Einzelhandelsimmobilien: Aktuelle Marktlage
Vergleichsweise stabil
Studie. Der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen ist trotz widriger Rahmenbedingungen stabil, lautet das Ergebnis einer Untersuchung von Kemper’s Jones Lang Lasalle. Für das Jahr 2009 untersuchte die Studie 450 Mietvertragsabschlüsse über insgesamt rund 230.000 Quadratmeter Retailfläche in Bestlagen.
2008 – 2010. Während in der zweiten Jahreshälfte 2008 deutlich weniger Abschlüsse als im langjährigen Durchschnitt zustande kamen, zeigte der Markt über das Jahr 2009 wieder einen soliden, wenn auch differenzierten Verlauf. „Auf der einen Seite“, sagt Marc Alfken, Leiter Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Kemper’s Jones Lang LaSalle, „hat die Finanzkrise Mängel in der Positionierung und Strategie einiger Anbieter erbarmungslos offen gelegt. Andererseits konnten starke Konzepte Sonderkonjunkturen verbuchen, wobei eine sehr heterogene Umsatzentwicklung zu beobachten ist, die von Konzept zu Konzept stark variiert. Einige neue Markteintritte haben das Geschäft in den 1a-Lagen zusätzlich stabilisiert.“ Auch das Weihnachtsgeschäft war nur in Teilbereichen erfolgreich, so dass Kemper’s die Aussichten für 2010 als „verhalten optimistisch“ einschätzt.
Flächengrößen. Mehr als die Hälfte der abgeschlossenen Verträge im Jahr 2009 geht über Flächen der Größe bis 500 Quadratmeter. Aufgrund der zahlreichen Insolvenzen im Einzelhandel hat das Angebot von Großflächen oberhalb 1.000 Quadratmeter zugenommen. Gleichwohl betraf jeder zehnte Vertragsabschluss eine darüber liegende Fläche.
Branchen. Nach wie vor dominiert bei der Flächennachfrage in Bestlagen der Textilhandel. Er vereinigte, mit gegenüber 2008 zunehmender Tendenz, mehr als die Hälfte des 2009 vermittelten Marktvolumens auf sich. Zweitstärkste Nachfragergruppe in 1a-Lagen ist mit rund 10 Prozent Flächenanteil die Gastronomie. Es folgen Schuhe und Lederwaren mit sieben Prozent und der weiter an Bedeutung gewinnende Bereich Sport und Outdoor mit knapp sechs Prozent. Gesundheit und Beauty kommen auf einen Anteil von fünf Prozent.
Standorte. Die Top-Five-Standorte für Einzelhandelsimmobilien sind nur zum Teil dieselben wie bei Büroimmobilien. Berlin führt die Liste an, gefolgt von Frankfurt, Köln und Hamburg. Leipzig ist mit mehr als 14.000 Quadratmeter Neuvermietung auch vorne dabei.
Markteintritte. Das offenbar als Jahr des Umbruchs erlebte Jahr 2009 wurde von einigen internationalen Marken genutzt, in den deutschen Markt einzusteigen oder die bestehende Position auszubauen. Die spanische Textilkette Desigual startete in Berlin. Das irische Offprice-Konzept Primark eröffnete in Bremen und Frankfurt. TK Maxx setzte seine starke Expansion fort. Next startete in Dresden. Auch die neuen H&M-Töchter Monki und Weekday zeigen: Der Vermietungsmarkt in Deutschlands 1a-Lagen bleibt international. Fast die Hälfte der untersuchten Verträge wurde mit international operierenden Einzelhandelsgesellschaften abgeschlossen.
Einzelhandelsklima. Der aktuelle BBE-Index, der das Einzelhandelsklima in Deutschland abbildet, dokumentiert eine zunehmend unterschiedliche Einschätzung der Entwicklung in Ost- und Westdeutschland. Im Westen wird die Entwicklung der kommenden sechs Monate einiges optimistischer beurteilt als im Osten. Gleichwohl sind die Erwartungen gedämpft. Zwar nimmt die Zahl der Befragten, die eine Verschlechterung sehen ab, jedoch erblicken auch nach wie vor nur etwa 12 Prozent der Befragten im Westen einen Lichtstreif am Horizont und eine gute Arbeitsmarktentwicklung, im Osten sind es lediglich 6 Prozent.
2008 – 2010. Während in der zweiten Jahreshälfte 2008 deutlich weniger Abschlüsse als im langjährigen Durchschnitt zustande kamen, zeigte der Markt über das Jahr 2009 wieder einen soliden, wenn auch differenzierten Verlauf. „Auf der einen Seite“, sagt Marc Alfken, Leiter Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Kemper’s Jones Lang LaSalle, „hat die Finanzkrise Mängel in der Positionierung und Strategie einiger Anbieter erbarmungslos offen gelegt. Andererseits konnten starke Konzepte Sonderkonjunkturen verbuchen, wobei eine sehr heterogene Umsatzentwicklung zu beobachten ist, die von Konzept zu Konzept stark variiert. Einige neue Markteintritte haben das Geschäft in den 1a-Lagen zusätzlich stabilisiert.“ Auch das Weihnachtsgeschäft war nur in Teilbereichen erfolgreich, so dass Kemper’s die Aussichten für 2010 als „verhalten optimistisch“ einschätzt.
Flächengrößen. Mehr als die Hälfte der abgeschlossenen Verträge im Jahr 2009 geht über Flächen der Größe bis 500 Quadratmeter. Aufgrund der zahlreichen Insolvenzen im Einzelhandel hat das Angebot von Großflächen oberhalb 1.000 Quadratmeter zugenommen. Gleichwohl betraf jeder zehnte Vertragsabschluss eine darüber liegende Fläche.
Branchen. Nach wie vor dominiert bei der Flächennachfrage in Bestlagen der Textilhandel. Er vereinigte, mit gegenüber 2008 zunehmender Tendenz, mehr als die Hälfte des 2009 vermittelten Marktvolumens auf sich. Zweitstärkste Nachfragergruppe in 1a-Lagen ist mit rund 10 Prozent Flächenanteil die Gastronomie. Es folgen Schuhe und Lederwaren mit sieben Prozent und der weiter an Bedeutung gewinnende Bereich Sport und Outdoor mit knapp sechs Prozent. Gesundheit und Beauty kommen auf einen Anteil von fünf Prozent.
Standorte. Die Top-Five-Standorte für Einzelhandelsimmobilien sind nur zum Teil dieselben wie bei Büroimmobilien. Berlin führt die Liste an, gefolgt von Frankfurt, Köln und Hamburg. Leipzig ist mit mehr als 14.000 Quadratmeter Neuvermietung auch vorne dabei.
Markteintritte. Das offenbar als Jahr des Umbruchs erlebte Jahr 2009 wurde von einigen internationalen Marken genutzt, in den deutschen Markt einzusteigen oder die bestehende Position auszubauen. Die spanische Textilkette Desigual startete in Berlin. Das irische Offprice-Konzept Primark eröffnete in Bremen und Frankfurt. TK Maxx setzte seine starke Expansion fort. Next startete in Dresden. Auch die neuen H&M-Töchter Monki und Weekday zeigen: Der Vermietungsmarkt in Deutschlands 1a-Lagen bleibt international. Fast die Hälfte der untersuchten Verträge wurde mit international operierenden Einzelhandelsgesellschaften abgeschlossen.
Einzelhandelsklima. Der aktuelle BBE-Index, der das Einzelhandelsklima in Deutschland abbildet, dokumentiert eine zunehmend unterschiedliche Einschätzung der Entwicklung in Ost- und Westdeutschland. Im Westen wird die Entwicklung der kommenden sechs Monate einiges optimistischer beurteilt als im Osten. Gleichwohl sind die Erwartungen gedämpft. Zwar nimmt die Zahl der Befragten, die eine Verschlechterung sehen ab, jedoch erblicken auch nach wie vor nur etwa 12 Prozent der Befragten im Westen einen Lichtstreif am Horizont und eine gute Arbeitsmarktentwicklung, im Osten sind es lediglich 6 Prozent.
Hinter der oberflächlichen Seitwärtsbewegung stehen starke Schwankungen in beide Richtungen.
