Elbfonds: Direkt Invest Polen 3
Einseitiges Risiko, geteilte Gewinne
Angebot. Nach einigen Anlaufschwierigkeiten hat der junge Initiator Elbfonds seine Immobilienfondsreihe fortgesetzt. Wie gehabt setzt er auf Projektentwicklungen mit Handelsimmobilien in Polen. Für Anleger liegt die Einstiegshürde bei 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Geplant ist die Akquisition von 17,1 Millionen Euro Kommanditeinlagen. Anleger können erstmals Ende 2014 aussteigen.
Anbieter. Im Prospekt wird die Unternehmensgeschichte von Elbfonds leider verschwiegen. Die Elbfonds GmbH besteht seit Ende 2007 und hat bislang insgesamt drei Fonds auf den Markt gebracht. Probleme im ersten Fonds hatten das Emissionshaus gleich zu Beginn in Existenznöte gebracht. Im Frühjahr 2008 schied Hans-Jürgen Tippmann als Gesellschafter und aus der Geschäftsführung aus, woraufhin Stephan Groht das Kommando allein führte. Im März dieses Jahres wurde die neue Gesellschafterin Daniela Haeusler in die Geschäftsführung berufen, aus der sie allerdings schon im Mai wieder ausgeschieden ist.
Vorgängerfonds. Der erste, Ende 2006 lancierte Fonds stand kurz vor der Rückabwicklung, nachdem Elbfonds die Werthaltigkeit der Projektverträge mit dem Partner IHRES und einem Volumen von 53 Millionen Euro in Frage gestellt hatte. Letztlich hat der Initiator den Partner gewechselt und sich mit der ST Bau Holding zusammengetan. Abgesehen davon hat sich Elbfonds entschieden, nur in Projektentwicklungen und nicht wie geplant parallel in Bestandsimmobilien zu investieren. Anleger sprangen nur zögerlich auf, statt der geplanten 15 Millionen Euro zuzüglich Agio hat der erste Fonds nur 3,7 Millionen Euro inklusive Agio eingesammelt. Bislang stehen zwei Investitionen zu Buche. Der Handelsmarkt in Olawa soll Ende August fertig gestellt und an den Käufer, die Handelskette Tesco, übergeben werden. Beim geplanten Fachmarktzentrum in Jaworzno muss nach Angaben des Initiators „aufgrund einer abweichenden Aussage zur Baugenehmigungsanfrage“ umdisponiert werden. Ein neues Konzept soll den Anlegern auf der Gesellschafterversammlung im September vorgestellt werden. Ursprünglich sollte der Fonds ab 2009 Ausschüttungen an die Kommanditisten leisten. Inwieweit nun Rückflüsse aus dem Projekt in Olawa ausgeschüttet oder reinvestiert werden, sollen die Anleger beschließen.
Der zweite Fonds kam im Herbst 2008 auf den Markt und ging als reiner Projektentwicklungsfonds ins Rennen. Das prospektierte Eigenkapitalvolumen betrug 9,3 Millionen Euro zuzüglich Agio. Das hat der Fonds über einen langen Platzierungszeitraum erreicht und übertroffen. Nach eigenen Angaben wurden bis Ende 2009 in der ersten Tranche 10,3 Millionen Euro plus Agio eingeworben. Ende März dieses Jahres schloss der Initiator den Fonds schließlich mit der zweiten Tranche und insgesamt 18,9 Millionen Euro Eigenkapital inklusive Agio. Für die erste Tranche hat der Fonds laut Elbfonds fünf Investitionen getätigt, von denen vier bis Ende 2010 fertig gestellt sein sollen. Beim fünften Projekt ist das Grundstück über einen Letter of Intent „gesichert“, aber noch nicht gekauft; es fehlt noch die Baugenehmigung, die bis Ende 2010 vorliegen soll. Es ist noch kein Projekt verkauft. Für die zweite Tranche befinden sich derzeit drei Retail Parks in der Prüfung beziehungsweise kurz vor Ankauf. Im November ist eine Gesellschafterversammlung geplant, in der die Anleger über die erste, ursprünglich für 2010, im Prospektnachtrag erst 2011 und nun offenbar doch Ende 2010 vorgesehene Ausschüttung aus den ersten Rückflüssen entscheiden sollen.
Fonds 3. Der in der Platzierung befindliche Fonds hat sich abermals den Projektentwicklungen verschrieben. Investitionen sind vorrangig in Einzelhandels- und Logistikimmobilien geplant, theoretisch kommen aber auch Wohn- und Bürohäuser in Frage. Engere Investitionskriterien etwa in Bezug auf Standorte, Projektgrößen oder Objektstandards gibt es nicht. Stattdessen hat Elbfonds drei andere Kriterien im Visier: Die Projektentwicklungszeit soll inklusive Verkauf maximal 18 Monate dauern; die kalkulierten Projektrenditen sollen bei rund 35 Prozent liegen; und es muss vor Projektankauf der Käufer der Immobilie oder zumindest ein „im Wesentlichen fixiertes“ Verkaufsszenario feststehen. Derzeit stehen noch keine Investitionen fest; es handelt sich also wieder um einen reinen Blindpoolfonds, der zudem Reinvestitionen vornehmen soll. Eine mögliche Beteiligung zum kurzfristigen Erwerb befindet sich aktuell in der Due Diligence und weitere sieben Projekte werden intern geprüft. Das Risiko eines Interessenskonflikts bei der Frage, welcher Fonds in welche Projekte investieren darf, sieht Elbfonds nicht. Vielmehr existiere durch gemeinsames Investitieren ein Optimierungspotenzial. Das gelte insbesondere für den ersten Fonds mit nur relativ wenig Eigenkapital.
Partner. Im Prospekt werden die ST Bau Holding und deren polnische Tochtergesellschaft ST Projekt Sp. z.o.o. vorgestellt. ST Bau hat laut Prospekt bislang mehr als 200 Projekte mit einem Volumen von etwa 600 Millionen Euro realisiert. Laut Elbfonds bewegen sich die Bruttomargen in der Regel zwischen 15 und 20 Prozent. In Polen hat die Unternehmensgruppe bis Januar 2010 zehn Projekte mit einem Volumen von 50 Millionen Euro umgesetzt. Über die Rentabilität und Ausfallsquoten dieser Investitionen gibt es keine Auskünfte. Der Initiator auf Anfrage dazu: „Da ST Bau seit 1984 europaweit mit der Realisierung von Handelsmärkten aktiv ist und die vorliegenden Kalkulationen bei den Projekten für Fonds 1 und 2 deutlich über den Prospektwerten liegen, können wir hier sehr zuversichtlich sein.“ 80 Prozent der Projekte, in die die Vorgängerfonds investiert haben, stammen von ST Bau. Das bedeutet, dass Elbfonds sich nicht mehr auf nur einen Partner verlässt, sondern die Zusammenarbeit mit mehreren Unternehmen sucht und entsprechend ungebunden Projekte prüft.
Investitionsrechnung. Die deutsche Fondsgesellschaft plant 17,1 Millionen Euro Kommanditkapital plus 855.000 Euro Agio zu platzieren. Davon sollen laut Prognoserechung 14,25 Millionen Euro in sieben Objektgesellschaften, an denen sich die Baupartner mit 50 Prozent des Kommanditkapitals beteiligen, fließen. Das entspricht auf Fondsebene einer Investitionsquote von nur 79,3 Prozent.
Fremdkapital wird nur auf Projektebene aufgenommen. Das aggregierte Fondsvolumen klettert so auf 75,5 Millionen Euro inklusive Agio. Darauf bezogen beträgt die Fremdkapitalquote hohe 76,2 Prozent. Im Prospekt ist von Bankdarlehen die Rede; in der Praxis nehmen die Projektgesellschaften jedoch Kontokorrentlinien in Anspruch, weil sie sich nach Meinung des Initiators wegen der kurzen Projektentwicklungszeit besser als ein Darlehen eignen. Konditionen für die Fremdmittel hat Elbfonds im Prospekt nicht konkret und auch auf Nachfrage nicht genannt. In den Prognoseerläuterungen ist von einem Zinssatz in Höhe von sechs Prozent p.a. für Erst-Investitionen und sieben Prozent pro Jahr für Folge-Investitionen die Rede. Schriftliche Finanzierungszusagen liegen offenbar nicht vor. Laut Elbfonds laufen aktuelle Verhandlungen mit mehreren Banken.
Die Investitionskosten für Grundstücke, Maklergebühren zugunsten des Initiators beim Grundstückskauf, Baukosten und Baunebenkosten betragen im Mittelverwendungsplan knapp 65 Millionen Euro. Das entspricht einer scheinbar attraktiven Investitionsquote von 86 Prozent. Setzt man allerdings sämtliche Anlaufkosten, Vergütungen und Provisionen in Höhe von 10,6 Millionen Euro ins Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio, ergibt sich daraus eine unbefriedigende Kostenquote von 58,8 Prozent. Durch Reinvestitionen erhöhen sich die prognostizierten Investitionskosten auf 142,7 Millionen Euro.
Verlaufsprognose. Elbfonds nimmt an, die ersten drei Erst-Investitionen nach 15 Monaten und die weiteren vier Erst-Investitionen nach 18 Monaten verkauft zu haben. Dementsprechend sind in die Prognose bereits ab 2011 Veräußerungserlöse eingestellt. Die Folge-Investitionen sollen dann binnen zwölf und 18 Monate verkauft werden. Die letzten Investitionen und Exits sind im Jahr 2013 geplant. Die durchschnittliche Objektrendite soll 22,08 Prozent p.a. erreichen. Beim Verkauf erhält der Initiator eine Provision von 1,5 Prozent der Veräußerungserlöse. Zudem steht ihm für drei der sieben geplanten Reinvestitionen eine „Neuvermietungscourtage inklusive Marketing“ von jeweils 275.973 Euro zu. Die laufenden Fondskosten stehen 2011, dem ersten vollen Wirtschaftsjahr, mit stolzen 742.380 Euro oder 4,1 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio zu Buche.
Gewinnbeteiligung. Der jeweilige Projektpartner erhält nach Fertigstellung und Verkauf der Immobilie laut Prospekt in der Regel eine Gewinnbeteiligung von 40 Prozent des realisierten Gewinns. Auf Fondsebene hat sich der Initiator eine 30-prozentige Gewinnbeteiligung gesichert, sobald die Anleger eine Nachsteuerrendite von acht Prozent p.a. (IRR) erzielt haben. Wird die zweite Hurdle Rate von zwölf Prozent überschritten, gehen die weiteren Überschüsse sogar zu 40 Prozent an Elbfonds. Das ist trotz der grundsätzlich positiv zu wertenden Gewinnschwellen viel, zumal sich der Initiator selbst nur mit 1.000 Euro an dem Fonds beteiligt.
Rückflussprognose. Gemäß Prognose sollen Anleger bis Ende 2013 einen Gesamtmittelrückfluss nach polnischen Steuern in Höhe von 132,3 Prozent ihrer Einlage inklusive Agio erzielen.
Verträge. Obwohl die Wirtschaftsprognose im Jahr 2013 endet, dürfen Anleger erst zum 31. Dezember 2014 von sich aus ordentlich kündigen. Allerdings kann die Fondsgeschäftsführung das Kündigungsrecht in Absprache mit dem Beirat, sofern die Gesellschafterversammlung einen solchen bestellt, zwei Mal um jeweils ein Jahr nach hinten verschieben. Unterlagen, die unternehmensspezifisches Know-how darstellen, dürfen die Anleger laut Gesellschaftsvertrag nur durch einen standesrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen der wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen. Damit will Elbfonds wirtschaftlichen Schaden durch Bekanntwerden von Geschäftsgeheimnissen vermeiden. „In der bisher gelebten Praxis haben sowohl Anleger als auch Vermittler nach Unterzeichnung einer Verschwiegenheitserklärung Einsicht erhalten“, teilt Elbfonds auf Anfrage mit.
fondstelegramm-Meinung. Der Blindpool und die hohe Fremdkapitalquote stellen Risiken für den Anleger dar. Die Planrechnungen und deren Erläuterungen sind im Prospekt nicht optimal dargestellt. Abgesehen davon sind die Vergütungen für den Initiator, der noch keine stichhaltige Leistungsbilanz vorlegen kann und selbst nicht ins Risiko geht, üppig. Die ersten beiden Fonds zeigen auf, dass Prognosen das Ergebnis kalkulatorischer Annahmen sind, die in der Praxis nicht immer aufgehen. Dessen müssen sich Interessenten bewusst sein.
Anbieter. Im Prospekt wird die Unternehmensgeschichte von Elbfonds leider verschwiegen. Die Elbfonds GmbH besteht seit Ende 2007 und hat bislang insgesamt drei Fonds auf den Markt gebracht. Probleme im ersten Fonds hatten das Emissionshaus gleich zu Beginn in Existenznöte gebracht. Im Frühjahr 2008 schied Hans-Jürgen Tippmann als Gesellschafter und aus der Geschäftsführung aus, woraufhin Stephan Groht das Kommando allein führte. Im März dieses Jahres wurde die neue Gesellschafterin Daniela Haeusler in die Geschäftsführung berufen, aus der sie allerdings schon im Mai wieder ausgeschieden ist.
Vorgängerfonds. Der erste, Ende 2006 lancierte Fonds stand kurz vor der Rückabwicklung, nachdem Elbfonds die Werthaltigkeit der Projektverträge mit dem Partner IHRES und einem Volumen von 53 Millionen Euro in Frage gestellt hatte. Letztlich hat der Initiator den Partner gewechselt und sich mit der ST Bau Holding zusammengetan. Abgesehen davon hat sich Elbfonds entschieden, nur in Projektentwicklungen und nicht wie geplant parallel in Bestandsimmobilien zu investieren. Anleger sprangen nur zögerlich auf, statt der geplanten 15 Millionen Euro zuzüglich Agio hat der erste Fonds nur 3,7 Millionen Euro inklusive Agio eingesammelt. Bislang stehen zwei Investitionen zu Buche. Der Handelsmarkt in Olawa soll Ende August fertig gestellt und an den Käufer, die Handelskette Tesco, übergeben werden. Beim geplanten Fachmarktzentrum in Jaworzno muss nach Angaben des Initiators „aufgrund einer abweichenden Aussage zur Baugenehmigungsanfrage“ umdisponiert werden. Ein neues Konzept soll den Anlegern auf der Gesellschafterversammlung im September vorgestellt werden. Ursprünglich sollte der Fonds ab 2009 Ausschüttungen an die Kommanditisten leisten. Inwieweit nun Rückflüsse aus dem Projekt in Olawa ausgeschüttet oder reinvestiert werden, sollen die Anleger beschließen.
Der zweite Fonds kam im Herbst 2008 auf den Markt und ging als reiner Projektentwicklungsfonds ins Rennen. Das prospektierte Eigenkapitalvolumen betrug 9,3 Millionen Euro zuzüglich Agio. Das hat der Fonds über einen langen Platzierungszeitraum erreicht und übertroffen. Nach eigenen Angaben wurden bis Ende 2009 in der ersten Tranche 10,3 Millionen Euro plus Agio eingeworben. Ende März dieses Jahres schloss der Initiator den Fonds schließlich mit der zweiten Tranche und insgesamt 18,9 Millionen Euro Eigenkapital inklusive Agio. Für die erste Tranche hat der Fonds laut Elbfonds fünf Investitionen getätigt, von denen vier bis Ende 2010 fertig gestellt sein sollen. Beim fünften Projekt ist das Grundstück über einen Letter of Intent „gesichert“, aber noch nicht gekauft; es fehlt noch die Baugenehmigung, die bis Ende 2010 vorliegen soll. Es ist noch kein Projekt verkauft. Für die zweite Tranche befinden sich derzeit drei Retail Parks in der Prüfung beziehungsweise kurz vor Ankauf. Im November ist eine Gesellschafterversammlung geplant, in der die Anleger über die erste, ursprünglich für 2010, im Prospektnachtrag erst 2011 und nun offenbar doch Ende 2010 vorgesehene Ausschüttung aus den ersten Rückflüssen entscheiden sollen.
Fonds 3. Der in der Platzierung befindliche Fonds hat sich abermals den Projektentwicklungen verschrieben. Investitionen sind vorrangig in Einzelhandels- und Logistikimmobilien geplant, theoretisch kommen aber auch Wohn- und Bürohäuser in Frage. Engere Investitionskriterien etwa in Bezug auf Standorte, Projektgrößen oder Objektstandards gibt es nicht. Stattdessen hat Elbfonds drei andere Kriterien im Visier: Die Projektentwicklungszeit soll inklusive Verkauf maximal 18 Monate dauern; die kalkulierten Projektrenditen sollen bei rund 35 Prozent liegen; und es muss vor Projektankauf der Käufer der Immobilie oder zumindest ein „im Wesentlichen fixiertes“ Verkaufsszenario feststehen. Derzeit stehen noch keine Investitionen fest; es handelt sich also wieder um einen reinen Blindpoolfonds, der zudem Reinvestitionen vornehmen soll. Eine mögliche Beteiligung zum kurzfristigen Erwerb befindet sich aktuell in der Due Diligence und weitere sieben Projekte werden intern geprüft. Das Risiko eines Interessenskonflikts bei der Frage, welcher Fonds in welche Projekte investieren darf, sieht Elbfonds nicht. Vielmehr existiere durch gemeinsames Investitieren ein Optimierungspotenzial. Das gelte insbesondere für den ersten Fonds mit nur relativ wenig Eigenkapital.
Partner. Im Prospekt werden die ST Bau Holding und deren polnische Tochtergesellschaft ST Projekt Sp. z.o.o. vorgestellt. ST Bau hat laut Prospekt bislang mehr als 200 Projekte mit einem Volumen von etwa 600 Millionen Euro realisiert. Laut Elbfonds bewegen sich die Bruttomargen in der Regel zwischen 15 und 20 Prozent. In Polen hat die Unternehmensgruppe bis Januar 2010 zehn Projekte mit einem Volumen von 50 Millionen Euro umgesetzt. Über die Rentabilität und Ausfallsquoten dieser Investitionen gibt es keine Auskünfte. Der Initiator auf Anfrage dazu: „Da ST Bau seit 1984 europaweit mit der Realisierung von Handelsmärkten aktiv ist und die vorliegenden Kalkulationen bei den Projekten für Fonds 1 und 2 deutlich über den Prospektwerten liegen, können wir hier sehr zuversichtlich sein.“ 80 Prozent der Projekte, in die die Vorgängerfonds investiert haben, stammen von ST Bau. Das bedeutet, dass Elbfonds sich nicht mehr auf nur einen Partner verlässt, sondern die Zusammenarbeit mit mehreren Unternehmen sucht und entsprechend ungebunden Projekte prüft.
Investitionsrechnung. Die deutsche Fondsgesellschaft plant 17,1 Millionen Euro Kommanditkapital plus 855.000 Euro Agio zu platzieren. Davon sollen laut Prognoserechung 14,25 Millionen Euro in sieben Objektgesellschaften, an denen sich die Baupartner mit 50 Prozent des Kommanditkapitals beteiligen, fließen. Das entspricht auf Fondsebene einer Investitionsquote von nur 79,3 Prozent.
Fremdkapital wird nur auf Projektebene aufgenommen. Das aggregierte Fondsvolumen klettert so auf 75,5 Millionen Euro inklusive Agio. Darauf bezogen beträgt die Fremdkapitalquote hohe 76,2 Prozent. Im Prospekt ist von Bankdarlehen die Rede; in der Praxis nehmen die Projektgesellschaften jedoch Kontokorrentlinien in Anspruch, weil sie sich nach Meinung des Initiators wegen der kurzen Projektentwicklungszeit besser als ein Darlehen eignen. Konditionen für die Fremdmittel hat Elbfonds im Prospekt nicht konkret und auch auf Nachfrage nicht genannt. In den Prognoseerläuterungen ist von einem Zinssatz in Höhe von sechs Prozent p.a. für Erst-Investitionen und sieben Prozent pro Jahr für Folge-Investitionen die Rede. Schriftliche Finanzierungszusagen liegen offenbar nicht vor. Laut Elbfonds laufen aktuelle Verhandlungen mit mehreren Banken.
Die Investitionskosten für Grundstücke, Maklergebühren zugunsten des Initiators beim Grundstückskauf, Baukosten und Baunebenkosten betragen im Mittelverwendungsplan knapp 65 Millionen Euro. Das entspricht einer scheinbar attraktiven Investitionsquote von 86 Prozent. Setzt man allerdings sämtliche Anlaufkosten, Vergütungen und Provisionen in Höhe von 10,6 Millionen Euro ins Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio, ergibt sich daraus eine unbefriedigende Kostenquote von 58,8 Prozent. Durch Reinvestitionen erhöhen sich die prognostizierten Investitionskosten auf 142,7 Millionen Euro.
Verlaufsprognose. Elbfonds nimmt an, die ersten drei Erst-Investitionen nach 15 Monaten und die weiteren vier Erst-Investitionen nach 18 Monaten verkauft zu haben. Dementsprechend sind in die Prognose bereits ab 2011 Veräußerungserlöse eingestellt. Die Folge-Investitionen sollen dann binnen zwölf und 18 Monate verkauft werden. Die letzten Investitionen und Exits sind im Jahr 2013 geplant. Die durchschnittliche Objektrendite soll 22,08 Prozent p.a. erreichen. Beim Verkauf erhält der Initiator eine Provision von 1,5 Prozent der Veräußerungserlöse. Zudem steht ihm für drei der sieben geplanten Reinvestitionen eine „Neuvermietungscourtage inklusive Marketing“ von jeweils 275.973 Euro zu. Die laufenden Fondskosten stehen 2011, dem ersten vollen Wirtschaftsjahr, mit stolzen 742.380 Euro oder 4,1 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio zu Buche.
Gewinnbeteiligung. Der jeweilige Projektpartner erhält nach Fertigstellung und Verkauf der Immobilie laut Prospekt in der Regel eine Gewinnbeteiligung von 40 Prozent des realisierten Gewinns. Auf Fondsebene hat sich der Initiator eine 30-prozentige Gewinnbeteiligung gesichert, sobald die Anleger eine Nachsteuerrendite von acht Prozent p.a. (IRR) erzielt haben. Wird die zweite Hurdle Rate von zwölf Prozent überschritten, gehen die weiteren Überschüsse sogar zu 40 Prozent an Elbfonds. Das ist trotz der grundsätzlich positiv zu wertenden Gewinnschwellen viel, zumal sich der Initiator selbst nur mit 1.000 Euro an dem Fonds beteiligt.
Rückflussprognose. Gemäß Prognose sollen Anleger bis Ende 2013 einen Gesamtmittelrückfluss nach polnischen Steuern in Höhe von 132,3 Prozent ihrer Einlage inklusive Agio erzielen.
Verträge. Obwohl die Wirtschaftsprognose im Jahr 2013 endet, dürfen Anleger erst zum 31. Dezember 2014 von sich aus ordentlich kündigen. Allerdings kann die Fondsgeschäftsführung das Kündigungsrecht in Absprache mit dem Beirat, sofern die Gesellschafterversammlung einen solchen bestellt, zwei Mal um jeweils ein Jahr nach hinten verschieben. Unterlagen, die unternehmensspezifisches Know-how darstellen, dürfen die Anleger laut Gesellschaftsvertrag nur durch einen standesrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen der wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen. Damit will Elbfonds wirtschaftlichen Schaden durch Bekanntwerden von Geschäftsgeheimnissen vermeiden. „In der bisher gelebten Praxis haben sowohl Anleger als auch Vermittler nach Unterzeichnung einer Verschwiegenheitserklärung Einsicht erhalten“, teilt Elbfonds auf Anfrage mit.
fondstelegramm-Meinung. Der Blindpool und die hohe Fremdkapitalquote stellen Risiken für den Anleger dar. Die Planrechnungen und deren Erläuterungen sind im Prospekt nicht optimal dargestellt. Abgesehen davon sind die Vergütungen für den Initiator, der noch keine stichhaltige Leistungsbilanz vorlegen kann und selbst nicht ins Risiko geht, üppig. Die ersten beiden Fonds zeigen auf, dass Prognosen das Ergebnis kalkulatorischer Annahmen sind, die in der Praxis nicht immer aufgehen. Dessen müssen sich Interessenten bewusst sein.
Elbfonds hat auch im dritten Anlauf kein überzeugendes Angebot vorgelegt.
