Der Immobilienmarkt in den USA
Ein Patient auf dem mühseligen Weg der Besserung - Teil 2
Einzelhandelsimmobilien. Jones Lang Lasalle betrachtet die Aussichten für den Einzelhandelsimmobilienmarkt im Jahr 2012 als insgesamt durchwachsen. Geringes Vertrauen der Verbraucher und nur bescheidene Einkommenssteigerungen führten im dritten Quartal 2011 zu einer angespannten Nachfragesituation. Das Konsumverhalten erlaubte keine großen Sprünge in den letzten Jahren, stellt US-Treuhand fest. Es existiert keine so dynamische Aufwärtsbewegung, dass man sich auf diesem Gebiet umschauen sollte. Immerhin fiel laut Jones Lang Lasalle die Leerstandsrate auf sieben Prozent, aber nur um zehn Basispunkte. Regional wurde die höchste Leerstandsrate für Atlanta ausgewiesen mit 10,2 Prozent. Die höheren Leerstände in Atlanta sieht Jamestown im Zusammenhang mit dem hohen Bevölkerungswachstum, der großflächig angelegten Stadt mit nur wenig Restriktionen, in der viel gebaut wird. Kommt es zu einer Rezession, führt dies schnell zu hohen Leerständen, allerdings sind hier auch höhere Renditen erzielbar als an Top-Standorten. Wachsende Leerstände mussten so genannte „Power Center“ (Fachmarktzentren) verzeichnen. In den 90er Jahren waren die Power Center sehr erfolgreich, so Jamestown. Mittlerweile ist man zu der Erkenntnis gekommen, dass mit diesen Fachmarktzentren mieterseitig große „Klumpenrisiken“ einhergehen. Für Einkaufszentren mit Lebensmittelhändlern als Ankermieter sanken die Einkaufsrenditen besonders drastisch, so ein US-Branchendienst. Die Mieten haben ihren Tiefpunkt noch nicht erreicht. Diese fielen gegenüber dem Vorjahr um 1,6 Prozent, zumindest langsamer als im letzten Quartal. Jons Lang Lasalle beobachtet die Rückbesinnung zu innerstädtischen Lagen. Die Verbraucher ziehen es inzwischen vor, zu Fuß oder mit dem Fahrrad einkaufen zu gehen und sind die langen Wege zu außerstädtischen Einkaufszentren leid. Der Trend zu innerstädtischem Einkaufen ist mit kleineren Läden verbunden, die Nischenmärkte nutzen können, um flexibel und effizient zu bleiben. Diese Entwicklung gilt auch im Lebensmittelbereich. Der Trend zu innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien macht sich dahingehend bemerkbar, dass sowohl einzelne Läden in belebten Einkaufsstraßen als auch innerstädtische Shoppingcenter bevorzugt werden, so Jamestown. Das geht zu Lasten von Shoppingmalls mit Warenhäusern als Ankermieter. Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel. Überdimensionale Geschäfte, in denen Anbieter ihre Marke durchsetzen wollen, gehören dazu. Kennzeichnend für die aktuelle Situation im Einzelhandel ist desweiteren die wachsende Schere zwischen arm und reich und das Schwinden der Mittelschicht, was mit einer höheren Anzahl von Ladenschließungen in 2012 verbunden sein kann. Der Konsum der Reichen legt zu, die armen Leute müssen zusehen, wie sie zurechtkommen. Lebensmittelhändler im gehobenen Bereich und Anbieter frischer Waren konnten ihre Umsätze steigern. BVT sieht die besten Aussichten in etablierten Class-A-Malls beziehungsweise Centern mit erstklassigen Hauptmietern in wohlhabenden Regionen sowie in Nahversorgungszentren in sehr guten Lagen mit marktführenden Supermarktketten als Hauptmieter. Was letztere betrifft gibt es offensichtlich erheblich unterschiedliche Sichtweisen der Fondsanbieter beziehungsweise Marktexperten. Steigender Umsätze konnten sich laut Jones Lang Lasalle auch die sich ausweitenden Outlet-Zentren erfreuen, die ihre Kunden mit Markenprodukten zu niedrigen Preisen locken. Der Trend, bequem über das Internet einzukaufen weitet sich aus. Der Internethandel nahm im letzten Jahr um 28 Prozent zu. Der wachsende E-Book-Markt wird sich zukünftig negativ auf die Existenz von Buchläden auswirken. Bis auf Atlanta, das sich noch im Bereich „fallender Märkte“ befindet, wurden alle Teilmärkte von Jones Lang Lasalle im Bereich des „Bottoming Market“ angesiedelt, wobei sich Houston und Boston am nächsten der Trendwende hin zu einem wachsenden Markt befinden.
Aktivitäten der US-Fondsanbieter in 2012. US-Treuhand blickt äußerst zurückhaltend auf das Jahr 2012. Der US-Immobilienmarkt ist noch kein Käufermarkt. Auch die Preisentwicklung gibt nichts Besonderes her. Nur in Einzelfällen mag es gute Kaufgelegenheiten geben, so der Initiator. Der Markt hat sich letztendlich nicht in dem Umfang bereinigt, um Kleinanlegern sagen zu können: „Kauft!“. Das gilt für alle Assetklassen. Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist nicht sehr gut, die Risiken überwiegen. Dazu gesellen sich Währungsrisiken. US-Treuhand wartet lieber ab, hält die Füße still und beobachtet weiterhin den Markt. Voraussichtlich wird die US-Treuhand im Jahr 2012 mit keinem neuen US-Fonds aufwarten. Wenn die Marktbedingungen interessant sind, die Rendite und das fundamentale wirtschaftliche Umfeld stimmen, dann wird auch US-Treuhand wieder aktiv.
Unter immobilienmarktseitigen Aspekten ist nach Meinung der BVT die Zeit durchaus wieder passend für die Auflage eines US-Immobilienangebots. BVT favorisiert den Multi-Family Residential Sektor und dabei, neben Projektentwicklungen, gegebenenfalls auch die Übernahme von in Schwierigkeiten geratenen Bestandsobjekten mit Wertsteigerungspotenzial. Auch der Bereich Einzelhandelsimmobilien bleibt für BVT interessant, ebenfalls sowohl als Bestandsimmobilie mit Wertsteigerungspotential als auch als Projektentwicklung. Bewährt haben sich laut BVT insbesondere Neighborhood Shopping Center (Nahversorgungszentren) an ausgewählten Standorten. Im derzeitigen Marktumfeld investiert man in einem frühen Zeitpunkt der Stabilisierungs- beziehungsweise Erholungsphase, hinein in den prognostizierten Wiederaufschwung, so BVT. Auf der Platzierungsseite registriert BVT weiterhin eine starke generelle Verunsicherung der deutschen Anleger mit entsprechender Investitionszu¬rückhaltung, vor allem bei unternehmerisch geprägten Kapitalanlagen. Mit deutlich verbesserten Voraussetzungen für die Neuauflage von US-Immobilienfonds bezüglich der Akzeptanz durch die deutschen Vertriebe und Anleger, rechnet BVT frühestens gegen Ende 2012, wenn auch der Ausgang der Wahlen feststeht. Unterdessen arbeitet BVT an Private-Placement-Offerten im Bereich Multi-Family Residential – ein konkretes Projekt gibt es aber noch nicht.
TSO bleibt seinem Geschäftsmodell treu, an erstklassigen Standorten im Südosten der USA Gewerbeimmobilien zu erwerben, bei denen der Verkäufer unter erheblichem finanziellem Druck steht und so zu deutlichen Preisnachlässen bereit ist. Auf diese Weise sollen die Ankaufsrenditen mindestens 8,5 Prozent erreichen. Zu den bevorzugten Standorten gehören Städte mit stark wachsenden Bevölkerungszahlen und expandierender Verwaltung und Produktion, wie zum Beispiel das Technologie-Triangel Raleigh, Durham, Chapel Hill in North Carolina, der neue Volkswagenstandort Chattanooga in Tennessee, Virginia und Roanoke, außerdem Jacksonville, Orlando und Tampa in Florida. Investitionen in Hotels, Wohnimmobilien und Projektentwicklungen schließt TSO aus.
Jamestown hat die Platzierungszeit für den Fonds 27 bis maximal September 2012 verlängert. Bislang wurden im Rahmen des Jamestown 27 in ein städtisches Einkaufszentrum auf der Insel Alameda in der San Francisco Bay und in ein zu rund 70 Prozent aus Einzelhandelsimmobilien bestehendes Portfolio in einer Haupteinkaufsstraße in Boston investiert. Von den rund 240 Millionen US-Dollar Eigenkapital wurden somit rund 220 Millionen US-Dollar investiert, dies könnte je nach Größe der weiteren Investitionen etwa zwei Drittel des Fonds ausmachen. Im Fokus stehen weiterhin Einzelhandelsimmobilien. Auch im Jahr 2012 wird sich Jamestown auf die wichtigsten Metropolen an der Ost- und Westküste, insbesondere Boston, New York, Washington und San Francisco, konzentrieren. Dort führt die Kombination aus hohen Grundstückspreisen, restriktiven Bauvorschriften und starkem Zuzug junger und kreativer Menschen zu Top-Standorten hinsichtlich des Potenzials für langfristiges Mietwachstum.
Steuerliche Aspekte. Die laufenden Einnahmen sowie die Veräußerungsgewinne werden in den USA versteuert. Das Steuersenkungsgesetz, nach dem der Eingangssteuersatz auf 10 Prozent und der Spitzensteuersatz auf 35 Prozent sinkt, mit einkommensabhängigen Abstufungen von 15, 25, 28 und 33 Prozent, läuft Ende 2012 aus. Sofern kein neues Gesetz erlassen wird, gelten danach wieder der höhere Eingangssteuersatz von 15 Prozent und der höhere Spitzensteuersatz von 39,6 Prozent, mit den Abstufungen 28, 31 und 36 Prozent. Für das Jahr 2012 wird in den USA ein Freibetrag in Höhe von 3.800 US-Dollar gewährt. Der Freibetrag wird jährlich an die Inflation angepasst. Auf die Bundeseinkommensteuer werden die jeweiligen Bundesstaatensteuern angerechnet. Für Ledige mit US-Einkommen in 2012 ab 33.750 US-Dollar und Verheiratete ab 22.500 US-Dollar könnte statt der allgemeinen Steuerermittlung die Alternative Minimum Tax zur Anwendung kommen. Bei der Ermittlung des alternativen Mindesteinkommens werden weder persönlichen Steuerfreibeträge noch Bundesstaatensteuern angerechnet. Es ist jeweils der höhere der ermittelten Steuerbeträge zu entrichten. Für den Großteil der Investoren ergibt sich hieraus keine erhebliche Änderung. Dies gilt auch für die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Deren Besteuerungsgrundlage ist die Differenz aus Verkaufsgewinn und Buchwert, unter Berücksichtigung der Gebäudeabschreibung. Wurde eine Immobilie oder ein Anteil länger als 1 und bis zu 5 Jahren gehalten, werden die Veräußerungsgewinne mit 15 Prozent (ab 2013 mit 20 Prozent) besteuert beziehungsweise mit 0 Prozent (ab 2013 mit 10 Prozent). Wenn im Verkaufsjahr das laufende Einkommen des Anlegers die Einkommensobergrenze der 15prozentigen Besteuerung für das laufende Einkommen unterschreitet, werden die Veräußerungsgewinne bis zur Höhe dieser Differenz mit dem niedrigeren Steuersatz belegt, der Rest mit dem höheren Steuersatz. Bei einer Haltedauer von über fünf Jahren reduzieren sich die Steuersätze von 20 auf 18 Prozent und von 10 auf 8 Prozent. In Deutschland unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Veräußerung dem Progressionsvorbehalt. Dabei werden diese US-Einkünfte nicht den in Deutschland zu versteuernden Einkünften zugerechnet, erhöhen aber den anzuwendenden Steuersatz. Zinseinkünfte werden in Deutschland versteuert. Anleger sind zur jährlichen Abgabe einer Steuererklärung in den USA verpflichtet.
fondstelegramm-Meinung. Von einem regelrechten Aufwind im US-Immobilienmarkt kann sicherlich nicht gesprochen werden. Es handelt sich eher um einen schwachen Luftzug. Ob sich dieser noch in diesem Jahr oder im Folgejahr zu einer frischen Brise entwickeln vermag, hängt unter anderem vom Ausgang der Präsidentschaftswahlen und der darauf folgenden politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der USA ab. Auch internationale Einflüsse spielen eine gewisse Rolle, zu denen, wenngleich in begrenztem Umfang, auch die Überwindung der Euro-Schulden-Krise zählt. In dieser Zeit der Ungewissheiten reagieren die Fondsanbieter unterschiedlich, je nach Risikobewusstsein, nach ihren Stärken und ihrer Präsenz vor Ort, in gewissem Umfang vielleicht auch nach internen Zwängen. Sie stehen vor der großen Herausforderung, die momentan noch einzelnen akzeptablen Objekte für ihre Anleger zu finden, deren Chancen-Risiko-Profil annehmbar erscheinen.
Aktivitäten der US-Fondsanbieter in 2012. US-Treuhand blickt äußerst zurückhaltend auf das Jahr 2012. Der US-Immobilienmarkt ist noch kein Käufermarkt. Auch die Preisentwicklung gibt nichts Besonderes her. Nur in Einzelfällen mag es gute Kaufgelegenheiten geben, so der Initiator. Der Markt hat sich letztendlich nicht in dem Umfang bereinigt, um Kleinanlegern sagen zu können: „Kauft!“. Das gilt für alle Assetklassen. Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist nicht sehr gut, die Risiken überwiegen. Dazu gesellen sich Währungsrisiken. US-Treuhand wartet lieber ab, hält die Füße still und beobachtet weiterhin den Markt. Voraussichtlich wird die US-Treuhand im Jahr 2012 mit keinem neuen US-Fonds aufwarten. Wenn die Marktbedingungen interessant sind, die Rendite und das fundamentale wirtschaftliche Umfeld stimmen, dann wird auch US-Treuhand wieder aktiv.
Unter immobilienmarktseitigen Aspekten ist nach Meinung der BVT die Zeit durchaus wieder passend für die Auflage eines US-Immobilienangebots. BVT favorisiert den Multi-Family Residential Sektor und dabei, neben Projektentwicklungen, gegebenenfalls auch die Übernahme von in Schwierigkeiten geratenen Bestandsobjekten mit Wertsteigerungspotenzial. Auch der Bereich Einzelhandelsimmobilien bleibt für BVT interessant, ebenfalls sowohl als Bestandsimmobilie mit Wertsteigerungspotential als auch als Projektentwicklung. Bewährt haben sich laut BVT insbesondere Neighborhood Shopping Center (Nahversorgungszentren) an ausgewählten Standorten. Im derzeitigen Marktumfeld investiert man in einem frühen Zeitpunkt der Stabilisierungs- beziehungsweise Erholungsphase, hinein in den prognostizierten Wiederaufschwung, so BVT. Auf der Platzierungsseite registriert BVT weiterhin eine starke generelle Verunsicherung der deutschen Anleger mit entsprechender Investitionszu¬rückhaltung, vor allem bei unternehmerisch geprägten Kapitalanlagen. Mit deutlich verbesserten Voraussetzungen für die Neuauflage von US-Immobilienfonds bezüglich der Akzeptanz durch die deutschen Vertriebe und Anleger, rechnet BVT frühestens gegen Ende 2012, wenn auch der Ausgang der Wahlen feststeht. Unterdessen arbeitet BVT an Private-Placement-Offerten im Bereich Multi-Family Residential – ein konkretes Projekt gibt es aber noch nicht.
TSO bleibt seinem Geschäftsmodell treu, an erstklassigen Standorten im Südosten der USA Gewerbeimmobilien zu erwerben, bei denen der Verkäufer unter erheblichem finanziellem Druck steht und so zu deutlichen Preisnachlässen bereit ist. Auf diese Weise sollen die Ankaufsrenditen mindestens 8,5 Prozent erreichen. Zu den bevorzugten Standorten gehören Städte mit stark wachsenden Bevölkerungszahlen und expandierender Verwaltung und Produktion, wie zum Beispiel das Technologie-Triangel Raleigh, Durham, Chapel Hill in North Carolina, der neue Volkswagenstandort Chattanooga in Tennessee, Virginia und Roanoke, außerdem Jacksonville, Orlando und Tampa in Florida. Investitionen in Hotels, Wohnimmobilien und Projektentwicklungen schließt TSO aus.
Jamestown hat die Platzierungszeit für den Fonds 27 bis maximal September 2012 verlängert. Bislang wurden im Rahmen des Jamestown 27 in ein städtisches Einkaufszentrum auf der Insel Alameda in der San Francisco Bay und in ein zu rund 70 Prozent aus Einzelhandelsimmobilien bestehendes Portfolio in einer Haupteinkaufsstraße in Boston investiert. Von den rund 240 Millionen US-Dollar Eigenkapital wurden somit rund 220 Millionen US-Dollar investiert, dies könnte je nach Größe der weiteren Investitionen etwa zwei Drittel des Fonds ausmachen. Im Fokus stehen weiterhin Einzelhandelsimmobilien. Auch im Jahr 2012 wird sich Jamestown auf die wichtigsten Metropolen an der Ost- und Westküste, insbesondere Boston, New York, Washington und San Francisco, konzentrieren. Dort führt die Kombination aus hohen Grundstückspreisen, restriktiven Bauvorschriften und starkem Zuzug junger und kreativer Menschen zu Top-Standorten hinsichtlich des Potenzials für langfristiges Mietwachstum.
Steuerliche Aspekte. Die laufenden Einnahmen sowie die Veräußerungsgewinne werden in den USA versteuert. Das Steuersenkungsgesetz, nach dem der Eingangssteuersatz auf 10 Prozent und der Spitzensteuersatz auf 35 Prozent sinkt, mit einkommensabhängigen Abstufungen von 15, 25, 28 und 33 Prozent, läuft Ende 2012 aus. Sofern kein neues Gesetz erlassen wird, gelten danach wieder der höhere Eingangssteuersatz von 15 Prozent und der höhere Spitzensteuersatz von 39,6 Prozent, mit den Abstufungen 28, 31 und 36 Prozent. Für das Jahr 2012 wird in den USA ein Freibetrag in Höhe von 3.800 US-Dollar gewährt. Der Freibetrag wird jährlich an die Inflation angepasst. Auf die Bundeseinkommensteuer werden die jeweiligen Bundesstaatensteuern angerechnet. Für Ledige mit US-Einkommen in 2012 ab 33.750 US-Dollar und Verheiratete ab 22.500 US-Dollar könnte statt der allgemeinen Steuerermittlung die Alternative Minimum Tax zur Anwendung kommen. Bei der Ermittlung des alternativen Mindesteinkommens werden weder persönlichen Steuerfreibeträge noch Bundesstaatensteuern angerechnet. Es ist jeweils der höhere der ermittelten Steuerbeträge zu entrichten. Für den Großteil der Investoren ergibt sich hieraus keine erhebliche Änderung. Dies gilt auch für die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Deren Besteuerungsgrundlage ist die Differenz aus Verkaufsgewinn und Buchwert, unter Berücksichtigung der Gebäudeabschreibung. Wurde eine Immobilie oder ein Anteil länger als 1 und bis zu 5 Jahren gehalten, werden die Veräußerungsgewinne mit 15 Prozent (ab 2013 mit 20 Prozent) besteuert beziehungsweise mit 0 Prozent (ab 2013 mit 10 Prozent). Wenn im Verkaufsjahr das laufende Einkommen des Anlegers die Einkommensobergrenze der 15prozentigen Besteuerung für das laufende Einkommen unterschreitet, werden die Veräußerungsgewinne bis zur Höhe dieser Differenz mit dem niedrigeren Steuersatz belegt, der Rest mit dem höheren Steuersatz. Bei einer Haltedauer von über fünf Jahren reduzieren sich die Steuersätze von 20 auf 18 Prozent und von 10 auf 8 Prozent. In Deutschland unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Veräußerung dem Progressionsvorbehalt. Dabei werden diese US-Einkünfte nicht den in Deutschland zu versteuernden Einkünften zugerechnet, erhöhen aber den anzuwendenden Steuersatz. Zinseinkünfte werden in Deutschland versteuert. Anleger sind zur jährlichen Abgabe einer Steuererklärung in den USA verpflichtet.
fondstelegramm-Meinung. Von einem regelrechten Aufwind im US-Immobilienmarkt kann sicherlich nicht gesprochen werden. Es handelt sich eher um einen schwachen Luftzug. Ob sich dieser noch in diesem Jahr oder im Folgejahr zu einer frischen Brise entwickeln vermag, hängt unter anderem vom Ausgang der Präsidentschaftswahlen und der darauf folgenden politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der USA ab. Auch internationale Einflüsse spielen eine gewisse Rolle, zu denen, wenngleich in begrenztem Umfang, auch die Überwindung der Euro-Schulden-Krise zählt. In dieser Zeit der Ungewissheiten reagieren die Fondsanbieter unterschiedlich, je nach Risikobewusstsein, nach ihren Stärken und ihrer Präsenz vor Ort, in gewissem Umfang vielleicht auch nach internen Zwängen. Sie stehen vor der großen Herausforderung, die momentan noch einzelnen akzeptablen Objekte für ihre Anleger zu finden, deren Chancen-Risiko-Profil annehmbar erscheinen.
Wer jetzt in den US-Immobilienmarkt investieren will, muss abwägen ob sich die leichten Anzeichen einer verbesserten wirtschaftlichen Entwicklung in den USA zu einem wirklichen konjunkturellen Aufschwung verdichten.
