Angebot. Der Fonds erwirbt einen Gebäudekomplex aus drei Bürogebäuden und einem Wohnhaus in Stuttgart. Rund 62,5 Millionen Euro misst das Fondsvolumen inklusive Agio. Die Mindestbeteiligung liegt bei 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Zehn Prozent der Pflichteinlage sind im Handelsregister als Haftsumme einzutragen. Anleger erzielen primär Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Erstmals zum 31. Dezember 2024 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden.

Zielmarkt. Laut Jones Lang Lasalle im Juli 2010 übersteigt in Stuttgart die Nachfrage nach geeigneten Büroflächen das Angebot. Der Leerstand lag zu diesem Zeitpunkt bei 6,7 Prozent und wurde für Ende 2010 auf sieben Prozent geschätzt. Zwei Drittel der unvermieteten Flächen sollen auf ältere, nicht mehr zeitgemäße Gebäude entfallen. Die Spitzenmieten in Stuttgart City erreichten nur 17,50 Euro, die Durchschnittsmieten 11,42 Euro je Quadratmeter monatlich, mit steigender Tendenz.

Immobilie. Der markante Gebäudekomplex „Carl-Eugen-Bau“ mit drei Bürogebäuden und einem Wohnhaus befindet sich im Stuttgarter Bankenviertel, am Rande der Fußgängerzone, in der Börsenstraße Ecke Hubertstraße, direkt an einer U-Bahn-Station. Die Gebäude wurden zwischen 1916 und 1955 erbaut und von 2002 bis 2009 in unterschiedlichem Umfang saniert und modernisiert. Teile der Fassade eines Gebäudes stehen unter Denkmalschutz. Ein technischer Gutachter beurteilte im April 2010 den Zustand der technischen Gebäudeausrüstung des Gebäudes A mit „sehr gut“, die technischen Installationen mit „dem Alter entsprechend gut“, die Gebäudetechnik des Bürogebäudes B und des Wohngebäudes mit „neuwertig“, ausgenommen die Bäder, die in fünf Jahren zu erneuern sind. Die Gebäudeausrüstung des Gebäudes C wurde mit „dem Alter entsprechend ordnungsgemäß bis gut“ bewertet. Der Primärenergiebedarf des Gebäudes A betrug laut Energieausweis vom 1. Oktober 2008 198,3 kWh je Quadratmeter im Jahr und entsprach dem Anforderungswert nach der Energieeinsparverordnung für Neubauten. Die 16.971 Quadratmeter Nutzfläche teilen sich auf in 84 Prozent Büro-, 12 Prozent Lager-, drei Prozent Gastronomie-, und ein Prozent Wohnflächen. Zum Objekt gehören 93, meist Tiefgaragenplätze. Der Fonds hat das Objekt am 3. August 2010 von der SV Sparkassen Versicherung Gebäudeversicherung AG und der SV Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Carl-Eugen-Bau KG für 48,22 Millionen Euro zum 17,46fachen der Jahresnettomiete erworben. Laut Gutachterausschuss lagen die Einkaufsfaktoren voll vermieteter Büroimmobilien in Citylagen Stuttgarts im Jahr 2009 im Bereich des 18-Fachen. Ein Gutachter hat den Wert der Immobilie am 30. Juni 2010 auf 48,34 Millionen Euro geschätzt. Nutzen und Lasten sind am 1. Dezember 2010 übergegangen. Der Verkäufer haftet nicht für etwaige Gebäudemängel. Die Verwendungsmöglichkeit für Dritte ist bei relativ geringem baulichem Aufwand gegeben. Börsensaal, Konferenz- und Schulungsräume könnten für Einzelhandel, Gastronomie oder Schalterhalle hergerichtet werden – ein Kostenrahmen hierfür wurde jedoch nicht benannt.

Vermietung. 46,6 Prozent der Nutzfläche beziehungsweise 59,8 Prozent der Gesamtmiete sind an die Börse Stuttgart Holding GmbH, die Baden-Württembergische Wertpapierbörse GmbH, die T.I.Q.S. GmbH & Co. KG und die Vereinigung Baden-Württembergische Wertpapierbörse e. V. (Gruppe Börse Stuttgart) vermietet, 43 Prozent der Nutzfläche beziehungsweise 31,2 Prozent der Miete an das Land Baden-Württemberg, zehn Prozent der Fläche beziehungsweise neun Prozent der Mieten an kleinere Mieter, 0,4 Prozent der Flächen stehen leer. Darüber hinaus sind 21,5 Prozent der Stellplätze nicht vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Gewerbe-Mietverträge beträgt ab dem 1. Dezember 2010 rund acht Jahre, zuzüglich diversen Optionsmöglichkeiten für die Mieter. Die Anfangsmiete liegt bei insgesamt 2,76 Millionen Euro im Jahr, bei Büroflächen zwischen 10,50 und 20,84 Euro, im Durchschnitt bei 14,40 Euro je Quadratmeter. Zwei Gebäude sind over-, eines underrented, in der Gesamtbetrachtung überwiegt aber die Vermietung unter den Marktverhältnissen. Etwa 68 Prozent der Mieten werden an den Verbraucherpreisindex angepasst, sofern sich dieser um zehn Prozent ändert, bei 31 Prozent erfolgt die Anpassung dabei zu 80 Prozent, ein Prozent der Mieten wird nicht indexiert. Der Mietvertrag der Gruppe Börse Stuttgart enthält eine Konkurrenzschutzklausel.

Finanzierung. 68 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital finanziert, 32 Prozent aus Darlehen. Der Darlehensvertrag liegt vor. Rund zwei Millionen Euro des Eigenkapitals entfallen – zur Vermeidung einer zweiten Grunderwerbsteuer – auf gestundete Beteiligungen der geschäftsführenden Kommanditistin. Diese sind in Höhe der Auszahlungen, mindestens mit drei Prozent jährlich zu verzinsen. Der Fonds hat einen Darlehensvertrag für die Zwischenfinanzierung über bis zu 18 Millionen Euro abgeschlossen. 80,1 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb des Objekts einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 1,5 Prozent sind Maklerkosten, 3,3 Prozent Finanzierungskosten, 1,4 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 3,3 Prozent entfallen auf gestundete Einlagen, 10,4 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 15,3 Prozent vom Eigenkapital.

Verlaufsprognose. DFH geht recht optimistisch davon aus, dass alle Mieter über die gesamte Fondslaufzeit ihre Verträge jeweils verlängern. Auf die Kalkulation eines Mietausfallwagnisses, teilweisen Leerstands oder Vermietungsaufwands wurde leider völlig verzichtet – trotz der durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von nur rund acht Jahren. Der Initiator legt Inflationsraten von 0,5 Prozent für das Jahr 2010, zwei Prozent für die Jahre 2011/2012 und im Anschluss leicht optimistische 2,25 Prozent jährlich zu Grunde. Für die Verzinsung von Guthaben wurde mit 1,5 Prozent jährlich, ab dem Jahr 2014 mit 2,5 Prozent jährlich knapp gerechnet. Instandhaltungsmaßnahmen wurden mit durchschnittlich jährlich 8,40 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und 25 Euro je Stellplatz berücksichtigt, über die Fondslaufzeit verteilt gerechnet mit weiteren 5,26 Euro je Quadratmeter für Modernisierungsmaßnahmen. Bei Verkauf wurde eine halbe Jahresmiete beziehungsweise rechnerisch über die Fondslaufzeit verteilt 7,6 Euro je Quadratmeter für Revitalisierungskosten angesetzt. 1,5 Prozent der Mieten wurden für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten kalkuliert. Für die Objektverwaltung fallen zwei Prozent der Mieten an. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,3 Prozent des Eigenkapitals und werden mit durchschnittlich jährlich 2,22 Prozent gesteigert. Für 40 Prozent des Darlehensvertrages wurden die Zinsen bis zum 31. Dezember 2017 mit 3,565 Prozent, für 60 Prozent des Darlehens bis zum 31. Dezember 2019 mit 3,83 Prozent jährlich gesichert. Sofern der Fonds ein bereits im Investitionsplan berücksichtigtes Disagio von zehn Prozent zahlte, würden die Zinssätze um mindestens 1,38 beziehungsweise 1,07 Prozent sinken. Die Anschlusszinsen wurden mit 5,75 Prozent gerechnet. Getilgt wird erst ab dem Jahr 2020 mit nur 0,75 Prozent, dem steht jedoch ein angemessener Eigenkapitalanteil gegenüber. Die kumulierte Liquiditätsreserve kommt im Durchschnitt auf fast zwei Millionen Euro im Jahr. Ende 2024 soll das Objekt zum 17,46fachen der Miete des letzten Prognosejahres, das entspricht dem Einkaufsfaktor, veräußert werden. Angesichts des Gebäudealters und der zum Verkaufszeitpunkt derzeit noch nicht absehbaren Vermietungssituation wäre ein Abschlag vom Verkaufsfaktor angebracht gewesen. 2,88 Prozent des Veräußerungserlöses fallen für Verkaufskosten und Abwicklungsgebühren an, davon sind zwei Prozent erst dann zu entrichten, wenn die Anleger aus dem Liquidationserlös Auszahlungen in Höhe ihres Eigenkapitals ohne Agio erhalten haben.

Rückfluss. Nach knapp über 14 Jahren Fondslaufzeit sollen die Anleger mit einem Steuersatz von 45 Prozent Auszahlungen in Höhe von insgesamt 47 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio, nach Steuern zurückerhalten, weitere 105 Prozent bei Verkauf, das ergibt in der Summe 152 Prozent. Die analoge IRR-Rendite nach Steuern beträgt nur 3,6 Prozent jährlich.

Vertragsgestaltung. Treuhänder und Fondsgeschäftsführung sind gesellschaftlich und personell verbunden, woraus Interessenkonflikte entstehen können. Für die Beschlussfähigkeit von Gesellschafterversammlungen genügt die Anwesenheit von geschäftsführender Kommanditistin und Treuhänderin.

fondstelegramm-Meinung. Entscheidender Pluspunkt für den Fonds ist die gute Lage des Objektes. Darüber hinaus verfügt der Gebäudekomplex über einen hohen Wiedererkennungswert. Das Fondsobjekt ist mittelfristig an Hauptmieter mit guter und sehr guter Bonität vermietet. Der Gebäudekomplex ist bereits älter, weist dem Alter entsprechende Abnutzungen auf, aber keine größeren Mängel. Mietausfall und Vermietungskosten wurden in der Kalkulation ausgespart, obwohl die Restlaufzeit der Mietverträge deutlich unter der Fondslaufzeit liegt. Dem langjährigen Verzicht auf Tilgungsleistungen steht eine hohe Eigenkapitalquote gegenüber. Mit einem dem Alter der Immobilie und der derzeit unwägbaren Vermietungssituation bei Verkauf Rechnung tragenden Abschlag vom Verkaufsfaktor wäre der Fonds auf der kaufmännisch sichereren Seite gewesen. Geschuldet dem standortgemäß hohen Einkaufsfaktor bleibt die IRR-Rendite im Keller.

Markantes, älteres Objekt in sehr guter Lage mit dem Preis entsprechend geringen Renditeerwartungen.