubiger zurück. Die Objektgesellschaft wurde erst im September vergangenen Jahres gegründet und verfügt über keinerlei nennenswerte Bonität. Die Bonität soll sich wohl primär aus den künftig zu tätigenden Immobiliengeschäften ergeben. Hierbei liegen jedoch, bis auf die Pflicht der Objektgesellschaft, mittelbar oder unmittelbar in Immobilien zu investieren, weder verbindliche noch unverbindliche Investitionskriterien vor – das unerbittliche KO für diesen Fonds. Die nicht vorhandene Gesprächsbereitschaft spricht eher gegen eine professionelle Herangehensweise. Zwar handelt es sich um einen reinen Eigenkapitalfonds, jedoch wird die Objektgesellschaft Darlehen in nicht genannter Größenordnung aufnehmen. Die Forderungen des Fonds treten dabei natürlich hinter die der finanzierenden Banken zurück. Die Fondsnebenkosten sind nicht unerheblich. Es gibt im Prospekt keine beispielhafte Nachsteuerbetrachtung für Anleger.

Es wird kein Grund offensichtlich, warum Anleger ausgerechnet diesen Fonds zeichnen sollten.